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楼主: WST

爱城房市的过去,现在和将来(2): Edmonton 房价的起落.

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发表于 2007-12-31 22:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
等待下文.谢谢!
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发表于 2007-12-31 22:37 | 显示全部楼层

两个问题

谢谢楼主分享,分析总结颇有道理。) B& `" j. l5 P8 \5 o( I

: {, \; q/ n* g7 U9 x有两个相关问题请教:
0 ~+ w3 b8 ^; Q/ [( u  y2 S+ k$ S# y0 h
1、建筑商手上的现房还有多少呢?如果已经基本出清,一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖,而且房价的底线也基本清楚,因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同;但如果建筑商手上存货尚多,恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局,今年的存货却仍然模糊。  w3 H& @1 b" |2 d. r! B! `
- c/ X( _( T+ q% s( ?* q
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗?
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 12:17 | 显示全部楼层
原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
, e7 `4 D- u6 D6 m- Q: S# w- f% s文章写的确实不错,不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑,在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房?

# l/ B& q) P+ M# H4 A请参照前文(第一部分),有关数据如下:
" X; `5 i8 [9 G: l  z4 `4 I, j1 H0 _) j
Year                      housing start
; x# |! G2 ]" M; w; t
( r. s( u- h3 Q% w1 b0 |2002                       12581
1 s% y  F  F+ _" o. L; ^$ ^6 p3 V2003                        12380
- A% b8 F9 o/ l( N2004                        11488; V3 l5 X8 k/ u& a7 b  t# h
2005                        13294; a) V  u! Z% G. l1 j4 S& G
2006                        149701 N4 z0 c& j$ ?$ S
2007        15000 (估计)
2 q7 \* g( M& ^- n4 ]* _: @3 n
$ g) Q) j0 t# j% g9 d# R/ w- {2002 – 2005 爱城房市尚未火爆,每年平均建房量12000 多套,当时市场平衡,没有累积,销售量也应该是此数。9 u3 R1 p) R; |* R

" r) K, x, J" b  g7 U% w4 X% B这些数据来自官方网站,我也从不同的来源核对过,应该很可靠。你可用 Google 查找核对:如,Edmonton, housing start, 2003.
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 楼主| 发表于 2008-1-1 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表 " |* y$ e" c$ `$ i+ E, U. d
好文,不顶对不起良心。但提个我的想法,这次下调,特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧?请LZ也分析分析二手房,那就更全面了。
9 v5 }5 f6 ?/ j+ c" v' V3 q- `7 w
; j4 U7 |4 T% e1 s; R
谢谢建议,做些补充:  R  {- H  r0 n) f) N& o, b& l

# F) \( M! s" ~* I; y/ G6 f0 y二手市场和新房市场密切相关。我想,二手市场更涉及于房市的根本,它决定了房市的性质:是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说,如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势,建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是,我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销,就不会有如此大的跌幅。
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 楼主| 发表于 2008-1-1 12:31 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表 4 K; d% G) [+ c2 b  U9 ^
谢谢楼主分享,分析总结颇有道理。
+ J. L+ Z8 b# b3 E7 y' P
' i0 C) G6 }+ n  Y, [  w) `有两个相关问题请教:
( [1 A" h& C8 g( a8 k& V; t' h8 D2 I/ ?5 k5 w
1、建筑商手上的现房还有多少呢?如果已经基本出清,一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖,而且房价的底线也基本清楚,因为大幅度降价的价位得到市场 ...
+ B  W) I7 u/ V0 h# t& R
9 S- x2 M' M+ _& ?, V
1。和炒家类似, 建筑商手中的Spec Home 没有出清;部分建筑商甩卖的房子基本卖出;; S0 H2 j# e; v+ J  |4 t
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖,如果会,会卖多少房子,利弊何在?其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。. C9 e3 h$ N# s" ~' `) f
3。 对于问题2,请见33 楼
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发表于 2008-1-1 14:51 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-1 16:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
) P: U: t  L/ n% K
! w4 K3 G5 y3 i. N$ W& S  e5 L' o1 A  M% N1 |# ~5 \4 ~: A
谢谢建议,做些补充:
% ^9 K4 f/ p* y; p  l6 v4 s/ a# K, z  m7 b, v& M; _. S0 L
二手市场和新房市场密切相关。我想,二手市场更涉及于房市的根本,它决定了房市的性质:是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说,如果没有二手市场的滞销 ...
& f2 J, J6 e+ r# s+ A

