还是看涨

小黄

原帖由 紫光 于 2008-7-30 10:52 发表

# b5 p& R7 }) c6 V; U原来你也没有看懂。那个数据不是平均房价，我的同志。

  P* T5 z! E- J白纸黑字的“AVERAGE”写在那里。
紫光不懂英文？抑或必须要用“紫光算法”加工数据才算平均房价？

紫光

原帖由 yxia 于 2008-7-30 13:36 发表
我认为紫光在吹毛求疵。
. j% d" l2 u7 |- c# a' U那个数据是独立居民用房(DETACHED HOMES)的平均房价，简称平均房价，因为它通常用来代表和比较一个城市中各区居民目前的房价和以往某个时间段同一地区的房价，说明各区房价的倾向。

; Q; ^% ]: s5 R# k' n- T0 g这不是吹毛求疵，独立房平均价和平均房价是不同的。
去年60、70万甚至100万以上的高价房卖得动，现在卖不动，所以价格变化大。
  M  P. \. \& ^1 Z但对于要买个普通房子住的人而言，价格变化小。现在卖的多为经济适用，价格适中的房型。
买个1800以上的房子大部分还是要花至少40几万，偶尔出来个便宜的，马上就卖掉。
在存货持续保持了一年的高增长的前提下，整个情况改变不大，只是被卖掉的房型和档次发生了一些调整。
( I9 z& v1 n2 w8 b& s0 [3 }( v这也是我继续看好房市的原因之一。

小黄

原帖由 紫光 于 2008-7-30 13:58 发表
* [& B* Y3 `- x) \) x
0 a$ r: j6 o3 c) |+ @: A! F$ z% {这不是吹毛求疵，独立房平均价和平均房价是不同的。
去年60、70万甚至100万以上的高价房卖得动，现在卖不动，所以价格变化大。
5 P5 o% E& x0 g7 w4 e) R但对于要买个普通房子住的人而言，价格变化小。现在卖的多为经济适用，价格适中的房型。
3 D! l0 j3 _5 \3 u买个1800以上的房子大部分还是要花至少40几万，偶尔出来个便宜的，马上就卖掉。
在存货持续保持了一年的高增长的前提下，整个情况改变不大，只是被卖掉的房型和档次发生了一些调整。
这也是我继续看好房市的原因之一。

紫光这句话说的没错。售出房子的构成发生了变化。
因此，平均价不再是个可靠的指标。
3 Y' v' G1 t8 U3 V$ `$ ^7 Y现在情况是，独立屋也降，公寓也降，但紫光说平均价上升，岂不是滑稽？

紫光

原帖由 小黄 于 2008-7-30 14:08 发表


紫光这句话说的没错。售出房子的构成发生了变化。
因此，平均价不再是个可靠的指标。
现在情况是，独立屋也降，公寓也降，但紫光说平均价上升，岂不是滑稽？

( i/ Z1 J' g  e: H4 X8 h5 ^这只是简单平均和加权平均的区别，我没有时间和精力去做加权平均，也反不着，没有人领情不说还要挨骂。
: J! S2 J: |% M1 D2 |不过事实是，你如果不和去年最疯狂的那几个月相比，你现在买房子要付出去的钱并不见得比去年少。
; c4 i6 N0 [4 s4 ~7 E" @% {而且可以还价的空间越来越小，因为我认为存货要从高处开始下滑了。

小黄

原帖由 紫光 于 2008-7-30 14:14 发表
) g0 I5 x  e( {* A
; H/ Q9 v4 r: T- x4 q这只是简单平均和加权平均的区别，我没有时间和精力去做加权平均，也反不着，没有人领情不说还要挨骂。
* o3 \" J% I/ p4 d! w& ]8 p7 q不过事实是，你如果不和去年最疯狂的那几个月相比，你现在买房子要付出去的钱并不见得比去年少。
6 |- Q0 h3 D( c: G4 C而且可以 ...

: E) B5 d4 u2 }4 L( S& B! f
  @8 c/ f5 q+ h. Y% n# W' Y不用你费时间，分别观察独立屋和公寓每尺价格，就是很好的指标。
不会出现独立屋下跌，公寓下跌，而均价上涨的滑稽事件。
1 y4 j6 v. ^! s- O
2 A6 u6 Q& `, n# \/ N% l0 s不过，你不愿费时间不是你的错，毕竟你没有义务花时间。但你不肯多花时间搞出一个精确点的数据，就用一知半解的东西来忽悠大家就不对了。
7 f4 @! y1 m- _2 W  Q& o) p
; r# I4 I7 \% F' _[ 本帖最后由 小黄 于 2008-7-30 14:30 编辑 ]

紫光

原帖由 小黄 于 2008-7-30 14:23 发表


不用你费时间，分别观察独立屋和公寓每尺价格，就是很好的指标。
2 ^/ C. R" c0 S6 E; F" q2 D不会出现独立屋下跌，公寓下跌，而均价上涨的滑稽事件。

不过，你不愿费时间不是你的错，毕竟你没有义务花时间。但你不肯多花时间搞出一个精 ...

