埃德蒙顿房地产未来市场剖析

老杨

房价是升还是降？
                ———埃德蒙顿房地产未来市场剖析
                                          麦克文
1．        前言
         从2007年6月开始艾德蒙顿的街头到处挂着出售房子的牌子，市场弥漫着恐慌气氛。同时，也有不少投资行家却悄然入场。    我的朋友们常常问起这样的问题：“您认为爱德蒙顿的房价到底会往哪里走？”他们中有的是购房子自住的，有的是投资的，还有的是甚至做了20几年的房产经纪的。

不管是房产内行还是房产外行， 这个问题都在困扰着他们。为此，我希望把我的一些思考写出来和大家共享，把这看似复杂的问题简单化。
9 r9 y  a9 s9 j* [为了说明爱德蒙顿的房价，请允许笔者赘述一下经济问题。
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4 P5 |6 ], l4 }5 S( ~2．        阿尔伯塔省在世界经济中的地位是什么？             
            随着整个世界经济的迅猛发展特别是中国印度的经济的高速发展，使全世界石油的需求变得越来越大。恰在这时候，整个西方世界对石油生产地的控制却越来越小，自从第一次海湾战争以来，西方国家（这里指美国、加拿大、欧盟国家、日本等）为控制这些出油国家支付了将近12，000亿美元的代价，到今天为止，随着伊拉克内战的即将爆发，和美国国会迫使布什总统从伊拉克全部撤军，大家不难得出结论：美国这场将近20年的海湾战争或者说“石油争夺战争”还是将要以失败结束了。也就是说，美国将永远失去伊拉克这个石油储量第四大国的控制。

3 D5 C: C; r: `% w2 D/ P& B9 U" J           笔者查阅过不同组织的资料，世界前十位储量大国的排名和储量都不尽相同，这里是一个世界权威机构2006年统计的世界主要产油国储量排名：       1. 沙特阿拉伯 362亿吨 　　2. 加拿大（阿尔伯塔） 184亿吨 　　3. 伊朗 181亿吨 　　4. 伊拉克 157亿吨 　　5. 科威特 138亿吨　　6. 阿联酋 126亿吨 　　7. 委内瑞拉 109亿吨 　　8. 俄罗斯 82亿吨 　　9. 利比亚 54亿吨　　10. 尼日利亚35.9亿吨。
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; g# i8 o" K5 V3 K! C上图是亚省政府公布的世界原油储量的图解 （注意单位：桶）
         请大家分析看看，西方世界可以控制的石油出产地是哪个国家呢？
! r+ v! K, L4 ~! L; j  第一号：沙特阿拉伯，现在可以控制，但是地处中东国家，是阿拉伯人的，拉登一搞恐怖就不稳定了。是“有稳定隐患”的石油供应地。
% u6 Y7 A1 v$ g+ d; V5 U  N3 R( p& l5 [: {第二号：加拿大是西方世界国家，是西方世界的盟国。经济社会稳定，没有战乱。
' T9 U% n8 T# F5 d第三号：伊朗是美国的死对头。
! q* y3 N# @  ?8 c第四号：伊拉克，年年战乱、西方扶植的傀儡政权摇摇欲坠，难以作为可靠的西方国家石油供应地。
7 U8 d% c; u1 K- Z5 G第五号：科威特：现在可以控制，但是地处中东国家，是阿拉伯人的；拉登一搞恐怖就不好讲了。有”稳定隐患” 的 石油供应地。
+ ^/ Q# ^0 C, j0 Y第六号：阿联酋，与沙特阿拉、科威特相同是不稳定石油供应地。
第七号：委内瑞拉是美国和西方人的死对头。
- T/ E  X) Q3 ]! e$ ~! Q第八号第九号第十号：分别是 俄罗斯、利比亚、尼尔利亚都不是西方世界的盟国，更不是可靠的石油供应地。
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不难得出结论：加拿大阿尔伯塔是西方世界唯一可以选择的可靠的长久的可以掌握在西方人自己手里的石油供应地。它可以保证西方世界的长治久安。

