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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 07:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-9-14 18:45
2 i4 G! @' B/ G- j+ C" [% e+ f$ T6 a在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

& z' @9 H, @( T) A老杨的回答非常细致,赞!!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-17 08:43 | 显示全部楼层
aureola 发表于 2015-9-16 09:08
& ^- ~1 y9 U6 h, [' E% \  s4 [6 O$ j5 J请问:4 A8 M  i# y- t" i$ b: _1 x" A7 ^
1、目前首付多少钱买房就可不问收入,银行会给贷款?" {, u4 l- h: Z0 b  {" Z
2、买房能几个人合买吗?
# ?+ J' Z# ]+ P9 M* L
1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游签证,首付35%可以不看收入。9 G7 [% w# {9 \, s
2、可以,但贷款的手续会比较麻烦。. V# G6 }$ H8 x9 V, S
3、我还没见到过租不出去的房子。如果这个问题这样问:“投资房UA,NAIT,或中小学校边的房子如何确定购买优先级?”,那么我的答案是UA--中小学--NAIT.
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 10:43 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-17 09:43
" V* P5 \! V& E1 A  M. [5 d0 D1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

0 B2 w* W, Q( g8 U再谢。
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 10:46 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
老杨 发表于 2015-9-17 09:43- l9 f# ~! d5 }( h9 t
1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

9 A0 K( f) w! O回复清楚,再谢老杨!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2015-9-17 11:21 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-7-18 15:51
1 L7 V4 \& I, f. \0 H. l- m+ W5 D埃德蒙顿的地税真贵啊,卡尔加里42万的房子地税也就$2100那样子的。
' P6 T0 F' N. a& w
差不多,卡城55万的房子地税每年3300块。
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 18:23 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-10 08:52
/ p/ h6 w( K* L" i( a  d( t弊除了多花一点钱之外,就是在地下室多占了一点地方。利就太多了,省气、安全,更加精确的控制温度和湿度 ...

) W( j* W# s! X  I# @请教:这多加的一个锅炉是暖气炉,还是热水炉呀?
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 楼主| 发表于 2015-9-17 19:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
jijing1111 发表于 2015-9-17 19:233 p; f" c' I( t6 M, h2 O: j! r
请教:这多加的一个锅炉是暖气炉,还是热水炉呀?
: ?( }. f# r" _) P) g6 Z5 G: l
暖气。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 21:18 | 显示全部楼层
请问老杨,装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗?还是可以一边装修一边等?多谢了!
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2015-9-18 22:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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 楼主| 发表于 2015-9-20 23:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不惑之年不明白 发表于 2015-9-17 22:18
' @2 ?9 h3 y% v- [. T请问老杨,装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗?还是可以一边装修一边等?多谢了!
3 i& `: h% [9 x& q  R% A9 {* T8 `
可以先开工。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-21 00:56 | 显示全部楼层
请问老杨,如果后院没做final grade就铺草了,以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final grade各自的作用嘛。多谢
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发表于 2015-9-21 07:23 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-14 18:45
) p- Y' m8 R' d/ x7 q在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

; |' N9 i- J# x3 ^Thank you!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-21 21:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
看不完的风景 发表于 2015-9-21 01:56
6 u6 ^# M% @  F8 R) q请问老杨,如果后院没做final grade就铺草了,以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final  ...
: `+ m9 _1 S+ E1 G. B
按照程序,您应该先做rough grade,也就是铺一层黄土,铺出一定的角度,保证房子周围排水顺利。做完以后找inspector验收,如果不合格则需要整改,直至合格。
; c! G& a5 j$ i; g5 @然后做final grade,也就是在黄土上面铺一层黑土,给未来的草地提供养分。做完以后找inspector验收,如果不合格则需要整改,直至合格。如果后院没做final grade就铺草了,第一你属于无证驾驶,第二你的地面比原来预计的要低,第三你的草地恐怕将来会比较糟糕。
+ ?+ z. {3 u+ N% `
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-24 19:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-26 21:19 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-24 20:36" S3 ~5 i) z4 D# C9 U' c; H- r% b6 J
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢!

- ?( N% g/ ~' {+ z7 c0 c6 W780-952-6512 小黄
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-29 20:14 | 显示全部楼层
请问老杨: 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工?多谢了!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-29 21:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-29 21:14
" B* Y2 J6 U8 Y4 R& p  L1 v) l请问老杨: 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工?多谢了!

1 X) |! Q" E4 k需要。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-16 18:18 | 显示全部楼层
老杨:您好!以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要,不过今天我Check我的DP 申请,他们写着需要 Seperate furnance我一下就傻眼了,我一直以为不要的,不知道为什么,有什么变通办法吗?多谢了!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-20 09:50 | 显示全部楼层
老杨可以回答吗?是不是也可以变通或者说明?多谢
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-21 19:19 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不惑之年不明白 发表于 2015-10-16 19:18& e8 n& N& \2 J+ Q) R% j/ O
老杨:您好!以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要, ...
0 w9 w+ F' M2 m2 D$ _1 }4 ^: `9 O4 O
也可以用同一个furnace然后做两个不同的Zoning,一个供楼上,一个供地下室的Second Suite。用两个separate furnace的主要目的是为了楼上,楼下能独立调各自的温度。同一个Furnace做两个不同的Zoning可以达到同样的效果。已有的secondary suite补申请的话不强迫做这个。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-21 21:46 | 显示全部楼层
多谢老杨,还是有两点不太清楚:
7 S% r8 w/ p! v+ F8 h+ T% {1 怎么做两个不同的zoning?; z2 K2 ~4 H6 t1 T( T5 h6 e
2 何谓 “已有的 Secondary Suite”?
) i2 u0 X+ R" ?# N2 l0 }/ u在此多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-21 21:50 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
另外 ,如果Inspector 来检查时 因为没有Seperate Furnance   而不予通过 应该如何应对或者解释?多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 11:39 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 您好! 听说从六月以后申请的都要Seperate Furnance 是吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 13:29 | 显示全部楼层
老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢6 e/ B) k/ Z- K- U2 o$ ]
还有这两个小区过去半年(或者一年)的(较新/旧)房屋交易量怎么样?大概价格呢?感谢
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-10-22 18:32 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 多洛洛-JE 于 2015-10-22 19:34 编辑 6 D% e+ U8 f5 e- |
dacai 发表于 2015-10-22 14:294 [7 M0 S  ]! W" j2 I# ^
老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢. K; m* L: I3 C3 i4 y: Y
还有这两 ...
! u# f0 E8 z/ G2 P( y1 h' Z2 |0 m0 ^

