爱城房市的过去，现在和将来（4）：建筑商和建筑工程队

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-15 12:36 发表
" U7 u0 N4 e0 \
2 R; f0 ^+ o" ]. r; e5 nWST的文章分析的大多数是当前现象，结论可以让大家自己做。当然就算一样的前提，不同的人可以做出相反的结论，这也是这个市场上总有人看空有人看多的原因。本人部分同意你的观点，但有一点要指出，Alberta和全国还 ...

# e4 v' S6 u; I3 b2 E4 {8 X5 h! M% S非常同意。有时，利空利好不是绝对的，常在一定的条件下转化。
在后续文章中，我会提出并讨论我的结论。

黑金

“5） 可以说，在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正的赢家。”
; K/ {* R" I3 B7 d- P: }开始分析还有一些道理，但最后这句却大大的错误以至于让我感觉本帖作者的本意是为了力挺爱民屯房价而作的文章了。是不是楼主也有房子压在手里而盼涨啊？
0 f0 U9 m  J3 _' i+ Z, q什么时候建筑工程队成了房价暴涨的根本动力了？此言大谬。即使3岁孩童也知暴涨之根本原因在于需求在前几年有了大幅增长，是基本面的问题。还有经济面的向好，炒家的推波助澜等等因素，建筑工程队充其量不过是其中一个小因素而已。
/ t1 S- b5 l" \7 Z/ b( i- b有此怀疑作者的文章的中立受到了某些因素的影响而偏向于房价上涨，因此寻找理由来支持论点，但建筑安装队这个论据也实在不经推敲。
据我观察，还是那句老话，买了房的，炒着房的，在高点持有房子站岗的，都在为楼主叫好；在醉酒那边帖子里，都是无房户同样在叫好，所处立场不同而已，希望楼主不是因为本身立场决定了文章立场。
其他就不说了。

小李飞刀

原帖由 黑金 于 2008-1-15 20:30 发表
1 U& G+ b; A( X; O9 W; m- O% B“5） 可以说，在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一 ...

不愧是受过高等教育的人，一看就有知识。

catty

计划没有变化快，现在有点风声鹤唳的感觉，房价恐怕很再难回到最高点，原来是想买房子的埋怨你为炒高提供理论支持，恐怕不久以后要卖房子的也会埋怨因你而贻误战机。老觉得形势会在几个月内明朗，谁知道未来阿。

WST

原帖由 黑金 于 2008-1-15 20:30 发表
! a' w2 ]$ |& P# k9 F9 g  H“5） 可以说，在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一 ...

0 ]% z$ @: R8 w  o  {$ R$ W1。 “在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正的赢家。”
% A  R# Z$ y* D4 l% \) `) l
我自以为这一句话比我所有其他的话加起来还要重要。我想其实质是建筑业的通货膨胀，而且很难消除。我在文中也作了一些解释。希望你再加斟酌。如果不能接受。能不能批评的具体一些。
6 \8 P5 U7 K( O( t; o* o7 k2 a
5 R/ e8 z) c& C6 n; `# W  s6 ^2。 看跌朋友的杀手锏常是指责看好房市的人的动机不良, 是不是有些不恰当。我想和大家探讨的是一种分析和思考的方法。的确，有房和投资人希望房子涨，无房的人希望房子跌。但实际上房子的涨跌不以个人的意志为转移。任何判断的错误都要付出代价。譬如，和醉酒涨跌之争源于96年6月。那时为醉酒帖子叫好的并听信他的人错失良机。同样，去年5月份为看涨叫好的也付出了代价。两个阵营，叫好叫坏，实际上是非常幼稚的。我想，无论看涨看跌都应多听对方意见。

WST

原帖由 catty 于 2008-1-16 20:56 发表
计划没有变化快，现在有点风声鹤唳的感觉，房价恐怕很再难回到最高点，原来是想买房子的埋怨你为炒高提供理论支持，恐怕不久以后要卖房子的也会埋怨因你而贻误战机。老觉得形势会在几个月内明朗，谁知道未来阿。