& D1 T4 P2 a7 Z3 k% W; C3 ?5 s! ]' f     所以，2005年11月美国国会通过法案：决定未来15年后，美国石油供应的65%来自加拿大的阿尔伯塔油田。随即各西方国家都纷纷调整了其石油政策。从此世界各大石油公司浩浩荡荡挺进了亚省！这就是2005年10月份卡尔加里和艾德蒙顿房价开始起飞的真正原因。

; T6 P( Q& L9 D3 @8 c% v+ i0 `     阿尔伯塔省在世界经济中的地位是什么？阿尔伯塔是整个西方社会唯一可以选择的长久的可靠的石油基地。

3．        在亚省的投资就究竟有多少？
笔者查阅过的阿尔伯塔省经济发展部的官方报告（http://www.alberta-canada.com/statpub/albertaConstructionProjects/pdf/InventoryOfMajorAlbertaProjects_2007_June.pdf），围绕着石油开采的生产、科研、社会服务的整个投资有 955项。 总投资约：1826亿加币 。这数字在不断在提高，已经从2006年10月的1458亿增加了近三百亿。 直接对油砂的投资约1135亿加币。
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在亚省的投资就究竟有多少？截止到2007年6月至少1826亿加币。
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4．        埃德蒙顿及其以北地区占亚省投资的比例是多少？
5 S. D  u' C# Y& D/ P7 D在1135亿加币的石油天然气直接投资投资中，有将近630亿在Fort  McMurray油田区，有约200亿在爱德蒙顿地区。也就是说，爱德蒙顿地区和以北地区占了亚省石油投资的75%投资额。也就是说亚省投资的70-80%是在爱德蒙顿以北地区。   

. ?6 c0 G6 f. S: }0 ?值得注意的是：为了规避石油价格的升降，亚省政府已经决定在爱德蒙顿的东北部Fort  Saskatchewan 地区建造北美最大的石油冶炼基地，做石油的深加工。
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* f6 k2 @8 y7 u8 e- L! m            见图：这是Alberta Industry Heart Land 工业区

          2006年笔者曾去Fort McMurray油田 调查过，那里只是一个几万人的小镇，那里的饮用水只够约100000人使用，爱德蒙顿是距离油田最近的大城市。也就是说，830亿加币投资所需的人员居住、商业服务、研发等项目支持都要由爱德蒙顿来承受，再加上油田的工人采用的是 10工作+4休息的方式， 所以几乎多半的工人都会选择爱德蒙顿居住生活。

0 h* V) Y& \6 ^& m5．        石油的开采对亚省房地产和埃德蒙顿的房地产的影响是什么？
6 P1 g9 v3 E9 ^+ v; H  这是一个众所周知的问题。可以简单用这个公式来说明：
石油需求                              
                 投资项目   
                            项目招人                                               
  D' A9 C4 C9 ~' T                                        房屋购买力升

2 D, W3 C9 X  N7 p" x# N5 K5 ]       反之，没有项目了，不招工人了，房屋购买力减小了，房子也就降了。
" ]# q& g. |" m( C2 B. m) |    这就是为什么笔者这篇论述的房地产的小文，先从论述石油产业开始的原因。
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+ l. m- v$ {3 x     总之：从长远来看，房屋涨价还是降价就是要看亚省经济的变化；也就是看，石油经济的变化，也就是看，油砂开采的变化；也就是看，在亚省投资多少的变化。

6．        埃德蒙顿房地产未来市场剖析
2007年9月份的房地产局的报告今天出来了 。 listing 创了爱德蒙顿的记录，在这样高的listing的压力之下，与八月份比平均价格只下降了0.15%。这是非常少见的。
) Q) S' y. B& S
+ x# m' E' Q' F( r! k7 L  i0 S上图是1990年--2007年爱德蒙顿房屋价格情况
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从上图我们可以看到：从2005年1月--2007年5月将近29个月连续上涨，这匹脱缰的野马，总算在2007年6月停了下来。就像我在半年前告诫朋友的一样，房价不可能会这样一支飞涨下去，它必须有时间去消化，当然，房价会不会一直停下来，或大降呢？那就让我们回过头来看看亚省的经济如何吧？

