爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

: {, \; q/ n* g7 U9 x有两个相关问题请教：
0 ~+ w3 b8 ^; Q/ [
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
, e7 `4 D- u6 D6 m- Q: S# w- f% s文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

# l/ B& q) P+ M# H4 A请参照前文（第一部分），有关数据如下：
" X; `5 i8 [9 G: l
Year                      housing start
; x# |! G2 ]" M; w; t
( r. s( u- h3 Q% w1 b0 |2002                       12581
1 s% y  F  F+ _" o. L; ^$ ^6 p3 V2003                        12380
- A% b8 F9 o/ l( N2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
2 q7 \* g( M& ^- n4 ]* _: @3 n
$ g) Q) j0 t# j% g9 d# R/ w- {2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

" r) K, x, J" b  g7 U% w4 X% B这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：

# F) \( M! s" ~* I; y/ G6 f0 y二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
+ J. L+ Z8 b# b3 E7 y' P
' i0 C) G6 }+ n  Y, [  w) `有两个相关问题请教：
( [1 A" h& C8 g( a8 k& V; t
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
) P: U: t  L/ n% K
! w4 K3 G5 y3 i. N$ W
谢谢建议，做些补充：
% ^9 K4 f/ p* y; p  l6 v4 s/ a# K
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

0 j) y" Y: I) C新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

6 ^" b$ w0 T6 C. K[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

3 O* L, |1 H2 ~0 t4 C请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
2 c" r2 s2 B+ K" W2 j""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
4 b( |2 w/ u4 p( f2 Z4 o. C( i( x+ G$ n临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表


7 p7 f9 l  ]- {: \新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

5 h/ z# d$ V+ v完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
2 L9 D8 ]. s6 R" |' u
% c" ~% b* U6 n  s完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
5 l* i& T0 N$ c' b6 k6 j说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
) H, f8 m. Q" a0 ?& p5 v楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
# F) X- a( Y, C, p
1 x9 h1 R: g! k节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
0 X& L# w) _( s1 T0 C1 `1 o$ y8 |临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
0 ^* }# i: c0 S0 Q1 U( x' h) Q+ x! n
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
0 h( }: p$ F4 Y4 e
' @  F$ j) k1 L5 y& bYear                      housing start

# x( K) _1 ~6 N% {2002                    12581
. U# r0 b. H3 |4 X" `4 J2003                        12380
% [- m; B5 z5 O) B$ T( f2004                        11488
2005                        13294
# ]$ }/ }& ]2 x) w2006                        14970
2007        15000 （估计）

' s2 T/ `( I) K' V2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
: y( ?; h1 o5 ?9 M  }' D" N8 s* Z这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

, l0 p: A# `% c
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
. l) A" S. Z& {2 X) s, K. l1993  6,720
% U6 x) q+ t  q" q+ {1994  5,006
1995  3,082
% c1 y& ?4 m4 O1996  3,638
; a* p4 M5 {8 N+ g, N9 F" |8 D$ g. s) z8 V1997  4,962
1998  5,947
7 r! P5 _. `2 U( D. f2 ^  I1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
/ ]4 [) _; g6 b# s2003 12,318
2004 11,488
2 h1 R; d/ G: b* ?2005 13,294
2006 14,970
: X, n% U4 o. t/ Y) G* M3 d, f
3 w3 H4 p7 ?9 V5 F5 `$ A% y2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
8 T" i7 u4 y7 p- D* U( H5 G
( t- L' W" F+ Z0 u$ ?; i" N0 S6 X8 ~1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
5 A. ~- S! q& ]5 G1 y
+ G" [! j1 P9 x  b( O2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
7 S# v$ r  h  F7 {# B5 j
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
7 u3 y0 S. [' H; v
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
4 R" p( \9 X: v8 R+ H
6 ~7 [+ b6 z4 V$ [  b所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
6 r3 F; a9 q3 Z0 i# Z0 f; Q5 `
2 K4 }9 A3 x1 w! p& e; X[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
* k. [1 M1 [3 u9 E2 O: Y4 B

, i6 R: L" k: R' R( n" F! k你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

. H$ L9 T9 E0 Z' b/ e7 Y
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
! C' v- Z: P9 t+ _       1）当年房价暴涨50%；
5 ^* }0 y& y$ D! f) D- h7 f       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
( Q2 Y" T: C, ~& q" |) [0 M* i       3）买新房常无建房地皮；
% N6 Z) d0 d) V- s$ h6 j       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

; v* i2 m  g$ p# l2 ~3 l( Q5 _4 f指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

/ ]* h# K% m: ^5 w( r. e2 `/ eI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

8 b; G0 F$ |$ ^. X5 h* ]No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
' F9 L0 f1 k0 [& E

7 Q+ K9 B4 o5 k4 F! M2 j: C这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
% i: V9 ]4 {$ r6 C2 E% c$ i指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

, D' N6 H- @. L' m7 k8 O
! w1 X7 Y7 I! t/ n同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
$ D9 k; Q0 p6 n9 s  M$ D好像是社会角落里那种SMALL人.