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发表于 2008-2-11 15:32
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原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 " l4 G% [. g8 {2 N" O, ]0 [
2 Z' ]8 z6 Z/ _$ |$ a ?! tZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。# w% n! {$ t, |( _0 E5 M. G$ j8 h
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
. y5 U4 i; g0 k/ f* B3 L1 _4 e有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
1 M% I6 T) s7 o+ L. {4 K" ]0 l& u h找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。5 B; o; B1 j4 d& Q1 Q# A. S; }
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因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,
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1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。5 t% K. @ C8 [, Z, p- D1 \
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变0 e7 y. {7 |* V2 u
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。% i7 Y9 U4 P) @
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。3 G# N( w! d8 [
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
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- T5 R2 s) ^; O: y' b0 a& {* b那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
: R( U5 Z% }1 u2 y, H$ y那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K: ~0 r7 A( P: R' ?5 d2 I
3 L& ]3 p! E" u6 N+ d1 V3 z这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段9 R5 T2 ~% D7 R' ?. A5 D! U/ Q
那么投资房的收益更大。% u. s# {& E6 i8 w. x# x
) W) c' g$ V! a如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
7 s/ X4 O. E3 `) Q# n. j" R如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
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5 c- ~( r/ P: E* G( Z; ^当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。. n' r y1 c* t3 b' |0 J
& j. |/ Y6 g) x S, @[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
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