~~~美漂地主~~~

xiaoxue · 发表于 2017-11-15 08:33

房检，到实地去考察

除了看市场分析报告和各种文件之外，我喜欢实地考察，然后做出结论。做生意必须具备敏锐的观察力，每一次做交易，我都会亲自到物业周围的5条街去探查了解情况。跟杂货店的老板或住在附近的人咨询那里的人群背景、教育、治安情况，与物业工作人员交谈，这些信息是最可靠有力的。

走出麦瑞德所在的大楼，时间已经快到下午1点。

“现在是午餐繁忙的时间，赶不上1点半到罗恩办公室的会议，我们把会议地点改到我们要买的大楼与他会合如何？”梁慈这个建议的目的是为了后面几个会议能够按时进行，我们改乘地铁。

我已经有20年没有乘过纽约地铁，地铁是十分方便可靠的交通工具。如果是夏天，地铁的站台没有冷气会非常闷热，但现在是3月份，就不用担心那个问题。

梁慈带着我们赶到大楼前，经纪人罗恩正带着另一伙买家在看这栋楼，并示意我们稍等。

我按捺住心底的些许不安，努力不把那些买家放在心上。心想：“这种数目的交易并不是那么容易就能谈成的。”

这时凯瑞也从华盛顿赶到，她丈夫吴先生是安妮在中国时的大学同学。安妮则是我在哥伦布市最好的朋友和投资人。

安妮几年前就曾邀请吴先生夫妇加入我们的投资团队，但他们认为自己投资和管理更方便有效，并在华盛顿地区买了七八套家庭住宅房。直到他们的债务利率超负荷，银行不愿意为他们放贷为止。现在可能是缓过劲来了，想参与这次曼哈顿的投资，所以过来看看楼盘和大家认识一下，以确定他们找对了合作伙伴和投资的楼盘。不久，梁滨也开着车赶到了，让我们一行变成了5个人。

我们见了物业管理员罗莎，她已年近70岁，是一个瘦小但行动利索的老太太，能讲少许英语，母语是西班牙语。她还兼管着附近的12栋大楼。

这片小区每周二、四倒垃圾，清扫走廊和大楼前的街道。她每天平均工作一小时，修理之类的工作，她会另外请人，她有自己常用的人员，如电工、水工、杂工及杀虫公司等。

罗恩送走了那些看房的买家，带着我们上到了顶层，从最高的屋顶开始看，一层层往下走，直到地库。

屋顶保养得不错。不过梁滨发现了一些石棉，还好问题不大。石棉是当今环保条例列为对身体有一定伤害的致癌物之一。曾经是建筑材料里广泛使用的成分。这栋近百年历史的建筑物所使用的材料里含有石棉就不足为奇了。

地库不是太高，约6英尺，黑灯瞎火的，一不小心头就会碰到东西，工具房倒是干净整齐。梁滨在一些管道上也发现不少石棉，他担心银行会要求清理干净，那得花费不少钱。

一楼有洗衣店和干洗店，没有电梯。大门和外墙应该是不久前都粉刷过，干净清爽，看起来挺不错。

整体来说，我对这栋大楼的状况还比较满意。

santer · 发表于 2017-11-15 09:39

这也太tm长了。
长篇小说啊

xiaoxue · 发表于 2017-11-20 20:24

咨询，昂贵的律师费

在来之前我已了解过他的信用和能力，现在只是想印证我的判断。我也与几个便宜一些的律师联系过，感觉他们接的案子多但没有什么复杂性，也感觉不到他们在生意交易中的特点，山姆是我比较喜欢的。

看完楼盘之后，已近3点。罗恩请我们去他的办公室，与他的物业管理经理见面，商谈过户后的物业打理事宜。我心里觉得之前见过的物业公司经理查尔斯比罗恩更专业，经验更丰富。所以我决定放弃这个会议，就请梁慈过去礼貌应付一下。我们几人则赶赴下一场3点半的律师会议。凯瑞主动从梁慈那里接过我的电脑和资料以便辅助我的工作。

好的律师收费昂贵，时间差不多是按分钟算的，所以不能迟到。

到了时代广场，我们开始找七号时代广场的门牌。转了好一会儿，也没看到七号。只好询问路边的警察，警察指着不远处的时代大楼说：“看那儿，那个大楼就是七号！”

天哪！是最高的那一栋……

细心的丽莎赶紧提醒我换上皮鞋。

几人按了指纹才能进电梯，律师山姆的办公室在第40层。我们在接待室等着秘书通报，看到墙上挂满了律师的照片，心想能在这种黄金地段办公的律师，估计得一个小时500美元，希望收费标准能有个封顶。

不一会儿，一个西装革履、中等个子、头顶犹太小帽、约250磅左右的壮实男士把我们三人领进了办公室，他就是山姆。

山姆声音细且高，语速飞快，夹杂着纽约腔。我来美国近30年，有时也会听漏掉他说的词句。

丽莎和凯瑞依次坐在我的左边。凯瑞帮我把准备好的买卖合约，各银行贷款利率报价，楼宇分析等资料从包里拿了出来。

尽管山姆说话快，却没有任何声调变化，语调平稳、机械，就像读法律文件一样毫无色彩。

丽莎刚从中国回来，还有昼夜颠倒的时差反应，听着山姆那平淡的语调忍不住瞌睡起来。为了提神，她开始嚼口香糖，还善意地递给了我一块。我瞪了她一眼，用中文小声道：“我们可是在世界上最贵的地方见最严肃的人，这种时候吃这个只能表现出我们的无知和不专业！”

丽莎的困意一扫而光。满脸通红，一言不发地扭头吐出口香糖悄悄收起。

xiaoxue · 发表于 2017-11-20 20:24

几分钟后，我的电话响了，是大通银行的贷款专员。从上午我取消他的会议之后，他就一路电话追随着我们的行踪，希望能在我们满满的行程里见上一面。他们现在已经到了这栋大楼的大厅，但门卫挡着不让他们进来。

我已不想见他们，便请凯瑞下楼去把他们打发走。

我和山姆继续谈论物业的具体问题，提到那栋楼里的石棉是否需要买主清理、银行贷款是否会因此被影响等问题。

山姆正在给出建议，传来敲门声，凯瑞带着两个20多岁的帅小伙站在了会议桌前，他俩就是大通银行的代表。他们知道我们时间紧迫，不待允许就开始滔滔不绝，热情似火地讲起大通银行可以给我们提供的利率条件等等。

山姆听了阐述，对比着澳大利亚银行提供的条件，认为我们澳大利亚银行的条件更好一些。他从利率、公司构架、个人股东、公司股东、物业转换手续甚至合约的价格核算一一阐述，他的专业知识和生意头脑是我见过的最好的律师。他的双倍价格代表了他的专业水平，真是一分钱一分货！我确定要用他。

大通银行的两个小伙子还在努力争辩……15分钟过去了，我想到500美元一小时的律师费，忍不住站起来把他们劝走了。

并用中文指责凯瑞：“你知道吗？把他们带上来浪费几百块的律师费！”

凯瑞也许不习惯我这种强硬的作风，觉得有些委屈但不敢顶嘴，因为那会浪费更多的时间，这儿的时间实在是太值钱了。

梁慈最后也从罗恩的办公室赶到了时代广场，他说被凯瑞发的地址弄得晕头转向，找不到我们三人所在的大楼。估计也和我们之前一样，因为这栋大楼确实没有明确的楼牌号码。直到会议几乎结束梁慈才找到我们。

丽莎和凯瑞对物业的情况和我的强悍作风都甚为满意，此时也都确定了投资意向。

xiaoxue · 发表于 2017-11-20 20:25

选择，另一家物管公司

4点半从山姆办公室出来，已是接近下班的高峰时段了，我又换上了平底鞋步行了几条街，乘地铁前往麦迪生大道上的瑞尔图物业管理公司。

