买新区？或老区？

小黄 · 发表于 2012-6-3 16:04

老杨发表于 2012-6-2 16:33 & F# H/ r" C o) `- r

; f9 F* f: M/ }6 w3 |7 M我在今年2月份的一个讲座上曾经讲过新房旧房的区别，比帖子里面要详细许多。6月20日我还有一个讲座，其中有一部分是讲旧房的，如果您愿意来现场指导，请跟田先生联系：780-716-3939.

现在的问题是，你的模型有问题，我没有数据。如果你有意建设性的合作，我愿意贡献出一些时间。现在有这么几个问题：
1）你们经纪人是能查到所有个体交易历史，还是只有均价历史？
2）如果有所有个体交易历史，是否可以用SQL调出数据？
3）如果是，能否把schema发给我gmail，我写一个SQL的调出指令。然后你去执行，把结果以csv形式给我。我再进行近一步分析。

兔宝宝 · 发表于 2012-6-3 16:37

小黄发表于 2012-6-3 08:26
7 a" X' B4 v0 F- N; j6 D0 _兔宝宝的帖子内容形成对我人身攻击，所以我把她的贴屏蔽了。
" }& A- e" o6 M5 C& S你引用她的内容，就把屏蔽内容又发布了，所 ...

叫你井底之蛙，那是人身攻击吗？那是调侃懂不懂？

你随便移走我的帖子，那是什么？

小黄 · 发表于 2012-6-3 17:27

兔宝宝发表于 2012-6-3 16:37 3 Y' s3 n" r3 _% b& ?4 u1 [* R
叫你井底之蛙，那是人身攻击吗？那是调侃懂不懂？
" v5 \+ g; C4 m9 X
- R P% W# d" x5 l4 A* v- n你随便移走我的帖子，那是什么？

你说你年纪也不小了，怎么行事那么幼稚？
很明显我没兴趣跟你调侃。你去找你们版的SheJing吧。

zbshan · 发表于 2012-6-3 18:43

30多万,建2000尺以上,应该没有问题.,,因为地已经有了.

以前我建的房基本上就这个价.

Scottl · 发表于 2012-6-3 18:47

觉得有点电影《我们村里的年轻人》的味道，血气方刚。

从争论看，爱屯好像就西南和大学两块好地。在多伦多多大附近，除了靠中区唐人街和出租投资，没听说什么其他卖点。在这的大学区买个50万以下的房子，估计国内亲朋看到照片，都不会觉得国外的别墅好到哪？

楼主只想争值，不考虑小孩上学等。不如考虑一下东南角买个大的的面积，或在东北角，等Fort XXX淘沙热，好多外来人首选那，图个上班方便，升幅估计也不会小。

兔宝宝 · 发表于 2012-6-3 18:57

小黄发表于 2012-6-3 18:27 1 P! R/ x1 I) |5 R3 H
你说你年纪也不小了，怎么行事那么幼稚？
" G$ _1 @( R6 q$ l- k8 N很明显我没兴趣跟你调侃。你去找你们版的SheJing吧。

你说你也不是刚从幼儿园毕业吧，行事怎么那么刚愎自用。不是每个人都得像你妈一样要捧着你。
不愿调侃你不调侃呗，干嘛屏蔽，移走我的帖子。这里又不是你家那个80多万的大豪宅里，别人都得顺着你。

ceramistpalace · 发表于 2012-6-3 19:51

小黄发表于 2012-6-3 08:26 B7 T& p1 K1 l+ x |
兔宝宝的帖子内容形成对我人身攻击，所以我把她的贴屏蔽了。# }, j$ n: v$ ]2 d. Z
你引用她的内容，就把屏蔽内容又发布了，所 ...

这屏闭理由既不充分，亦不合情理，她以青蛙王子相称，算是挖苦你一下，其实也不能责难以人身攻击之罪，但兄台即便受不了，时有以叫兽称阁下你则甘之如 [食台]，而你肆意漫骂别人傻B，意淫，又应如何处理，如斯胸襟，如此多重标准，路人皆见。今又声声著我去站务版投诉，这般有持无恐，端可揣知仁兄後台硬挺，或与有关人士关系良佳，只可惜本有无限发展之公开论坛，或有沦为一独裁私人王国之虑，再也难容不同声音，执意摒绝异见，诚非网站之福也。

健康营养站 · 发表于 2012-6-3 20:10

这得看地段和社区，和房屋条件。

老杨 · 发表于 2012-6-3 21:21

小黄发表于 2012-6-3 17:04
2 y# |" t4 U5 F1 g现在的问题是，你的模型有问题，我没有数据。如果你有意建设性的合作，我愿意贡献出一些时间。现在有这 ...

