爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
& u+ m8 u- j, Q
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
- L) ]7 I0 U$ J: w
- p% v9 n1 P0 H( a/ q2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
- r2 f/ W% i; J0 D7 U! X4 d
1 v: x( S4 j* s8 m  @Year                      housing start

2002                       12581
2003                        12380
3 V& @$ t/ @6 U8 z4 u2 a" @2004                        11488
0 v# S3 A- |* R2 h- y) J2005                        13294
$ i  ~% i& g# y+ E% s+ _* N, n9 t2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
$ ~7 r; S: H) ^- D, w5 d# \
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

- Q, W) C! E( O4 }% R  V
谢谢建议，做些补充：
+ Z5 _% X, I8 o' J4 G. [
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

( y( f, k. L% f有两个相关问题请教：

) a5 n7 v" T- R+ D5 I; y1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
/ u/ z* c! `9 G* w- H8 P- M
( |2 S! o% q% S9 N6 l- L
+ [- e7 V' [. B0 v5 {* d1 _谢谢建议，做些补充：

1 u4 w) L, ]& v4 e4 C% o二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
" R  h) [1 G4 _2 V
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
! p7 k* Y( z$ S5 O. C* d! n1 V9 b""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
% W  ^! N& }$ n3 u
; H; x" i9 R' x$ A% _请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

. E5 |8 M8 B" A5 @' n节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
6 I3 Z$ I) L- [4 n

# [( O7 ~# D, Q新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

$ D* M" ~8 n, f# q完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
) L/ n6 n5 d2 X- T) O没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

/ y/ j5 H- K* w$ R9 [那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
& t9 M5 `% F0 W8 X
( f" f1 J  H3 v0 b8 M& K' d完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

$ z5 u! l+ p4 G( f) T5 }. j/ t9 }# U07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
/ S& I: k8 N+ p- q) X说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

& r# y" q9 h" Z7 P* [/ D节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

& Q0 j4 O% ~% b7 f" |3 ]9 J( o# {请参照前文（第一部分），有关数据如下：
# ^, q2 V# {2 G. p) p2 N: k4 Z* O6 x
Year                      housing start

2002                    12581
$ b8 a7 [& M* i# z, `: N+ K. }0 t2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
" r, u7 j6 ?2 p" w8 N2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
! i; t+ m, R) I这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

( m8 G8 H: t6 B" r, e* g% ^6 I
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
9 Y9 \% d4 q: c; W  ?1996  3,638
) D% h; H5 W* w. [1997  4,962
1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
$ q$ {- Z5 ?9 ^# Y4 t. W3 {1 y2001  7,855
6 k6 t. \& \, B' n( W2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
' s) X) H; q2 q1 k5 |2006 14,970

) R, @7 t# U; R! D3 i& n2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

+ F/ q5 l# m# e- c- d- g  K1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
+ I% \" j# S0 k7 x6 k
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
/ J( m* }0 ~3 A) ?
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

) C* W, I: `: Y7 u9 L2 l. \[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

2 w* Y! L% _  f( U) d所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

: V4 f; j& t. e( @0 C所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

" `0 N+ F* W5 _7 r3 y3 Y& H
2 }4 [. o# J' j, n; ?$ o& L提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
4 r0 \+ G: U' B6 B  f: ]
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

; F/ |! Q- B2 \1 v% M2 G[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

: W% p! k4 F1 K6 s/ Z
& i; c1 k) X! u, H' O你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

  l% r& {+ t( U+ N( z6 {+ B' Q+ P, w
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
+ ~0 @: d' _5 S/ A1 b9 }
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
3 m0 J% P8 p- m9 k2 |% F0 ^8 P3 t       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
- h+ K$ }8 q; Q  l       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
5 C- J; ~4 a9 [: z+ Y- y% e1 @       5）大量炒家入市
. _, h- R' W3 S" T) C; f这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
2 }1 j; T7 }; i4 w  I
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

! V+ O% |; h: v- P# u7 cNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


+ ?" _7 |2 F1 q这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

. ]0 a3 l; W; G  m/ L

+ D9 \2 A# {4 M% J同意
; ?$ \, s3 |: [其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.