埃德蒙顿房地产 有问必答

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
) G2 C  g/ P5 o9 H/ [" }$ b) b& F由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

  K* V0 N) S. q2 ^UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
6 n' |- |: H! g) H想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

% k/ @- W, O6 n; M% q6 K6 P+ G  G% r肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
+ ^8 ], k* r6 j5 ?" {请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
& V- k; G1 z5 X) _Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

! v, w9 R" E+ I7 ]0 d: {
0 }/ B% U# c$ {' j( }' G请教 MacEwan这个区如何？

feat

老杨 发表于 2015-6-23 00:36
UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室 ...

有问必答，回答详尽，谢谢！

h2o2003

! I# o, a3 Y; [- g( G请问你了解Caliber这个builder吗？谢谢

傻蝈蝈

老杨 发表于 2015-6-23 00:40
; C  q7 a  q1 M( T$ d肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法 ...

8 R. `* O2 F, Q1 G我们有个house 是commerical zoning. We went to planning department and they said zoning is wrong and we can send request to change it to residential ( it is a multifamily units house and we rented out as two separate units). My question is, if planning department comes to assess, what are they checking ? Are they also checking how many tenants I have, if the window size is good for renting... etc... i.e. the eligibility as rental property ?
: |3 Y) F2 \: M4 v0 G
thx

一盎司饭

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

加拿大新房的甲醛最多集中于橱柜。木结构本身微乎其微。
所以最好使用 plywood造的橱柜，不要用 particle board。
你闻到的气味未必就是甲醛。

一盎司饭

feat 发表于 2015-6-23 10:03
有问必答，回答详尽，谢谢！

9 f: }: j& {7 D- }! {7 w; W爱屯房市可能会暴跌，你盼望了这么久，千万不要在暴跌前入市被套牢啊。

不惑之年不明白

请问老杨：朋友买了银行法拍 屋 ，但是没有RPR 也查不到政府登记。在LISTING  上Realtor注明了 Lot Size 和 Floor Space ，会不会和 RPR 或者政府登记的不一样？现在可否在哪些政府部门自己查到？多谢！

不惑之年不明白

另外如果房屋和RPR 有出入 会有哪些影响？怎么应对？多谢！

一盎司饭

不惑之年不明白 发表于 2015-6-24 09:23
8 k% L. L# H. R% Q5 r请问老杨：朋友买了银行法拍 屋 ，但是没有RPR 也查不到政府登记。在LISTING  上Realtor注明了 Lot Size 和 ...

0 @! r2 d# y/ V. f直接问他的买房律师啊

wsn

请问，在未来3-5年，80万的房子会是市场的主流价位吗？谢谢

鄢海军

Outlander 发表于 2015-6-23 01:24
0 Z5 C. n* ^0 R' V7 T5 V请教 MacEwan这个区如何？

我来回答一下您的这个问题吧。

" G0 P  J" K8 D7 H9 iMacewan在西南算不错的小区，中国同胞也比较多。优点是房子比较新（大部分房子建于2003-2006年），价位适中，小区成熟，购物方便，交通便利，比较适合初次购房者。与一街之隔（Ellerslie Road）的Rutherford相比，Macewan小区小房子多一些，居住密度大一点，同样的房子，售价也略低。

从2015年1月1日到今天，Macewan共售出51个房子，其中公寓21个，Duplex 10个， 20个。其中，独立房的最高售价为$475K，最低价$325K，平均价$435K。

( }8 p8 I. l( J/ U我记得前两年这个版上有个比较长的帖子，专门讨论Macewan小区，信息比较多，您可以考考古。
& J( R; C3 b) Q+ @
" s. o. s' w- u
补充内容 (2015-6-24 12:37):
: ~% Z, [5 T: C' P- cMacewan共售出51个房子，其中公寓21个，Duplex 10个，独立房20个。

鄢海军

h2o2003 发表于 2015-6-23 11:04
$ C; U, `: R6 i$ G7 g" T- i% E请问你了解Caliber这个builder吗？谢谢

Caliber这个builder历史不算悠久，规模中等，在很多小区都建房子，但数量都不算多。他们也做Custom built。在中国人里，市场分额不大。我个人没有和Caliber打过交道，对他们的质量和服务就无法评价了。

鄢海军

不惑之年不明白 发表于 2015-6-24 09:23
请问老杨：朋友买了银行法拍 屋 ，但是没有RPR 也查不到政府登记。在LISTING  上Realtor注明了 Lot Size 和 ...

0 `2 Z# `! H1 C! J% w& i% wLot size可以以City网站上的为准；RPR上没有房屋面积的信息，你如果担心房子面积和Listing上有出入，可以亲自测量一下。法院拍卖房一般不提供RPR和任何Warranty，这些Due Dilligence的工作应该在买之前就做。

鄢海军

不惑之年不明白 发表于 2015-6-24 09:24
另外如果房屋和RPR 有出入 会有哪些影响？怎么应对？多谢！

# s: n) o. ]& H! y( S, f" Q这个问题可以请你的朋友直接咨询他的律师。

鄢海军

wsn 发表于 2015-6-24 11:08
4 `# k8 d; K. [/ H请问，在未来3-5年，80万的房子会是市场的主流价位吗？谢谢

& O% ?" x8 X5 D' p3 U& `* p1 \$ s我觉得3-5年内50万左右成主流价位更靠谱一些。

鄢海军

傻蝈蝈 发表于 2015-6-23 13:49
我们有个house 是commerical zoning. We went to planning department and they said zoning is wrong an ...