0 I1 C3 I' }% X- w9 c3 V! f简单平均也是一种统计方法，不能说就是忽悠。
说100遍也没有人听，在07年中房价最高的那几个月我连这个网都基本没上。
倒是从2005年就叫跌的人，如果有人听了他们的忽悠要把肠子都悔青了。

小黄

原帖由 紫光 于 2008-7-30 15:20 发表
' L5 d% S& t. p8 @9 A/ }$ `+ s
简单平均也是一种统计方法，不能说就是忽悠。

独立屋平均下降，公寓平均下降，你的结论是平均价上升。如果你不是忽悠，起步说明你分析能力太差？
" ~  K2 d/ z. ]. }小黄我不是砖家，也知道房价统降，公寓比独立屋更难卖，仅此而已。
5 I2 B: H' p- ]/ }$ n- Z! w

说100遍也没有人听，在07年中房价最高的那几个月我连这个网都基本没上。

( ?" D; M' @* P! ]. v0 d请问这是什么？
http://www.edmontonchina.ca/viewthread.php?tid=149960
5 D4 a% k/ k; S6 i1 o- D& B
! ^  |. Y) `2 _4 B* w

倒是从2005年就叫跌的人，如果有人听了他们的忽悠要把肠子都悔青了。

别人没能耐，也显不出你有能耐啊。你2005也没建议大家买啊。你2007年建议之后到现在，房价也没升啊。

紫光

原帖由 小黄 于 2008-7-30 15:40 发表
! G8 v3 g! `8 a" l. x
0 W4 ]. z' c& m' [, h独立屋平均下降，公寓平均下降，你的结论是平均价上升。如果你不是忽悠，起步说明你分析能力太差？
" x$ b; O3 j( K7 h. p7 h% \, ~小黄我不是砖家，也知道房价统降，公寓比独立屋更难卖，仅此而已。
& t- H5 u9 Z* B3 r. Q
; [; _7 ?, Z9 T, t
请问这是什么？
) L& l, O  Z0 h! P; A* c* Hhttp://www.edmontonc ...

