爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

( v- s! ~" S, S  ~& {有两个相关问题请教：

+ a$ w6 Y. ?* N2 L+ v4 a1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
" e- J# y7 Z2 h
% K+ j& D7 ]) Q, ~1 R; d3 S2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
- {0 e3 `- q9 o0 m# V文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

* H# e+ ?% ^9 v$ r5 }5 z$ @Year                      housing start
; d9 b7 t/ g1 y$ C/ t
2002                       12581
2003                        12380
! g! L# R# W$ b5 P" q- X% r* v2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

, L0 {7 N5 s( V1 R5 x- A" W3 D2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
7 I( F  F& Z- A: y. U* n& J" O" D
% u+ A' V& b& r这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
! U; _, X4 X! P4 w6 i% S" n好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

2 K+ W* q$ J, ]" t, r/ g2 `谢谢建议，做些补充：

/ A: B1 ^( j  R二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
) ^9 q$ K7 O4 B6 a% D  q% b谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

# q# c1 f" p' O* g" a5 C8 G1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

% c  b% m5 X" \  J7 F) p
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
& N% I/ k. }. ?& C一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
9 v+ I" N- o3 e' S+ R  q* R" p: B8 x3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
3 Y7 W, G# O! \6 A- x4 i
( F; e: S+ q& p- N$ {- X
& q( w1 N) S- f# \6 x谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

3 h/ F1 o. f( }" O6 U1 B/ C/ J( U
  V9 r; v( K6 i- i" P- x新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
6 k% l( }7 e$ |  M
0 l9 v2 O% t3 ~8 M: `4 H4 y- J3 I[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

3 ]* h! _) q; l; D" N/ d请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
) M: z2 @" G0 ^& y""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
# Z  a- ]" _0 |, l9 U" r! }
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

2 v1 i: h/ W0 r! `节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

$ R9 m$ J4 t- Y7 |2 e
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

" v* s6 o8 R* h9 D完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
0 ]4 y/ U4 w% D6 N; H这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
  G9 X* f. f3 C/ J没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
  R$ l4 h9 y  T5 P7 c
+ o5 r: m% \7 O完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
' {0 e- x9 S. F5 r( d& e楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

8 J" T9 K) C- u8 E节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

# K+ P4 w7 r& K已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
2 F6 b; V3 |4 ?* z! P
; Z# F6 ~7 R) v' e请参照前文（第一部分），有关数据如下：
. Z( b  g! ]( x( ^  h
Year                      housing start
# d9 ~5 u- r! i: S) p! F9 P
0 j: Y7 a7 z; }( b* t, E2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
: v# u' E2 X0 ^  }2007        15000 （估计）
9 A" d5 s6 d6 Z/ \
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
/ B0 a6 N& Y6 `7 B8 `这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

; g2 t% n/ D  h( t5 K/ n8 G
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
/ ~) V. a) E) Y1 r1 q9 h: g& R1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
1998  5,947
0 ^6 H# Q$ z; T% d# q# C# Z1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
6 L' O* t: V+ N3 O4 y- x( A6 K2005 13,294
( M6 d. p$ I" W5 X! O: m) E0 J2006 14,970
3 [- _3 h- B/ u) m' ]) D
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
' c! G/ V: y4 a  L9 Q% F
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
6 n4 h5 M6 i: N* {
7 \- t6 f) f5 s! m9 N6 b6 `0 c2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
; [6 i' Q( f% I+ I" H1 W, c提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
9 v4 T8 _% U* @8 d$ k! j
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

( N" s, ?  Y5 w" `9 H% [. J
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

3 Z# `2 |/ P* E1 S2 M+ l[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
0 }& b0 S# V4 J8 s* `9 r6 e2 @4 W

. @, ?, l: n3 X  [- k  O) k你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1 M0 O) x! C, \
+ {+ G. q8 [  c; W; h" T* F% D1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
: j5 F% d; ^- Z3 E  Q6 n- _       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
$ V9 L7 F4 ]& ^$ v$ G$ H4 O       5）大量炒家入市
, ?5 e, G& B# o: K' V0 S这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
9 \5 r% @, v0 a" D" e6 b
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
( Y! P3 ]4 D/ r2 I
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
; }8 T: Y  f  ]" K  W2 z* R
! F" t8 s* z5 t+ A+ B3 p2 d
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
; l+ n) V; M$ z% J; e$ q1 b其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
2 u& ^3 y# \& z3 T好像是社会角落里那种SMALL人.