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今年加拿大房市出现逆势增长，但其在短期未来将如何表现，由于确实存在着不确定性，各路论者也大体分为“主涨”和“主降”两派。! _: {. s! k: J Y- C6 l1 Z% _9 z
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“主涨派”多为熟谙市场和掌握基本信息的地产经纪企业甚至商业银行，“主降派”则多为使用宏观经济分析工具着眼于经济基本面的政府和市场调查机构。 h7 [- r- N' @1 l- H D& u* Y
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14日，在加拿大很有影响的地产经纪公司“皇家地产”（Royal LePage）再发布了一项市场报告，为主涨派更增加了一份声音。
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皇家地产的预测，是明年内加拿大房价将上涨5.5%。这和此前官方的“按揭和住房公司”（CMHC）的“明年下跌9-18%”以及以穆迪分析（Moody’s Analytics）和“Veritas投资研究”等为代表的市场调查公司预测是不一样的。! s- v+ L' ], v. \) a3 m
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在做出预测之前，10月份，加拿大的全国平均房价已经较去年同期涨了15%以上，创下历史新高。) p$ f* h [% a! s: R) J
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9 C _, @! N. d0 @, s1 G● 强烈的卖方市场特征8 H, y; ~1 G# v% w8 P; @/ [! p* t) F
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( p( [& u' j& l预测房价上涨的最主要原因自然是供应不足和需求增加。# a3 P: d: P& x! D; `! v, E$ L
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3 }% }( j' t6 }+ W细节上，皇家地产预测道：大多伦多地区房价预计上涨5.75%、温哥华房价预计上涨9%；
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/ M! I- j* u! s# l9 m6 Q其他城市，渥太华因受科技和政府部门扩张的推动而房价可能会有11.5%的上涨、哈利法克斯和大蒙特利尔的房价预计也将分别上涨7.5%和6%；
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卡尔加里和埃德蒙顿的房价也会上涨，但因受到当地经济的拖累上涨幅度有限。
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● 超低利率" s' R: o3 W- F! ]
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今年下半年，市场一如既往的供不应求形势导致了房价上涨，使大量潜在买家的积累需求被迫转向了明年，而明年的利率几乎可以肯定将继续保持在超低位。
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所以，皇家地产预测，2021年加拿大全国房屋总价（所有类型房屋加权中位房价）将同比上涨5.5%，达到74.61万元，其中独立屋（2层典型）和公寓屋的中位价预计将分别上涨6.0%和2.25%，达到89.01万元和52.27万元。
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● 疫情推动的大房和独立屋趋势0 p+ |% D# [: a0 z( L
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由于疫情，今年出现了明显涌向大户型和独立屋的潮流。在未来几个月，这一趋势会随着生活恢复正常而趋于缓和，在城市中心区域，由于超低利率和公寓屋需求放缓，会有比以前更多的首次置业者趁机入市。# k }5 d- Q5 @( u6 o
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' `& ]$ v3 p" N1 W1 `! J6 L3 G但皇家地产预计，明年独立屋和城市中心区域外的房价涨幅还会继续超过城市核心区的公寓屋，因为“在家工作”已经更加普遍，“婴儿潮”一代进入退休时期也会大量移居郊外。& q' l% r* H2 p' u5 z: p$ l
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9 {9 w. `3 Z e: O● 移民大量增加6 ^- Z7 J' z# L% }* {
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10月份时，加拿大政府宣布了比以往更为雄心勃勃的移民计划，即在三年内引进120万名移民。大量出现的新移民毫无疑问会对转售市场和公寓出租市场有强大的推动作用。
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; e0 [+ p; `3 f# `6 i: E7 e/ C预计，加拿大大多数城市公寓出租部分都会有上涨的需求。如在大多伦多地区，公寓市场在2020年下半年开始出现疲软，但市中心以外的较大户型房屋价格预计将继续小幅上涨，抵消市中心区的疲软。
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& J* x3 M9 L: c到明年下半年，随着国际学生和新移民的数量增加，市中心区的需求也将增加。+ g s6 K. }$ V0 d0 N4 `9 z
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● 房贷违约率未如预期那么高# Q/ P+ d) a+ \6 ]
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疫情期间，各家商业银行对按揭房贷借款人提供了延期偿贷的政策。不久前，各有关行业对延期偿贷政策到期后会发生房贷违约都表示了担忧，但最新的CMHC数据是，绝大部分申请延期偿贷的借款人在终止延期后都恢复了正常的偿贷月供。
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* a7 C9 ?6 f9 a$ XCMHC表示，截至9月30日，其投保的全部房贷业务只有5%存在延期，比8月份的约8%下降很多。
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" D: ~) w3 H2 h9 x0 Z* D. Q不过明年上半年显然也存在着“不确定性”，即疫苗的效用、未来疫情发展和激增的住房需求之间如何演绎此消彼长还不可预知。
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9 N3 [. G1 D9 o. D+ c( U● 大温地区明年房价涨9%
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皇家地产预测道，大温地区明年的总房价（所有类型加权中位价）将同比提高9%，达到126.26万元。其中，独立屋（典型2层）中位房价预计将上涨10%而达至167.17万元，公寓屋中位房价预计将上涨3.5%至68.43万元。
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无论如何，大温地区是个相当富有活力和难以遇到挫折的市场，始终处于供不应求的状态。今年发生疫情后的市场表现令人感到惊讶，而且明年还会继续发生竞价抢购的现象。
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从数字上看，大温地区市场需要大约1.5万个挂牌房源才能和需求匹配，但现在只有大约1万个，所以如果短期内没有奇迹般增加的新上市量，明年春季房价还会受到上涨压力，再全年出现强劲的卖方市场。
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即使在公寓屋方面，虽然市场形势没有独立屋那样紧张，但需求强劲不会含糊。 |
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狗仔卡
发表于 2020-12-15 16:54
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