爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
( a6 |2 d- o( x4 {! Y% q! y$ `
有两个相关问题请教：
. p5 G7 z6 g- X/ r7 [
3 K9 f# P8 C- c, R: g2 v1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
* u0 e5 S$ X7 p2 |7 R* Z3 z% P/ {
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

, \3 v/ P' r4 g7 i8 C* a- d请参照前文（第一部分），有关数据如下：
6 `/ \9 @0 C9 l1 O) E0 G- f
0 C# @0 q- c/ F7 g+ q7 VYear                      housing start

2002                       12581
9 l$ j7 t/ z+ N2003                        12380
' r% n2 D/ u1 o$ w% h  p2004                        11488
2005                        13294
" E3 A! v' P9 q6 H8 P" y. j5 [' @2006                        14970
; s; w' y% ?: I5 G- }2007        15000 （估计）

! k, c1 K/ K5 @+ l& E; G2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
- H; m. T8 L. I
5 S2 j$ t7 H' X3 ~这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
/ R# L5 x) H# i+ u, e1 \8 C: f好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

5 W3 o+ ?5 S9 V) U: X7 P: A谢谢建议，做些补充：

3 [6 _% @$ u# R1 o0 j二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
  m- Y( E6 e% r% @, D/ O谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

# x8 A3 k5 P" C# P有两个相关问题请教：

, ?$ G# P" d8 f! j1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

: a. _6 y( s: }! w( y. O6 e0 C
# |$ [- ~; I) }% I( W3 X+ }1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
1 U1 G. \4 A* b7 e( Y一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
# M2 m: \* [. ^$ _3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


谢谢建议，做些补充：

+ f% M; E5 G) L; z二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

6 N9 c1 E! A' ?3 }7 F; }9 H5 `" ^新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
; l! r9 E+ ^/ n1 S! v5 ^4 A
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
8 b7 H4 H! q+ |
. d% _) q8 P! N; ~8 m请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

  L; e; s* @9 B2 l' [节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
. E$ E6 \" r$ s/ T; b* f  I4 O+ x临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
0 x5 l* O- r) m6 N% F' u* a

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

3 @" T9 S- q7 c- q$ U. u完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
' q% l5 t3 t6 f" Z% y2 G' Q( s没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

4 S' P& w: ~1 M4 s  W3 i那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

! Q9 U3 ]9 {' e( T07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
0 J8 l# u! j& M: Z
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
! W% f8 t- J8 V& D0 @7 s临近的 Rutherford height 区没有降价。

9 S  R; x8 _6 d) c* Z: O已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
' l4 S9 R; ^* s" R( w8 S# H3 ]
Year                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
  [7 a9 `* s8 L7 J6 V4 V( u2006                        14970
0 B, p: {9 A$ `2007        15000 （估计）
% _; b# u. A# l1 X3 [7 B
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
  q& S5 x: ^9 j) X/ N2 e* H这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

/ x2 r/ Y" b" j: ^8 X4 ]. Q- p% |
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
5 |! R$ p; H% \6 g# }# \1994  5,006
1995  3,082
1 {- z" d% X$ W! t( l+ N0 {1996  3,638
3 u+ F8 q9 O$ M2 t6 K) v0 x1997  4,962
6 _0 b3 \' T2 X& h& A$ O; ]6 c1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
: ?8 @( }- ?2 d7 f$ U0 w- z2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
! a5 N  ^9 A! y, @  q8 }" ^2004 11,488
2005 13,294
2006 14,970
5 {! p( Y3 J1 Q$ d* R' J( Y. x7 _
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
" Q7 X; R$ R; R8 x$ J
/ |# \3 w/ G- m8 _3 `7 ~( ^0 a1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

0 o) t' }; k' d- P所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
& v8 K; f$ Y0 y, P
; e3 n4 s  b6 z  N) T/ i# C6 x所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

/ ]0 q5 L* t( K
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

! y& _& A+ s" o( G1 D8 f. ?; M就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

" ]  g/ F, M- a- }3 A[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
9 O; [. W2 S2 {" F$ k
7 d$ @& x' E" @  d
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

; ^* o$ Y1 M1 s* k/ l) V1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
' |  \1 l: V: W! h# K       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
. |' S% Y% {7 ^" ]/ Q8 l       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

. t( C; q) w# m/ y( N, r/ `No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
6 x4 s# i# Q+ \1 K. Q

8 z( Y/ i, [  f9 t这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
" S6 w: W8 u5 \& ~4 T7 ?0 f' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

9 S+ z8 q, X( L/ F

0 H6 P/ l8 T2 I同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
" h+ P5 B6 S# a但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
1 c* d4 M+ o( b2 c好像是社会角落里那种SMALL人.