1 E3 \* ]1 ~* }+ C7 u" X
6 D1 V* t9 Z3 ^  u' ^' wZoning弄错了的情况比较少见。另外，通常情况，Commercialzonig比residentialzoning更有价值。方便的话，您可以短信我你房子的地址，我帮你再看看。

waterous.

鄢海军 发表于 2015-6-24 11:29
. I8 U% g* b7 S. y, R2 B. r我来回答一下您的这个问题吧。
( w  Y5 i9 P3 [! X2 b' G
8 D% e( F/ v9 {7 S' J" JMacewan在西南算不错的小区，中国同胞也比较多。优点是房子比较新（大 ...

基本同意你的评论，我在这个小区住了两年之久，唯一感到这个小区不足的就是公寓太多了，大大拉低了整体档次

Devonnurse

嗨，老杨你好！慕名已久关于您在房地产方面的经验与知识。想请问您，对买show home有什么经验与建议吗？'

老杨

Devonnurse 发表于 2015-6-24 22:07
. C9 ^/ V. h: ?/ Y6 F/ H- H# |嗨，老杨你好！慕名已久关于您在房地产方面的经验与知识。想请问您，对买show home有什么经验与建议吗？'

多数Show home性价比不高，所在位置、朝向也不一定好，所以买show home要谨慎。但也不能一概而论，需要具体兽猴姆具体分析。

不惑之年不明白

感谢老杨团队之前的回复。另有一个问题：如果没有RPR 律师建议购买 FCT 物权保险（Titile Insurence）。可否介绍一下其主要内容和优缺点？多谢！

拓跋龙宇

最近在一个叫look master builder那里看上一个户型，请问这个builder算是什么规模呢？建筑质量和售后保证如何呢？谢谢

王勤

拓跋龙宇 发表于 2015-6-25 21:58
最近在一个叫look master builder那里看上一个户型，请问这个builder算是什么规模呢？建筑质量和售后保证如 ...

5 @+ g6 N7 o1 }$ GLook Master Builder 是Edmonton本地的一个中型建筑商，在SummerSide有漂亮的办公地点。所建的户型从较小的Townhouse， Duplex到2800呎左右的独立房都有。参与爱城的房地产开发已经超过10多年，目前在Edmonton主要在西边和东南边的Beaumont有项目。我们团队与这个公司的管理高层和销售团队都有密切的联系，过去两年也一直都有不同客户购买他们的产品。从以往经验来看，其建筑标准和售后与其他中型建商无异。如果有兴趣了解更多，可以给我站内短信

王勤

/ O% @  G$ F" o5 f' s* i

不惑之年不明白 发表于 2015-6-25 08:59
感谢老杨团队之前的回复。另有一个问题：如果没有RPR 律师建议购买 FCT 物权保险（Titile Insurence）。可 ...

" ]3 H' T/ @4 T7 Y
RPR with compliance是我们日常使用的房地产买卖合同当中指定由卖方或者卖方律师必须提供的一个交易文件。RPR 本身是一个survey的结果， 而compliance stamp代表的是市政的审批通过。它 的优点是为买家提供了确定性，让买方清楚的了解所购买的房产以及相应的deck, fance, shed等等建筑物在Lot 上所处的位置，外部的尺寸， 以及这些内容都符合政府的要求，没有侵占公共或者其他私人用地等等。在没有任何改变的前提下， RPR的有效期可以在10年甚至15年以上， 并且可以Transfer 至下一个Owner.
Title Insurance 是对于 房主的OWNERSHIP的保障， 即一旦有任何事情发生，如果威胁到房主对房子的所有权和使用权， Title Insurance 将会起到保护和支付的作用 。但前提是   “有事情发生”   。Title Insurnce 和RPR With Compliace 可以同时拥有， 也可以单独购买， 但是Title Insurance不能转给下一任房主。 在交易当中，一般下面三种情况卖家会提供Title Insurance 来取代RPR： 一是想要节约成本（两者花费的区别大约是1比4）；二是知道房子存在一些问题不能拿到Compliace, 又不想花钱去改动; 三是没有足够的时间去做RPR With Compliance， 但又需要及时地完成交易。
9 U$ D- y; ?# D, w  o在绝大多数交易当中， 买家都会坚持由卖方提供最新的RPR  WITH COMPLIANCE。 因为这个文件不仅简单明了， 也会为现在的买家在将来卖房的时候减少许多不必要的麻烦。

多洛洛-JE

王勤 发表于 2015-6-26 12:22
: X5 m- ~" |1 d. \8 lRPR with compliance是我们日常使用的房地产买卖合同当中指定由卖方或者卖方律师必须提供的一个交易文 ...

, ]. v- O- x- @& f: N借帖问一下，按照您的解释我的理解是，tittle insurance是保障卖家的，一旦交易完成后tittle insurance是不保障第二任房主的，是这样吗？那如果买方接手了一栋没有rpr的房子，再转卖的时候可以重新买tittle insurance吗？

王勤

一般情况是如果current seller 无法提供RPR,往往会提出为买家购买title insuramce.

不惑之年不明白

多谢了！ 王勤

feat

鄢海军 发表于 2015-6-24 11:29
8 f! d0 F4 G1 P3 F, @' b9 l我来回答一下您的这个问题吧。
/ Q, F/ P: O3 U: C5 }* u  X2 ~2 B
Macewan在西南算不错的小区，中国同胞也比较多。优点是房子比较新（大 ...

  b' }; H: Z) g' q7 H4 u' G看来你对爱德蒙顿小区的了解以达专业级别，能不能给我回答一个Pleasantview小区如何？