0 j) y" Y: I) C新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子),以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。# [# y0 g+ ?  Y

6 ^" b$ w0 T6 C. K[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-1 20:01 | 显示全部楼层
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""/ S$ C  E4 y, q# @, g3 b) v7 z# Q1 J

3 O* L, |1 H2 ~0 t4 C请问这样的房子现在还能买到吗? 如何联系?
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 楼主| 发表于 2008-1-1 23:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
2 c" r2 s2 B+ K" W2 j""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""9 w2 W. h3 b8 i' w8 S6 C
5 s- A" y% U) v1 R
请问这样的房子现在还能买到吗? 如何联系?
/ g! z: P6 g% }2 ^- n, I/ _, d& K
节日前还有一套,1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford,你可询问:435 2040。
4 b( |2 w/ u4 p( f2 Z4 o. C( i( x+ G$ n临近的 Rutherford height 区没有降价。
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 楼主| 发表于 2008-1-2 00:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表 4 D& c, K' A9 @3 t5 B. a
8 M+ E8 J/ G; [1 e

7 p7 f9 l  ]- {: \新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子),以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

5 h/ z# d$ V+ v完全同意,炒家出货,大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居(loft)导致了listing快速大增,不及消化, 从而引起了市场逆转,我在后文补充叙述。
鲜花(67) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:15 | 显示全部楼层
接着顶,好贴是不能沉的
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 01:51 | 显示全部楼层
实在是好文,不顶不行啊!0 n4 u" w3 ?$ G
这样的有内容,有数据,冷静分析的文章实在不多了,根本不用回复可见,大家自然跟贴,顶贴了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 08:12 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表 3 a( ~2 M- i/ k) n
没有建筑商的倾销,就不会有如此大的跌幅。
, k; w0 C/ w4 {4 f
那大家联合起来反倾销
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 10:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-2 10:47 | 显示全部楼层
好文!
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 12:51 | 显示全部楼层
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 14:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Waiting...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 16:45 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
2 L9 D8 ]. s6 R" |' u
% c" ~% b* U6 n  s完全同意,炒家出货,大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居(loft)导致了listing快速大增,不及消化, 从而引起了市场逆转,我在后文补充叙述。
( g/ B/ E6 }) D) {) M- d
07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市,无论从量上还是从它们的相对低价。
5 l* i& T0 N$ c' b6 k6 j说到底,是爱城07年下半年明显来的人少了,走的人多了和大部分买家的观望,导致了需求大幅降少。
) H, f8 m. Q" a0 ?& p5 v楼主了解很多房市特别是新建房情况啊,感谢您的分享。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-2 19:03 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
# F) X- a( Y, C, p
1 x9 h1 R: g! k节日前还有一套,1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford,你可询问:435 2040。
0 X& L# w) _( s1 T0 C1 `1 o$ y8 |临近的 Rutherford height 区没有降价。
* M9 F% ?1 ~: r/ x/ i$ i; D
已经 pending 了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 23:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-1-3 20:16 | 显示全部楼层
好贴!期待下文。
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发表于 2008-1-4 14:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好文一定要支持!
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
0 ^* }# i: c0 S0 Q1 U( x' h) Q+ x! n, c0 B. y, d, ^) Q& v
请参照前文(第一部分),有关数据如下:
0 h( }: p$ F4 Y4 e
' @  F$ j) k1 L5 y& bYear                      housing start4 f( [& I, u+ c* h