& [+ e( |& @* D2 |你引用我2008年7月7号的帖子想说明什么？

小黄

原帖由 紫光 于 2008-7-30 15:42 发表

3 s( K: e/ m9 g你引用我2008年7月7号的帖子想说明什么？

; ]+ H+ |0 p: m) K9 u( O9 L抱歉。我看错成2007年的。

紫光

EDMONTON REAL ESTATE BOARD
( Q$ X3 F; h" V* R/ @AVERAGE RESIDENTIAL SELLING PRICE
YEAR JANUARY FEBRUARY MARCH APRIL MAY JUNE JULY AUGUST SEPTEMBER OCTOBER NOVEMBER DECEMBER AVERAGE
( Q" i8 R* `! Z1962 12,530 13,216 13,149 12,916 12,102 13,457 12,790 12,672 11,438 11,210 13,660 11,535 12,556
1963 13,323 12,965 12,229 14,566 13,684 13,826 13,687 13,877 12,700 12,077 11,132 11,024 12,925
1964 12,406 13,935 10,720 13,382 11,867 12,304 13,464 12,705 12,563 12,660 12,987 12,947 12,662
1965 13,917 12,100 13,215 12,760 14,185 12,504 13,892 13,275 14,238 12,455 13,270 13,675 13,291
1966 11,516 13,920 13,630 13,000 14,105 14,207 14,360 14,467 12,910 13,840 14,750 14,320 13,752
1967 13,470 14,160 15,155 15,155 16,240 15,230 15,135 18,800 14,600 15,900 15,216 16,143 15,442
1968 16,280 15,840 17,232 16,342 15,605 18,048 18,000 18,300 16,730 18,934 19,200 18,698 17,434
1969 18,945 19,010 19,491 20,486 20,914 20,832 21,777 20,740 19,959 21,240 21,219 21,693 20,526
1970 21,806 20,448 20,900 20,116 22,595 22,232 22,307 21,733 21,262 21,220 20,929 21,530 21,446
3 @/ _1 m- }; K7 W# w% y1971 20,347 21,944 20,810 22,104 23,643 22,701 23,512 24,494 22,389 21,963 21,740 21,079 22,227
" v7 E, [7 F( e9 O" x6 u1972 25,998 23,033 22,524 22,661 24,084 24,777 24,411 25,119 24,343 24,030 19,768 23,425 23,681
1973 23,914 24,470 25,022 27,448 24,548 27,397 28,702 29,521 28,523 28,561 29,016 28,631 27,146
1974 31,783 29,472 33,925 34,913 34,913 35,898 37,381 36,613 36,326 36,306 35,364 34,903 34,809
1975 38,362 39,263 40,100 40,586 42,280 44,408 45,426 45,300 47,208 49,057 49,314 46,640 43,995
1976 52,517 56,636 55,705 58,922 52,285 59,450 59,659 60,793 61,431 60,137 58,192 60,862 58,064
8 S% I1 Q0 L* E  k" I5 f( H1977 60,244 60,746 61,018 58,590 61,879 61,933 63,825 63,886 66,279 64,416 66,678 65,008 62,884
& p0 d3 X/ y, \6 D  \1978 66,657 66,122 69,766 70,790 72,024 71,433 72,472 73,797 73,461 73,550 75,960 74,119 71,679
1979 74,453 76,335 76,062 77,144 78,665 78,376 80,644 81,620 79,084 81,145 81,605 79,498 78,719
1980 78,914 82,745 81,506 84,015 83,166 85,904 86,467 85,186 85,817 86,399 88,809 83,486 84,367
2 q' X5 t" l8 s0 ~' s1981 88,624 91,476 89,302 94,223 90,429 91,729 92,446 91,877 91,262 91,511 91,294 92,557 91,438
4 B! n* `; s4 J1982 92,313 93,984 96,380 90,480 94,430 94,042 91,190 89,902 92,777 87,782 85,285 89,801 91,405
+ P, E% ?6 {2 s1983 84,785 87,289 89,200 87,596 88,756 84,974 84,242 85,846 84,494 83,161 85,092 80,332 85,667
3 I* u! E/ V3 |. f1984 81,941 81,317 80,798 81,257 77,713 82,281 75,800 82,859 79,004 76,286 74,526 77,884 79,246
1985 75,769 73,121 74,881 71,947 74,698 78,198 75,461 77,514 73,153 69,804 73,175 72,381 74,175
1986 68,999 68,253 74,085 73,402 78,837 78,503 74,882 79,176 76,262 73,690 72,275 73,302 74,306
1987 70,701 74,346 74,105 80,239 80,093 79,848 80,091 77,439 77,010 79,356 76,188 73,118 76,878
1988 77,982 76,385 78,935 82,004 81,285 85,636 85,372 83,181 82,881 82,043 85,120 81,271 81,841
3 s8 i- {! ]& t1989 82,311 84,760 87,552 86,301 90,502 91,281 88,422 89,646 89,596 90,187 91,121 93,091 89,017
1990 94,556 101,701 101,596 104,753 101,737 103,353 101,395 102,785 100,105 101,940 99,416 99,517 101,014
1991 103,766 102,463 105,692 110,930 108,950 109,296 108,338 108,813 107,061 102,990 104,535 108,931 107,076
# b2 \  ?1 z; Z7 e6 F' I# [: o2 J1992 108,604 104,888 109,432 110,247 109,172 109,989 110,516 112,132 110,662 111,453 109,787 106,764 109,594
5 a  `0 X( E  b; r2 F  B0 a1993 107,693 111,894 110,317 111,208 115,681 115,320 113,915 112,738 109,113 108,543 108,837 112,426 111,796
! ^% ?+ V6 y+ S3 T6 c1994 114,590 118,073 111,156 112,455 115,277 113,415 108,804 111,744 109,737 109,344 113,244 114,056 112,501
1995 106,645 108,871 108,821 110,882 113,148 112,523 116,036 111,564 109,288 108,811 108,191 105,603 110,577
# X6 J4 J, n5 V" T9 Z) \! [0 T1996 106,780 111,076 111,144 107,576 112,588 111,763 106,961 109,947 107,712 105,919 105,465 109,966 109,042
6 w6 u1 @# b: O2 c1997 107,237 109,294 111,598 112,484 112,092 115,115 112,514 111,475 110,711 112,203 108,723 112,681 111,545
, }8 |  ?0 x- L7 E! a$ `7 q, o# k1998 110,021 111,526 111,591 116,576 119,893 113,750 116,189 115,197 114,113 113,139 114,924 113,422 114,536
1999 113,245 116,814 116,781 118,885 122,534 120,225 121,556 116,198 119,353 120,027 117,116 119,397 118,871
2000 121,072 121,505 123,368 126,377 128,550 121,207 124,174 126,744 122,397 123,543 122,877 127,069 124,203
2001 126,514 125,705 128,544 131,199 136,546 134,428 139,021 131,065 134,359 134,051 137,664 139,152 133,441
2002 142,188 140,385 149,239 147,213 153,487 155,265 153,691 151,755 150,807 150,397 154,539 153,090 150,258
# R- K3 |# }. U  ~2003 154,862 157,677 160,230 166,599 166,627 168,809 166,533 165,871 167,846 171,591 167,082 167,474 165,541
8 f" y3 I3 j" ?' m6 R2004 175,210 170,960 177,470 178,777 182,226 182,416 181,034 182,469 180,794 179,578 181,630 177,178 179,610
2005 180,819 183,189 189,556 191,996 197,615 199,409 195,765 195,995 190,564 197,683 198,267 197,884 193,934
2006 199,148 211,531 220,124 226,846 242,936 254,240 256,489 270,746 278,732 276,641 282,434 294,155 250,915
7 a( h: Q  O) ]; H' }2007 303,820 321,307 325,339 344,137 354,410 348,056 354,718 344,792 344,286 347,668 325,060 329,705 338,009
+ @& s# |. m2 r! c! h& Z2008 332,051 338,347 343,760 336,931 340,499 341,376
* Figures not indexed
(9)