上图是 亚省政府统计的投资时间/数量图

     可见2009、2010年将是投资的最高峰，
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7 ]+ S9 ]) I6 Y. I, G$ e% {       上表是位于Fort Saskatchewan 的 爱德蒙顿Industry Alberta Heart Land 的投资时间表
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      实际上，我们大家都忽视了一个问题 : 亚省的投资高峰并没有到来，2010，2011年才是高峰。也就说：埃德蒙顿的房价高峰将在2010年左右出现。

& d& @# `  g7 `" |( `     一句话：石油需求决定亚省投资，亚省投资 决定人力需求；人力需求决定房价 。项目的所在地决定该地的房价。
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  {6 d& ~2 p; i5 m- B  }1 g7．        结束语
" g, o4 K, J- P亚省的经济变化直接影响房价变化，那么，影响亚省经济或者说房价的因素有有哪些呢？

& t" V! j' a: W' p3 @8 ^% W1）        亚省的经济政策变化 ：第一，石油环保问题立法，这个问题已经解决 。现在看来没有对亚省经济产生多大影响。第二，开采石油专利税问题，笔者认为，只要油价保持较高水平，也不会对亚省经济产生什么影响。
2）        世界油价：显然，世界石油的需求还在不断飞速扩大。而世界两大石油国伊朗、伊拉克的问题却越来越突出，而且，一二十年难以解决。油价将在相当长的时间会保持较高水平。同时，西方国家将增加对亚省的投资和石油供应的依赖。
+ D1 p' j- u. L2 \" ~; t3）        美国经济影响：有人说美国经济将影响加拿大经济 ，笔者认为这句话只说对了 半句  ：美国经济 的衰退 会影响东部以出口为主导的经济，对亚省 影响及较小。美国的 次级贷款危机笔者认为也 对亚省影响不大。
0 d, z. Z2 d- c- e% v/ d4）        亚省 人力物力成本增加问题：  油价保持较高水平，石油公司增加成本并不害怕，仍有高额利润。      
1 e) [& m5 L1 H3 ^  N          综上所述：随着亚省经济的强劲发展，近几年来亚省的投资将不断增大；预计五年内将有85，000人移入，人力需求不断增加；未来2-3年爱德蒙顿的房价仍然有较大的攀升空间。房屋价格会经过短暂的调整后再次冲上。此时，对于一直受到房价困惑的朋友来说，又是一个机遇。           

    写于感恩节前午夜 （欢迎朋友们来与我商榷                   apollo8899@hotmail.com）                                                                                                                                                           2007年10月7号

老杨

老杨标注：

+ `3 J. }" l: W+ r6 h/ w. c本文作者麦克是房地产投资专家，昨天他把稿件发给我，但由于我俗务缠身到现在才有时间发表出来。麦克在文章的最后留下了自己的电子邮件，有兴趣的读者可以与他用email联系。当然，更欢迎跟贴讨论，还是那句话：做人要厚道，看贴要回帖。

幽幽

周天

xiaoqian18

我希望房子的价格走低，这样才能实现人有其屋。

老朱

老杨：干得好！

MyFairy

紫光

原帖由 老杨 于 2007-10-9 09:00 发表
老杨标注：

本文作者麦克是房地产投资专家，昨天他把稿件发给我，但由于我俗务缠身到现在才有时间发表出来。麦克在文章的最后留下了自己的电子邮件，有兴趣的读者可以与他用email联系。当然，更欢迎跟贴讨论 ...