# x( K) _1 ~6 N% {2002                    12581
. U# r0 b. H3 |4 X" `4 J2003                        12380
% [- m; B5 z5 O) B$ T( f2004                        114881 I' g0 W0 `$ ~) P& p
2005                        13294
# ]$ }/ }& ]2 x) w2006                        14970/ h  |6 P: ]. L
2007        15000 (估计)$ E7 _& H8 {  M, I8 K

' s2 T/ `( I) K' V2002 – 2005 爱城房市尚未火爆,每年平均建房量12000 多套,当时市场平衡,没有累积,销售量也应该是此数。
: y( ?; h1 o5 ?9 M  }' D" N8 s* Z这些数据来自官方网站,我也从不同的来源核对过,应该很可靠。你可用 Google 查找核对:如,Edmonton, housing start, 2003.

, l0 p: A# `% c7 P  x& m& m; M, E
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年!如果我不自己搜索还真不知道,下面我就列一列数据 (来源: http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf
. l) A" S. Z& {2 X) s, K. l1993  6,720
% U6 x) q+ t  q" q+ {1994  5,0069 L$ S* B0 a. j7 z3 u
1995  3,082
% c1 y& ?4 m4 O1996  3,638
; a* p4 M5 {8 N+ g, N9 F" |8 D$ g. s) z8 V1997  4,962: `2 W$ y, s% E) w+ n( e% n
1998  5,947
7 r! P5 _. `2 U( D. f2 ^  I1999  6,489/ u: a% G) [8 B! H3 _" t
2000  6,228+ L( q! h4 H/ \; @1 c6 ~+ Y
2001  7,855& F, ?! u' {! o$ d0 j! w
2002 12,582
/ ]4 [) _; g6 b# s2003 12,318$ h8 M( Z( q* V0 j7 h
2004 11,488
2 h1 R; d/ G: b* ?2005 13,294  M: v) f: T6 C! n
2006 14,970
: X, n% U4 o. t/ Y) G* M3 d, f
3 w3 H4 p7 ?9 V5 F5 `$ A% y2002年以前,爱城在平市每年建造新房约6000,在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长,由原来每年涌入1万,变成2万,更在2006达到最高点的3万。现在的问题是:
8 T" i7 u4 y7 p- D* U( H5 G
( t- L' W" F+ Z0 u$ ?; i" N0 S6 X8 ~1)比起平市中的6000个房子,2006多建的那9000个房子究竟能住多数人?究竟有多少是炒房的?这5年人口增加10万多,但房子也造了7万个,真的是供不应求吗?
5 A. ~- S! q& ]5 G1 y
+ G" [! j1 P9 x  b( O2)2008的开工量会是多少?如果回到10000的级别,有多少建筑工人要失业?回到6000的级别,又有多少建筑工人要失业?
7 S# v$ r  h  F7 {# B5 j" ^$ a; X+ k8 d; S. @, w0 P/ Q0 u
3)上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期,从1981的11999降低到1984的2384。可以说,虽然开工量是个结果,不是起因。但作为一个指针,开工量越低,就预示者房价越将下降。那一次,开工量连续走高了8年然后崩溃,这一次也快到8年了。结局会重演吗?
7 u3 y0 S. [' H; v' Y, m9 x, l5 X- J$ b7 r
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]
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发表于 2008-1-4 16:07 | 显示全部楼层
提醒楼上一点,2000年开始正是移民的高潮,而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷,这也影响了新房开工量。但同时, 05年前的房市是平稳增长的,这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的,这正是石油经济火爆的时候,想想发400块是什么时候?400块是小数字,但忽悠来了几十万人,房子被忽悠番了番,前任省长是功不可没的。' p, e) q/ l6 m( l
# }0 N1 N2 i6 C  Z3 S
所以说,平市的开工量现在已经不是6000了,应该取02到04年的数据,应该大于1万2。
Z
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发表于 2008-1-4 17:34 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表 7 v4 ~  i3 X  d2 K' ~
提醒楼上一点,2000年开始正是移民的高潮,而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷,这也影响了新房开工量。但同时, 05年前的房市是平稳增长的,这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的,这正是石油经济火爆的时候,想想发400块是什么时候?400块是小数字,但忽悠来了几十万人,房子被忽悠番了番,前任省长是功不可没的。
4 R" p( \9 X: v8 R+ H
6 ~7 [+ b6 z4 V$ [  b所以说,平市的开工量现在已经不是6000了,应该取02到04年的数据,应该大于1万2。
! C: \! s2 G/ r* F; J
6 U% [! B0 J/ A2 H3 v
提醒楼上一点,1971年爱城开工量就到1万1了,在1995年还不是到了3000?  N% a2 G6 }5 Z7 y3 }( f3 a+ I
: Z( Y6 H) [! W' Q/ s5 f4 |
就算是到了1万2,比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
6 r3 F; a9 q3 Z0 i# Z0 f; Q5 `
2 K4 }9 A3 x1 w! p& e; X[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]
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发表于 2008-1-4 22:09 | 显示全部楼层
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-5 11:34 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
* k. [1 M1 [3 u9 E2 O: Y4 B2 A/ J3 q3 W( r- ~% V  D

