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发表于 2008-2-11 15:32
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原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 4 n3 a7 E8 ~. u% O8 F
% i& p# ?# O @( w' `# \Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。" N% ]6 {" W( o# W
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
1 ?# g' q5 N* V8 o6 G* Q0 s有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。 : _/ ]" a5 D2 u7 r# V, Y3 x& \" A
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。: x" t6 F2 t3 q; h% Z
6 |( G1 M: \. ]* ~" `5 V) b因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,& C' o' R+ n/ p: `
# e' G! i$ ^4 M9 a5 }+ `$ s9 `1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
! U0 Q0 A! Q, M* w0 H- G5 W- q2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
9 F( R: k& o" Y6 G# h) u3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
1 b, f2 o$ |! x) c5 g" q4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。1 _$ P5 C; [- q4 P! o1 `2 x5 O
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
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那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
) {: |. U2 m! Z7 l8 i0 N那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
; @! G! q T9 n- B- L( D! R: o1 v. o' I: s1 ]' \6 @1 l1 U
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
' E/ U% n; ~: I( W那么投资房的收益更大。 O3 _. Z6 b( r. f
$ n7 d3 K. d7 U0 S$ q! Q" A9 @如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
* \5 F$ [' h5 c1 H3 P" `如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
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5 ~8 D' P0 E4 ?7 w/ Q当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
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[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
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