郭森房贷- 有问必答

jiaxia1111

请问郭先生：现在贷款情况有变化吗，最优惠利率能拿到多少，关键是这个帖子要顶起来，对大家有用。如果要办理贷款大概需要多长时间。

[ 本帖最后由 jiaxia1111 于 2008-11-16 20:48 编辑 ]

郭森房贷

原帖由 jiaxia1111 于 2008-11-16 20:47 发表
请问郭先生：现在贷款情况有变化吗，最优惠利率能拿到多少，关键是这个帖子要顶起来，对大家有用。如果要办理贷款大概需要多长时间。

最新的贷款利率信息，请您到我的网站： www.happymortgages.com， 点击 RATES， 里面公布的利率就是目前市场上最低的利率（有些利率需要符合银行的相关要求）。 上面的利率是实时更新的， 欢迎您随时查询。

办理贷款的时间， 一般是在送上申请表之后的24小时（BUSINESS HOUR）内就可以得到银行的答复。如果有特殊需要， 我们也可以申请快速处理（RUSH THE DEAL）, 一两个小时内就可以获得批复。
. t+ _( l* V" b1 S  i2 ?7 ?
谢谢！

menggl

Mr. Guo,
My mortgage rate is 5.2% fixed for the first 5 years term and I want to ask what's gonna happen after the first term ends:
) d& Z% b8 [7 t9 N% {5 Z% d1. will the rate automatically changed to variable?
# @. Z* I1 u2 f. C2. will the new rate apply to the total amount of the original mortgage (142K) or remaint of the mortgage (around 120K)?
3. If I need to refinance, what kind of penalty I will be looking at?
4. When refinaning, if the house value is below the remaining mortgage (120K), can I get a mortgage that is higher than the house value? I think my credit history is excellent.

Thanks a lot

郭森房贷

原帖由 menggl 于 2008-11-20 18:49 发表
Mr. Guo,
/ m5 m; l' o8 Z7 nMy mortgage rate is 5.2% fixed for the first 5 years term and I want to ask what's gonna happen after the first term ends:
1. will the rate automatically changed to variable?
( v. P8 o2 N. X% s1 A2. will the n ...

4 f# e0 H8 {- R$ P6 j4 k
Thank you for those great questions!

1. NO, your bank will send you the mortgage renewal agreement three months prior the mature date. If you didn't give them any instruction, your mortgage will be renewal to FIXED OPENED TERM mortgage.
2. The new rate will only apply to the remainder amount.
- q! F- g0 t. l% a1 z9 n) S3. If you need to refinace within the term, most bank will allow you increase the mortgage amount up to 95% of current property value, subject to approval. no panelty involved.
4. No, you can't increase the current mortgage amount exceed the 95% of current property value.
9 d  N6 Q6 E0 N: g) R* y4 Z& M7 ~3 Z
If you have any questions, please feel free to contact me through my cell 780-901-8828; or email: samson@mortgagegrp.com
; ?5 ]9 t2 Y  s6 J
Good luck!

郭森房贷

Canada's Mortgage Market - CAAMP Report  
' |/ ^2 P  d* `: e
$ f# Z0 l3 R7 M& }Tuesday, November 25, 2008  

