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加拿大税务局(CRA)曾在1996年进行过一项研究。不过这项研究的结果在25年之后才刚刚得以披露。有新闻媒体早在2016年就依据加拿大“信息披露法”要求CRA公布这项研究的结果,但CRA在5年后也即8月底时才向该媒体提供了这份报告。
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5 V& `) z" B! Y) U) i0 ]8 s& g报告说,在本拿比和高贵林售出的房屋,大部分买家都是富裕但申报全球收入很少的新移民。CRA认为,此事在当时已经为二十年后的住房危机埋下了伏笔。9 K) C+ r' B9 t& o' U; F" X
; g6 {) W, N2 z据得到CRA报告文本的南华早报记者报道,CRA报告指出,购买同价位“豪宅”的本地居民,申报收入是上述富裕新移民的16倍之高。记者自己亦表示,他对有这么多收入水平只相当于难民的人购买豪宅感到震惊。他说,最令他震惊的事情之一,是这些有能力购买数百万元豪宅的富豪移民的平均申报收入。7 \0 O. N4 O' Y* y! K/ A8 H3 ?, t
+ z+ M9 o" Y( w4 P" v& E, D当然另一个使他感到震惊的事,是CRA在受到信息披露申请后经过漫长的五年才终于肯提供披露。
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加拿大税务局的研究表明,在1994年的两个月期间,本拿比售价超过80万元的豪宅(当时价格水平)共有37名具名买家,其中有33名都是新移民。这33名新移民当时申报的全球家庭收入平均只有16430元,而另外4名“老居民”申报的收入平均为26万多元。
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在此期间,实际上此种价位的房屋共有40次以上成交,但除上述37名具名买家外其他均为匿名购买。
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) b. P6 t" n& U# h& K, Y( g最戏剧化的一个所购房屋价格和家庭收入间的差距,是有买家购买了价值288万的房屋但在1994年只申报了174元的全球收入。这相当于,用当时只能在假日酒店住一晚的收入,却买到了全世界最贵的房屋之一。
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' [. d s- b1 u4 l' {0 H' a. E% t还有一位在本拿比购买了118万元房屋的买家,申报的收入是“负”3997元。
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; d$ k* J' |: f" ]CRA报告中也指出,在当时于高贵林购买价值60万以上房屋的买家中,新移民的年平均收入也只有33785元。在一个案例中,还有一位以117.8万元购买高贵林豪宅的买家申报全球收入为“负”19582元。
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该名记者认为,现在也存在着同样的问题,存在着同样的机制,可以使富裕的新移民购买房产而无须准确申报全球收入。. N* E N) u7 ^& ~4 J3 ~9 M
. R8 }4 \% P! G% [' B+ Q+ s实际上,由于没有信息交换,CRA也很难知道某人在其他国家拥有何种资产和有何种水平的收入,要想查证收入是非常困难的。据说,CRA曾在数年前对隐瞒海外收入做过一次打击,但后来的结果如何CRA未予公布。1 U7 H: `2 k, H# x8 Q3 v! Q
/ g3 Y& ?5 M8 p2 p; H% u8 a' k( s有房地产分析人士认为,事过几十年后,加拿大仍然没有公平的购房环境,大多数贷款银行还是凭购房者资产而非全球收入来放贷。外国人购房只要有较高的净值、付35%首付且能够展示出具有一定资产就很容易获得按揭贷款,而如果是本地人,高收入人士需要付50%以上的税,积攒首付款都难。所以,在加拿大获得收入和缴纳所得税的本地人,是处于不利竞争位置的。
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长期以来,大温地区的房地产一直受到外国资本的青睐。从上世纪90年代至今,利用房地产存放外国资本或者转移“投资组合”,就是个公开的秘密。
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8 `) F; @5 l* w% q$ v与此同时,本地人和政客们却一直在争论是否真的存在这种事情。不过BC省在2019年时公布了两份“洗钱报告”,其中有“外国资本推高房价”的结论,算是有了一些变化。
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房地产信息网站BetterDwelling认为,政府的研究资料没有被用于改善居民住房负担能力,而是被束之高阁,其中的原因仍然成谜,也没有人去探求。其他的有关外国资本和房地产市场的关系的研究也被搁置和“不予采信”。
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