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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2015-9-17 11:21 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
feat 发表于 2015-7-18 15:51
# n- S4 S, m8 {. h: v6 T' O: C埃德蒙顿的地税真贵啊,卡尔加里42万的房子地税也就$2100那样子的。

7 t, x: D+ n; p, ~( ]差不多,卡城55万的房子地税每年3300块。
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 18:23 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-10 08:52
2 G! D4 a/ M" z/ J# V8 ?$ t6 ?& K弊除了多花一点钱之外,就是在地下室多占了一点地方。利就太多了,省气、安全,更加精确的控制温度和湿度 ...

9 |6 }9 H' \0 A2 O7 I6 l  ^请教:这多加的一个锅炉是暖气炉,还是热水炉呀?
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-17 19:48 | 显示全部楼层
jijing1111 发表于 2015-9-17 19:23: \$ @/ k$ m/ Q# _; O
请教:这多加的一个锅炉是暖气炉,还是热水炉呀?
+ z, r3 N" j2 J7 z) q3 G' b0 f
暖气。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 21:18 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问老杨,装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗?还是可以一边装修一边等?多谢了!
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2015-9-18 22:19 | 显示全部楼层
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-20 23:20 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-17 22:18
, X$ b3 S& D' B请问老杨,装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗?还是可以一边装修一边等?多谢了!

- Q* y- K4 Y" d: k3 J# t& S/ Y' h可以先开工。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-21 00:56 | 显示全部楼层
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请问老杨,如果后院没做final grade就铺草了,以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final grade各自的作用嘛。多谢
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-21 07:23 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-14 18:45
* U) B( E5 z# Q+ D8 L, b: F- D在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

3 R. f6 n9 }0 c' E4 J5 [! d2 v7 oThank you!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-21 21:45 | 显示全部楼层
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看不完的风景 发表于 2015-9-21 01:56
: f9 [: Z" x8 Y请问老杨,如果后院没做final grade就铺草了,以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final  ...
+ |% v* u/ a: a# R
按照程序,您应该先做rough grade,也就是铺一层黄土,铺出一定的角度,保证房子周围排水顺利。做完以后找inspector验收,如果不合格则需要整改,直至合格。2 [- b# D- Q! z9 \3 k: V) K
然后做final grade,也就是在黄土上面铺一层黑土,给未来的草地提供养分。做完以后找inspector验收,如果不合格则需要整改,直至合格。如果后院没做final grade就铺草了,第一你属于无证驾驶,第二你的地面比原来预计的要低,第三你的草地恐怕将来会比较糟糕。
9 N/ X8 a, v5 i( ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-24 19:36 | 显示全部楼层
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请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-26 21:19 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-24 20:363 t+ X1 {0 U+ G) A; j
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢!
9 Q- `8 v( w6 {6 `4 U. A
780-952-6512 小黄
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-29 20:14 | 显示全部楼层
请问老杨: 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工?多谢了!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-29 21:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-29 21:14
0 P# F- h) |. \% q$ ]7 i5 l  b请问老杨: 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工?多谢了!
0 i0 z; W5 `+ c9 r6 o
需要。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-16 18:18 | 显示全部楼层
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老杨:您好!以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要,不过今天我Check我的DP 申请,他们写着需要 Seperate furnance我一下就傻眼了,我一直以为不要的,不知道为什么,有什么变通办法吗?多谢了!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-20 09:50 | 显示全部楼层
老杨可以回答吗?是不是也可以变通或者说明?多谢
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-21 19:19 来自手机 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-10-16 19:18& B7 H) Z3 p' z* x
老杨:您好!以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要, ...
& q% Y) F8 l+ C  J
也可以用同一个furnace然后做两个不同的Zoning,一个供楼上,一个供地下室的Second Suite。用两个separate furnace的主要目的是为了楼上,楼下能独立调各自的温度。同一个Furnace做两个不同的Zoning可以达到同样的效果。已有的secondary suite补申请的话不强迫做这个。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-21 21:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多谢老杨,还是有两点不太清楚:' C( l+ W' P  v3 s
1 怎么做两个不同的zoning?
  }; X- t1 {) ~$ X9 ~2 何谓 “已有的 Secondary Suite”?4 F* ^6 N: Y/ K  e  i* o
在此多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-21 21:50 | 显示全部楼层
另外 ,如果Inspector 来检查时 因为没有Seperate Furnance   而不予通过 应该如何应对或者解释?多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 11:39 | 显示全部楼层
老杨 您好! 听说从六月以后申请的都要Seperate Furnance 是吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 13:29 | 显示全部楼层
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老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢
& Y' ]' u* j0 Q, V( \/ d还有这两个小区过去半年(或者一年)的(较新/旧)房屋交易量怎么样?大概价格呢?感谢
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-10-22 18:32 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 多洛洛-JE 于 2015-10-22 19:34 编辑   J7 Q+ }; P/ l
dacai 发表于 2015-10-22 14:29
" D0 a% _* y) j; |8 h$ r老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢' c& Y7 V  O( L9 S" x
还有这两 ...