$ Q4 u( v8 C7 M" T  _* {7 k CAAMP has released its annual mortgage report and it's chock full of mortgage stats.  Here's a rundown on the more notable ones:
" `$ Q$ ~' ~" w6 x* Q; F$ o
5,250,000:  The number of Canadian home owners with mortgages.
7 l3 V; \- Z" \- v5 U9 R6 g29%:  The percentage of Canadian homeowners who got a new mortgage in the last 12 months.
/ \! ?7 m# o: m2 m) {' m86%:  The percentage of people renewing or refinancing that stayed with their existing lender.
; A6 x# J* W- V' t$136,000:  The average mortgagor's equity.  This equity equals 51.7% of their home value on average.
22%:  The percentage of mortgagors who took equity out of their homes in the past 12 months.  People are spending more because last year it was 17%.  
$41,000:  The average equity that borrowers took out of their homes this year. That's up 16% from last year. The most common reason for borrowing this equity?  Debt consolidation.
( b/ s+ p' c3 k1 A, m& [50%:  The ratio of new mortgages taken out in the last year with amortizations greater than 25 years.
: O9 \% a5 p: t5.41%:  The average Canadian's mortgage rate.  Last year it was 5.56%.
  K# O/ H+ f0 n! D$ u0.40%:  The average interest rate improvement realized by people who refinanced in the past year.
; I. y. X# y3 G. e1.59%:  The average discount off of bank-posted rates.
1.96:  The average number of quotes people get when shopping for a mortgage.
1 A0 ?8 e0 R% g0.28%:  The percentage of Canadians who are 90 days or more past due on their mortgage.  That's up just slightly from last year.
2 f9 N/ Z: \1 P% q1 ]. d5 @10%:  The approximate decline in mortgage approvals that CAAMP foresees in 2009.
36%:  The percentage of Canadians who are aware that insured 40-year and 100% LTV mortgages have disappeared.
. t6 e( V" Z, P! R- PPeoples' favourite mortgage terms:
' \. k4 D5 |% F$ P* }! ^# l' r/ e
- e5 c4 j2 o: J9 I3 r8 }. H1-3 years:  29% of borrowers
4-5 year:  61% of borrowers
1 ~: ?4 H; L8 [* N0 i7 zOver 5 years:  10% of borrowers
CAAMP says there's a noticeable trend in borrowers taking shorter terms when compared to last year.
, u8 {3 R! a& s% T$ a8 t
- J8 L# f6 z+ U. r* S0 ZThere's also a big trend towards variable rates.  40% of mortgages were variable in the past year.  In CAAMP's 2007 report the number was just 21%.  CAAMP says that's because "consumers may be expecting interest rate reductions."  We'd also like to think they're becoming more educated about the long-term advantage of variable rates.
/ D: T0 i& k  b. S9 i
/ O1 X% x! h. @& X. u  NWhere did people get their new mortgages this year?

Major banks:  47%
% a8 ^$ E% X! G: CMortgage brokers:  35%
$ I& U! p7 V' T! d% aCredit Unions:  11%
0 ~- _" ?( ^4 f, o% COther:  6%

郭森房贷

Good news for the variable rate: the best variable rate is Prime+0.6%=4.6%  started today.

6 H. b1 A; I5 P( y6 }; qThe best fixed rates are:
; i& T4 d& d  J2 \6 `" v
& t. p2 u& `  k! w+ ^4 J1 yr: 4.35%; 3 yrs: 5.15%; 4 yrs: 5.34%; 5 yrs: 5.44%

每天一点

请问现在的活动利率是多少？谢谢

jiaxia1111

最近基础利率下调0.75, 贷款利率有变化吗

xili_2000

如果是一个15年的按揭期限， 提前还款罚金的比例一般是多少啊？

petewang

郭先生，您好！

我的房贷是5.2%， 5年固定，已经使用了2年，现在还欠银行$200000，月供$1870.6
( q; d/ H$ N4 b7 G现在我想break the term, penalty charge 是多少？
9 ~2 J! Y+ u8 K- `
- O2 |$ ~( w1 v* k3 P2 ?+ T另外央行已降息，请问您所能拿到的最好的浮动利率是多少？
# }) I5 x9 b8 n$ M6 c' t
# Q7 P" _9 x- o, W% E谢谢！

郭森房贷

原帖由 每天一点 于 2008-12-9 19:04 发表
请问现在的活动利率是多少？谢谢

8 A4 b% S6 C: s4 w
8 v- ?( P4 y- ?% s五年期封闭型浮动利率是PRIME+0.6%, 今天的PRIME=3.5%, 最终利率是4.1%;
五年期开放型浮动利率是PRIME+0.85%=4.35%.

郭森房贷

原帖由 xili_2000 于 2008-12-9 23:33 发表
如果是一个15年的按揭期限， 提前还款罚金的比例一般是多少啊？

请您参考我前面的帖子， 对贷款罚金的计算有详细的说明。
: S% D; p6 U( }. L但最简单的方法是直接联系您的银行， 他们会告诉您准确的罚金金额。

郭森房贷

原帖由 petewang 于 2008-12-10 07:48 发表
* R  g5 B) D) }& f+ U$ A3 ?: O郭先生，您好！

% \" _% N4 |  o6 W0 ?我的房贷是5.2%， 5年固定，已经使用了2年，现在还欠银行$200000，月供$1870.6
8 E) X, ^" g$ Y$ g现在我想break the term, penalty charge 是多少？
$ c7 @+ g3 `) y4 p8 E( f
% I% _9 E5 O. X  P# P+ T6 {7 @! V另外央行已降息，请问您所能拿到的最好的浮动利率是多少？
...