这一次我同时约了三家物业管理公司、三家银行及律师。事先也雇了乔伊分析租约，还雇了专业房检人员做房屋检查，做了所有能做的前期工作。

我已经确定选用麦瑞德金融公司和山姆律师，选用哪家物业管理公司在与瑞尔图面谈、接触之后就能够确定下来了。

位于麦迪生大道的瑞尔图物业管理公司，门外相对宏伟，进楼后却显得窄小，与物业管理公司的性质吻合。上几级台阶敲门进去，里面是一家中小型的物业管理公司。老板叫斯科特，他花了两个小时给我们介绍了他的公司和其他相关情况。

瑞尔图公司有5个全职员工，3个半职员工——分别为一名财务总监，一名经理和一名办公室助理。他们管理着45栋公寓楼和200套散户，共有120个房东和700个租户。物业坐落在曼哈顿西区的有8栋，两栋在中城，几栋在东城。

斯科特有律师牌照，做了9年的律师，拥有一栋自己的物业。现在正在处理一处物业的许可证问题。

他还有纽约经纪人牌照，公司职员兼租赁房子。他们直接从政府的网站上下载租约，把客户信息填进去就可以了。租金一般在1500—2700美元之间。如果房客在他管理的物业内部转换公寓不需要另付手续费。

他们采用Property Ware系统软件收租金和开修理清单。公司没有修理零件存货，他们的注重点是“提升租金”来加快物业增值。

他们根据物业的地段从曼哈顿的三家人力公司聘用人员来管理分散在曼哈顿的各个方向的大楼，月薪为400—600美元，工作范围包括铲雪、清理公共走廊、倒垃圾等。

业主除了支付大楼物业管理人员的工资，还需要支付相关费用，每年大约1100美元。包括政府的工伤保险、残疾人保险、失业保险、工资手续费等。

xiaoxue · 发表于 2017-11-20 20:26

看来，业主自己直接雇用物业人员更便宜，只发工资，没有其他杂费。斯科特管理的每栋楼都请了外来物业管理人员，增加了业主的负担。

斯科特住在曼哈顿，去哪栋物业乘地铁都能在半个小时内到达。如果有需要，他会亲自出马和物业管理人员一起解决紧急修理问题。

马克是财务总监，也是斯科特以前在别的公司当律师时的同事，后来跟着他离职一起打拼天下。

马克说：“我们公司有97个银行账号，如果你们加入，可以共同管理。我们每个月将租金直接存入银行户口，每月的10号结账，并发送报表给各物业主人。”

他继续道：“对于任何欠租金30天的住户，我们会在每月的10—17号之间发出‘三天搬出’的客户通知，并开始执行‘驱逐令’的法律程序。”

他还说：“我们公司的管理费是按总收入的5%收取，用于管理公司的各项开支。不包括维修零件或材料费用以及其他外包费用。”

曼哈顿的物业管理公司分为大、中、小三类，根据管理的物业数目多少来确定。管理1500套公寓以上为大公司，500套以下的为小公司，500—1500套为中等公司。

斯科特还提供了一个他们管理的物业业主的联络方式，供我参考，建议我通过业主了解他们公司的运营和满意程度。

瑞尔图物业管理公司是大通银行的代表介绍的。应该说也是一家有可信度的公司。表面看起来比查尔斯的公司更规范，有自己的网站和物业电脑管理系统。

不过，斯科特本人只有一栋物业，而且是否真的存在，我并不知道。尽管他很努力地展示他的公司运营和能力，却没有花任何时间去了解我们想要买的物业。

查尔斯的物业公司在布鲁克林自己拥有48套公寓，市值几千万美元。在与我们会面之前他就亲自去查看和了解了我们将要购买的大楼，提出了中肯的意见和接管后的具体管理方案。后来，我和鲍比再次造访纽约，亲自查看了查尔斯的物业和他的办公室，并把他的员工通过视频远程介绍给我财务部的人员认识，以方便日后的交流和合作。

仔细对比之后，我决定聘用查尔斯，对斯科特只能婉拒了。

从瑞尔图物业管理公司出来已经是晚上。梁慈、丽莎和我随便吃了点东西之后就奔向林肯剧院，他提前预定了来自中国的芭蕾舞剧《红妆》。

一天的奔波疲劳，我很快就在优雅的音乐里进入了梦乡。

被梁慈推醒后，我发现剧场里掌声如雷，还夹杂着各种尖叫声和欢呼声。我的困意被一扫而光，估计梁慈也小睡了一会儿，今天实在是太累了。

走出剧院，子夜时分的曼哈顿到处是闪烁的霓虹灯和巨屏的电子广告牌，这是一座不夜的城市。

xiaoxue · 发表于 2017-11-20 20:26

角逐，签约后好事多磨

该花的钱则花，该省的就省，不能乱花。也许有人会认为我为了几千或1万美元斤斤计较有损形象，但这就是我的成本意识。积少成多，每一分钱积累起来就是财富。

做了3个月前期工作，包括价格、购买协议、确定双方律师、银行、房检和具体的合同内容之后，我们在3月底签了合约，预付了100多万美元无偿押金。物业过户定为3个月，即6月底。

很快就到了6月底，银行贷款手续未齐备，产权过户推迟到7月份。卖主也提出他正在找项目做再投资避税（或延税），要求拖到9月底。股东之一的三加倍公司投入这个项目的资金就是之前卖了物业后的1031再投资款，为期180天，到8月27日过期。所以，我们必须设法在此日期前过户。

1031再投资是联邦税务局规定的合法物业转换条款，业主在6个月之内用卖物业的钱去买一个价格相等或更大的物业可以合法避税（或延税）。

于是，双方的律师开始在邮件上互斗和威胁。银行代表也因为项目不能在约定期内交割，趁火打劫涨了0.15%的佣金。

我很不开心，沮丧。难道我老了，运气不再？当初签约时认为90天肯定能过户，怎么120天都不够？

物业经理查尔斯怀疑卖方到底是真的在找1031再投资避税、延税项目，还是找借口不卖而拖延时间？

我追问卖方经纪人卖主的真正目的，他也感觉卖主不是很认真地在找新项目。我们再一次查看合约，确定他必须在8月28日前过户。我听后大喜，我签约时确实是算过日子的，没有老啊！难道是我碰到了稀里糊涂的卖家？或者，他遇到了新问题，改变主意不想卖了？

我建议三加倍公司的股东做两手打算：第一，设法在8月27日过户；第二，立即寻找替代投资项目。否则，错过180天的避税期他们要纳税约8万美元。

山姆与卖方律师联系后，卖主还是坚持9月30日过户。理由是合约中的“on or about”多给他30天的合约期，山姆气得瞪眼。因为我们都知道，如果我们依合约把对方告上法庭，不可能在30天内有结果，只能白耗精力和金钱。那三加倍公司该怎么办？

三加倍公司的投资金额大约79万美元。如果把这笔资金从这个项目掰出去，我必须补上这个资金空缺。抽出来的资金必须转投在其他项目上，把开支数额增大也是另外一种减税方法，什么项目呢？

xiaoxue · 发表于 2017-11-20 20:27

思索了几天未果。有一天我洗澡被热水淋了半个小时，终于有了主意。这个主意既可以留住大部分资金，又可以减税。把三加倍公司的资金投入我和鲍比的餐馆物业，如果在年底完成手续，就有足够的时间来花费8万美元从而达到冲税的目的。

