给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
, @4 h% {$ k2 u又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

5 l5 o4 p% ^6 O; q# r  v要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
- L- e) ]' X" I* q/ p( e" @2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
+ J2 c' s- o: B# v) `- k) U0 F% X& ~4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
! D$ R+ q/ D' u: Y! F% u
% ^. L3 \% g5 s8 m/ O那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
' U8 ~' h# g) j4 p! A- |
Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
( ^  @. D4 N5 Y. f2 sRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
9 P, u2 ~* D  O) u
那么得出结论:
; p1 _* |3 H- v& Y* ?0 o6 T* O1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
7 Y3 O. U, Y: Q) o2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

. S1 b+ r4 O: C& d+ L% C3 d( y那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
5 e  p$ ?8 t5 e/ c  h+ q. ^
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

+ ~7 b# B8 b6 g% f; ^, ^  p至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
+ L7 W" @* l3 [; u
7 V, \; N9 m# A7 ~9 i3 j3 X/ t, r5 U你省利息，2000 X 5% = 100
! S/ w+ A* A; _9 R付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
, ]$ b$ M( I2 `" u: d: ~8 p实际收益183+100 - 115 =168
5 _$ {+ \' r0 s
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
! o" m' c0 W; |. J5 p那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
5 J5 v% y: Q' R& w如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

8 S  g0 t  s4 C/ n1 {( {' W8 X7 V还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
: L% W, h1 v* m) |
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
$ a9 H0 D, N  {: Y5 ~1 h
1 K, j3 H, A' C0 R[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

; R4 B7 H! F* }
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
1 D: u1 R& m9 z$ v, W( t7 o
/ h. ]2 K- Y8 g0 z, k- h9 E" P如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
2 W' g" @8 `: y) \- [$ d+ q! j; tInterest expense                          - 115
7 i6 |( w- {  W. ~3 e5 h                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
, Y4 D; J$ b' \+ ]& _( ?
税后收入：200+100-115=185
/ r* ^- z' ], N! ?
0 d/ F+ u% e3 C# C1 N3 `) f另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
; g0 B/ W3 q3 ]5 C5 i$ I* S
1 l' w* o' u5 r# J6 X' K[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

0 P8 }; ?8 n% @8 _; p4 R- A# P如果是这种情况的话，应该是：
- ]/ V2 ^2 `$ M6 {  ATaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

+ I! h" e0 Q+ b
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
. Z% H, h8 \7 ^/ S) _5 v( B3 W1 J
计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
' ]! C. G" {( F% Y; b
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

! D- H7 O, L2 Q4 w3 t* @' n
Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
, {; _/ X( {/ d, d, k/ ]

; t, }) r* ?/ w: W5 ?0 q# E+ T1 l# JTaxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

9 b& `& K' B# K. O( ?" RTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

( \# S' \0 m' \; _) K+ p. }4 T你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系
, a' ^* Y" e+ L) T
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


. o/ U# s, Y( M6 Q' I你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

; G  C& d: w' t& q- @. ^$ ]3 s8 A, R如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
: r5 _  M8 ^! f( [
搞清楚他们的 ...

" \9 H! O% e9 y+ I- [: ^' |肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

( K& b: m# r" a! s5 J: d1 U
5 P  m* c2 T  U1 m* g, h你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

) ~" e& u! d2 h# G  ^$ _+ B% B( b, d目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
+ p1 |2 }' Y! D3 B: H; V7 s$ X' [
3 T& p* l$ m2 Q) g9 k! j
4 D: `# c- K! T7 U# J* |6 i9 M你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
) b0 u0 ]9 h# ^, j
在利息这方面，如花是对的。

- k7 N7 ^+ v# n. M+ M7 g8 {7 _9 t最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
+ P  H1 N3 l% f. O# [6 g" e
还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

  S1 ^" C* N5 |# \# S3 d$ o, y& F


* k. l7 s5 B$ T& k哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

2 r' Z6 }& Y- m4 _/ P" i: q* n# e) ?我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

5 e; w& G. H/ I3 C6 D6 a3 B% b但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
' D& C# O! \- I+ G# `( T一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
6 i& g$ j) J& C! @5 i还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
$ q. Z& @0 E' einterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

$ G4 I* y7 N* |
  c+ |- W, \4 n* C- S  b用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
9 a& M8 C9 k5 H9 l' P: ]8 I
Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
/ m" k1 u7 }- ~% u# z, ZLess: Deductions   115.00   
7 w/ I) x( o. ^7 X+ q+ @# T* `" j9 S; PNet Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00
& r% ~, ~1 U0 w
说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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  b) [0 q) T- T9 r: c% p  F! d5 e我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
! L4 l" ?0 t% ~0 g+ D& M, F5 k& t
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
! W; t6 R$ W( N7 k股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185
1 J# k9 s8 U5 Z. N! `4 ^2 z
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
6 J: Q7 n" s; i3 }( I1 c那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
4 P; V( r( M# [7 N$ G! o% N* ?如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
% z4 m. B6 F. e) Q. e3 o
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
9 @6 ?, q2 k8 |9 C0 n* I" x/ g% `
你省利息，2000 X 5% = 100
" F) @) X4 T4 ~  b付利息, 2000 X 5.75% = 115
6 v' x0 k: S. {# u股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
- M8 }8 d! [# C$ R( h6 ~: N股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

" i7 W5 s! F; ], M" ^) h而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
4 d0 D3 ?: [6 V7 X* I3 q3 V6 w如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
4 t% v/ j  j2 x3 U0 ?9 X$ a
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

+ h# f% E4 p$ |5 p% g对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
2 ]9 Q9 C' J7 H8 R不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
5 ]7 t7 t( t7 _5 E, ahttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1