粗略地估算罚金应该在三千左右。
最好的浮动利率请见上面的帖子。
谢谢您的提问！

propeller

原帖由 郭森房贷 于 2008-12-10 16:00 发表
( W- M+ u% R( Q
5 E& m$ s0 f8 D* l
五年期封闭型浮动利率是PRIME+0.6%, 今天的PRIME=3.5%, 最终利率是4.1%;
五年期开放型浮动利率是PRIME+0.85%=4.35%.

6 C5 S4 l; N2 g/ v0 b; g& M: F9 @  w& U郭先生：能请你进一步解释封闭型浮动利率开放型浮动利率的区别吗？

另外：有三年期浮动利率吗？

郭森房贷

原帖由 propeller 于 2008-12-10 16:42 发表
: Q" m, D9 `1 _( u  Y5 C
- t2 [; T$ T' ?; x% U
( d4 E7 x1 |0 h4 K: u) y9 ]郭先生：能请你进一步解释封闭型浮动利率开放型浮动利率的区别吗？
2 N/ B# V) L6 x* [9 G2 `
( j8 R" V( E0 o  @另外：有三年期浮动利率吗？
4 y3 f( J5 e' V

* @3 Z- G: g; V; }. }* P) o好的！
封闭型浮动利率贷款（VARIABLE CLOSED TERM MORTGAGE）是指利率在规定的期限内（一般是五年）随着PRIME上下浮动， 客户必须和银行签订五年的合同， 如果提前付清或转走贷款， 客户需承担一定的罚金。 但客户同样享受银行提供的提前还款计划而不需缴纳罚金（提前还款计划包括每月双倍付款-DOUBLE-UP PAYMENT; 一年一次的大笔金额还款本金的15-20%-LUMP SUM PAYMENT）;
开放型浮动利率贷款（VARIABLE OPENED TERM MORTGAGE）的利率变化方式和前者一样， 但客户可以选择在期限结束前随时还清贷款或任意金额的还款(客户也可以使用上述两类提前还款计划)，银行不会追索任何罚金。这类贷款利率一般比封闭型浮动利率贷款要高一些。
; V" ?. A3 M) {1 I. L. `
& j' s# e% f1 t/ I我代理的三十多家银行和金融机构中没有提供三年期浮动利率贷款， 一般是五年期。

0 B  m$ X5 S  R& |; {谢谢您的提问！

[ 本帖最后由 郭森房贷 于 2008-12-11 12:02 编辑 ]

petewang

郭先生，您好！
- }" \; P! J5 Q! h. \请问您做 Home Equity Line of Credit?
现在一般银行都是Prime+1%，也就是4.5％
如果您做的话，interest rate最低是多少？
. [: n; X5 c; a: P, v6 c
谢谢！

郭森房贷

原帖由 petewang 于 2008-12-12 07:39 发表
3 u; q2 L3 t" l+ C$ t  |) D郭先生，您好！
请问您做 Home Equity Line of Credit?
6 X# n- f7 O2 D; n+ F- i现在一般银行都是Prime+1%，也就是4.5％
* b; D; D# s7 ~9 x/ u2 C1 ~6 D$ l) E: _如果您做的话，interest rate最低是多少？

谢谢！

我能拿到最好的HELOC也是这个利率P+1%.

Solina

原帖由 郭森房贷 于 2008-12-10 16:00 发表
1 R- S" K* R' g/ ^) U' w! R9 P

- v+ k; g$ w9 w五年期封闭型浮动利率是PRIME+0.6%, 今天的PRIME=3.5%, 最终利率是4.1%;
五年期开放型浮动利率是PRIME+0.85%=4.35%.

$ l! M5 x' Z& Y* f那你帮我pre-approved的利率是否现在下降到4.1％呢？

郭森房贷

原帖由 Solina 于 2008-12-12 11:48 发表
* e3 ~  G3 L- n* d( \+ M
. Z6 O2 W( O* H0 M* M7 E' z$ G那你帮我pre-approved的利率是否现在下降到4.1％呢？