可是构架很复杂：开设新公司并且把餐馆转入名下，然后用卖方贷款的交易方式进行由我保持原来的贷款，我当二房东把所有收入利率转租给三加倍公司，以边租边买的方式在几个月后过户。

我把想法告诉三加倍公司的股东，大家都很乐意看到新的项目。鲍比带他们到餐馆实地考察，共进晚餐。

三加倍公司收到由律师保管的1031专款后，我立即把各种文件，包括新股份表，二房东租约及买卖合约给三加倍公司股东过目签字，三天就完成所有手序。如果曼哈顿项目顺利完成，我将成为拥有该项目55%股份的主要股东。

刚过9月劳工节，卖方又有麻烦了。山姆收到卖方寄来的一份市政府8月30日发出的违规通知，要求他把四楼和五楼之间的外墙脱落和老化部分在规定的期限内修补，否则10月17日上法庭。维修费用约2.4万美元。所以卖方再一次要求推迟过户！

我思考了一晚，告诉山姆：这是原本存在的问题，只不过市政府之前没有看到而已，我们应该接过来并承担修理的责任。希望卖方经纪人会为此而做些让步，拿出一部分佣金分摊费用。

卖方经纪人不愿意减少佣金，他认为卖方应该付这2.4万美元，让我们等他的消息。

可是查尔斯经理知道后非常气愤，大骂律师和卖主，甚至叫我放弃该项目，云云。他气不打一处来，要求屋主降价，大家吵成一团。

律师们开始讨论市政府发违规罚单的事。山姆寄来了各种文件要我签字，银行律师也追着要头期款。

山姆又收到纽约市火警局和房建局8月30日另外两份违规单，同样是指四楼和五楼之间的外墙维修，注明维修项必须在9月17日之前完成，并通过市政府的检查。

山姆趁机向卖主律师要价4.5万美元的维修押金。卖主如果按原合同8月28日过户，这一切也就和他没有任何关系了。他这样拖延不仅自讨苦吃，也让我因为1031投资款面临过期而烦恼好一阵子。

经纪人不久来电说卖主同意把保险公司的赔偿金转让给我们用于维修，不需要扣他的佣金了。我很不满意地说：“如果我不要这个项目了，你将分文无获。”

山姆问我为什么拒绝保险公司的赔偿金，我告诉他：“从来没听说过保险公司会赔偿日常损耗的维修费，我不相信这个歪理！”

一周后，山姆说卖主同意给2.5万美元维修费，而且会付清其他违规罚款账单，如热水炉等。其实修补本身的工作量很小，只是纽约市有规定，一定要搭安全架，这些次要开支比修理花费的钱还要多。

卖主担心市政府和警局下周三会再开来罚单，叫他的经纪人不停地追问我们是否能马上开工。查尔斯说：“我们目前不是屋主，无权开工，卖方请便吧！”

我被经纪人追急了顺口说道：“行啊，有钱能使鬼推磨，追加2.5万美元我立马开工。”卖主一定肠子都悔青了。

山姆真的去找卖主律师要2.5万美元，估计他们得气晕了。经纪人来电话我没接，只听到他的留言里问为什么又要钱。

山姆收到卖方律师的回复，屋主愿意再加1.25万美元维修费，总数为3.75万美元。因时间紧迫，要我们立马开工。出了口恶气，我的心情好多了。

我们又接着往前走，准备各式文件。连续几天里，山姆寄来了一大堆贷款文件，又问我们是否保留原来公司的服务，包括遥控室内暖气、水和电等。我同意先全盘接过来，过户后再逐一处理。

山姆问我们是否看了他写的《客户管理通知书》，我认为没有问题，查尔斯要求加上一句“请在房租支票上注明你的门牌号码”。

银行追着要资料，我公司的百丝妮经理把申请表、现金管理表等填好寄去。后来又寄来了附加条件，要求过户后6个月之内必须完成四项工作：第一，修补大楼墙缝；第二，油漆消防逃生楼梯；第三，油漆公共楼梯间；第四，填补窗缝。查尔斯嚷嚷说防火楼梯刚刚油漆过了，希望取消这一条。

产权过户公司也发过来几份报表：买主银行贷款，产权公司罗列出银行贷款的具体分配项目；买方头期款的具体分配项目；卖方现有银行的还款额及费用细节；买卖双方数目的汇总及卖方所得余额。

我花了一晚上的时间审阅我公司的会计汇总的这些报表。律师山姆和经理查尔斯也是工作狂，陪着我晚上加班，邮件、电话来往不断。我反复核算后发现卖方律师算少了1万美元费用并告诉山姆按兵不动。

山姆预计好头款过户，希望我能尽快汇款并要求我下周一上午10点钟到产权转让律师办公室过户。

飞往纽约前，我把头期款汇到了产权转让律师公司。

xiaoxue · 发表于 2017-12-7 11:47

过户，高压中保持清醒

过户当天的一大早就收到保险公司乔纳森的邮件，他把所有过户资料寄给了山姆并要求付账。

山姆也来信说，产权公司核对原始持股人名单时，发现有一股东太太的名字出现在一部分公司章程里，这是不应该的，结果大家又是一通手忙脚乱地找资料查对。

我们已经从酒店出来，继续在出租车里工作。凯瑞带上电脑，我捧着两大包资料。

出租车在华尔街44号的后门松树街停下，这是我物业过户的地方。向南望去，华尔街门口挂着长长一排各国国旗随风飘扬，花花绿绿的好不壮观，向世人宣告这是国际聚集之地。

看到那威武壮观的华尔街大楼，再次激得我心潮澎湃，这大楼是多少人的梦想，激励着多少人奋进，令多少人为之陶醉啊！它的脚下潜藏着全世界最大的金库，纽约人，美国人乃至世界都以它为荣。

在44号的街对面聚集了很多人正在照相，是世界首饰名牌蒂芙尼公司的招牌，游客正围着它争先恐后地留影，连开门的男士也围着一条世界闻名的蒂芙尼蓝围巾。

我和凯瑞很有兴致地进去逛了逛。有华裔女销售员迎上前来热情地接待我们，凯瑞试戴了3000美元的手镯又试戴了5000美元的，美美的满足。

梁慈也到了华尔街门口和我们碰面。

进入44号大楼，几十尺高的大厅和老式大吊灯给人一种富有年代感的高贵气息，还有凝重适度的摆设，怎一个“富丽堂皇”能形容。

我们正准备进电梯时，山姆从大门口进来了。虽然我们电话邮件来往无数，但这只是我们的第三次见面，我一眼就认出了他，胖胖的脸颊配上他那6尺开外的身材给人一种自信、可靠和安全的感觉。

我们过户的律师楼占了19层的整层楼，是出名的地产律师公司，以代表银行为主，提供商业过户的会议等各项服务。

前台小姐领我们进了一间会议室，山姆嫌这间会议室太小，嚷嚷着要换一间大的，可是都已经爆满没有空闲的房间了。

一位衣着整齐的老人背对门坐在那里，山姆上前询问：“你就是卖主吧？”

山姆和他打着招呼并做了自我介绍，梁慈和凯瑞也同样仿效着和老先生打过招呼并介绍了自己。老先生打量着我说：“还以为是位菲律宾式的女汉子，没想到是一位甜美的女士啊！”他故意开玩笑，因为我们之前已经见过面的。

会场的气氛一下子轻松活跃了很多，山姆把文件和电脑放在靠窗的椅子上，我、梁慈和凯瑞一字排开坐在老先生的对面。

我和梁慈打开电脑，查阅文件和资料，凯瑞就和老先生聊起了家常。他告诉凯瑞，今天9月28日，是他的生日，作为特别纪念，所以他坚持在这一天过户。我听了不知道该说什么，他拖来拖去把大家折腾得死去活来，就是为了能够让他的生日具有特别的意义吗？

山姆去隔壁与他的同事、朋友们打完招呼，回来就开始整理那两堆高高的文件，我努力把心情调整平静，轻松愉快的笔尖在那些早已熟悉的经历过无数次的各种文件上飞舞着，贷款、合约、地税等，不出30分钟就签署完了。