' l* a; q' l( X  R8 P# ]- q' D. \' g* m( I4 f/ U0 ~: K
个人感觉,这两个小区都不好,尤其是west jasper place,感觉上不是一个安全的小区,附近的居民好像也都比较复杂,有点chinatown的感觉。之前看房子的时候也看过这两个区,房价都比较偏低,而且在去年夏天的地产高峰期这两个区的房子卖的也不快。( `( {4 Z  \5 b6 T
本人不是专业人士,以上只是一些愚见,大神们勿喷
鲜花(73) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 23:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨好,请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗?realtor 说一般都不检查这些,那我怎么知道是不是正常工作的啊?有什么办法可以自己检查活着要求inspector 检查吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-23 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多洛洛-JE 发表于 2015-10-22 19:32- J" W2 L3 `4 E- Z; c
个人感觉,这两个小区都不好,尤其是west jasper place,感觉上不是一个安全的小区,附近的居民好像也 ...

) T+ {. S  T& p9 Q谢谢你的回答。之前觉得west jasper place在crestwood旁边应该还不错才对。。。* w# c. \4 u9 u5 r* o  T: a) A
继续坐等老杨解答
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-23 21:34 | 显示全部楼层
dacai 发表于 2015-10-22 14:29' W- S' _, H) i' c/ G; f
老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢
# l: [( q# I1 e, t" v, R* p还有这两 ...

% D4 \" F3 R3 X+ o我代老杨来回答一下您的这个问题吧。/ p$ n4 Q# N7 X+ ^; B  Z
4 m/ M* [0 f3 @/ P5 y, x
West Jasper Place 和 Glenwood这两个区的优点是交通比较便利,去西Mall和Downtown都很方便,另外房价比较低。缺点是这两个区在西区算比较差的区,治安不好,特别是West Jasper Place。小区的很多房子都是以出租为主,因而小区的维护,居住环境都不算好。West Jasper Place和Crestwood虽然只一街之隔,但小区档次和房价确实天壤之别。治安方面,大家有兴趣可以上http://crimemapping.edmontonpolice.ca/ 比较一下这两个区的差别。6 l" X! o, B3 B

; \) L9 U. Z% ~. u房价方面,West Jasper Place今年卖出的二手房平均价在30万左右,Glenwood平均价高10%左右。这两个区的Lot都比较大,很多都在600平方米以上,但基本上都是RF1,也卖不上价,Lot大概只26-27万。这两个区有一些新建房Infill的项目,但总体市场比较冷清, 房子也不好出手,市场还不及这两个区往北一些的Canora和Britannia Youngstown。
  }: g5 \, B% H  A$ a* M- k; \) ~: e! {- t
综合来说,这两个区不是适合买投资房或者做Infill的首选地。8 l/ R8 ?6 ?+ X
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-23 22:54 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不惑之年不明白 发表于 2015-10-21 22:46" F9 i. G+ @7 I: b: D
多谢老杨,还是有两点不太清楚:( s% ^) L# n) w, ^0 m
1 怎么做两个不同的zoning?
& y) d( ^5 {+ }- f& M" x, t2 何谓 “已有的 Secondary Suite”?
, n5 }/ }5 O# z0 I- |
1 q% k; V2 J7 r5 d. x8 M
所谓两个Zoning就是在从furnace管道出口开始就设两套不同的管道一套供楼上,一套供地下室,两套是独立的管道系统,而通常家里的管道主管道只是一条。这个系统对furnace也是有要求的必须是2 stage的furnace,风扇是可调速的,管道要有单项通气的dumper等。楼上楼下两套温控器,可分别调温度。9 H' d* E  q# k
( ?2 r3 r" Y! T1 h
市里的inspection是与permit/plan exam系统构成一个整体的。你要先递交相关图纸申请secondary suite, 市里先审你的图纸,如果你上边标了两个furnace或两个zoning通过了plan exam拿到了permit但inspection发现你没做,inspection当然要fail了。但如果你只标了一个furnace或一个zoning,但由于你是已有的secondary suite通过了市里的plan exam拿到了permit的话,inspector没有可能已你没有两个furnace fail你。Inspection的主要目的是现场检查你的施工是不是按照设计来做的。
$ [* V0 ]0 P6 Z9 {" E1 Y/ h
: r1 Z$ k9 N% B; X已有的secondary suite是指你或者前任屋主没有经过申请就直接做了secondary suite(正常的做法是先申请再做),然后你补交申请使这个已有的secondary suite合法化。
- n! B& b! J! X% X$ }  O% I
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-23 22:56 来自手机 | 显示全部楼层
weijia 发表于 2015-10-23 00:26  B' Y( ?, s) D( T; \
老杨好,请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗?realtor 说一般都不检查这些, ...
% e& n" }4 ?( \
请咨询您的验房师。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-30 08:19 | 显示全部楼层
请老杨推荐安装暖气炉的公司。多谢!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-30 08:53 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-10-30 09:19! w9 @2 i2 U- v0 P$ h
请老杨推荐安装暖气炉的公司。多谢!

; ^# L7 S' k( ~( F您在250楼曾经提出同样的问题,而我在251楼已经给您回复过了。
大型搬家
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-30 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
黄师傅好像不安装暖气路
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-30 14:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 人间四月芳菲尽 于 2015-10-30 15:30 编辑 0 d9 _0 \) h4 g1 ?& w

3 R+ b- p; D; N7 ^) y看到“鄢海军”回复了好几个关于小区的帖子,其中有提到哪里适合投资房,哪里不适合做投资房。 可否请“鄢海军” 罗列一下哪些适合投资的小区呢?。不要求100% 准确,只是给大家伙儿一个参考价值的总结罗列就可以。老杨如果有时间,也可以列出一些
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