3 U, l( y! ^) h# Y6 a- x是的！
/ a9 D7 z# t" r& a, E+ Z+ p
& i- d% |$ _4 j/ I+ G( O房子找得怎样了？

Solina

还在进行当中。

huixin

在这里我也要对郭森说一声非常感谢。
1 U( M" @2 u: V  m
' g6 E7 w8 p( }8 ~3 {% {自从在这个网站看到《郭森房贷　有问必答》这个专题后，对郭森在回答众多网友提问时所展现出来的专业、耐心、细致有了很好的印象。前两个月看房开始，因为对于房屋贷款的事基本上算是没有头绪，所以就找了他。郭森不光给我详细解释了房贷的情形，给出了很好的建议，还利用他和各大银行的良好关系，替我找到了当时最低的贷款利率。说实话，当他给我利率数字的时候，我还有点不太相信，自己又到各家银行去问了一遍（贷款不是小数目，利率低一点的话就可以省下不少的银子。虽说我这样做有点以小人之心度君子之腹，但想来大家都能理解。不过还是自己鄙视自己一下。）结果真还没有比郭森给我利率更低的了。这下我就放心了。
! \+ Q+ o2 W: ~4 F
- `& o' Q, Z0 H3 \随着交往的增多，发现他为人也厚道热情。于是什么水电气开户选哪家之类与贷款无关的其他问题也问他了，他也都按自己的经验给出了建议。（下次准备问他炒外汇的问题了，呵呵）。
5 U6 N* |1 [/ i+ k1 ~6 p! u$ M% B( P
( E5 D$ ~3 u7 A1 _我知道有些朋友不喜欢看这种推荐的帖子。但我相信一句话“越容易获得的越珍贵”，比如说、空气，水、阳光这些对人是不可缺少的，但它们却很容易获得；父母是世上最疼爱自己的，自己不费吹灰之力就能得到。郭森就是你我身边的房贷专家，很容易就可以联系上，所以，我选择了他。

郭森房贷

原帖由 huixin 于 2008-12-16 23:43 发表
# e/ e; R, N0 ~# `在这里我也要对郭森说一声非常感谢。

4 |  |2 d9 f$ G4 s+ v# [' W自从在这个网站看到《郭森房贷　有问必答》这个专题后，对郭森在回答众多网友提问时所展现出来的专业、耐心、细致有了很好的印象。前两个月看房开始，因为对于房屋贷款 ...

1 i; N2 S/ ]4 Z" \, t0 _9 Z能够得到客户的肯定， 是我最大的荣幸！谢谢您！

petewang

请问HELOC的利息是按天计算的吗？
) Y; W3 Q% r$ Y3 H/ b' d" F1 N: |# X如果请您帮助申请HELOC,能够免除appraisal fee 和legal fee，银行一般要收这些费用的？
4 y) x0 a, F4 ?$ h3 d- `如果不能免除？ 您能申请到的最低appraisal fee 和legal fee是多少？

郭森房贷

原帖由 petewang 于 2008-12-20 18:08 发表
请问HELOC的利息是按天计算的吗？
如果请您帮助申请HELOC,能够免除appraisal fee 和legal fee，银行一般要收这些费用的？
如果不能免除？ 您能申请到的最低appraisal fee 和legal fee是多少？

$ }- h- h/ ~3 S' _, Q这两费都不是银行收取的， 前者付给了评估师， 后者付给了律师或者是TITLE INSURANCE COMPANY(eg. FIRST CANADIAN TITLE). 如果您在银行的BUSINESS 能够让他们攫取更多的利润， 银行也许会替您支付部分或全部的费用。
" M- H; z9 [' l5 l最低的评估费应该在275左右；最低的legal fee 是367.50.

CIBC 一般在每年的三月份搞HELOC的优惠促销活动， 您到时候可以留意一下， 也许能省下一笔费用。

谢谢您的提问！

沧海月明

专业！耐心！细致！高效！

送花支持！

郭森房贷

原帖由 沧海月明 于 2008-12-24 23:40 发表
& T/ B, f3 P; i) ^专业！耐心！细致！高效！
- c6 l4 `. {) g6 v
2 H. H3 g2 B5 M  |: T9 s5 |送花支持！

; h$ E& d5 n4 j: `4 F
谢谢您的肯定及鲜花！！！顺祝乔迁之喜！新年快乐！！

sofia

我也咨询过楼主，不过把我的个人信息要去后，再也没有回复过。

icing

icing

郭森房贷

原帖由 sofia 于 2008-12-26 19:53 发表
我也咨询过楼主，不过把我的个人信息要去后，再也没有回复过。

0 ~) n# d0 T0 H' a; l: T' U/ w您是GRANDE PRAIRIE 的那位朋友吧？我在十月十六号给您回复过邮件的。因为公司合并， 我的邮箱地址已经变更为SAMSON@MORTGAGEGRP.COM, 我应该不会忽略任何一位潜在客人的咨询， 如果您还需要我的服务， 请与我联系.