爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
: N: c: Q; c8 [5 P5 Y
# V, {. Y7 T* j- E! t9 i  y有两个相关问题请教：
  \& e5 L- j& ?( H8 L
# @1 N: M$ d' [' M$ Z1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
1 n$ M! z, k3 a% I8 _8 P- ~
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

6 K4 v3 c: t% o! F) Q6 TYear                      housing start
* M6 ?9 |* r) p! ?/ L" m
5 l0 X# x" c6 N8 e8 Q9 I) L5 S2002                       12581
' s: o6 b: ?& U/ Q2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
  i3 v3 R9 {5 Y8 n9 ^) x# w
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

8 [0 Z1 R* z5 f( D这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
  H9 y% ?# }! h# Z好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

/ s* o% O/ b/ P( u- B谢谢建议，做些补充：

$ O$ p' Q: h( x! j二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

/ E6 j" A! ~9 X; G9 e- n
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

+ ~/ m+ d9 h8 M6 ~% x  J3 ^1 X
8 R( N2 B0 m2 z, n* d谢谢建议，做些补充：
5 P2 S$ P% ?" B8 O* T7 j
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

' b+ D0 ~9 t% z
. b; n3 B# ]1 h8 q- y" n5 w5 k2 H新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
- q8 U/ S4 F4 q7 C0 y
8 S/ M9 l8 q% l; e; T' A请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

) }% F$ H- _8 a请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

% t. n1 o7 F* t节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

8 E1 \- D0 G( N! L
; O9 Q- `2 T; a: S! p新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

/ O( x4 @! }, ?) C* O完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
4 Q. f& D/ k- O+ P- ]6 q7 G. I没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

* T  Y6 _5 X# n" Q那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

7 I6 X; R" J) ?* l& C07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
1 P8 H1 u* q/ Q. t1 _说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
+ q: C- B. O4 z: |; V2 R
" x/ T5 u4 H7 e& n; s3 V# T  _节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

( G, B' Q2 \5 Y9 @4 D& Z! }# g已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

4 v. y0 X6 e4 y/ A3 [" i9 g请参照前文（第一部分），有关数据如下：

9 L9 v5 R6 ], g& s3 PYear                      housing start
5 j; n" S: V" O( z3 {% m. L
2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

/ o/ F9 g3 }# c; m2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
3 h. @- c) `0 L, ^这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

! {2 |( L" s8 z  h; E7 X
, t& I( K3 D* r. I, w1 h你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
+ v' j0 _+ `" S# d9 W, [1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
/ L3 ]. ~- e6 z# Q; @1 \5 J* r1996  3,638
9 N3 u% x  j; H; p0 P1997  4,962
1998  5,947
1999  6,489
% b7 B5 R: U6 Y0 J8 f- Z) d' h: ]  k2000  6,228
; S: J, d, w4 a9 |9 [) z- H. h9 h2001  7,855
& q# z1 s# S, i% v6 Q& L+ _/ Q2002 12,582
( ?$ u2 U6 [1 j) z( b2003 12,318
" c; E& j& ]' H9 T2004 11,488
4 z& W/ b' g% `. `/ i2005 13,294
# N. I! f5 }& z+ t; u2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

) m8 ?5 T3 }9 E- P: o2 z0 J1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
+ y+ [" m2 \' _8 x
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

! Z1 `; N2 i5 G3 B[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
: O+ I, y, O5 u4 _
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

0 a) A9 M8 g1 }& k* _" v, A所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
7 G) ^$ l( I/ I+ {. V2 W! Q
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表


# H$ \& H' P2 f3 g9 S0 I; g% n/ A你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

- C/ q# h$ g7 _) O( L  l3 D8 D1 X1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
' y4 A, k& G* {+ E3 y; p       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
3 J0 o0 l1 a3 A1 U: c) v2 \       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
1 E" v7 R" t) s& g6 S       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

$ c7 [( {  A+ M+ j, eNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
0 Z8 Y( r! I7 v0 _

2 p# i+ `& C' C1 a; S1 F" K这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
$ f+ b3 d- x( N" R' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

' B: O' ^6 Q& e6 t* u5 ]/ F

* C4 E7 v) A9 w$ C; Q# I同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
6 {" Z+ ~( [" d/ k$ l: N但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
  t! e0 }  F0 L) }好像是社会角落里那种SMALL人.