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开发商角度来说说买房买区

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发表于 2016-5-4 18:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 尘 于 2016-5-4 18:34 编辑
/ W! o' a1 |) e; |, M; y2 S& S4 Q
5 a) i- S1 C! {# F好久没上这了...最近被我一同事总问到买房的事情,其实我也不是expect在房上,只是工作相关吧,接触的比较多.我是在developer方面工作的,专门负责民用房的土地开发.
$ W" t1 b" _( Q( {7 `我在想,如果我能回答他的一些问题,不如帮帮自己同胞.
  G4 ]) s, G3 F1 ]5 k0 S) K" {  ~; ?9 b2 v6 ^
也不知道这个贴会不会有什么人看,如果有人读或者问问题的话,我尽量回复我知道的吧,希望也能帮助大家了解一下埃德蒙顿的开发机构." L: G8 r* w# q' P3 b& w8 Y& U& g6 V

: @, L3 q  I. [相信论坛里的牛人也不少,就算是互相学习吧.
6 d3 K3 v) Q. `$ Y4 I( g9 R* k, |( l6 I0 \3 P, H
我知道大部分时候,大家都会和realtor或者builder的sales接触,很少有和developer接触的,一般情况下找到developer的时候,也是搬进小区了后,出了builder解决不了或者不愿意解决的问题,才找我们.* ^$ }2 _# X) L6 x8 f
6 M+ c) D5 I! ^: f
我也很好奇,大家觉得developer能怎么做,才能让大家更满意呢?大家谈到开发商的时候,都觉得他们是怎么样的一个群体呢?

鲜花鸡蛋

新势力  在2016-5-11 11:33  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(3) 鸡蛋(1)
发表于 2016-5-4 19:14 | 显示全部楼层
好呀.多谢.
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发表于 2016-5-4 19:23 来自手机 | 显示全部楼层
Developer 和builder有什么区别?好比说landmark,是builder还是developer?
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发表于 2016-5-4 19:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
builder 买地有折扣吧
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-5-5 07:40 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-5-5 07:42 编辑
# n; M# r7 `9 K( S9 k7 ^. G) n; u: r; O) |' ^
请问楼主,对于开发商来说,售出土地的价格里面,大约有百分之多少是生地成本,多少是开发建设成本,多少是利润?
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 楼主| 发表于 2016-5-5 11:53 | 显示全部楼层
多洛洛-JE 发表于 2016-5-4 19:23/ |, \! r$ r# F" D- Z$ K3 X
Developer 和builder有什么区别?好比说landmark,是builder还是developer?
7 \# B: Q% @$ Q% W+ m. }7 z
builder就是建筑商,developer就是开发商。
& M6 V6 O8 h, b# ]& `1 m% vlandmark应该是一个builder,他们build single family, duplex, townhome, multi family, first place program.
! c3 Y  i! x* M* C) y/ {
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱飞的鱼 发表于 2016-5-4 19:36
& y, u0 n1 _+ M% }+ ~8 N4 T5 pbuilder 买地有折扣吧
& a0 X2 u8 u! X1 P& Y/ u( @) {
builder的价钱会比public价钱低,原因是因为他们成交量高,信用好,开showhome,长期投入社区发展。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:58 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-5-5 07:40" D: r" c: T7 F+ K3 i3 `
请问楼主,对于开发商来说,售出土地的价格里面,大约有百分之多少是生地成本,多少是开发建设成本,多少是 ...

. l! B. V: x0 ?3 E, D1 _这个很难说了,每个开发商都有自己的business model,如果地买的早的,几十年前就有了地,那么他们的地上的成本会低,如果他们卖的价钱并没体现出来的话,自然他们就会有更多的利润在地上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:59 | 显示全部楼层
tangcf2004 发表于 2016-5-4 19:14- u$ f1 @5 C) C* P/ [- g! f
好呀.多谢.
8 T9 b" a7 E0 `" D0 f* q, h0 l
互相帮忙。很多时候我听到sales说来购买房的人,英文不是很好,而且大部分都是中国人,所以我也想能帮到什么就帮一点好了!
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-5 13:00 | 显示全部楼层
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developer负责销售吗?还是分情况,像Kimberly这种builder,他们从developer手中买地,然后再盖,再销售。那最后卖了房子给developer分多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-5-5 15:34 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-5 11:58
1 g( \' K: m& u! A  k9 w6 I6 Z  x这个很难说了,每个开发商都有自己的business model,如果地买的早的,几十年前就有了地,那么他们的地上 ...

1 M7 t( h9 g) c, r  W. W1 T: q$ _我这么问,自然假设土地本身没有 capital gain. 就是想了解开发的建设成本有多贵.
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 楼主| 发表于 2016-5-5 20:35 | 显示全部楼层
anshuo0816 发表于 2016-5-5 13:00
* v" ~% k6 O& z, Cdeveloper负责销售吗?还是分情况,像Kimberly这种builder,他们从developer手中买地,然后再盖,再销售。 ...