4 y4 @+ P) H: W& {计划没有变化快，这也就是风险所在。不过，就目前形势来看，爱城房市正在向利好方向发展。还是以Sterling 为例，11 月在Glens of Rutherford 倾销20套，1700 多sqft 最低要价40万。拖累大市下跌。但最终全部卖出。今年继以优惠价在 Rutherford Height 推出4-5 套，1700 多sqft 房子价位提到44 万，一星期已全部卖出或Pending. 剩下1700 多sqft 房子的价格已是48-49 万。其低线提高了8-9万。Sterling 常引领涨跌，大家可密切注意其网站。
我提供信息和分析，未劝谁买或卖，又不收费，埋怨应该没有道理。

老杨

原帖由 WST 于 2008-1-16 21:26 发表

1。 “在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正 ... 我想和大家探讨的是一种分析和思考的方法。

原帖由 WST 于 2008-1-16 21:26 发表
譬如，和醉酒涨跌之争源于96年6月。

/ [1 ^" ^! Y0 f, O2 g- c/ d0 I纠正一下，是2006年。

miewmiew

感谢WST. 请继续分析.

yxia

原帖由 WST 于 2008-1-16 21:26 发表

1。 “在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正 ...

& F# H& V# K% F# l“在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。”你自以为这一句话比你所有其他的话加起来还要重要，我管不着。不过我和其他人评论你这句话说过了头，你也用不着生气。一句话说过了头，有理也会变成无理；真理也会变成谬误。这就像一个卖东西的人说他的货比别人都好；一个职员说他的作用比别人都重要；一个厨师说餐馆饭菜价格上涨他是根本动力一样经不起推敲。我说这些话是实话实说没有什么不良动机。我想和你探讨的也就是你想和大家探讨的是一种分析和思考问题的方法。

yxia

原帖由 WST 于 2008-1-15 19:55 发表

2 ?6 d; U8 A) r4 S$ R9 y5 O* k我最后想得出的结论是：“爱城房价将回复到去年高位，其后，将保持稳定， 以时间来修正前期过快涨幅“

' b! S: z  Z$ ]
话不要说死，结论不要下得太早，不然以后自己再看的时候会脸红的。
一说房市要跌有人就说：“那时(2006年)为醉酒帖子叫好的并听信他的人错失良机”。看来这次无房的应该现在立马买房才能避免再一次的错失良机。好在我已有房，不然我还真不能放弃“良机”。

浪里黑条

原帖由 WST 于 2008-1-16 21:26 发表

% l: C% g) G, r! a2 d! ^1。 “在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正 ...

. |, K6 S6 Y, u1 e- B* ~讲的很好，但是这个膨胀无法消除，本条不敢苟同。
% D3 h; u' d4 L3 }) p
; ?0 n5 L5 w* `1 U5 G5 @是膨胀就能消除，往前看看80年代初就知道了，跟现在一模一样。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-15 19:55 发表
, w6 V2 J9 l4 T' ]5 O
6 L7 I/ K! l& T+ k' H0 C5 n$ f我最后想得出的结论是：“爱城房价将回复到去年高位，其后，将保持稳定， 以时间来修正前期过快涨幅“

我猜想,在2008年里,你的结论实现不了.

将来会实现,但就不能称为去年了,只能称为回复到2007年高位,让我们等待12个月就知道答案了.

WST

原帖由 浪里黑条 于 2008-1-17 08:35 发表


讲的很好，但是这个膨胀无法消除，本条不敢苟同。
1 S$ {  Y' e% K2 Q) ]6 t- F+ _& p: Y) b
4 ^$ }: x/ ?5 R& A是膨胀就能消除，往前看看80年代初就知道了，跟现在一模一样。

* @7 f5 X: j+ K9 g* e8 `我说很难消除，不是无法消除。消除膨胀通常伴有经济萧条，失业率高攀，建筑商，开发商破产，银行收房。从目前看来，走到这一步的可能性很小。我说很难消除， 是指在经济向好时，要消除很困难。换句话说，现在要降电工，木工工资很困难。

