埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
+ k3 K$ [9 e7 p( U% pI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

( T3 p/ |3 i* z" j( E我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
- H. Y  C: A6 ~  l; w1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
1 ~; S8 p9 T8 v/ H8 X4 r2 t# v2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
  K. M+ t& c1 `9 c) Y$ ]- \3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
请问多少钱以上得房子算高端房子？

有两个标准。
/ \0 T+ W0 L( ]
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
: C9 v  ~* g, t" w0 o1 g9 t
- M2 j( U4 V: q3 r  n. w另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
, f7 J2 K( l. j  ]0 x9 Q请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
9 X4 D% C/ v' u0 z: o/ e1 n答：不是。
4 o8 Y# M& V+ A$ y+ ]
8 {& D+ U) p' |  m如果不是，那是有什么标准决定得?
0 @* U/ d8 i- i  d- |6 ^2 L答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。
7 q  X/ m1 Q4 C7 i& R- Y% s+ T' [( a
有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
+ r+ Y# y% f" U3 G答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
我再补两条，采光不好，逃生困难。

你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
) r( Z  G) |, z) R0 B7 m; ]我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

  R9 Y0 F! ~3 n3 J' ?5 SMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

4 U/ D! R0 h+ B9 g: K0 n呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
  W/ H; N! k6 q4 Jplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

! h9 ]5 G4 S, }6 P9 @( Q2 G你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
, V  \/ A$ V  Y: k1 s: @有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

6 q- |8 b1 A( w9 S1 h你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
' F) u$ _9 x7 ~8 G" A' M5 GMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

( q: k5 Z: s' W
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

对地下室的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm

对于整个房子的限高：
$ o9 F8 d7 g& \* d1 O3 L  K: R& B) ihttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
0 H6 o, y5 b7 k% I; a/ z
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
; q& [5 b/ v. b! ]8 n
, ?  F& @" v, |3 R2 r' v1 K事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

5 H/ N  s- z1 T! Y9 V0 K+ S0 K% ~) c

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
有两个标准。

6 ^4 M/ l* _' g$ w一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

+ Z6 c$ g# ~& o* {$ ~9 o4 l另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

& E2 \- t8 ]1 Z( N1 k( `再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
& N( M5 W6 S8 r- {我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
- F& t- \, e/ Z- b2 |  i! [6 Y第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
7 j; D) n% [" }# j% S' R, r谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
( D7 c' ^! M( {, E你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

1，啥价钱都有，2房的多。
2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
- u! o& H8 o7 E( r8 y另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

! I9 z8 P  B  w再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

' |" A5 }: C2 [3 [这些年一直都是这样的。

7 k, M$ @$ l1 @" ?& E& B70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
$ M$ K+ s+ a! P( r) o你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。
" {3 T) J& q$ u4 b
4 e  k7 j9 _1 N- f$ C第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
' {1 y  S% V9 o/ M% l& T1 J4 i由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

% |& ?, r7 J$ UUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
: |% W' j5 Y4 N8 _5 W. q' g4 X想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

% ?+ z* }1 P5 ]3 E肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
6 S# \# A, i- ^9 H* X* r9 D& D请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

: X/ M8 R9 |/ Y# W3 Q; Q1 J
5 ?$ F) ^& k1 x1 L9 n, M0 E9 o6 p请教 MacEwan这个区如何？