买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
/ ~$ l! C4 }; u; Q你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

& k: T" Q+ a) s  `* J4 `看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
/ A5 X- d& r- }+ p- k) k2 B
$ Q: P& a# Q- G4 |1 U  z4 b2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
7 J0 y4 d* v% }, ?3 V- x黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

& a: l( ]+ J. b2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
' t3 k4 }# ^3 }
4 D, F: w* @" Z' q按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

5 f6 C9 A; m' b8 o# |" K; i你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
7 O1 p6 g/ ]+ w# ]; g* ~) A% B---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

" K$ C- k* N% [

我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
4 Y+ X4 M; a0 ~" o- h9 ~
我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
, R& \- F/ L  ?8 }5 `
: N& n% W+ b3 X+ W; s5 W0 K/ k你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

( @! H. s, p, Z4 ^% `- }

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
/ _3 ~5 a' |' f1 F4 \你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

: z7 W0 O9 {4 i2 @
那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

" f5 g1 ~4 y8 K- }  K: a4 E. @你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

8 O% M; l$ s2 k; N5 G" f

如花 发表于 2012-6-1 21:06
新区的定义是什么? 按时间定?

+ L% g) x% B8 e+ f" H# j: f6 Q为了讨论方便，就用房屋交付时间定。
8 S/ L* O$ Q2 `
! e1 S, s4 }! k4 P* u我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
6 y; X/ q0 s3 m( _为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

1 L' C1 q% X+ [/ [. D9 ~* }交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
; O( q# M- c2 e交房多少年内算新区?

0 c5 }+ f. i5 I" Z  [3 C; R. V
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
8 m; w+ Q. U( H, r6 Q
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

3 u4 U7 `: M& X7 w0 L那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

: \4 P3 U; u7 {6 R4 S现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
5 U% I2 i: m  ?' o1 i4 `6 @那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

5 k; q0 t% l% _* G# x0 m/ W+ g小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
# q, J, t8 f5 R1 lWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

; B# \6 j& b- f谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
% i% P  Z* o8 P. C  O+ b小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

% A; T) A" m0 d1 q. ^4 a
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
2 Q0 r3 I3 E4 i; o3 |8 x
: J0 H1 ?4 r2 N/ J$ q) |0 {Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
1 k( o" K3 H# i4 I谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

3 ?  `8 d$ l# N% @( U" r- l
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
# ~0 F! \: A- N6 S8 q围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

0 K/ l9 b* x7 x) o" e/ W& j( D我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
. g7 z+ j, w' ^, y$ G* Z6 q首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
, z! b& e7 e4 I& T6 @
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

: E: h; s. F" `/ a7 Y! W是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
! {6 P' k% T/ \0 ?3 ?' C+ Z0 Z
2 a5 @9 w! ^, \. n- a2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

- p- A, r5 M' K而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

9 r; u  m" }! Y1 g2 b% {小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

2 o9 X8 k7 |& y  ?4 o我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
0 O  C# C2 a3 z# D) }- E我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

* k& |- X1 C2 n8 _4 W0 H如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
( v5 ^$ \& @4 B! U/ r$ s排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

- b$ J/ i/ f! }0 K; ^

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
7 H0 O5 [( v, |* k这周五晚倒是例外的热闹.

, M5 c* d; y2 n" F+ k今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
; p* ]5 v* n2 V7 S. R" d: |其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
0 M5 R: b  D2 [8 b今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

4 T+ r0 L. l$ O, W1 B: WAbsolutely agree.

小黄

0 C  f+ Y  E5 I7 z9 E# w% ?# Q+ @6 o: o2 N

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
: S+ M2 |0 h0 |$ e# S% T8 r如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

/ A# v5 `- W3 i8 A: v) b. \! N- ^可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

# L0 U- k+ |/ F% H( t! i( v新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。