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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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发表于 2015-9-8 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-9-3 21:33+ b2 a# }' Y3 v$ g7 \8 q% V+ d
您不用谦虚,这是一个很常见的问题,很多人都问过。1 A) {! @: b  T
" `# Y2 e, o  r; M: g! X; ]8 M, B
房子的面积是按照外墙面积计算的。如果有high cei ...
/ g. E# A- f! Z4 P* y- ^$ ]
老杨,那是不是相当于只算有楼板的地方的面积?2-story high ceiling的位置只算正层的面积,楼梯正层全算、二层楼梯口不算,是这样么?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-9 11:56 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-3 21:31) e: L' J; N6 c: b6 c/ w
780-716-8168 找小邝

& R" \( b- P# I" g4 l1 j- }先多谢老杨回复。; j) y5 i! Q' W) [4 \; l0 Z
再问一个有关 Title Insurence, RPR 和 Basement Permission的问题如下:
* u) Q" w' W' C# o" W) |  C买了一个 银行罚没屋 没有RPR。 当时律师建议买一个Title Insurence (这个问题前面问过,王勤回答得很全面,多谢他!)。 现在想装修Basement(有独立出口,窗户也够大,走电也可以很专业,相信政府会批准),如果申请政府的permiission,会有些什么不利影响?因为Title Insurence 只保非主动申请的损失,是不是会自找麻烦。如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事,索赔时会有麻烦。
( U; }/ f4 j0 d( |7 V另外,政府应该有我房子的RPR 存档文件,拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份? 多谢了!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:46 | 显示全部楼层
jijing1111 发表于 2015-9-8 14:183 M# a1 n8 x  r
那可在此地库加一个厨房吗?RF1的地。另外,我家正门前区域的马路边,能停2辆车,这也可算2个车位吗?

; a/ `6 ]' H9 A2 Q根据您的描述,大致是可以在地下室做一个厨房的。当然是否真的可以,需要实地看看。马路边一般不可以成为你的私人停车位。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
MagicRock 发表于 2015-9-8 15:28
6 q$ E. m) F1 C6 o  v9 ^0 r问个问题,一般什么情况需要安装两个furnace?谢谢。
. G1 L4 R+ n( T) ^
以下两种情况比较常见:+ r6 E! Q* l9 ~; W3 S  V
1、房子面积很大。
5 p% w1 ~. a) R. K" i2、房子面积虽然不大,但房主愿意安装两个锅炉。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:54 来自手机 | 显示全部楼层
anwx 发表于 2015-9-8 16:073 c' c1 m+ g* t( l- A
老杨,那是不是相当于只算有楼板的地方的面积?2-story high ceiling的位置只算正层的面积,楼梯正层全算 ...
  J" b; w- v- ^" E* N% f2 ~2 z
为了避免文字的误解,我给您画了一个草图,一算一层的面积,二和三算两层的面积。
image.jpg
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:59 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-9 12:560 H+ z1 Z# u8 P
先多谢老杨回复。5 k. n% M2 e- B9 h7 f: E
再问一个有关 Title Insurence, RPR 和 Basement Permission的问题如下:
( }) h9 c( Y/ b# L# t( n+ l" K买了一个 ...
! d  Q3 u/ y* R/ j8 j" ?
装修Basement如果申请政府的permiission,会有些什么不利影响?0 D$ s3 Q6 s5 r; h! T
答:除了你的地税会增加,我想不出来还有什么不利的。- N1 G; X3 Y) r( \9 `3 P5 e4 I. E
( c) }2 s% e7 ?* y+ o4 o
因为Title Insurence 只保非主动申请的损失,是不是会自找麻烦。
! p1 w) @& l# b+ K% E答:是否装修地下室好像跟你之前买的Title Insurance没有什么关系。  Z% L9 j- w" A. @8 l
3 v: e# i/ W, ]; ?& y$ T
如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事,索赔时会有麻烦。7 [5 j' `" J0 U9 N
答:有可能。
* D) w* j9 B6 U, w9 y+ C# H- O
3 U8 a5 z9 \8 {另外,政府应该有我房子的RPR 存档文件,拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份?
3 }, m" s* \6 i& v答:我认为你要不到这份copy。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-9 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-9-9 15:48% J# k6 }& w$ X
以下两种情况比较常见:
3 ^# v) k, y! ^; h( m% _1、房子面积很大。
: B0 w8 r! Q5 p$ g6 O8 [2、房子面积虽然不大,但房主愿意安装两个锅炉。
2 K' j4 V) r# d* Q- U' @
谢谢。安装两个furnace利弊各是什么?# I6 L7 T: x% s* R; e6 w2 C& U. f, t
房子面积很大又没有具体的数,例如3000 square ft?. Y: ~# v3 r2 ]5 p9 l% j6 N: F9 {
非常感谢。; k9 r. S/ s* `+ P4 A2 C7 U; z
理袁律师事务所
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-9-9 22:29 来自手机 | 显示全部楼层
请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 06:56 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-9 15:598 M: Z6 @, a6 G( a; @5 O) b
装修Basement如果申请政府的permiission,会有些什么不利影响?
+ N' J2 {: C; u, [# `答:除了你的地税会增加,我想不出来还 ...

