埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
5 }* k% V' g2 \如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
2 h' W, g9 d9 |; H" O8 y9 L1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
# h) I. h9 n  j: u; ^9 ~请问多少钱以上得房子算高端房子？

  _0 a9 I. G5 ^! ?. _有两个标准。
: M6 Y& T' z9 o0 L% k) E* r3 U, j
& M# m0 ~8 }' k" j一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
/ C7 H7 X5 R1 X
5 `; H2 n( Y) I. e另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

% z4 r( v0 N5 @+ G; T请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
答：不是。
: b2 l. h3 `$ f! i" s4 m" R6 l# J6 m
如果不是，那是有什么标准决定得?
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。
8 ~6 k$ n# E! P: y
; G, O3 @) U8 D+ f1 a+ _6 o/ ^有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
; T9 U4 _. X; k3 e, Z- N答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
我再补两条，采光不好，逃生困难。

你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
" d& P0 y) k( u! Y" C- D' T我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

# B' y3 E  ~8 k$ IMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
& O, Y" p8 Z: K: L+ s1 O$ G4 jplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

" W+ m; m: ^4 Y/ s$ Z你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

  n8 [& N$ p' w0 ~% N. w7 T

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
/ S/ z6 o# C* I4 L: K5 n6 MMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

; Y- j* H8 Y1 U5 d9 s$ _% Y3 E+ V
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：
; |3 D' V1 s* u2 o
# n6 ?; F! J/ u( A0 j9 c: |& ^对地下室的限高：
- T$ e  @; I7 |- H. t( Nhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm

5 t7 f8 D* h  R8 X! J8 \  N对于整个房子的限高：
3 {- ~* l$ [: i( o& b) s; A8 U; ~http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
9 l( z! x! u9 U3 g; b! E
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
! N, r7 R8 V1 D
- w  l. @/ A/ N& K$ Z8 \, C( h: h9 u) n事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

5 q2 a8 m4 h7 u+ i) G- @6 r; V/ y: S

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
有两个标准。
# r3 x1 o+ j: X* p; f) }
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

, r7 h% h5 d* v( F/ i& s另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
) ^! K+ G& I$ U3 o% D
" X" `8 o; m3 x, A0 G+ c再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
# Z  J0 {! W  ^7 l7 i8 p第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
; {" ]$ J1 f4 B, F谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

4 H. J: Y3 `/ Y5 f6 Q+ J1，啥价钱都有，2房的多。
4 W* o1 ^3 F: @2 K$ I) ^4 ~5 v2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
8 J1 v- i# d3 V6 i( M: }) x另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
, }) D1 y) A7 f% e' t& E9 Y, c5 s. i
) m* Z* J* T2 g再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

- y0 l0 _' ]% X9 c这些年一直都是这样的。
& ]2 {; c6 W. M5 J6 W
70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
2 d) [5 p' h3 J3 j你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

0 W, Z8 _( F* l+ SUA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。

第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

+ t4 h) T/ X2 L( F0 kUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
+ }3 l4 W" W8 y9 D- V1 K想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

0 D& H/ W' s6 l+ e, e" [# p2 p6 \肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

, g1 e# D( j4 E) K' {Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
6 x3 E: V! D! c% S; E' MWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

4 n3 r; V0 p3 n( C请教 MacEwan这个区如何？