紫光

上个月341376，半年数据如果用简单平均为338827 略高于去年的平均价338009。
不要忘了现在市场上有4倍于去年6月以前的存货可以挑选。
! |/ `. |% S. l* t) V# |8 ?
[ 本帖最后由 紫光 于 2008-7-30 15:54 编辑 ]

小黄

结论，2008比2007公寓明显难卖了。

小黄

原帖由 紫光 于 2008-7-30 15:52 发表
上个月341376，半年数据如果用简单平均为338827 略高于338009。
( e1 k. y, U; A& L( z不要忘了现在市场上有4倍于去年6月以前的存货可以挑选。

但现在每月成交还是不如去年。
4倍存货是否还将导致进一步下跌？

紫光

原帖由 小黄 于 2008-7-30 15:53 发表
& r1 T1 ]9 Y6 B结论，2008比2007公寓明显难卖了。

: B0 w3 {# E  b& W7 {但要好租得多，而且租金要高，非常适合长期持有。

紫光

原帖由 小黄 于 2008-7-30 15:54 发表

但现在每月成交还是不如去年。
4倍存货是否还将导致进一步下跌？

( @; Z$ N$ i& s3 x逆向思维，有大量投资者在去年6月以后大量建房准备今年6-8月以后再投放到市场上牟利吗？

小黄

原帖由 紫光 于 2008-7-30 15:58 发表

逆向思维，有大量投资者在去年6月以后大量建房准备今年6-8月以后再投放到市场上牟利吗？

要光看独立屋，你说的倒也没错。
可是，今年9月以后，会有海量公寓交付，投放市场。会对独立屋也有不良影响。

醉酒当歌

复习一下！

dezhongxiao

原帖由 醉酒当歌 于 2008-10-29 22:56 发表
& p1 N8 S2 x5 |- }+ l1 d! q% O' d. Z- ~复习一下！

; C6 c2 D3 e: r0 D2 A# i! G% x嘻嘻。醉同学还是相当的不地道啊。

waterous

看来紫光对油价下跌一点也不在乎。我们这些在油田上的都有整天担心被累，更不用说为石油服务的这些行业了。你能不能别光说涨涨涨，说说大概能涨到什么程度上。

waterous

紫光藏起来了？还是房价真的跌了

rivercrest

据我所知,炼厂从建好的那一天开始就要不停得改造, 前两年搞项目常跑 Fort Saskatchwan , Shell厂区人很多,不知道你的5个厂人数不到一万从哪来的?

pchell

依勒特

紫大师，有人抄袭您老的文章。
- ~: A7 I4 F$ F8 n$ l可能是您的徒弟。

dezhongxiao

原帖由 紫光 于 2007-11-5 10:15 发表
  [. Y+ T6 ^4 @+ B  X3 H( X- P" g两天没来，发现几个帖子有点讽刺的味道：市场形势和看涨的判断相反，所以我们不惜运用各种手段来忽悠大家。
我们错了吗？
* h; C8 y3 V+ e1 p8 ^! |# e! ~9 I今年4-5月以后，我本人基本就不发帖子也不看房市了。9月底开始又回来，只不过因为我觉得市 ...

醉酒当歌

？？？？？？？？？？？？？？？／！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

nmzqswy

让你这么搞，紫光这个ID算是完蛋了。

addict

请大家去这里看看老外对房价的讨论
$ q1 V. Q2 [8 Swww.greaterfool.ca
http://www.greaterfool.ca/2009/01/21/dont-wait-too-long/