我要是把个体数据给你，我的执照就要被地产局吊销了。

说到个体数据，70楼八年移民老兄提供的实例就说明了老区升值好于新区升值。

animallover · 发表于 2012-6-3 21:32

健康营养站发表于 2012-6-3 21:10
1 k3 l' ] q$ W0 Q5 i2 f7 ]这得看地段和社区，和房屋条件。

Totally agree!

Apparently it's no point to compare the GENERAL term "newer" or "older" communities. There has to come to the conclusion with more further detailed information (certain community, certain lot, age and other condition of the house, which year/what time of the year sold, etc). If you use a "top" "older community" for a example, you have to compare it with a "top" "newer" community as well, then chances are newer ones have more potential increase value. Both the "older" and "newer" communities have to be on the same level within its category. You can't compare Windsor Park or Westbrook (top older communities) with Haddow (a little bit above the average within the "newer" communities). Maybe back in 2003, Haddow is the only newest construction area in Southwest of Edmonton, but it's definately not the top community. Therefore, it should never be compared with Windor Park/or Westbrook Estate.

老杨 · 发表于 2012-6-3 21:39

小黄发表于 2012-6-2 18:27
* F G. ?* K; B9 x4 j% S那没有办法啊。你提的老区数据包含了全部的升值利润，但你提的新区数据缺了从第一手到第二手之间的升值利 ...

如果你想说从建筑商手上直接买的新房会有更高利润，那么我告诉你两点：
1、我在77楼已经列出了数据，在2003年的时候，如果提前一年在老区买房利润更高。
2、今年，有几个在Windermere要卖房的找我估价，他们都是过去一两年找builder新建房的。估价的结果，他们卖不到成本价。当然，你可以说我估价不准，事实上有一个人随后找了另外一个realtor给他卖房，开价比我的估价高了两万，现在已经上市三个多月了，还没收到offer呢。

关于统计，我们没办法对所有房屋进行准确统计。任何人都做不到。就像你说的“你在爱屯的取样无论有多准多权威，都不是中国人的平均收入。”，你有本事做到准确统计吗？

老杨在课堂上讲：“同学们，茴香豆的茴字有4种写法，分别是......”小黄打断道：“不对，一共是8种写法”。老杨问：“小黄同学，你怎么知道是8种写法？”小黄回答：“我听别人说的。”老杨问：“是哪8种写法？”小黄：“你是老师，你来告诉我吧。”老杨吐血身亡。

animallover · 发表于 2012-6-3 22:04

老杨发表于 2012-6-3 22:39 7 |' L0 c: q) g% ]* Z7 E
如果你想说从建筑商手上直接买的新房会有更高利润，那么我告诉你两点：
$ r% ~& Q8 s5 D9 [% I& }/ |0 P9 J1、我在77楼已经列出了数据，在2 ...

"2、今年，有几个在Windermere要卖房的找我估价，他们都是过去一两年找builder新建房的。估价的结果，他们卖不到成本价。当然，你可以说我估价不准，事实上有�%B

animallover · 发表于 2012-6-3 22:04

老杨发表于 2012-6-3 22:39
* s2 e" `' b3 y. f8 E% |如果你想说从建筑商手上直接买的新房会有更高利润，那么我告诉你两点：
: Z9 W. V" V/ y/ V3 t: R& ?1、我在77楼已经列出了数据，在2 ...

"2、今年，有几个在Windermere要卖房的找我估价，他们都是过去一两年找builder新建房的。估价的结果，他们卖不到成本价。当然，你可以说我估价不准，事实上有一个人随后找了另外一个realtor给他卖房，开价比我的估价高了两万，现在已经上市三个多月了，还没收到offer呢."

