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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。" L1 J. U# n% G6 H  _5 N0 e
先看看数据:. q" q% r% X6 p7 c# _8 }' ^
             Single house                   condo          duplex              Avg.
# C: Q2 H5 Y% KJanuary          357,325                233,175         294,148         303,8205 s9 [3 A& A# c) p( v
February        375,412                 247,266        319,513         321,307
$ m$ V3 V9 w- ^- {7 j3 RMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339  x) {+ `: I9 B9 K& {  A% z
April                413,488                 261,044        341,083         344,137  _5 b% i: y6 f7 ~+ Z5 Q$ b1 o
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
$ i: V( ]* c9 q9 O+ F( ~/ P7 e  vJune               417,265                 265,172        342,836         348,056
  U# v: z) {8 P9 q8 L  \4 c( {/ m" M! AJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718
+ ]0 {! l; S. SAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
3 J" {: m& V4 }# S5 j/ G9 mSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286 ; f) a$ T( f/ k, W( w/ `
October         397,189                 262,875        367,964         347,668% W4 B( [% l; V# _9 _2 r% }, f
如果分析这些数据可以发现:
+ z+ {! U9 {# B: L* F4 C# n3 z1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;) O5 Y$ q. t7 l& R
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?/ P8 ?, v: W$ z1 v
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
0 v+ m! \# ]" X6 \8 u9 X  o. ?这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!& L0 N+ N/ h5 h* `2 X2 F, |; k
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
5 P8 b7 D" x3 x" Y  Z) @singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
$ G' v) l. f6 [% a0 U" G我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
9 {: s1 {; X/ m5 v5 ]" C; r但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:& W$ P$ f- Y* R! ?9 x
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
6 h" x+ M  V& h: ?$ e; J2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。; L1 f8 K7 C3 L+ m: j
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun2 v$ S* ~" o6 t
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。' I$ M+ O7 C4 z* w2 v, D9 @
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
. r$ u9 o: _' x  a/ V6 qMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
7 p( T. e( I( o/ b9 [5 [- Z, A# N: h0 I投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。( ]* \( L, S: e, A% z3 Y! h
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
! B# c5 l5 D3 c所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
4 ^4 s/ \) ~; U! s8 d一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。" Y6 M8 L) q, o& ^( f- N; x
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
/ f3 j9 }1 g& y" O, [) }ALBERTA的经济短期内会垮吗?
6 p) E4 {" H/ k5 ?3 X  `我会随时都有失去工作的可能吗?6 O$ C( m8 F3 f
我的工资会越来越低吗?1 h9 e  q- X1 E
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?1 M8 k9 U$ M9 }8 s( }) T9 a
最后一点:
: S& @8 s. V# |7 F去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
& D; ^0 s* F' @) a* U* y+ U7 ?; B  A* t: K) E# K9 d( ~
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。* O' A0 Q" R6 U3 }
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
; l) Z! W- F0 ]( Y+ Q% W这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
5 Y7 T/ {' ~+ ^既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。* \' @1 ~$ x- M6 v" N. M
先看看数据:. d$ F$ r4 S5 j; s4 t
             Single house                   condo          duplex              Avg.
8 ?, ], p1 }, W) n; xJanuary          357,325  ...
: Y) e* v; ^1 k: y. f
支持( `2 f# n( y0 [) P# D; g
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
0 T% X- ^% `5 a' f* c2 f4 x3 ]2 V& N& Y, S- P
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
" A7 ]! F5 J, D7 J# a  q) d" c
比如这个:
% W+ o1 C( @, B5 Y) z0 G& t: uhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836# F2 f0 Y' Q3 Y- j9 N! i
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
$ P: C0 x6 ]; e6 E4 Z1 |- r" m- q% s* ^0 @, Z" @
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了* r2 Q9 }+ [& T
9 H4 L; X3 {4 |5 L' L0 B4 r
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
  P- k! m" k, x) t  k呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
. @/ l' e6 c4 ]6 ?" }/ Z: `' }
0 p% s6 z  u4 P: `. f& X
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。+ v4 f, G1 v  E# \$ i! X1 ^) C
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。" \2 C, Y3 y3 a# a* X" z4 \% M& ]
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!* g, Y" o2 G: r/ |/ [% d

& Q$ O" I2 {+ l) O& S( b- h8 H
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
, ]" m7 o. o% z( |$ h; [6 A) v& {6 X6 S, g7 M, a
/ r4 s/ ?; f5 l* r7 J  ~
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。5 C% V! A+ g/ c: q% z7 s5 q4 g# Y
但总体而言石油工 ...
# A/ d* n; p: n4 W' [) @

" H( v+ }  d) U+ m: i不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 & _. g" Y  Y6 K3 g+ |3 }( l

1 G& s0 x+ i6 ?+ T3 p3 K  P- ]) J3 w- W
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
1 G& U8 C4 I, X2 d' @) o
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
; G% J6 C3 h  B( M+ u
& L& @& }$ p; p  N- V) L. v) N' H- x[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
; ?& `/ C# h  n8 G1 p& w各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

. ?% a& G9 j  ?1 J9 o6 E / F' ]" j+ _4 `' H) E$ V# ?
& Z) _% H' h( `5 C/ n6 Y1 d
Thank you very much!* w, X+ `! q; O3 C! _

& R! d5 v1 J! \, B! _+ h; A% [: K1 d[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
; a7 e0 j* e9 h  Q/ F石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
* S4 l! f9 a4 f+ g( U2 G" ?9 F
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
2 G. X$ g' U, n8 B* T0 f/ z) C
6 N8 n6 b* ]% \1 _3 ?" K[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
) t0 T7 X, q1 w' e' x% w9 l3 N' F2 g7 {0 H, x
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

  B8 Z" S. W4 s6 V. j7 u这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
; e. T' Y$ m2 c7 z, o. h
% z1 `- d: N4 s+ s3 P% v. N. m: Y如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

1 x  ?- s, W7 Z$ `; d3 }- y# c/ ^% r# r9 v) B
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
) d7 L3 x# R6 K. u0 j& j! e, R
$ R' A/ a6 L; j不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
  V2 m, Q$ I+ E# b
2 L" N4 F3 X* H0 C: L5 r至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
大型搬家
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
+ D. q. T: X' `" n' U2 h/ h, }7 c比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
0 {* C4 w. O# b
无知者无畏
/ r( m  Z  _% D' y' C
. x7 N1 @% a( }- f0 [% q3 D# z理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…2 E5 u0 O: [2 V
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 - o" V. L0 J! o9 @
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。9 l5 `) ]8 H, c" X& h% R5 l
先看看数据:
) h, X3 i$ c, d6 @             Single house                   condo          duplex              Avg.
; b  v* }) c# a: h0 WJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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