, i6 R: L" k: R' R( n" F! k你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年!如果我不自己搜索还真不知道,下面我就列一列数据 (来源: http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

. H$ L9 T9 E0 Z' b/ e7 Y" G" s/ R9 i5 Y4 R9 M9 s) I
1。 比较近6年有何不妥。6年前,油价不到$20, 亚省能源经济不景气,卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少,经济又差,建房自然是少。比较应有基准,自2002年来,油价攀升,亚省能源经济繁荣,目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出,我所作的分析都是基于爱城经济向好,石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代,平均每年销售上万新房并非高估,) N- N: K- {/ I/ Y' `* v# W
' u3 g$ B! m$ ~  E: e! E6 h% ?
2。 我说爱城房市于2006年火爆,是基于以下事实:
! C' v- Z: P9 t+ _       1)当年房价暴涨50%;
5 ^* }0 y& y$ D! f) D- h7 f       2)建筑商大幅度提价,一次可达3- 8 万;
( Q2 Y" T: C, ~& q" |) [0 M* i       3)买新房常无建房地皮;
% N6 Z) d0 d) V- s$ h6 j       4)二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价;" I- b2 U9 v2 a5 Q* g! y9 U
       5)大量炒家入市: \) W9 O# z7 Z* n
这些现象在2002-2005 年期间,无一出现。其实,至2005年底,卖房并不容易,房价也低,在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假,最多说是火热,绝非火爆。. n) H2 B; E- _# a- W+ u

; v* i2 m  g$ p# l2 ~3 l( Q5 _4 f指我当面说谎,真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻,那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知,吹牛和说谎。谦受益,满招损,希望你好自为之。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 15:53 | 显示全部楼层

有见解!!是比一些水贴强万倍.

有见解!!是比一些水贴强万倍.
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发表于 2008-1-7 23:22 | 显示全部楼层

回复 53楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.( f: |: ~- R" r

/ ]* h# K% m: ^5 w( r. e2 `/ eI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.9 X# i5 l  X6 ?; V: E( u6 T

8 b; G0 F$ |$ ^. X5 h* ]No Chinese input available - sorry for any inconvenience.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-8 00:52 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
' F9 L0 f1 k0 [& E, c# s0 _! D# j- a9 S

7 Q+ K9 B4 o5 k4 F! M2 j: C这些现象在2002-2005 年期间,无一出现。其实,至2005年底,卖房并不容易,房价也低,在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假,最多说是火热,绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A6 b. [& Q: A5 a5 L% r4 ?
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
% i: V9 ]4 {$ r6 C2 E% c$ i指我当面说谎,真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻,那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知,吹牛和说谎。谦受益,满招损,希望你好自为之。
; ]% ?# Q5 \8 g0 L* j

, D' N6 H- @. L' m7 k8 O
! w1 X7 Y7 I! t/ n同意! d' o- \2 m3 A
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错3 q. S  W& }0 L5 c' f4 E
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
$ D9 k; Q0 p6 n9 s  M$ D好像是社会角落里那种SMALL人.
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