我按捺住内心微微的喜悦，默默地祷告，求主赐福我今天一切顺利。

xiaoxue · 发表于 2017-12-7 11:47

产权公司的简先生坐在桌子的顶端，要了我和老先生的汽车驾照做了复印。他面前也堆满了文件，地方不够大便搬到对面的会议室，由一位挺着大肚子的怀孕工作人员帮着处理文件。

简到隔壁房间去做另一宗过户手续去了，山姆告诉我那边的律师是他的叔叔。我惊讶说道：“呀，律师之家呀！相信你自己的8个孩子中也会出几个律师的，那些侄孙子们说不定会在同一处遇见叔爷爷的。”

老先生的律师进来了坐在了他的身边，开始对老先生讲解他面前堆积如山的每一份文件。

12点半，门外有人在喊“午餐来了”，三大盘三明治、水果和三袋饮料，以及其他的餐具用品，送餐的小伙子拎着这一大堆东西进入房间，在房间里转了一圈没有找到地方可以放置这些东西，山姆建议他放到对面的会议室，他引领着小伙子去对面的会议室的时候，也示意我一同过去。

我俩一边拆包摆放食物，他一边很低声的对我说：“卖方律师算错账了，少收了1万美元，我们是否告诉他们？还有，我的律师费还没有谈，这个项目很复杂，时间拖得也长，费用高出预期许多。”

我镇静地回答：“暂时不告诉他们，等会儿看情况再说。你的费用是多少呢？”其实我心里早就盘算好了，给他1.8万美元，这是按他估价1.5万美元而定的。谁知他说：“应该是4.5万美元，我给你打20%的折扣，那就是3.6万美元。”

我听了只觉得脑子里“嗡”的一声，尽管我手里继续摆弄着桌上的食物，也能感觉的出山姆还在不停地说话，但我脑子里是一片空白，他说的什么我一点儿也没听见，最后我面无表情淡淡地回了一句：“我跟股东们商量一下吧。”

我没心思也没有食欲吃午餐，吃了几块水果就坐回到我的椅子上梳理我的思绪。这个项目是1月份开始的，山姆态度好，24小时随时恭候。还附加一些服务，修改了几次公司章程，我们原来是一个公司变成两个有限公司组成，后来因为三加倍公司退股又变成一个公司，他要写意见书与银行和卖方文书。

他代表我谈判了修理费3.75万美元，加上卖方律师算错的1万美元，共得利4.75万美元。显然我预计的1.8万美元服务费是合理的。他要求更多的金额，是要分享4.75万美元的果实。我明白了他的思路之后，就开始琢磨着如何回复他了。

我环视了一下会议室，大家都在忙着，我请梁慈把预算的律师费从1.8万美元改成3万美元，先做个测试看看我汇的款是否足够过户。如果紧些，山姆是否会要得低点？

大约1点半，卖主和他的律师问我们如何处理刚收到的四张租金支票。他说：“要么我们存进户口，兑现后再开张支票给你。要么退回给房客。”我一听顿生不快：“正常情况下，支票的金额是在过户报表上划给买主的！”

大家争执不下，山姆也加入了激烈的辩战之中。卖方律师说：“只有这个方法，否则今天不能交割。”

我回敬道：“你请便！我无所谓。”说完起身走到对面的会议室。既然对方随心所欲地威胁我，我为什么不能以牙还牙？

一会儿，山姆过来解释：“在法律上，只有他把支票存入银行，才算他提取房租，你说怎么办？”我说：“应该交割清楚，不能拖泥带水，我把支票带走。”

接着我心情沉重地告诉他：“我无法承受你的费用，实在太高了，你不能翻倍啊。”他说：“这个项目复杂很多，我几乎没有赚钱。”

我望着他的眼睛：“你考虑一下吧，我只预算了1.8万美元，我不是一次性的客户，将来还是要做交易的，细水长流吧。”他嘟嘟囔囔地回到了另一边去了。事实上，无论他开多少价，我都没有太大的选择。在我眼里，他不仅是最好的律师，可以上法庭保护我，还是出色的商人，能为我争取最大的利益。所以我不会把事情说死，只是继续跟他砍价。

过了一会儿，我离开会议室到了大厅透透风，想再理顺一下思绪。有位身着西装的男士上前来自我介绍，他是亚斯多里亚银行的代表，在这儿兜售贷款，我们聊了一会儿。

心情还是很糟，我打电话给在加州度假的查尔斯：“我很不开心，山姆漫天要价，我不喜欢争吵，喜欢合作式的伙伴。”

查尔斯说：“我用的律师有1.5万—3万美元不等，如果不满意就应该跟他说明白。”

“我只想找个人说说，我知道该怎么做。既然你出差，我会在结束之后，去给每位房客发个更换物业管理公司的通知，麻烦你跟那儿的工作人员通个气。”

我在大厅走廊上踱来踱去不愿回到会议室。山姆短信问什么时候进去，我没有理睬。

山姆按捺不住来大厅里找我，说银行的另外一个代表克里斯来了，要我跟他解释防火楼梯的事。卖主说近5年内刚刚油漆过了，克里斯决定周五亲自到现场查看。

克里斯30多岁，稀落的淡黄色头发，臃肿的躯干，想到他们银行在最后一个月涨了0.15%的佣金我就不爽。不一会儿，麦瑞德财务公司的夏摩来了，我很高兴见到他。他高大魁梧、工作努力，是个性格直爽的犹太人，专门过来看看我们。

闲聊了几句后，他就直截了当地问我要不要从我们其他物业里套现一些钱。“当然愿意，你帮我看看！”我兴奋地答道。

xiaoxue · 发表于 2017-12-7 11:49

夏摩走后，山姆靠近我耳边悄悄地说：“我再降点，3.3万美元吧。”

“3万！”我答。

“3.2万!”他说。

“成交！”我说。

他接着又说：“根据合约要求你还要在我那里存放3.75万美元修理费押金。”

我说：“钱都被你拿光了，不够了。”

“还有，财务公司的佣金该入账了，你能叫你办公室的人追加汇款1.5万美元吗？”山姆继续问道。

我担心他又涨价，说：“不行！现在已经是下午3点，银行4点就不接受汇款了。”

凯瑞半小时前就开始查看住户租约，核对押金数目，房租和每户有几份新旧租约等。梁慈一直都在电脑上记录着大家讨论的内容。卖主老先生还在听律师的讲解，可能是年龄大的原因，他担心我拿了维修费不干活，他会再度被政府罚款，还担心其他一些鸡毛蒜皮的小事。

他的律师渐渐地失去了耐心，声音也越提越高。眼看卖主律师就要开始讲账目和数字的分配了，山姆示意我离开，他一个人等就行了。

不言而喻，如果对方找出那1万美元，山姆自己就可以跟他们斗嘴了。这就是他多要那1.2万美元的额外工作吧。凯瑞说她刚看完租约，没问题。我、梁慈和凯瑞几分钟就收拾好迅速离开了，我们去公寓大楼发通知单。

鲍比也来电话询问进展情况，我满脑子都是数字，没有多谈。我凭着记忆反复核对着账目，出入低于1000美元，略感安心些。于是，请山姆还给卖主律师算少的那1万美元。虽然老头子把我们折腾了9个月，但我们依然应该以诚信为本。

查尔斯已经通知楼里的人带我们到附近的五金店配了钥匙，是个说西班牙语的年轻人。他说：“我妈妈2002年接手这份工作，后来转手给我，你打算翻新装修吗？里面有一套空置的地下室公寓，我带你们去看看，只有我有钥匙。”原来那位70岁的罗莎老太太是他的妈妈。