--Are there some comparative "older" properties in the existing communities available on the current market with the same/similar features of that house?

小黄 · 发表于 2012-6-3 22:09

本帖最后由小黄于 2012-6-3 22:14 编辑

老杨发表于 2012-6-3 21:39
. ]& d2 f% z: L
: l9 E/ b6 w" d* W: E) M3 g老杨在课堂上讲：“同学们，茴香豆的茴字有4种写法，分别是......”小黄打断道：“不对，一共是8种写法”。老杨问：“小黄同学，你怎么知道是8种写法？”小黄回答：“我听别人说的。”老杨问：“是哪8种写法？”小黄：“你是老师，你来告诉我吧。”老杨吐血身亡。

老杨在课堂上讲：“同学们，茴香豆的茴字有4种写法，分别是......”小黄打断道：“不对，一共是8种写法”。老杨问：“小黄同学，你怎么知道是8种写法？”小黄回答：“请拿出你珍藏的康熙字典，我证明给你看”老杨问：“那可不行，我给你看，教育局就吊销我教师资格了....”

关于统计，我们没办法对所有房屋进行准确统计。任何人都做不到。就像你说的“你在爱屯的取样无论有多准多权威，都不是中国人的平均收入。”，你有本事做到准确统计吗？

100%准确自然不可能，但如果把个体的原始数据用科学方法处理，可以有更有效的结果。比不用个体数据而只用不停改变的样本群的平均数好。

你可以不给我个体数据，但可以把table schema给我，不牵涉到数据泄露。我设计一套处理办法，你去运行，如何？

小黄 · 发表于 2012-6-3 22:21

老杨发表于 2012-6-3 21:21 # ?1 l+ a6 Y7 _
我要是把个体数据给你，我的执照就要被地产局吊销了。, {& c/ g: f* l2 {
8 I0 q9 b: Z: D
说到个体数据，70楼八年移民老兄提供的实例就说 ...

Brander Garden和Belgravia哪个老？

qwlimited · 发表于 2012-6-4 07:59

本帖最后由 qwlimited 于 2012-6-4 08:13 编辑

疯狂时代在2008年结束了，现在不论新区老区，幅度都不会太大了

下一轮狂欢的条件必须是高通胀 + 收入大幅度上涨

zbshan · 发表于 2012-6-4 17:19

细看了一下,老杨的''您住在哪个区?" 发现,15+16 和55差不多.看来黄老师说的,有些道理.

看来,我还是对EDMONTON 不了解.

发现个有趣的现象,50以上的区,在二环外,涵盖35%的国人.说明大家还是喜欢新房.或者是国人多为后来者.

老区的1-13,才4%, 加上15区,也不到10%.

zbshan · 发表于 2012-6-4 17:21

不知道,14区是老还是新?那里才是华人的最爱. 20%.

闻见学行 · 发表于 2012-6-4 18:18

买房前列出你的条件，满足你条件的，就是好房。

老杨 · 发表于 2012-6-4 19:43

小黄发表于 2012-6-3 23:09 5 T" s8 W* O7 `4 h2 X: D0 _
老杨在课堂上讲：“同学们，茴香豆的茴字有4种写法，分别是......”小黄打断道：“不对，一共是8种写 ...

你想要的数据没有人能给你提供，这就是为什么每月地产局只公布均价、中间价的原因。

老杨 · 发表于 2012-6-4 19:45

小黄发表于 2012-6-3 23:21 * h# U Q5 C5 J/ C
Brander Garden和Belgravia哪个老？

在1997年，Twin Brooks是新区，而Brander Garden和Belgravia是老区。十几年后，新区的增长落后于老区，这是我从70楼的数据里看到的。你要是看不出来，我也没办法。

老杨 · 发表于 2012-6-4 19:49

有些网友对新区、老区和新房、旧房有些误解。不是说老区更保值就一定要买老区，买房要买适合自己的，保值只是一个额外的功能。假设20年后，新区的新房增长了100%，老区的旧房增长了150%，但住新房的人可能觉得这20年住的舒服，那么房子比别人增值少点也不算什么。

老杨 · 发表于 2012-6-4 19:50

zbshan 发表于 2012-6-4 18:21
8 }( o/ Q A! U不知道,14区是老还是新?那里才是华人的最爱. 20%.