  x; a2 z' K( i% ~% S; y8 B+ h先多谢了,老杨! 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下?/ M5 |" n4 L; {
如果我申请Basement 的Permission, 政府来检查,是否仅仅检查与Basement 有关的建设事项。如果牵扯其他,Title Insurence 所保的内容可能受到影响,例如 1 还有另一间车库顶上的房间没有完成,走电和风管可能不规范,2 一楼二楼均有一直角型的Deck 不知是否以前报批过,可能也会受到检查。如果这两条有问题,需要整改或者坼除,就会带来一定的麻烦和损失,因为Title Insurence 只保非主动申请的损失,而报批政府是我自己主动申请带来的检查,那么 当初买的Title Insurence不起作用。这不就是自找麻烦吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 07:33 | 显示全部楼层
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请问老杨, .' \& o. ^  y$ y

' T! T! g, _7 g! u% `8 y- V* h4 h9 O& j在老区demolish一个bungalow大盖要多钱? 不知道不同小区是否价钱有区别? 比如说Mackernal,或holywood,或 strathern,或Aspen garden? 
( F& Z9 t  x: X+ `9 P' y( M6 Y( n/ v9 }& O4 U4 c
在老区建新房相对于在新区建新房得额外成本有哪些? 我理解在老区建房得施工难度要大一些,所以成本会高,不知道对不对?4 H/ C: T1 J$ }
! a; j: O2 r' K
谢谢
6 r0 d6 L5 L) L" U; n, {
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:52 | 显示全部楼层
MagicRock 发表于 2015-9-9 23:28
5 `7 R1 H( ]$ O! ~' w谢谢。安装两个furnace利弊各是什么?
3 g, L7 g6 A" i4 @4 R( v房子面积很大又没有具体的数,例如3000 square ft?0 ^0 T$ v  S) T' C: K: o% A2 S, Y
非常感谢。% ]/ Y& l1 h4 u4 [
...
1 L8 P( }, V5 P5 T1 H+ v3 R
弊除了多花一点钱之外,就是在地下室多占了一点地方。利就太多了,省气、安全,更加精确的控制温度和湿度(如果你在锅炉上安装了加湿器),等等。3000尺当然是装两个锅炉比较好了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:56 | 显示全部楼层
多洛洛-JE 发表于 2015-9-9 23:29
! a- t0 a  c. d- y0 O& v请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor?
# ~' e! {4 T3 Y' z. ]
您所说的执照具体指的是什么?是管道工、电工的执照,还是装修公司的营业执照?你是准备分包给各个工种,还是总包给一个公司?
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:59 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 07:56
+ N# I7 C6 Q- @# |( n& l4 B先多谢了,老杨! 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下?9 ]' j9 {1 p" z
如果我申请Basement 的Permission, 政 ...
' j9 H% x4 W8 ]9 V7 V7 U$ Z; N
第一,政府来人检查你的地下室,他是不会去查别的地方的。就算你求他,他也不会给你查。9 f9 w+ U7 f* N
第二,你现在有的哪些问题,Title Insurance是不会给你赔的。
# j/ |0 A1 C: m3 h& y结论:不要把申请地下室permit和Title Insurance混为一谈。
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-9-10 09:41 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-9-10 08:56
9 h- i; U8 ]$ x  I您所说的执照具体指的是什么?是管道工、电工的执照,还是装修公司的营业执照?你是准备分包给各个工种, ...
( S$ }* F! R1 j1 Q- r
打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 14:57 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-10 08:59
" x! B! c- j+ g  V9 \第一,政府来人检查你的地下室,他是不会去查别的地方的。就算你求他,他也不会给你查。
* d) j% |! J) h第二,你现在有 ...
, L+ }/ ?+ l9 l0 @" i! \6 U0 S% e$ |
第二,你现在有的哪些问题,Title Insurance是不会给你赔的。2 c$ Q7 t6 E! y$ Q
当初我买Title Insurence时 保险说明 包括已存在的问题的。您这意思好像与说明不一样的。 请进一步明确。多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 21:57 | 显示全部楼层
再请教老杨:有没有可以改造屋顶的专业公司?多谢了!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-13 06:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2015-9-9 15:59% X! v6 P; z% v! ~
装修Basement如果申请政府的permiission,会有些什么不利影响?( d- U4 F6 s, s& T6 h
答:除了你的地税会增加,我想不出来还 ...

