 鲜花( 26)  鸡蛋( 0)
|
本帖最后由 yxia 于 2019-1-1 09:39 编辑 # s; G" M. R3 N v& A3 `
# U- |- b- t! x" t$ |0 `
今天是新年第一天。在辞旧迎新之际，和往年一样，对爱城房市今年的走向作一个非专业性预测。也借此机会恭祝大家新年快乐。) I# S* H8 i4 O9 g: C1 ~. c g$ d8 V
* v* U7 q/ ?" _6 u先谈点对去年房市的感想。爱城房市去年总体而言可以说是波澜不惊，稳中有降。这与我前年底预测的稳中有升有些出入。其主要原因是国际原油价格在去年下半年出现令人意外的暴跌。一方面说明这里的预测仅是个人观点，纯属娱乐，不可当真。如果提供的信息有点参考价值或启发就算达到目的。绝对不可当作房地产买卖或投资的建议。另一方面也说明目前爱城经济相当的单一，高度依赖石油产业。国际原油期货市场的变动将直接影响爱城房市走向。! ?$ h4 |3 i) {6 Z
# G! B4 d- L: A- M签于目前的原油价格已跌回2015年水平。从2019年开始OPEC承诺每日减产120万桶。加上美国实施伊朗制裁不再有国家可以享受例外。国际市场上伊朗石油将大幅减少。一般估计今年的原油价格会出现低位反弹。平均Brent油价预计在$72, 平均WTI油价在$59。不过大多数分析家对今年的原油市场仍持悲观看法。主要原因是美国产油能力超强，能迅速填补任何石油短缺。仅以前年为例，美国每日产油量就达1160万桶。另外今年全球经济放缓，特别是中国经济放缓对石油的需求量减少也是一个重要因素。总之石油需求供大于求的局面还会继续。$ J8 B0 u8 T( k8 o) }' ?
6 H+ N( W& P3 r p7 M2019年我们Alberta石油前景也是悲观的。除了受国际油价低的影响外，Alberta石油还受到本身价格低廉的双重打击。在市场上卖出的Alberta石油不是用国际Brent油计价，也不是用美国WTI油计价, 而是用WCS（西部加拿大选择）来计价。WCS油价不仅比国际标准Brent油价低很多，而且比美国WTI油价也低得多。如去年年底最后一天的Brent油价是$54, WTI油价约为$46, 而WCS油价只有$27。这个WCS价格还是Alberta政府最近主动宣布减产后的结果。显然，Alberta的油价已低到使Alberta人无法忍受的地步。% f& c- e' I- W+ z0 |7 `: j: h
3 J8 ] m k- F2 l B造成Alberta原油不值钱的原因主要有以下三点：首先，Alberta原油采自油沙，属于一种重质油。简单地说就是稀释的沥青，比轻质或中质原油在市场上的价格要低。其次，Alberta地处内陆，需要油管或铁路运输将原油运至出海口或美国大型炼油厂。而目前多条油管工程受到邻近BC省、环保组织和原住民的反对而搁浅。小土豆联邦政府在支持油管工程方面的工作也不得力。其结果是大量开采出来的原油运不出去。最后，各种原油生产的调节政策、环保以及碳税使原油开采的成本增加。) J5 V5 Z+ Q. k G2 g/ t
: n. Q" v& w# J* G/ d$ Q2 J6 }面对低廉的WCS油价，Alberta政府不得己在去年12月初用行政命令强制减产。从今年1月1日起毎日减产32万5千桶。希望到年底当Enbridge 3号线油管运行时能降到平均每日减产9万5千桶。同时Alberta政府还将购买铁路油车争取到今年底达到每日运出12万桶油的目标。Alberta的強制性减产任务由每日产油量超过1万桶的25家大型石油公司承担，而小公司不受减产影响。这样由于减产带来的失业潮也将从年初开始。好消息是联邦政府己拨款16亿支助Alberta石油工业。总之，对Alberta石油工业而言，2019将是困难的一年。! ^2 Q% K; K6 X6 Q: Q: |1 S
% i$ E3 ]2 r9 S
除了油价，另一个主要影响房市的因素是房贷利率。虽然去年年底加央行没有加息，但今年继续加息的预期并没有排除。加国国土幅员辽阔，中部和东西部经济发展不平衡。尽管油价持续下跌影响中部Alberta省经济恢复，但东西部省份经济发展势头良好。所以今年央行继续加息是大概率事件，但何时加息和加息的次数则是未知数。
( p0 Y8 P8 t' t, X
7 ^; _% ~& ~: K6 [$ g今年国际大环境也不乐观。中美贸易战和科技战方兴未艾，对全球经济产生不利影响。由于逮捕华为高管孟晚舟导致中加关系恶化今年不会改善。这些事件的恶性发展会冲击加国经济，也影响爱城房市。好消息是新的北美自贸协定去年已经签署，今年美国国会通过后就能实施。另一个好消息是CPTPP（跨太平洋伙伴全面和进步协定）也于去年12月30日正式生效。这个自贸协定有11国参与。参与国家之间的贸易可达到90%以上的免关税。加拿大是首先实施协议的6个国家之一。
0 a' C; N6 E6 m0 ?% q2 n
0 Q; g+ G" V1 i" _. Y& x1 h预测2019年的爱城房市：+ D& T" E. N5 m" Q8 X3 e4 r6 N
1 B# S) a% Z* O# d
|
|
狗仔卡
发表于 2019-1-1 08:10
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2019-1-1 08:23
