爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

* M8 [  j, P; J( s6 L. v6 T有两个相关问题请教：
3 q0 S  ]; w4 d9 X& V
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
: g* k8 w0 o" r* ]+ e+ ?
5 _  s: x% V; ~2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

! P5 G5 C' ]2 _; P6 B: p6 @请参照前文（第一部分），有关数据如下：

  Z& t; a5 M: L) P& W" nYear                      housing start

: d; H9 D1 Y% c  g( j2002                       12581
. J( o0 i6 j& D5 d8 t" w1 v4 \8 y( V2003                        12380
& z$ B# V, J2 p; c0 U2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

' z6 n. g$ c0 ~2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
! I; ?. D- P, O0 V" C好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：
1 s1 C$ n: `- G+ K. H4 I7 J5 i
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
6 r& b, J9 u$ k. M3 V
2 d/ i/ G0 L6 u) U: i  y有两个相关问题请教：
: m3 D' ]- y( M! Q1 u& l7 c
8 B% ~1 \3 C4 _" }8 ^8 r1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

3 d! j9 Q7 C; N) K1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
) T5 r" X5 o. A8 Y( I
  Y5 H* X' e# Z" f6 I
- ^) s5 G7 L/ I" E+ {0 ?( z) n$ ]: \& f谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

* }# b5 _( O- I/ y' ?6 }% Z, r
3 I% l- \2 f% J* B1 J& Z1 N新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

) s: ]3 U" P* H1 S9 ~[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
: B; \5 t& C6 C( B! M0 t  P8 T9 Q
3 k; x  D" }7 i5 [7 W* w) [( J请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
. N2 r* N2 p" V$ z, ]""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
6 g8 Q* r, o' R$ T7 J+ o9 M临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
+ f/ B) _$ _% D) S9 l) b
% t7 U: p& K3 ]7 l' [9 D9 V
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

- {) n1 z3 T# i4 w2 Q) p" j完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

1 j. @7 ?6 g+ h8 W5 X$ d) _那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
1 [3 [/ X& ^& V5 G5 x3 C. L& {* I
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
2 R( |6 ~* {. ~+ T0 P8 a说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

/ j' E# Y/ C9 k+ c5 r2 c; H# Q节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

2 V3 i5 o; D/ t2 {# L8 T2002                    12581
2003                        12380
# R, g  Z) v# K# x2004                        11488
2005                        13294
0 B% |6 f8 F8 y# N& ^' @2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

7 }" ~4 |, D. ^) a) K% d7 S
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
8 o* c7 d! p& Z; r- a1993  6,720
% R- I9 G+ f3 }: j; J1994  5,006
1 c8 Q. Z' a9 Z4 e) m7 D1995  3,082
2 ~3 I0 A6 d5 l1996  3,638
1997  4,962
9 V  s5 P2 v) p; @! _! w4 V1998  5,947
7 C) H% T$ J- k- t' h" i* [0 i1999  6,489
5 b1 l) v  D1 X4 |5 h/ [2000  6,228
2001  7,855
% x8 [3 {; @9 h1 q8 o' |/ n+ [2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
1 R4 L9 ~! g* _- D' p  m' t  i2005 13,294
2006 14,970
0 u0 Z( L6 `; w9 q7 q! v" i
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
0 M# i( l6 ^7 u1 L
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
0 }7 s- t- n- J" K2 u/ y. b" f+ q
4 a* Q" |: C6 s( q* p" d2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
9 x; g6 T9 _& `( `
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
' G  R, D7 @2 m4 j0 m) H% n/ E' J3 r
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

2 _+ m6 R4 Q# O( j3 B/ D+ M" g( ]0 N所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

5 E2 K, M% x* q  J  g
4 ^7 w' R- \$ `提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

' q, Q+ R! P; j( S8 f" x) V# C就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
1 L7 L' K% v4 A
5 k; V$ j3 K( S. e! l& J0 g[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
4 o8 l$ _; P/ v5 Y' w& f8 @- V
0 c, ]1 i! O. z' n! ?6 X+ _  ]
2 ?0 h' l+ z" y1 \. J你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

; u  X1 b) y. @% ?9 C$ d
, `. I5 r3 }$ _" I7 F6 f1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
/ x/ E/ n8 c5 L! w, I
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
7 {! f+ y1 K: Y, r       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
7 J/ e, d0 e% z       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
& Q' L/ K4 N! Z  U7 [7 o/ e       5）大量炒家入市
- e2 A9 T# b* r% u. Y这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
( V' }: z& R) g. L
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
/ Q6 O7 u9 a: x
  {( h8 b/ O6 u2 n. Z! e# }2 n" ENo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
; m2 S, y% W$ N" T5 B$ l
% N8 {% D" g3 u) [
& n8 B" |* `5 c3 L2 L" H这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
8 }- l) [5 r3 D1 N0 K4 r- |' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

2 Z; f" ]& I+ j* r, h% U1 g2 o
! ]! Z$ ~  y8 V$ _8 V2 ~% K
5 o1 G& G  u' Y( V: n同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
' N3 {- D4 j) H3 {! v8 L但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
, m+ i, C! c; Y好像是社会角落里那种SMALL人.