14区北边是老区，南边是新区。

southcommon · 发表于 2012-6-4 21:49

老杨脾气还挺好的, 小黄过于较真了. 其实老区新区还得看具体哪个区,哪个地段, 不能说新区就比老区升的快,反之也是. 不过老杨还是拿出数据跟大家分享, 谢谢老杨.

ram · 发表于 2012-6-4 21:58

qwlimited 发表于 2012-6-4 08:59
& w2 {- ^! S+ i" z9 M疯狂时代在2008年结束了，现在不论新区老区，幅度都不会太大了5 l6 d2 K7 D, I' k- K; _* t

: @2 f' F& e+ w9 h. o" N下一轮狂欢的条件必须是高通胀 + 收入大幅 ...

同意.每年5%的增长率,扣取税收,维修费用和通货膨胀,投资收益0%以下.

Esso · 发表于 2012-6-4 23:04

如果黄教授和一个房产经济争论盖新房和买老区的话题，我还是更愿意站在黄教授一边的
至于为什么嘛，我怕回复被和谐了，还是不说了。
大家动动脑筋想想他们俩人的利益驱使就知道了。
房子嘛，还是自己挑选的一砖一瓦住的舒心，新区总有变老去的一天，老房总有入土的一天，要相信轮回

keke · 发表于 2012-6-4 23:18

老杨发表于 2012-6-1 22:53 3 b6 T) h& R, ^9 M& {1 V; B8 F
我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人， ...

支持老杨。另外，个人认为，旧房划算。
请轻点拍砖呀。

老杨 · 发表于 2012-6-5 08:48

Esso 发表于 2012-6-5 00:04
+ y1 m/ B5 K& b7 h如果黄教授和一个房产经济争论盖新房和买老区的话题，我还是更愿意站在黄教授一边的3 M: e4 h' ?. p) T5 r# P
至于为什么嘛，我怕回 ...

既然提到“利益驱使”，我也就别藏着掖着了，还是借这个帖子来广而告之吧。乡亲们，网友们，请记住，
买新房，找老杨！

老杨，埃德蒙顿TOP 5%房产经纪人，二十一世纪全加拿大TOP 1%经纪人。老杨与埃德蒙顿各大建筑商都保持着密切的联系，有着良好的合作关系。买新房找老杨有如下优点：
1、老杨可以为您谈判价格，保证最终购买新房的价格小于您自己谈判的价格；
2、老杨在选择LOT，选择floor plan，修改blue print，选择各种内饰的时候，都会根据自己对市场的把握来为您提出增值建议，让您将来卖房的时候不至于由于当初的选择错误而卖不掉房子；
3、老杨团队可以在任何时间提供服务，做到7天/24小时。老杨团队成员：
杨帆（老杨）：780-885-7077
刘洋：780-935-4601
鄢海军：780-937-9648
吴俊：780-240-8888

除了买新房，找老杨，还请您记住并向朋友推荐：建新房，找老杨！

建新房，找老杨！

老杨，现任爱网建筑有限公司总裁，承建各种独立房、duplex、townhouse，也承建公寓楼。如果您要自己建房，老杨愿意为您帮忙！

买新房，找老杨！建新房，找老杨！

老杨 · 发表于 2012-6-5 08:50

Esso 发表于 2012-6-5 00:04
! ~ H$ l. }, J0 t$ |8 @如果黄教授和一个房产经济争论盖新房和买老区的话题，我还是更愿意站在黄教授一边的' x# h3 k( W3 K3 e8 @: g
至于为什么嘛，我怕回 ...

前面几个被和谐的帖子，都是小黄出手的。您这个帖子不会被和谐，因为您是“站在黄教授一边的”。

jjyy · 发表于 2012-6-5 09:01

老杨发表于 2012-6-5 09:48
" K& A3 g3 e4 i* p& y8 R, J既然提到“利益驱使”，我也就别藏着掖着了，还是借这个帖子来广而告之吧。乡亲们，网友们，请记住，
" s& V7 y2 k% C- g( _买 ...

还是老杨厉害，喜新不厌旧，通杀！！

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买新区？或老区？

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RE: 买新区？或老区？

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