由楼梯间的小门下去有一套面积约800英尺，高7英尺，厨房、厕所、睡房一应俱全的公寓，还有一些旧家具，与前面地下室相隔不通，门窗通往后院。难怪我们房检时没有发现，上次看的是大楼前半部分的地下室。这个新发现让我们兴奋到了极点，走出大楼才想起来通知书还没有发。

xiaoxue · 发表于 2017-12-7 11:49

做完一切回到59街的希尔顿酒店，我才感觉到自己饿得有点发飘了，眼睛也好像睁不开，于是我走进浴室用凉水冲醒自己，换上便装与凯瑞下楼去找梁慈。

我们沿着第六大道往56街走，踩着轻快的步伐，经过世界闻名的Love雕塑，来到了“鹿鸣春”餐馆。我很热，脱得只剩下短袖衣，她们担心我着凉，因为他们感觉不热。

梁慈催着服务生抓紧时间上菜，没几分钟就端上来两笼小蒸包，又点了冬瓜汤、红烧圆蹄和炒豆苗，但没有酒。

我没有什么食欲，双眼皮开始下垂，呼吸也感觉有些沉重，两条小腿有点酸……累，精疲力竭的那种累。

我们7点半来到了47街的百老汇剧院，观看歌舞剧“春之觉醒”，票是朋友提前帮着买好的。取了票之后我们被带到了右侧的座位上，我埋怨为什么不买中间的座位，凯瑞安慰说，可能是因为买票太迟了，中间的位子买不到了。

在我们这个角度能看到舞台侧的年轻男女演员穿着白色内衣说笑打闹着，毫无拉上幕布回避的意思。不久就当众穿上外套和裤子，排出队形准备开始表演了，这倒是满足了我可以看到演员幕后另一面的猎奇心理，很是特别。

喝下梁慈买来的酒，我身上的肌肉和精神开始放松下来，甚至能感觉到心脏的肌肉也慢慢地松弛下来了。慵懒地半醒半睡、半坐半躺在椅子里欣赏着舞台上年轻人激情四射的表演。脑子也伴着舞台上的歌舞杂乱无章地乱飞，暗暗感慨人生如戏，戏如人生。

我们的位子离舞台只有三排，灯光时不时地照射在我们的身上，恍惚间我也仿佛置身在舞台上，有种如梦似幻的错觉，朋友还真懂得买票啊！谢谢啦！

“春之觉醒”讲的是处于青春发育期的一群高中生，由于对性的懵懂和无知而付出了惨重代价的悲剧。一对小男女发生了性关系后，女孩怀孕了，因被强迫流产而死去。另一对小男女，其中男生因不知该怎样处理两人的关系而自杀了。还有一对同性恋，由于没有公开和普及的性教育，以及来自学校和家庭的压力而使他们蒙羞而亡。

中场休息，梁慈又给我买了两杯酒。喝下后，脑袋像是个装了半截水的大水罐，坐在行驶在坑洼不平山路上的车子里，脑袋里的水随着车子的颠簸而前后左右地晃荡，心情好极了。

从戏院出来，梁慈回家去了。凯瑞和我摇摇晃晃地走在47街上，大声地说着，笑着，转到了第六大道。我们要了两包路边的炒栗子，栗子粉胡在喉咙上，搞得我们上气不接下气地大声喘着粗气。但依然挡不住我们的兴奋，就这样继续说着，笑着。

经过CNBC电视台，隔着玻璃看见里面正在拍摄晚间节目，我们大力地挥舞着手臂，敲打着玻璃墙，通常这儿可是人群扎堆的地方，今晚只有我们俩站在玻璃墙外为主播当背景，摄影师看着我们一个劲儿地乐，希望全美国都能看见我们……

再次走过希尔顿酒店旁边那世界闻名的鸡肉卷小摊，凯瑞和我东倒西歪地醉着照相，不经意间，两个中国小伙子闯入我们的镜头……

就这样迷迷糊糊地回到酒店，凯瑞打开房门，我把自己重重地摔到了床上。闭上眼就感觉我的脑袋、身体、腿和脚慢慢地往下坠，却又像是被水的浮力托住沉不到底。没有疲劳，没有压力，也没有忧虑，酒的世界！

第二天早上6点半我习惯性地醒来，怎么躺都不舒服，仍觉着全身疲惫。发短信给鲍比，他几秒钟内就来电话了，我俩这才有机会窃窃私语。

我告诉他昨晚发现大楼地下室有一套一房一厅的公寓，他很兴奋，觉得律师费高些也值了。

他深知我精力透支，叮嘱我喝些酒解解乏，务必在下午3点左右去机场，以免误了飞机。

虽然产权转让结束了，可是只有物业管理公司接手物业之后才能算交易结束。于是，我们到酒店二楼的商业部，把全部租约快递到查尔斯的办公室。

我取出凯瑞昨天查阅租约的报表时，才发现三套公寓押金与卖主报的数目有差异。

我问凯瑞：“你为什么没有告诉我？”

她说：“我不知道要告诉你呀！”

“那你查租约的目的是什么呀？我知道了才能叫卖主调整补钱嘛。”我无可奈何地回答。

虽然总差额是350美元的小数目，却需要做一连串的工作来清理这些小问题，得找经纪人、卖主、银行和房客等。

最后，我们到大通银行把查尔斯的名字加到这栋物业公司银行账号上，这样他才能支付管理工作中所需的相关费用。

回想这笔生意从头到尾走过的每一步，细看起来不但复杂，而且还不可思议。我花了3个月时间完成所有前期工作，再用了3个月的时间办理正常手续，最后又用了3个月来应付卖主和律师的突发事件，历时9个月的交易终于告一段落。

在这历尽艰辛的9个月里，我顶着巨大的压力，小心翼翼地走过每一步。我是生意场上的保守派，做了最坏的打算并提前想好应对措施。但这是一个很高很可怕的门槛，一不小心100多万美元将血本无归。项目结束后，我用了足足两个月来恢复身心的疲惫和释放积聚了半年的压力。

承蒙神的呵护，我终于拿下曼哈顿的物业，实现了跻身世界顶端曼哈顿房地产业的梦想。

xiaoxue · 发表于 2017-12-7 11:51

机会，给有准备的人

继曼哈顿的几笔交易之后，房价高涨，找到合适的交易日趋艰难。我把目光转向哈德逊河对面的城市和新泽西州，并着手准备考新泽西州的经纪人牌照。虽然我已经有了俄亥俄州和纽约州的牌照，但如果要在新泽西展开地产事业，仍必须考下当地的经纪人牌照。

年过半百，钱已经赚了不少，还去学习考证，有时自己都觉得有点不可思议。

我走进教室，看见不大的房间里坐了近20人，老师乔治正在授课。这是一所小而且不起眼的学校。但是，它是我打了几十所地产学校的电话之后知道的唯一能发经纪人课时证的学校。

几天下来，我和老师乔治熟络起来并请他吃了顿饭，请他做私教。他是律师，喜欢教书，拥有三所地产学校。

鲍比决定把投资重心从曼哈顿转到新泽西。我们约见了乔治，乔治兴奋地邀我加入他的学校任教，鼓励我考完经纪人牌照之后考教师牌照。

我们早上4点就出门到曼哈顿，晚上10点才回到酒店，整个人都累晕了。结果第二天的考试差了三分没能通过。

一周以后，我再次来到考场，这次我有正常的考试感觉，大脑绷得很紧，心慌、心跳加速……上次考试中的许多题目再次出现。我意识到上次因为太累导致有许多题目都理解错了。

答完试题，我压住心底的一丝不适，迅速交卷，不敢多想和检查。女考官微笑着看我，愉快地点头。

我冲上去用力地抱着她，她乐开了花。我真是喜欢这些考官，每年有那么多的人来参加考试，通过的、通不过的人都很多，但她们并不麻木，每一次都会为通过的人感到由衷地高兴。

“你通过了！”这句话实在动听。

回到酒店，我到餐厅点了一份牛排和红酒，慰劳自己。这时乔治突然出现在我的面前，拥抱并祝贺我：“当你走进教室的那一刻，我就知道你是与众不同的！”

他大声赞美并开始安排我考教师执照的细节。我默默地问自己：“我行吗？我今年已经52岁了。”整个新泽西州不过500人拥有地产教师执照。