1 z1 X% A+ d% j) e- ~2 \应该转移到房版。

nca

谢谢好文分享

nca

还有补充一点:由于加元升值,会导致东部制造业的困难,因此银行升息的可能性就降了很多,这是另一个房价不会大跌的重要因素.
所以不要和别人讨论该不该买卖房,主要看自己的财务风险

上甘岭

这个市场分析还是非常客观的. 不管你喜欢房价涨还是跌, 经济的发展是不会停滞的.
* W4 \# Z% c2 V) U" R, i如果考虑上中国和印度对石油的渴求, 我们自己不难做出判断. ALBERTA 的发展会在半个世纪内达到顶峰.
  R; H3 s9 t* |3 _EDMONTON的一些小的基建刚开始,2011年左右才见成效(如LRT).南部城市的建设还没开始, 机场还没扩建...

清清鱼娃娃

马上就要冬天了，不会有更多的人来爱的蒙吨的。市场上的房子又这么多，还要涨价？你信吗？

在这里的人，如果是高薪的早就买房子了！
6 g3 T- a; Q1 K5 y3 I4 P
如果是和石油有关的人，你会大冬天的搬家到一个就有１年多鼎盛时期的石油城市吗？
% v! w9 d- \: t) V- u
发贴的人，你手中有几套房子？

水管工

原帖由 老杨 于 2007-10-9 08:53 发表
5 t1 P: e" K* C5 M, m综上所述：随着亚省经济的强劲发展，近几年来亚省的投资将不断增大；预计五年内将有85，000人移入，人力需求不断增加；未来2-3年爱德蒙顿的房价仍然有较大的攀升空间。房屋价格会经过短暂的调整后再次冲上。此时，对于一直受到房价困惑的朋友来说，又是一个机遇。   

) F, M( O2 ?4 ]+ r关键是人们的收入有没有跟上, 如果收入没有大幅上涨, 我看房价还得下来. 实际上这样的利好消息早就被市场吸收了, 否则房价怎么会一年涨60%呢?

NUC

Yang123

1) 北美自由贸易协定要求加拿大必须出口61%石油到美国, 在满足美国的需要之前, 不的卖给任何人, 甚至是加东省份. 有一些卖国的味道. 加国一些有智之士正致力于修改有关条款, 以保证加拿大的国家(能源)安全.
+ v4 ], H  {# ^; @; N
; c; a, ~8 L6 s6 A8 E% e2) 开发一桶原油需15$, 市场卖>80$, 大部分都进跨国石油公司腰包了.  在阿省增加石油专利税, 也是明智的省领导应该采纳的政策. 增加石油专利税必然影响石油公司投资热情.

$ a# {% o) x" J7 S3) 正因为阿省大部分石油出口到美国, 美国的经济减缓/衰退, 必然影响到加拿大, 首当其冲的是阿省, 并非只是加东省份.

catty

原帖由 nca 于 2007-10-9 10:28 发表
# ?4 g+ S# T; r还有补充一点:由于加元升值,会导致东部制造业的困难,因此银行升息的可能性就降了很多,这是另一个房价不会大跌的重要因素.
0 n7 K7 o( y3 f% H( b0 k& W# t: }所以不要和别人讨论该不该买卖房,主要看自己的财务风险

东部就业困难会导致更多的人到西部，房价还要飙升

依勒特

有几个问题，需要请教：

( c& Z6 v* a; @) A1，Alberta探明的油砂存量是很久以前的事。最近房子涨价和这个关系不大，或没有直接关系。
* J& g. X, E6 y6 @6 |: p- F. I0 [2，投资时间表上的有些项目已经取消。油砂的ROYALTY提高，又有一部分项目取消或推迟。
9 ?8 m5 m- u) M8 _/ z3，投资高峰，未必是房价高峰。CONSTRACTION公司的雇员流动性大，一般不会在CONSTRACTION SITE附近买房。工厂投入运营后，雇员要比建设期大大减少。

小曲

作者麦柯文会中文？他的 business contact info?