+ q) ^3 P0 u. ?& r3 Z3 k5 ~- h“另外,政府应该有我房子的RPR 存档文件,拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份?
8 O2 M) e# ]  T7 E; Q4 T% V7 g答:我认为你要不到这份copy。”
; Y; M6 w  K) ^8 m
# t9 t# \. ?. c# }6 g. ]- G再请教老杨:  u/ M  v$ j$ U4 Y  H' i
1 是否可以讲讲“我认为你要不到这份copy。”的原因;  W! m/ G, J, @: N0 T/ i, j
2 如果没有RPR ,又想扩建房子,应该怎么办?; O! X% r1 Y1 h  g0 D, Q7 ^
3 对Title Insurence 有影响吗?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-13 06:29 | 显示全部楼层
多谢了
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 08:48 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-9-10 08:33
0 s* t; p0 H/ [# ^$ k请问老杨, .
  S+ J6 u% t5 Y: R( }& P+ u6 n, a$ z' n
在老区demolish一个bungalow大盖要多钱? 不知道不同小区是否价钱有区别? 比如说Mack ...

8 a8 l6 |; v) [" {! y# K! W不好意思,漏过您这个帖子了,今天才看到。
8 t  p9 ?' P4 {, B" ^7 g: I
( X* O2 F* g8 d( _: `拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间,如果在埃德蒙顿市内价格不会有太大的差异。$ }( J) I" L! G
6 n" Y4 c' R; K! T) |2 [
在新区盖新房,你需要找指定的builder;在老区盖新房,你可以自己盖,或者随便找任何一个builder。在老区盖新房的成本肯定高,原因有很多。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 09:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-9-10 10:41
) b7 W5 q6 I. D  m4 w& z打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗?