我还是递交了执照考试的申请材料，希望这次考试能在网上远程考试。考试中心折腾了一周终于批准了。考试前一天中午12点通知，第二天上午9点就要考试，临时抱佛脚也挤不出多少时间来复习了。

这次考试还算顺利，考题比经纪人的程度浅但面广很多。我做完120道地产有关问题后，又出现了10道成人教学的试题。我开始变得紧张，思索着如果今天考不过，下次能过的机会也不大。因为这10道题是无法复习或提前阅读的。

该死的乔治告诉我只有两道题是关于成人教育的！我只能凭借相关经验答完所有题目。我静静地坐了一会儿，心里有点忐忑，但觉得自己已经尽了最大的努力，便不再多想。

“交卷！”我果断地决定。从考场出来，沉着脸色，不敢直视考官。

“考得不好吗？”她问我。我点点头。

“你等等！”她迅速查看考试结果，现在都是电脑阅卷，十分高效。

“哦，你通过了！”她变得很兴奋，我却很吃惊，半晌才回过神来，大力地拥抱她。

“恭喜你！周六能通过考试的人不多，因为这些人一周工作，很忙，很累，你是例外！”

我飞车在回家的路上，忽然觉得自己像人们常说的“学霸”。以前从来没有把自己和这个词联系在一起。

“老学霸！”我笑着对自己说。

我身边都是过了50岁的人，现在听到上学、写东西、定时完成工作就开始抱怨和害怕。因为我们的视力和记忆力都明显下降，大家都在逐渐适应这无可奈何的“退化”。

很多人都盼着能早一些退休，我却担心退休后的生活会无聊。如果身体允许，我不会停止我喜欢的工作和学习，我会一直这样走下去。

机会是为有准备的人预备的。新泽西，我已经做好了充分的准备，期待好的项目早日出现。

xiaoxue · 发表于 2017-12-12 15:04

异客，难入乡随俗

新泽西牌照考完，感恩节就到了。我冒着大雪到乔治的学校上了一天的课，把地产牌照也挂在他的公司名下。

我在课堂上把枯燥无味的法律、金融、地产知识用实例讲解透彻。大家觉得像生动有趣的娱乐课程。我还用他们带来的实际交易问题做课堂分析讲解，使他们当场受惠。

2017年开春，弟弟问我能否做他的地产代理买两栋公寓楼，妹妹看上了另外一栋也要买。我收到他们的相关资料之后，觉得是不错的交易，就接下了他们的单子。

第二天，卖方经纪人克里斯来电，寒暄之后，他问我新泽西地产牌照的问题，他不太相信我有牌照。他说他2013年带我看过很多楼房，2015年我在新泽西买过楼房，当时连销售员牌照都没有，怎么两年之后变成经纪人了？我笑着说，我还有地产执教牌照。他大骂我是个骗子，说他查不到我的任何记录，像我这种骗术他在州里的听证会上常常见到，跟我说话简直就是浪费时间，云云。他一口气不停地骂了10分钟，我能感觉到自己表情十分尴尬，脸色也一定是由红转白了。

被人这样质疑让我有些生气，但仍和风细雨地问：“克里斯，你想知道答案吗？”他说想，叫我快点不要磨蹭。可是我刚开始说，他打断我又开始滔滔不绝地讲，来回几次，我失去了耐性，大叫道：“克里斯，住口！你发什么神经？你粗暴无礼，到底想说什么？你的专业态度在哪里？如果你闭嘴5分钟，你就会得到想要的答案！”

他停下来，我用和他相同的语速告诉他，我不但是经纪人，我还有资格开地产学校培养几十、上百的经纪人和销售员。但这不是他应该关心的问题，我们应该关注交易。

“不要插话！”我几次阻止他打断。最后我问他为什么大吵大闹。他说他的销售员带我妹妹看了房子，做了许多事，而我的介入分摊佣金是鬼鬼祟祟、狡诈的行为。我告诉他，我是买方公司的主要负责人，根据州法，我必须亮明我的身份。佣金是劳动的付出，只有在交易成功时才能兑现，我们现在连合约都没有开始写，怎么就开始为钱吵架，本末倒置呢？况且，他的销售员并没有带妹妹看房，只是给了个地址呀！

他还是不停重复地骂着“鬼鬼祟祟、狡诈！浪费时间……”我大吼：“你听见我说的吗？你到底想要什么？”他终于听见了，说：“用你的地产公司的信笺写一份买卖意向书给我！”我气得把电话重重地摔在桌子上。

鲍比在旁边看到我大发脾气，脸色难看，心里明白了一半。他轻声告诉我：“这就是起步艰难的例子。想当初你在哥伦布市入行时，哈基先生不也曾这样待过你吗？你忘了你花了三个月时间打听，寻找那个‘春天屋’小区的房东，却没有任何人肯透露消息给你？”

盖瑞收我为徒，顺风顺水地做了这些年，已经忘了入行时的困难了，今天到是被克里斯的叫骂质疑勾起了对往事的回忆。

我突然沉默，离开了盖瑞的保护伞，我只能在烈日炎炎或大风大雨中独立行走，我新泽西的导师在哪里呢？

我思索了几天未来，忽然收到乔治的短信，说他要去看我找的新校舍，我顺便把克里斯的事跟他说了。他认识克里斯的哥哥，兄弟俩是本地出了坏名的意大利籍经纪人，哥哥从来不与人共享佣金，没想到弟弟克里斯也传承了这个坏习惯。

乔治说他会直接与克里斯交涉我们的交易。果然，乔治转来克里斯发来的信息，内容、文笔表现得沉稳、有礼。难道就因为我是个俄亥俄州来的外乡人，才遭之前那种待遇？又或者是新泽西骗子太多吗？

无巧不成书，我的一个新泽西华人朋友听我说有经纪人牌照时，也露出怀疑的神色：“我没见到你的牌照或文件，谁知道是真是假？”

我彻底无语了。看来，我还是个来自外乡的中国骗子？她说中国的网站上都登有公司的各种证明、文件、牌照。我公司网站上什么文件都没有，只有公寓和物业，谁知道真假呢？我还是第一次听人这么说。

在美国，诚信是一切的根本，说谎的代价很大。我以前从未想过弄虚作假，自然也就没有想过要怎样证明自己的网站和说的话是真的。然而现在的现实情况是如果我要在新泽西发展，恐怕也只能提供相关证明了。

xiaoxue · 发表于 2017-12-12 15:06

   成长，滚雪球效应

在曼哈顿的房产市场上找到一笔合适的交易并不容易。而新泽西北部紧挨着曼哈顿的一部分被划为大纽约都会区，特别是哈德逊河附近的城市。如 Jersey City, Hoboken, Union City，West New York，Fort Lee, etc。我开始关注这些城市，就是因为纽约的高房价使得很多在曼哈顿工作的人选择在这些城市里居住和生活。

之前我在新泽西做了些小额房产投资交易，后来又有了新泽西的地产经纪公司。2017年3月份再次安排行程到新泽西实地考察看物业项目。顺便约上几个月前盖瑞朋友介绍的小伙子奥斯卡见个面。他是一间全美地产大公司在新泽西的地产销售员。

我和奥斯卡查看了三个项目：138间、32间和23间的公寓楼，它们分布在哈迪逊西河畔的几个小城市里，离林肯隧道不远，去曼哈顿不到半小时的车程。我们决定向138间新建两年的项目开价4800百万。可是业主说他没有可以接纳这笔卖房资金作为1031物业转换的项目，所以不能卖。

1031 like kind exchange物业转换是用卖物业的钱去买相等或更高价格的物业合法避税（或延税）。特别是利润高、规模大的项目。如果业主卖掉物业的增值部分不能在180天内投资到其他项目中，就需要交纳很高的增值税款。

