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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
# b# e! T% U: c* j6 \1 m/ B先看看数据:
; j: P% c& `" Y( y; z' A             Single house                   condo          duplex              Avg.8 o9 S2 G# d% g, k2 P' S: w
January          357,325                233,175         294,148         303,820
: B) I5 H, O7 t; ]7 OFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,3070 l' t, V! Z* P: }
March             398,476                 246,719        323,322         325,339+ Q: u+ K- Y5 D$ I" g- k! S$ B! y
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
- C; m7 ^; K$ t7 G& h+ j# [May                 426,028                 266,100        347,257         354,4109 V# ^& S5 p) c/ b. m/ J( `
June               417,265                 265,172        342,836         348,056# K  n5 p: t7 e3 I4 }- S/ o
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718" w, ]* S) ]3 H# Q  B3 O2 {: q8 q
August           403,757                 269,139        329,764         344,792; K( S+ b6 K( T) r
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
. c$ g. ^/ }5 q; N- }, qOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668/ j. f; S$ n# U' z! n, v# V
如果分析这些数据可以发现:9 H. f' t2 w. N+ }  V
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;& r+ ?2 d  v& K. C$ f! a: ~
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
8 F* [! k5 p4 n6 b3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;5 x  D5 g8 d/ n3 g+ d( U
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
& {& e9 \$ U) gcondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
3 Y+ F" F! b1 zsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?) y6 z: h2 t7 x  H1 Q: F% P
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。& X5 p( m: I1 _/ @  r: @$ G8 i) I
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
0 C& ]$ I* k: e) _& m/ j; {1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。$ k' C& P7 {# ?1 I5 A; R
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
3 h8 E- b; C) }$ Z大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
5 ]9 }* w: v, T$ M' v8 UJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
$ _& j0 O5 J3 ]: y2 C换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。& ~, I/ I7 [4 O8 e, N- A8 F
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
- z+ o" q7 I7 k$ f# X2 q* O投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
5 w: E  }# P! T# v" e# f2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。  p8 s9 I9 w  A1 ^/ }% o* p. n
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
9 p0 I$ ~4 \% \0 F4 X  c; ]* K一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。3 U% c5 e" b8 q: Y+ F* [" s5 V
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
- F: K. M4 ]& i1 k$ y! W- U9 @ALBERTA的经济短期内会垮吗?
' _# ]! |9 \, T. ^: V我会随时都有失去工作的可能吗?
0 F" G5 j7 r2 M- l9 w我的工资会越来越低吗?
& n" ^. Q  G4 f会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
( j. p3 U. F4 g最后一点:
% C0 w( k( J4 r去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?# q- ~+ ]3 J& M
" ?" P1 S, U5 P* S( C& n2 P
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
+ ^1 Z8 e) N% k2 L# Z' l6 O房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。/ c- y/ \8 f4 g/ q1 Z$ \8 J, W5 z
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
  L. P, t/ _8 I% B既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。) i2 n5 o$ ^  Y
先看看数据:
) ^% B: R. T# L* l' `9 H8 @3 p. O             Single house                   condo          duplex              Avg.
3 @% e7 _$ e; DJanuary          357,325  ...
. }& e8 i2 J# f: t
支持( n5 ~" S8 d" F1 F0 [
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动, a6 u& f7 D: S/ X

+ ]; G5 P, J" H[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
: I  `. e4 K. o
比如这个:4 ~, k& q2 ?! e9 M$ N6 F! u* n
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
8 F( V' U4 [) p! x最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
8 P$ f9 W# b; d& e6 m! w! T
# k& M& t2 A- v6 p. Z  k0 g" m1 n1 B比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了2 _! d' f9 h+ r& g7 L6 [( a/ @

9 y; u- r( [! S4 P$ Y6 }3 c  
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 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 ( g5 [' a& f: Z0 _; T7 J
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

, t0 m$ x, y" R9 R" u2 c, v5 n
3 ^# @$ C/ F6 c1 L3 e, Y石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
! Q' Y& @- ]6 S4 M9 W$ V# z2 l但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。: Z3 |+ A$ B/ G- K9 `. ^9 `
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!& h# q& K9 a/ j2 P

9 ^2 u. W$ z) Y. L) V" C
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
理袁律师事务所
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 " {# a( w- i) E, I0 ?. q
: Q1 X8 j) G0 C+ T3 J* `

9 g; [+ t6 U, s' t' f& W石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。$ ]$ r. q) g4 x1 o
但总体而言石油工 ...

/ I+ n; R# x; z1 W: I/ F# z8 P0 T) L, M7 F
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
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发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 ; w  g1 r. ]9 U

+ `$ S7 I/ K8 t( [2 n( }
) z" \7 h' W# Z# x! @2 @不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

" z. R& E5 J: I; @7 N% o% q5 e除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
. z5 t( d' M5 F- ]7 T6 I+ ]* T2 y2 U
+ ]! V( X' q/ }2 {[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
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发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
* x- j& R3 C% W3 E各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

$ l& `9 Q7 z% H" U4 _0 c$ S4 `; h
- l8 i3 C7 Y/ D5 h. |$ v9 J# X9 g2 `. A% g8 m
Thank you very much!9 r2 p& p5 a0 }7 u' I1 o
, Q8 i& g5 M" I* w" [* {/ n+ \* h
[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 - R; @9 n7 m$ k$ s: W
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

* p  _& b) A# P. c" T6 Y! l* I如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。8 `' h+ {  w! I4 F% X. J

( g1 _! a, e( H[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 6 _2 v0 l6 h4 Q
3 W/ h" o+ [: p" z; [
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

3 `% J$ |0 L& H+ ~$ [. G5 D" _这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 - s: Z+ I4 _+ r# C" g- I

& z* Z: q+ Y3 N如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
" C7 `# J; m/ y4 ]7 f
# j8 S4 j# n* n
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。8 H: j- w( ?8 Z; g; W# I
: h1 Z+ y! |& q+ d# W9 O
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
4 l( s' m, Z! R" h" M+ ~3 q" g4 l1 l7 P" H, p, r8 G$ z. ^; n2 L
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
6 q5 q( k2 Z4 D0 e) Z/ z% q比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
# V" U+ @5 e: B8 T
无知者无畏8 O9 o8 x, y3 T# z* j* \3 f. v
/ e! C1 K% w! O7 w' V: o  {1 E9 ?: b, H
理论联系实际知道不?
理袁律师事务所
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发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…2 Z6 t8 O6 v. C& g/ n" P0 c
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
: m# G/ q( z8 a2 G' o# m既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
( h; g* ?& l6 }& ]0 U先看看数据:3 l: j6 H/ W3 A
             Single house                   condo          duplex              Avg.; e5 ~# L( |4 w  L$ a% y: w5 B
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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