1 l* T( ]  J6 i8 p如果包给一个公司做,只要它是个正规公司,口碑很好,其他的就不用担心了。我比较熟悉的公司有几个,价格都不便宜,建议您自己找找吧。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:41 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 15:57
5 e* h! x; Q" ~/ m第二,你现在有的哪些问题,Title Insurance是不会给你赔的。! ?1 u, l6 W( w# Y
当初我买Title Insurence时 保险说明 包括 ...
2 s8 L7 c  [. u/ D/ n6 d
这样吧,请你把现有的、你认为Title Insurance应该赔给你的,一条一条明确的列出来。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 22:57
/ u1 ^1 O' C4 p) a再请教老杨:有没有可以改造屋顶的专业公司?多谢了!
7 W, Z* H% C: l5 J# F
请看207楼。
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-13 07:27
0 _* Z7 ], w& ~7 H# J* a“另外,政府应该有我房子的RPR 存档文件,拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份?
3 P6 k" b' @" u% e  l6 G答:我认 ...
% e2 S1 K2 P) |% X! ^2 P
1、CITY不提供。
4 ?4 \* k4 e0 @2、重新花钱做一份RPR。: `1 m8 q' @* q  I
3、没有。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-14 08:03 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-13 09:48
* g1 `1 u5 g% e7 x- e不好意思,漏过您这个帖子了,今天才看到。
$ r3 }& t- ~+ X+ e7 S- J; J6 N6 Z: Y" q2 h  r
拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间,如果在埃德蒙顿 ...
6 t7 N) W& J: k) e4 o( a- L
谢谢你的回复。7 w7 F, L* }# s  ~5 P! Q! ^

; L* Y8 O  v$ d( L1 c能否列举三点更贵得原因呢?
+ l/ e1 Y5 `0 K5 o4 q! r( P. f3 h* g& K$ |3 I% `
从demolish到开始建房,请问都要申请那些permit? 这个过程大概多久? 
8 ^0 B) Q! ^' y. F7 f% u. k5 M6 p" D/ v: e+ R% T' A
再次感谢
; b. h. T4 W3 I0 b' `0 d
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-14 17:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
carpoool 发表于 2015-9-14 09:036 w6 p. r8 A1 p2 o" |8 K
谢谢你的回复。
9 Q+ |0 Z/ q- ]$ f/ F" S6 n# P3 W+ g5 J; Q3 q& r& G/ r% x$ j
能否列举三点更贵得原因呢?
8 t9 v# S' Y5 C" H( @  b" _
在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来,然后同时开工。/ k; o1 H. `; f- U# `

& e: x, J. i) k关于Permit:1 X7 D' S0 b0 E  v* l: q: ^) Q
* i" t& ?' L5 b, I8 J3 L; y) i* R
House & Accessory Building Demolish Permit
& @# m  F+ D: r0 C/ Y4 |  U如果你的气管道已经移除(ATCO的report已经传到市里),填好了要拆除的旧房没有石棉(Asbestos)的保证和地块上没有油井的保证了。当天就能拿到Permit) m# S0 R" I+ b/ F4 B% F
& v( \; s1 w, [( F0 u* L6 _6 S  N! ?
House Development Permit
& I/ ~; p3 e' |2 G4 O; s; \; ~, ?等待时间根据市里的繁忙程度不等,通常为2-3个月。
) @) r' Z9 F% u0 h9 ^ & b, O/ E/ y1 t  d2 P9 S) a  e
Garage Development Permit & Building Permit
, k& _5 p8 b. c3 E: u) ~& z4 i通常当天就可以拿到$ H+ P# n- h2 @8 L/ f2 r6 ^! H
# L, `' J# ^% V4 y  W6 v: ^
House Building Permit- T7 ?9 [6 H- ~) b
等待时间根据市里的繁忙程度不等,通常为1个月左右。
4 N! n; C* T/ [2 p9 ^2 c4 q 9 |# M( f8 j1 P* O# t
Electrical Service Permit
+ n* o9 l" T9 a( Y) u5 Z! L, u: C几天到一周左右,200安培的service或走地下电缆的要更慢一些
7 V0 A+ ~& u3 p- W! ?- I" V( K 8 ^/ |) d6 R9 K
Foundation and Weeping Tile Permit% @5 H2 B4 q. a+ x$ g- f- h; B( h
几天1 l, C6 x' [0 t+ N. ^
) i2 \8 {& R- e  c, m% R( L' I; x
Plumbing Grounding Permit7 r+ C: h- i. G. r: G
几天3 c8 n4 i9 u5 ~  C3 X% I5 r/ V