4月份，我们便转向今年三月份刚刚完工开价1500万的23间新楼房。四个星期后，卖主说他只找到一个700多万的物业可以用作1031转换项目，所以只能卖13间。

奥斯卡介绍了贷款经纪人布莱德给我。他是意大利后裔，36岁，在高盛集团工作几年之后回到他母亲的贷款公司工作。他联系了几间银行，他们评估了物业价值之后很快发出来贷款意向。我惊喜地发现当地与曼哈顿之间的杠杆的比例差距非常大，即头期款是25%和65%的差别。我可能只需要不到200万就可以拿下这个物业。

在和卖家洽谈合约的过程中，更多的惊喜是押金只要5%而且在30天内无需理由可以全款退回。真是喜出望外！这才是我所熟悉的美国地产交易的方式。曼哈顿的经历仿佛是在另一个国家。难道从2014年在曼哈顿和泽西城艰苦创业至今三年以来的瓶颈将过，苦尽甘来？

5月底买卖双方同意以750万的价格签合同。我会按照常规购买房屋保险，但要求卖方提供一年的新屋维修保证以防新建筑的意外。卖方以当地没有这样行规的理由拒绝了我。僵持几天未果后，我只好让步把签好的合约和押金寄给对方的律师。然而，几天之后卖主却因为他预定的新项目告吹被迫中止我们的合约。

6月我们再次去实地考察了10年新的两栋公寓楼共32个单元，并对其中的一栋16间报了价。最后以350万的价格用10万的押金在7月份签了下来，预定9月15日过户。

过户的当天，我认识了尼可拉斯并参观了他介绍的44间单元的公寓楼。大楼坐落在悬崖上，视野开阔，风景极佳。大楼的一半可以俯瞰哈德逊河，与曼哈顿中城隔河相望。

尼可拉斯是入围全美房地产销售额前25名的经纪人，我们通过布莱德的介绍认识了他并与他取得了联系。据说他认识很多哈德逊沿岸公寓的大业主。许多交易都是经他的小圈子Off  Market 达成的。

很多成功的经纪人都有自己的小圈子。他们和本地的业主有着紧密的联系，掌握着一批合格的买家名单并了解他们的要求。一旦项目匹配合适，顺利成交的比例很高。这也是我跟着盖瑞熟悉和习惯的交易环境，避免在公开市场竞标。

10月13日我携同十几个合作伙伴一同查看了他介绍的这栋大楼，并一起分析了相关的数据和利弊，其中有几位是新泽西的新伙伴。

在我们组建团队的过程中，我认为一位新人并不适合我们的团队，而另一位新人则认为我们的团队不合适他。这是一个拥有合作伙伴人数最多的公司。增加新人投资机会也是我近来的新计划。我希望他们当中有人能够把我的做法传承下来，不负盖瑞和无数贵人对我的帮助。

这个项目有七间银行愿意给我们贷款，包括政府机构房地美。提供的利率为3.5～3.75%。核算后现金回报率为4%，房租年增长率2.6～3.5%。最终，我签下了房地美的TermSheet，因为它同意给我第一年interest  only的要求，而之后的利率为3.6%。布莱德开始张罗申请表、物业评估等等。

当天，伙伴们还参观了尼可拉斯介绍的附近另外5栋商业公寓混合楼共80个单元。而我和一位伙伴则到卖主的办公室翻阅租户文件。在审阅的过程中我们发现有几份租金存在问题。追问之下办公室人员才透露出，因为公司修理人员偷懒除了不及时维护物业之外还擅自出租了六间公寓并私吞租金，租客怒而告到了房管部门。

卖主是一位30多岁的曼哈顿犹太人。这是他在2010年次贷危机期间以332万投下的第一个新州项目，7年后翻了一倍。随后的几年内，他又陆续收购囤积了附近上千间A级物业，并于近期开始出售。去年，他通过1031转换条例已经把3,400多万所得资金投入到曼哈顿哈雷姆区的新项目，开始了新一轮滚雪球似的资金积累和发展。

这两个项目的开价分别是750万和1,400万。虽然麻烦不少，但因为曼哈顿的景色和地段更好，我们决定先买44间的公寓楼。

我们还根据房管局提供的房屋管控房租增长率来分析过去七年的租金风险，要求卖主在过户前完成和清理所有违规记录。经过三周的协商，该项目的总价定为715万，需交20万的押金。预计在2018年一月底过户。

同时，我开始着手为下一笔80个单元的交易做准备 --- 筹集约350万的首付。我们不抛售任何物业而是运用鸡生蛋的原理，将物业增值的部分通过重贷的方式套现，把所得的资金用来购买下一个项目。这是滚雪球成长的另一种模式。

在当年的次贷危机中，也有不少人用这种方式购买更多的物业而陷入困境。把握适度的杠杆率和选择良好的物业所处的地点最为关键。这也正是许多A级物业并没有受到市场的冲击而大幅贬值的主要原因。

尼可拉斯的出现，不仅帮我解决了难以找到合适项目的难题，还引领我进入了off market 的小圈子。难道他将是帮助我开启大纽约都会市场大门的人吗？我非常期待合适的交易能够一波波地滚滚而来！

xiaoxue · 发表于 2017-12-12 15:10

帮助，为朋友实现梦想

美国之所以能吸引世界各地的男男女女来这片土地实现自己的梦想，是因为“美国梦”代表着在平等、自由、民主等权利都得到保障的前提之下，每一个人都有成功的机会。

通俗的理解就是，每一个人，无论性别、肤色和出身背景都能通过努力奋斗实现自己的梦想——比如拥有好街区的大房子、车子、家庭及稳定的中产阶级工作，也能追寻自己的梦想——比如成功的乐队或自己做老板甚至是当总统。

刚到美国时，曾经好奇叔叔为什么认识我两小时就愿意担保我来留学。他告诉我：“对别人有好处，对自己没有坏处或只有一点儿损失，何乐而不为？”

这句话跟了我一辈子。我总是相信并坦然接受别人的帮助。同时，也不忘记把这个作风传承下去。在众人帮助下，我实现了自己的梦想，那么我也应该尽我所能去帮助他人圆梦。

我们很多人依赖于现有的工作维持生活，但多数不是自己喜欢做的事，所以总梦想着有一天能做自己喜欢做的事，而不用为生活发愁。

我们在工作事业上处于可上可下的时期，孩子们逐渐长大，进入高中，准备上大学了。一些人会面对即将到来的十几万甚至二十多万美元的学费而束手无策，一筹莫展。

打拼了几十年，虽然银行里已经有了一些积蓄，可是在几年之内全部花光会令自己胆战心惊觉得未来毫无保障。而第二、第三个孩子的学费说不定还要卖房子才能供得起，各种压力和恐惧同时袭来。

每次看到身边有同事、朋友一个一个被公司裁员都会感同身受、不寒而栗……供几个孩子上完大学，不仅会花光存款可能还要欠下债务，真可谓“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”。

大笔的学费开支和退休后的生活保障，是我在中文学校听到家长和义工们议论最多的话题。

我在2004年购买的那一栋16套公寓楼就已经解决了我的这些担忧。它不但提供了吉娜10年每年两万美元的学费，还为她走上社会工作或创业提供一笔可观的启动资金。我们不需要动用自己的存款，挣的钱可以用来实现自己的退休梦和其他梦想。

把这个经验分享给大家以后，他们当中许多人成了我在地产路上的同行者，他们希望用类似的方法来减轻自己的负担。可是，每个家庭的情况不同，实际操作起来也不一样，甚至要复杂得多。

