老杨标注：10月9日，我替麦克先生发布了《埃德蒙顿房地产未来市场剖析》一文后引起了强烈反响，（请看http://www.edmontonchina.ca/viewthread.php?tid=112599）。这期间我与麦克先生联系，请他就网友提出的一些问题进行答复，他说等专利税确定之后。今天麦克发来了他的回复，全文如下：/ i% U( _9 D# `
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% x; y9 M8 I1 a+ i+ a) Z值得和朋友们商榷的几个问题
7 Z+ u0 F) P4 O# `5 Z5 z( E-----续<<埃德蒙顿房地产未来市场剖析>>
麦克 文
2 Y2 f( T( s; R1 笔者按：
做事情要有头有尾，自笔者的文章借老杨的宝地发表之后，又不少朋友参加了意见，也有不少朋友发信给我，或与我通了电话。我希望将来找个时间和大家再次讨论讨论爱德蒙顿的房市问题。
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那么为何到现在才回答大家关心的问题呢？是因为我在等影响亚省未来的一个重要事件的结论，------省长对石油专利税的最后结论。不但我在等他的结论，而且我也在看石油公司对此的反应，和油砂投资者对此的反应。
众所周知：专利税影响石油公司的投资；石油工业决定亚省经济；亚省经济决定是否增加人口和就业；人口增长和就业决定房产需求；房产需求决定房地产价格。 A$ k8 ?. |/ h: Q
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昨天，下午15点，省长给近一月来专利税沸沸扬扬的争论画了个句号。他取了个折衷的方案。（大家可以查询：http://www.energy.gov.ab.ca/Org/Publications/royalty_Oct25.pdf），今天一早我就听了证券市场的消息，出人意料的是：除了有几个油砂公司的股票微跌之外，竟还有些公司的股票在涨。到今天为止，几年来一直挂在亚省经济头上的两把剑（环保和专利税），终于落了地。看来没有人们想象的那样可怕！看来影响房地产的基本因素没有什么变化。至于未来会发生事情，我无从而知。我既不是经济学家也不是占卜大师。 下面我可以和朋友们讨论我们关心的房地产问题了。
; z* S- E. P7 _2 s2 ， 朋友们问（以下简称问）：由于加元升值,会导致东部制造业的困难,因此银行升息的可能性就降了很多,这是另一个房价不会大跌的重要因素. 是这样吗？
笔者答（以下简称答）：这位朋友分析的不无道理。央行已经上星期二做出决定，不会加息，但降息的可能也只会在明年中做出决定。 - ~6 l, s& u* ~& F& r( U
3，问：我想请教麦克一个问题,是一些什么因素引起爱城持续了20多个月的房屋供不应求和价格上涨 ,转为供过于求,价格回落? 这些因素会持续发挥作用吗?今年6月,这个时间的拐点,是什么因素在这个时间出现了,而不是在其他时间? 答：这是一个非常好的问题。和股票一样，29个月价格不断提升，将不断削落买方的能量，提高卖方的能量。也就不断提高房价上涨的压力，是符合经济规律的。原来的狂涨不是健康的，现在是逐渐向健康方向迈进。大涨是不健康的，大跌也不是健康的。涨久必跌，跌久必涨，这就是辩证法。 至于为何发生在六月份，我自己也不是很确定，可能有几个原因：1）六月份这正是每年listing 往多出走的开始月份，大家都有跟风效应。2）买方处于观望，持币待购，市场消化越来越少，造成listing 的高居不下。3）有不少卖家，对后市认识不清，对经济缺乏信心。 2 @5 x. ~! `( y/ R( \. Y$ h& U
4．问：你认为下面几个月的房市会怎样走？ 答：在回答您的问题之前，笔者和朋友们商讨一个问题。我发现一个现象：所有不持有房产的朋友，都希望房子一路跌下去（人之常情）。所以，对房子下跌的言论都备受这些朋友们的推崇。反之，就遭受少数朋友们的唾弃和讽刺。 所有持有房子的朋友们，都希望房子上涨，这也是人之常情，所以，对房子上涨的言论都备受这些朋友们的欣赏。反之，就遭受少数朋友们的讥笑和谩骂。 大家都忘却了： 不管是房子上涨还是下跌，这对于我们都是机会。上涨我们可以卖房，下跌可以买房。我有几个朋友就是这样从一贫如洗致富的。大家多一点思考，多一点分析，少一点啊Q精神，昨天我们失去了机会，没关系，下面的机会又等着我们成功。 言归正传：对于这个朋友的问题，我只想提供卡尔加里的数据供您分析。尽管不会完全一样，但您只看看06年10份-07年4月份就可以知道爱德蒙顿的几个月后房市的大概了。 0 }5 U: y' j3 Z& k( [) u
5．问：你认为以后几年的房市会怎样走？ 答：笔者认为，未来几年只要没有其他特殊原因，房地产市场仍会看好，虽然不会像过去那样强劲，仍是好的投资方向，但是会有涨有跌，它会跌---涨----跌----涨 ， 不断盘整上升。至于何时到最高点，届时我在和朋友们共同探讨。这种情况就增加了投资的难度， 所以把握投资时机就更加重要了。 q/ W2 h& j5 `
6， 问：（大字）那些鼓吹房子继续一片涨的炒房族，不要一边吹捧房市，一边就偷偷的清仓出局，这样太不thick road 了。既然觉得房市还会多么火，为什么还要卖房子呢？是想找人接手把？觉得部分人别有用心。 6 I8 M! `9 b$ J, }" n" u
答：首先笔者感谢这位朋友高估他的文章的威力。笔者认为：大家只有认真分析经济、政治形势，掌握经济规律，才能在市场经济中立于不败之地，耍小聪明是挣不到大钱的。在这里不妨给您说笔者我的一个秘密，我刚在10月20号，又买了一个房子。如果您有房子也要出售的话，如果您的价格又很好的话，请您与我联系，作为我来说有买有卖。如果您还没有购置房产，请您多思考问题；多了解市场；端正态度；把握机会；您一定会成功！
9 N2 `1 y. B! l& \5 y7 问：有几个问题，需要请教：Alberta探明的油砂存量是很久以前的事。最近房子涨价和这个关系不大，或没有直接关系。
答：有直接关系。虽然油砂已经存在几千万年了，但人类有较高的开采技术和开采价值确是最近几年的事。
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问：投资时间表上的有些项目已经取消。油砂的ROYALTY提高，又有一部分项目取消或推迟。埃德
$ l+ T( E3 I& ]% t. I9 a答：我直到目前还没有看到您的说的官方文件，或者说听到这类消息。如果您有此类情报请您与我联系。5 C0 N. |* P1 F$ }" I
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9，问：投资高峰，未必是房价高峰。CONSTRACTION公司的雇员流动性大，一般不会在CONSTRACTION SITE附近买房。工厂投入运营后，雇员要比建设期大大减少。 答： 这是一个很好的问题。笔者在一年前就对此课题进行了评估。如果我有进一步的心得我愿意和大家共同分享。
' G+ w/ a; ?% z' H5 ~: }10．问：您上次写的文章的内容 与好多专业房产俱乐部或投资机构的观点一样，您是否参加了什么房地产投资组织？
答：我正在找“（党）组织”！但还没有和“组织”接上头。能不能请您帮忙介绍两个。
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2007年10月26日
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发表于 2007-10-26 14:03
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