TDBank

多伦多股票市场三天累计下跌900点,你说有什么力量在背后推动?没有什么不可能了,2008年不是吉祥如意之年.

gvjz

请问楼主根据甚么来确定基本面向好，经济继续火热，有什么确定的统计分析数字？

一半清醒

WST确实掌握不少信息，能与我们大家分享，已经是精神可嘉。有不同看法也是正常的。
5 K! ]. N) s! q0 k  c' J
) Z8 W7 B& Q2 X/ n; z& }. v没房子的还看跌，就去租房住好了，可以积攒住大量现金。如果房价继续下跌，咱就躲过风险，可喜可贺；如果房价上涨，跟咱没关系，也没损失。

* \( r; a& `2 \, M: p0 ^' R8 \即使有一套房子的还看跌，那就卖掉房子，就去租房住，等低了再买回来，赚取个差价。关键是能操作的好吗？千万可别弄巧成拙。
0 e0 w& p, ^7 R4 F" u
( ~  n  N' U; L7 ^/ O4 u有些人自己有房住，手上还有点闲钱，总想办法投资的，又怕承担风险，看那都是风险，还是远离房地产市场为好。特别是当前爱城这地方，投出去担惊受怕，不投又怕错过一波行情，真是进退两难。

黑金

原帖由 WST 于 2008-1-16 21:26 发表
: s/ Y2 P6 W$ w$ P
1。 “在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正 ...

本来无意在网络上论战，不过有些道理还是要讨论清楚的。
房价肯定会上涨，而且会超过07年最高点，但这个时间不知道会在什么时候，也许是08年2月，也许是20XX年。我记得去年看过一篇文章，转述的是彼得。林奇的话（这个人是谁？排名把非特之后的据说美国基金经理第一名的伙计），据小林同学统计，美国全国房产均价（是平均，不说纽约加州等特例）从50年代的2万多美元一个独立HOUSE到现在30多W一个独立house，上涨大约十几倍，年均增幅在5个百分点不到6（记不住了，有好点计算器的朋友可以开个50次根算算，复合增长啊，算式是15=（1＋x）50次方，按50年计算），只比同期美国通胀幅度稍微高一些，他由此得出结论，房产只是保值工具，增值就不行了。记住，只是保值而已。
回到爱民吞，我记得前2年有人贴出爱民吞房价的上涨曲线，大约年均增幅在7个点。这是一个相对合理的涨幅，高于通胀。保值没问题。在前2年高达100％的涨幅下，已经完全透支了08，09年的幅度，如果08年继续上涨，没问题，那我到要看看他能涨到什么程度？如果还是和06 07 一样的话，一个独立house就会到达80万的位置，想想还有几个能买的起啊？那只会崩盘。这又让我想起看过的一句话，想让某东西的价格跌下来，办法就是让他价格使劲涨。
维持07年底的价格？或小幅度上涨？或掉头向下？这个我不知道，我也不分析，我也不会分析。我只说一个事实，就是平均房价的上涨幅度从长远看，永远会在人均收入的增长幅度周围波动，否则收入无法满足支出的时候，就是人们离开的时候，那时候房价就会下调，最后又到一个平衡点上稳住。
自己住房子的，不要幻想房子涨了能发财，过30年看看，只是保值。除非你把房子赶紧卖了，赚个10几万，搬到撒省或什么纽芬兰去。高位买了自己住的，也只能挺了，不过还好，自己住吗，早晚房价会超过你的买价的。炒房的，继续炒吧，各人都是成年人，有自己的是非判断，赚赔也都是你自己的。
发帖预测房价和预测股市一样，基本属于瞎蒙。与其讨论建筑安装队，不如讨论买家卖家的心理，这才是最最基本的。不过连牛顿在炒股票赔了2000多英镑以后，都说过，他可以发现第一第二定律，却无法发现疯狂的人们的心理是什么。

牛眼熊心

原帖由 黑金 于 2008-1-17 23:16 发表
7 l) y! V. M# q8 ?
- P' x7 W6 U( r6 p3 K( y. U, E本来无意在网络上论战，不过有些道理还是要讨论清楚的。
/ t+ f1 s; U; z. m+ D) G; W3 @房价肯定会上涨，而且会超过07年最高点，但这个时间不知道会在什么时候，也许是08年2月，也许是20XX年。我记得去年看过一篇文章，转述的是彼得。林奇的话（ ...