& S' L* m7 I) w3 JFraming Permit4 `: B" O1 D+ M/ E( y/ c
一周左右
, n4 Q7 O4 p  g5 H
( V* O  p) v& f: P8 \8 R2 \8 ^: lHVAC rough-in Permit' Y5 M. j3 w8 J1 ~, `
几天
4 e: a' \1 l# L  G# P( _
$ J( S0 ?* S0 v& S! B' bPlumbing Stack Permit" O+ o8 M" T) n) r) O& G+ S
一周左右8 ^. T$ `2 s# u- o' C
# L7 `( L8 [0 p; @8 s) D$ l: A
Electrical Rough-in Permit) t1 H$ T6 d+ H! r0 b3 k' V! X
几天
! [; d1 \9 K+ x/ K. \. x, {2 O
) ~. T3 L" j" X9 b8 v; aGas Line Permit: Q! ^/ ?. l8 e# _: ?5 U
几天
" `1 K% W5 k) E% P: }8 o
1 b" X& J' E9 [7 y/ jInsolation and Vapour Barrier Permit
  [  A; r+ G. M4 f" y+ e2 _几天# H* x7 y( Z8 j- P) m& e0 }

, W9 m9 ]1 y. ]2 i& y! B% t6 ZPlumbing Final Permit6 d. l( U) v. R
一周左右0 Y) e) v' y% ~" J; r! o" q
9 {0 ^# Z0 p6 }
Electrical Final Permit
8 c# S9 H7 ^& n" \: |7 r几天+ _' g0 t( J# d/ b: k* j: ~* R& x

# q' E2 O: X3 N, DFinal Building & Occupation Permit( A7 c2 L0 v$ B
几天
, O9 E, j" V3 G9 Y$ p
7 Z+ @5 L) s: W' I0 C/ S2 dRough Grading Permit, E; m4 M9 A/ K5 s$ h- w2 C
一周% z3 i! Z( e; U( S2 q6 k* x
; L  d4 W  b0 D! {
Finish Grading Permit
. f1 Z+ @4 u! [1 C一周
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-16 08:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 aureola 于 2015-9-16 09:19 编辑
! N- R0 ?* J6 f9 ]: {/ U$ Z1 A$ w8 P! `; N/ H6 T/ k' t  z; N' C2 e6 E( `
请问:
2 b7 I0 M& ?3 c: Q/ M/ v1、目前首付多少钱买房就可不问收入,银行会给贷款?* F8 g5 X3 g$ M4 `) a2 P% O
2、买房能几个人合买吗?
& I# d# [( {- R3、UA,NAIT,或中小学校边的房子来比较,哪里的房子会更容易出租出去?% y. _4 G# t; ^8 P
谢谢回答
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 07:04 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-14 18:45
" i; s" J- W" N. U& D2 c, H* z在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...
. C/ v, R& K2 j
老杨的回答非常细致,赞!!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-17 08:43 | 显示全部楼层
aureola 发表于 2015-9-16 09:08
" d0 Q$ d" C/ x+ V请问:
  v3 R9 b& G+ L6 I1 g1、目前首付多少钱买房就可不问收入,银行会给贷款?' s' d0 A9 {/ J# T
2、买房能几个人合买吗?

. @  p$ U( Y2 Z2 K1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游签证,首付35%可以不看收入。* Y( Z2 d0 L" e
2、可以,但贷款的手续会比较麻烦。" A6 k+ _7 x9 H. q. c
3、我还没见到过租不出去的房子。如果这个问题这样问:“投资房UA,NAIT,或中小学校边的房子如何确定购买优先级?”,那么我的答案是UA--中小学--NAIT.
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 10:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-9-17 09:43) T' S  M$ s' L* m$ I8 ]  N
1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...
) c) E' {) z9 i1 _
再谢。
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 10:46 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-17 09:43
3 E) l& d$ E0 @' x! t& k1、首先要看你是什么身份,如果你是加拿大公民,是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

+ \9 U  }  ]1 ~3 z6 M) A回复清楚,再谢老杨!
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