有的人没有存款，有的人有一定存款。有的人只想实现财务自由，有的人还有其他的梦想。

我认为实现财务自由，满足基本生活需求是实现其他梦想的前提。

如果想要靠投资房地产来实现财务自由，又没有头期款，是否就是巧妇也难为无米之炊？其实还是有一些办法的。

xiaoxue · 发表于 2017-12-12 15:12

钟先生一家四口人，有两个女儿。我认识他时，他家老大已经在读大学，老二在念高中。每个月紧巴巴的工资刚刚够生活和交学费。他已经研究房地产十几年，参加过各种培训班，却始终无法入门。

工作单位每年都会裁老员工招年轻人，他总是担心自己就是下一个。因为压力太大常常失眠。但他一直在中文学校做义工，负责校舍方面的工作，基本上每个周日都在，坚持了十几年风雨无阻。

下面是他的家庭情况分析：

他没有头期款，没有物业管理和维修经验。他白天有全职工作没有时间，下班才有时间。他来自广西农村，能吃苦，愿意花精力和时间学习。他抢着干活，不怕吃亏，无偿付出，态度端正，很有可塑性。

他到我公司学习物业维修，把工作时间调整到下午4点下班。鲍比教他修冷气、修水管、换锁头、油漆粉刷等维修基本技能。

后来，他承包我公司的一部分空房清理，既给他增加了收入，也可以把学到的技能综合运用。同时，他的大女儿也进入我公司学习财务和租赁，赚取大学生活费，减轻家里的经济负担。

经过两年的训练，钟先生掌握了最基本的维修技术。他女儿也学会了租赁，以弥补他白天没时间的空缺，他也有了约1万美元的存款。一切就绪，我开始为他物色合适的物业。

机会终于来了。我和鲍比认识20多年的刘医生因患癌症，无力继续经营两栋公寓打算出售，要价54万美元。如果买下来，需要10万美元的头期款。

钟先生面对天赐良机，兴奋之余表示无论如何都要拿下这个项目。与我买格林斯威尔公寓的经历相似，他把自己所有的经济状况做成报表以便审阅。

他除了最近存下的1万多美元存款之外没有更多的钱。他家的住房已还银行贷款30万美元，工作单位的退休金账户额度有25万美元，个人信用良好。

他想从自住房里重贷10万美元，可是他太太不同意，她害怕承担任何风险。早些时候，两人已经因为供老大上大学经济吃紧而有了些矛盾分歧。

钟先生看好这个能够脱贫，实现轻松退休梦想的机会，坚决要买。

这两栋公寓所在的地段好，房屋结构现状都不错。即使房市大跌的时期，出租率也高达95%，是供不应求的热门地段。而且目前的该房租金也比市场价低20%，可能是刘医生生病无心打理的缘故。

我把这两栋公寓的收入、支出的数据反复核算，找出最大的收益点，哪些工作可以由钟先生自己完成节约开支的，哪些是政府、银行掌控的开支等。

最后得出的现金流回报率是20%，每年5万美元，约一个月4000美元净收入。如果只保留10%的回报率，另一半10%也就是2000美元可以作为“金融杠杆”举债的元素。

钟先生知道后，他到工作单位申请了5万美元的退休金贷款。再用他的个人信用申请了一张4万美元的一年无息信用卡，打算在两年之内把所有的现金净收入用于还信用卡账单和退休金贷款。

也就是说头两年没有任何收入，但后续的回报是会很高的。就这样，他不折不扣地把这个项目做了下来，之后逢人就说：“鲍比和吉娃是我的贵人！”

几年过去，钟家老大大学毕业了，老二也进了大学，这两栋公寓的收入不但可交学费，还为下一笔交易的开始存下头期款。

钟先生每个月有了几千美元的额外收入，心理压力减少，睡眠也好了，在单位工作也更能集中精力更有成效，不再觉得自己会是下一个被裁去的人员了。帮助类似朋友，如秋女士及其他人的例子还有许多，就不一一列举了。

xiaoxue · 发表于 2017-12-12 15:15

未来，不停歇的脚步
2015年，我看到过一篇配乐散文朗诵——《生命列车》，文中道：“我的孩子们来到这个世界上，没有什么行李。如果我走时能为他们留下一些礼物，我会很欣慰！”

那时刚巧妈妈生病，这话触动了我。我就开始把她生病的始末记录下来，既可以与兄妹分享，也可以留下来做个念想。没想到这成了我当时唯一能够诉说心声，减轻压力的渠道。

后来，我就想把自己的想法和知道的知识写下来，留给孩子们做礼物。也遗憾父亲没来得及为我们留下那份他曾经想要写下的礼物。

在我记录每一笔交易的时候，我发现这些地产知识，也许还应该传授给我的亲人、朋友和所有使用中文阅读的朋友们。于是我打算写一本关于地产投资的书。

然而在百里南的帮助下，最终却写成了一本自传。

原本以为自传是非常成功或者个人经历特别丰富和精彩的人才能写，或者是作者在七八十岁时对自己一生做的总结。可是，对于我来说，如果不是因为写这本书，过去的很多事我几乎都要忘记了。我也就不会有这种细细地回忆过去、反思人生的机会。

我已经有二十几年没有写过中文。平时在公司和生活里我也都使用英语，养成用英语做记录的习惯也就顺理成章了。看了女儿丽娜的获奖英文文章，对比自己的写作水平，我曾羡慕得不得了。我知道自己的英语写作水平差，可我还是在继续写。

不久前，我与小时候的同学们联系上了。同学们都是用中文在微信上进行交流。但是，因为我拼音用得不准，很多中文字不会打，所以无法用中文快速而准确地表达自己的意思。看着大家你来我往聊得起劲，我只能干着急。他们调侃说，看我发言就像在“挤牙膏”，经常等不及就跳过去了。这让我想说的话和想表达的心情常常都被噎在了喉咙里。

我尝试着用中文夹杂着拼音和英语做笔录。虽然朋友们看了后也能明白，只是要理顺成符合中文语法的语句也不太容易，就更谈不上用成语或华丽的词语修饰了。另外，还有很多的英文词汇我不知道它们相应的中文翻译。在我出国时的20世纪80年代，中国没有麦当劳，也没有相关的地产词汇。甚至许多美国的生活用品也没有对应的中文用词。于是，我就用当初从中国到曼哈顿上学时强攻英文的方式来学习这些新的中文单词---把写好的英文句子放到“谷歌翻译”里译成中文片段，再把它们写出来。这也许是另一种逆向文化冲突吧。

今天你读到的文字，相信有些地方可能语句不够通顺。除了中文和英文语法表达顺序不同以外，也因为我缺乏中文文学功底或素养。我只希望能够用简单朴实的大白话把很多细节的事情讲得清楚、明白，告诉读者“坚持”和“勇气”的力量是多么的强大。

“五十而知天命”，也许从现在开始，我的人生经历、想法和境界将会大不相同，但是我希望自己还有精力做更多的事，并且做得更好。

我的好奇心和不停歇的脚步会将我带向何方，到达什么样的位置是不确定的。

很多人年轻时努力工作，想方设法挣钱，都是想着实现财务自由后能早些退休享受生活。然而，我和鲍比还没有退休时间表和退休计划，因为我们习惯也热爱现在这样充实的生活。

我相信，勇气和坚持的力量会使我们的未来更加精彩！

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