# B$ X% d9 V) P8 B" Y; k/ {部分同意你的观点，但房子上涨抵不过通货膨胀这里需要讨论一下。比如说50年前贷款75%买了2万的房子，现在值30万。那么你的投资增值是：30/2X4=70倍， 如果再加上省的租金减去房产税以及mortgage interest 和房屋维修费，这个倍数绝对是个天文数字。比通货膨胀要强多了。这里算出弱于通货膨胀率是没有考虑房子的杠杆效应和使用价值。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-18 09:11 编辑 ]

yxia

原帖由 一半清醒 于 2008-1-17 21:50 发表
WST确实掌握不少信息，能与我们大家分享，已经是精神可嘉。有不同看法也是正常的。

6 L) P! f$ Q: N0 p1 q* n没房子的还看跌，就去租房住好了，可以积攒住大量现金。如果房价继续下跌，咱就躲过风险，可喜可贺；如果房价上涨，跟咱没关系， ...

看跌不看跌，不在于你有没有房子，有几套房子，而是根据世界、国家和地区的经济状况作出实事求是地判断。不能因为“WST确实掌握不少信息，能与我们大家分享”，其他人就应该同声附和，听不得不同看法。
* W1 C7 ^) a4 B! ~5 i
还有些人总喜欢推测和评价别人的投资如何如何不好，言语中对他人的投资方式表示种种不屑，别人的投资不是“弄巧成拙”就是“进退两难”，似乎只有自己才正确。这种人是不是应该先拿出一点真实的投资业绩让大家开开眼？再来嘲笑他人不迟。

牛眼熊心

原帖由 yxia 于 2008-1-18 09:48 发表

0 Y* U- p5 w. a  k  w& ]
: K" [* I' N. y- W看跌不看跌，不在于你有没有房子，有几套房子，而是根据世界、国家和地区的经济状况作出实事求是地判断。不能因为“WST确实掌握不少信息，能与我们大家分享”，其他人就应该同声附和，听不得不同看法。
# ^( [8 x+ ?3 f& n0 l
还有些 ...

' m' l3 l. U% X" x7 t4 W. r真正业绩就不要拿了吧，05，06年买房的人个个是房神，07年卖房的是房圣，08年买房的事房仙，09年卖房的是房魔。。。。。。。一切由市场决定，个人“业绩”好坏不代表你有眼光。

circle

原帖由 Monster 于 2008-1-18 09:56 发表

真正业绩就不要拿了吧，05，06年买房的人个个是房神，07年卖房的是房圣，08年买房的事房仙，09年卖房的是房魔。。。。。。。一切由市场决定，个人“业绩”好坏不代表你有眼光。

! Y, B; x0 O3 Q2 [; a

$ Q+ ~) {. w+ ]' v, c' w不好下定论，但依现在的经济形势，07年高位后买房的没准都是房奴

TDBank

原帖由 Monster 于 2008-1-18 09:10 发表
4 L9 o5 d8 C. ^3 D2 Q9 ~. {/ H
部分同意你的观点，但房子上涨抵不过通货膨胀这里需要讨论一下。比如说50年前贷款75%买了2万的房子，现在值30万。那么你的投资增值是：30/2X4=70倍， 如果再加上省的租金减去房产税以及mortgage interest 和房屋维 ...

+ H9 c+ P. X4 `' M( J# ?30/2X4=70 没看出来怎么算出来的?

牛眼熊心

原帖由 TDBank 于 2008-1-18 10:10 发表
2 Q5 u7 d- c! j
30/2X4=70 没看出来怎么算出来的?