! l9 e# B) p) N! F个人感觉,这两个小区都不好,尤其是west jasper place,感觉上不是一个安全的小区,附近的居民好像也都比较复杂,有点chinatown的感觉。之前看房子的时候也看过这两个区,房价都比较偏低,而且在去年夏天的地产高峰期这两个区的房子卖的也不快。
3 O% V; ]- K. I! p本人不是专业人士,以上只是一些愚见,大神们勿喷
鲜花(73) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 23:26 | 显示全部楼层
老杨好,请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗?realtor 说一般都不检查这些,那我怎么知道是不是正常工作的啊?有什么办法可以自己检查活着要求inspector 检查吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-23 10:07 | 显示全部楼层
多洛洛-JE 发表于 2015-10-22 19:32) J: l* H" E* T( _6 X. d% S
个人感觉,这两个小区都不好,尤其是west jasper place,感觉上不是一个安全的小区,附近的居民好像也 ...
: j8 W. h2 N3 W4 s
谢谢你的回答。之前觉得west jasper place在crestwood旁边应该还不错才对。。。
4 y* @' {3 F- s9 y# p继续坐等老杨解答
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-23 21:34 | 显示全部楼层
dacai 发表于 2015-10-22 14:29& T! d/ R) q- |# T
老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢; [: @5 j! c4 X; b+ a, x' h! R
还有这两 ...
8 B: h6 L7 J! v* V/ l
我代老杨来回答一下您的这个问题吧。
: K, R6 O: t3 f- K) Z# a' u$ P# ]1 {( H0 X; E; B; F; S4 E
West Jasper Place 和 Glenwood这两个区的优点是交通比较便利,去西Mall和Downtown都很方便,另外房价比较低。缺点是这两个区在西区算比较差的区,治安不好,特别是West Jasper Place。小区的很多房子都是以出租为主,因而小区的维护,居住环境都不算好。West Jasper Place和Crestwood虽然只一街之隔,但小区档次和房价确实天壤之别。治安方面,大家有兴趣可以上http://crimemapping.edmontonpolice.ca/ 比较一下这两个区的差别。
0 [) O/ Y) X9 K( v$ v6 _" ^6 N) z% K/ Q
房价方面,West Jasper Place今年卖出的二手房平均价在30万左右,Glenwood平均价高10%左右。这两个区的Lot都比较大,很多都在600平方米以上,但基本上都是RF1,也卖不上价,Lot大概只26-27万。这两个区有一些新建房Infill的项目,但总体市场比较冷清, 房子也不好出手,市场还不及这两个区往北一些的Canora和Britannia Youngstown。5 `* I) W- K! A

) h  B+ N6 o/ z综合来说,这两个区不是适合买投资房或者做Infill的首选地。6 G; e$ X9 l, B8 k; r' u+ `0 @/ }
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-23 22:54 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不惑之年不明白 发表于 2015-10-21 22:46
  y4 a) x: j  J, y& Y* o2 e! a多谢老杨,还是有两点不太清楚:
0 N, B  p5 t0 g  Z' _" ^- g1 怎么做两个不同的zoning?2 L9 P4 H; u/ w' E% }
2 何谓 “已有的 Secondary Suite”?" i. G1 |+ ?! l  W0 A& Z

( P( J: N. b3 V. @8 d8 L" T# ?所谓两个Zoning就是在从furnace管道出口开始就设两套不同的管道一套供楼上,一套供地下室,两套是独立的管道系统,而通常家里的管道主管道只是一条。这个系统对furnace也是有要求的必须是2 stage的furnace,风扇是可调速的,管道要有单项通气的dumper等。楼上楼下两套温控器,可分别调温度。
) l# j( V. h# \2 D, d 5 u1 K* U* K1 v% h
市里的inspection是与permit/plan exam系统构成一个整体的。你要先递交相关图纸申请secondary suite, 市里先审你的图纸,如果你上边标了两个furnace或两个zoning通过了plan exam拿到了permit但inspection发现你没做,inspection当然要fail了。但如果你只标了一个furnace或一个zoning,但由于你是已有的secondary suite通过了市里的plan exam拿到了permit的话,inspector没有可能已你没有两个furnace fail你。Inspection的主要目的是现场检查你的施工是不是按照设计来做的。& M" ?7 G1 Y( K9 w% _
! ^3 E+ n* u! z" Z
已有的secondary suite是指你或者前任屋主没有经过申请就直接做了secondary suite(正常的做法是先申请再做),然后你补交申请使这个已有的secondary suite合法化。
! N3 r3 ~6 [+ O0 r, D
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-23 22:56 来自手机 | 显示全部楼层
weijia 发表于 2015-10-23 00:26, K  C( L: ^' B- R
老杨好,请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗?realtor 说一般都不检查这些, ...
  U. h- Z% x" R& R
请咨询您的验房师。
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