老杨

原帖由 小曲 于 2007-10-9 12:25 发表
; g+ M9 ?% u* l* c9 U7 X: f* t作者麦柯文会中文？他的 business contact info?

: ~3 s, n* I+ g; Z您看帖子太不认真。作者叫麦克，“麦克文”的意思，就是麦克写的文字。假如是“老杨文”，那就是老杨写的文字，“曹雪芹文”就是曹雪芹写的。
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+ p# L8 z1 u1 Z+ E, \/ s麦克是中国人，会中文。他的联系方式请看一楼最后一段。

猪刀小试

原帖由 老杨 于 2007-10-9 12:32 发表
9 ~1 b, v8 o+ l2 i5 z
您看帖子太不认真。作者叫麦克，“麦克文”的意思，就是麦克写的文字。假如是“老杨文”，那就是老杨写的文字，“曹雪芹文”就是曹雪芹写的。

) q; ]1 A6 D$ J+ I7 m0 H麦克是中国人，会中文。他的联系方式请看一楼最后一段。

6 Y, M1 A" P+ Y- i1 q: Y
& K8 Q, q& V4 p: p8 I( a" J9 a 譬如说王洪文就是一个叫王洪的写得文字～

愚公

侯耀文就是一个叫侯耀的人写的文！

standard

有一点需要提醒注意：配套产业.

2 N" J' w: q0 P. {4 ~: Y阿省的龙头产业是石油，首当其冲受益者是石油业的从业人员，但这些人员有家庭，需要汽车，需要吃饭穿衣，需要住房，需要娱乐。这一点,有点象汽车的整车厂和零部件供应商的关系，基本的比率是1：15， 也就是说，如果石油行业未来需要85，000个劳力，相关的行业就会增加1275，000个机会，依此推算，如果这些机会都集中在爱德蒙顿，就相当于再造了一个同等规模的新爱城。
; Y" }  d2 ^/ N8 M. B( L) B( t3 S而现在的规模和建设速度好象没有那么快，这意味着以后几年会急速膨胀。或者，各方面的价格都要翻一倍！包括房价。
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瓦赛！绝对的利好消息！
* I; f5 ]8 E0 D2 h+ q. _" u; _
. X5 n" g: G. m0 H3 m, R希望中东地区,仗接着打，拉登长命百岁，美国的反恐失败，所有的项目都能按期开工，最好还有新项目进来，特别是来自中国的项目！

3 u4 Y6 c5 g5 A/ l# c[ 本帖最后由 standard 于 2007-10-9 13:35 编辑 ]

standard

达尔文＝”达尔”写的文章

% D5 I& L) n+ h: v: X& N& G
& D& f9 F# p9 L* Q/ ~[ 本帖最后由 standard 于 2007-10-9 13:43 编辑 ]

执迷不悔

Tbay

看来涨价是难免了,还是涨涨工资的好!

金币

有点道理！

瓦窑

大家千万不要卖房。

幽幽

who knows the projects in fort saskanwan? i know shell scotford started. what other projects?

flowerflower

原帖由 老杨 于 2007-10-9 12:32 发表
  }0 r# y4 h  ]: x
您看帖子太不认真。作者叫麦克，“麦克文”的意思，就是麦克写的文字。假如是“老杨文”，那就是老杨写的文字，“曹雪芹文”就是曹雪芹写的。
5 Z4 p- U" ~5 H* @2 ]
麦克是中国人，会中文。他的联系方式请看一楼最后一段。

' J' Q# \3 P5 l1 J3 H. w. R3 L6 v* _
这个太幽默了；我越来越喜欢这个地方～～

北美村夫

我觉得是个托，石油无关的企业人工是多少，也就15元左右，这能吸引哪些人来就业吗，这点工资只够生活，那来钱置业。记得去年10月间我们移居阿省，许多多伦多朋友忠告：油田工作16元/小时不及多伦多9元小时，好多人都打道回府，你们还冒这个险。当时不信，现有深入同感。