贷款75%，你的首期25%，那么杠杆是4倍。

酷暑严寒

原帖由 Monster 于 2008-1-18 10:28 发表
' n9 }  `' t- J, b  ~; k
贷款75%，你的首期25%，那么杠杆是4倍。

6 ^6 @5 \5 K+ u. f& x$ h1 V先撇开杠杆不说， 单从数学方面来讲， 30/2X4=60 ！

yxia

原帖由 Monster 于 2008-1-18 09:56 发表
0 X" D( |2 m# p  I
真正业绩就不要拿了吧，05，06年买房的人个个是房神，07年卖房的是房圣，08年买房的事房仙，09年卖房的是房魔。。。。。。。一切由市场决定，个人“业绩”好坏不代表你有眼光。

这我就更不明白了。“个人“业绩”好坏不代表你有眼光”，那么拿他人的“业绩”当作自己的“业绩”去评价他人的业绩是不是就代表你有眼光了？根据Moster说的：05，06年买房的人个个是房神，07年卖房的是房圣，08年买房的事房仙，09年卖房的是房魔”。看来Monster就是Monster，而且是房魔级的Monster。

白水

原帖由 酷暑严寒 于 2008-1-18 11:30 发表
3 W, _" i2 m$ l9 ]
先撇开杠杆不说， 单从数学方面来讲， 30/2X4=60 ！

牛眼熊心

原帖由 酷暑严寒 于 2008-1-18 11:30 发表
& u. e; ~; O, @& K! U1 }
- r8 k5 g1 i0 h" n; \先撇开杠杆不说， 单从数学方面来讲， 30/2X4=60 ！

) t1 ?2 B2 |& n0 U1 r+ z* a 小学老师要从地球的那一边气得倒立了！

老杨

原帖由 酷暑严寒 于 2008-1-18 11:30 发表
) h' ^) c% B/ `/ Y5 Z( D
; C/ A6 v6 x0 h: Z5 Z+ k先撇开杠杆不说， 单从数学方面来讲， 30/2X4=60 ！

天哪，这是酷暑吗？

熊猫阿宝

原帖由 酷暑严寒 于 2008-1-18 11:30 发表
+ R6 G) ?- h9 O0 e+ U, {
先撇开杠杆不说， 单从数学方面来讲， 30/2X4=60 ！

哈哈！

还有，Monster 说的可是50年哦。按照Monster 的计算方法，难道这房子50年来一共只付了0.5万(2/4)？－－真可爱  
  O( S% B' c5 C+ E3 I' k
其实，杠杆效应只适用于短期买卖：买后爆长（如06年），很快卖掉，不用付多少房贷。买了50年的房子如果25年付清，加上利息，所付给银行的总额可远远超过2万吧。
) Y; g6 u  y. a- R
再说，当年2万的新房经过50年早都变旧房了，折旧后，也值不了30万吧 （按照平均房价的增长，同类型的新房才值30万）

对了，通货膨胀年平均多少？假设3.5% 的话，50年后物价是原来的5.6倍。假设年平均5%的话，50年后物价为原来的11.47倍。
/ N+ w. `: q* T6 \8 ]) b
[ 本帖最后由 不想长大 于 2008-1-18 16:58 编辑 ]

紫光

原帖由 不想长大 于 2008-1-18 16:10 发表

) h9 d  i' e! D
; T8 t9 N7 z0 m, {9 D# x( [哈哈！
% P/ I# Z9 g3 W0 L* ]0 w
4 C9 ^" @+ d2 Z8 f9 o还有，Monster 说的可是50年哦。按照Monster 的计算方法，难道这房子50年来一共只付了0.5万(2/4)？－－真可爱  
" P) X: v" V! ~- S
其实，杠杆效应只适用于短期买卖：买后爆长（如06年），很快卖掉， ...

* F% ?5 Q4 E( i1 w2 f+ J你买了房子没有？真诚的关心一下，好像去年你是长期跟我抬杠的。