& z% A, W! ~* k9 f一般大的developer会帮助销售,比如做promotion,或者提供马路边上的路标,打扫小区卫生等.3 }  X; \! [3 u- o* u; K6 Q5 y
像kimberly这种情况,一般这个买卖只限制于地,房子销售后就不再有分成.
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 楼主| 发表于 2016-5-5 20:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-5-5 15:34) v  h6 R3 O+ v1 T# Z) k0 {
我这么问,自然假设土地本身没有 capital gain. 就是想了解开发的建设成本有多贵.

$ \7 B  H' x1 x. a2 N8 i3 V) R这么说的话,那可以假设30%是地,30%是施工,30%是其他开销和政府levy,最后赚10%

鲜花鸡蛋

小黄  在2016-5-6 09:15  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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小黄  在2016-5-6 09:14  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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发表于 2016-5-6 16:14 | 显示全部楼层
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尘 发表于 2016-5-5 20:35, W7 k7 ^/ @# ~# O: d
一般大的developer会帮助销售,比如做promotion,或者提供马路边上的路标,打扫小区卫生等.6 g+ I! }2 r7 f5 v
像kimberly这种 ...
9 j) i4 \/ d) r, m' s, d
意思是,developer只把地卖给builder就没事了?condo是不是和single house不一样啊,需要developer自己销售,只是找builder盖个房子而已?
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发表于 2016-5-6 17:25 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2016-5-7 12:39 | 显示全部楼层
anshuo0816 发表于 2016-5-6 16:14
1 r( x4 l4 N( V, Y" s4 ]意思是,developer只把地卖给builder就没事了?condo是不是和single house不一样啊,需要developer自己销 ...

, Z" j6 \+ |1 r8 ?5 O3 l5 y可以说有两种developer,一种是小区developer,比如summerside这种区,另一种是区内的一块地上,盖一套condo的developer.
: g7 g' ^3 s7 h# M5 a第二种更像是builder,他们并没有参与到小区规划和长远的投资.
' X+ }- U1 l; _8 Z4 {
3 z6 L# C2 M/ y7 {你可以理解成developer只要把地卖掉就没事了,但是,developer的成功也取决于builder的成功,如果builder卖的不好的话,接下来的stage就不好开发,所以说,developer做的远远比只是卖掉lot这些,他们更关注大范围的动向,但是同时也会注意builder showhome里的灯泡是不是烧掉了没有换.- x& |$ X: s! _  f4 {/ V
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 11:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
尘 发表于 2016-5-7 12:39
2 r+ @' O4 h/ d  Q可以说有两种developer,一种是小区developer,比如summerside这种区,另一种是区内的一块地上,盖一套condo ...

+ T3 T7 W2 \- i* {明白了,那第一种developer他们和builder要分钱吗?什么时候分?
鲜花(30) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 19:40 | 显示全部楼层
求问以你知道的,或者最近开发的项目,设计报批三通一平,每亩的平均费用是多少?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 21:26 | 显示全部楼层
请问First Place Home 的Townhouse 比别的开发商定得价格低吗?
理袁律师事务所
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 21:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?
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 楼主| 发表于 2016-5-10 20:25 | 显示全部楼层
APORO 发表于 2016-5-9 19:40
- }/ Z, M3 _5 G. I求问以你知道的,或者最近开发的项目,设计报批三通一平,每亩的平均费用是多少?
# n% {% X( r% w0 Q( r  P
我们开发的算法不是按每亩计算的,是按照front feet,就是房子前面的尺寸计算的.这个的话,地不同,差价很多,很难说
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-10 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Cavin 发表于 2016-5-9 21:36
  E1 E/ T$ @: C5 q+ ]  }: t买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?
$ M6 `$ h2 G: \: W  }4 ?! ^3 d
first place program is a Edmonton's program to help first time home buyer.这个里面有几个亮点
  I; z# k. v% n1 u" X" ]1)房子的价钱city有要求,不能赚太多,所以一定是affordable
  x- ]/ u: ^7 Q. e( j* E: ?2)房子的地是city提供的,city在前五年不收地的费用,所以一般来说打比方30w的房子,其中8w是地的话,你的前五年的贷款只需要22w,而不需要贷30w,所以你每个月的费用都会低很多2 r( M7 S, J4 \6 n' w) q
5 t/ p' W! U$ c
最终这个program是帮助第一次买房的人的,如果个人条件合适这个program的要求,这应该是最好的一个起步计划吧.
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-10 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Cavin 发表于 2016-5-9 21:362 M3 R6 ]" |9 X
买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?

) e* H: Y+ D3 Z如果个人经历不够,对房子构架建设不太了解,就是修修补补不是很在行的话,在价位差不多的情况下,建议购买新的townhouse.主要是builder有更好的保障,当自己稳住脚后,新区发展成熟了,再转手或者留下来出租,再考虑老区的房子也不迟.
# [1 W1 c( z, Y! [* F( x1 G* N  s8 \% o9 c- S- _7 j! C0 J% v" X& y! v
个人观点,大家欢迎补充.2 [9 U  ]2 J- x: c
理袁律师事务所
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发表于 2016-5-10 23:33 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-10 20:32
. I* h- r  t; ~( F如果个人经历不够,对房子构架建设不太了解,就是修修补补不是很在行的话,在价位差不多的情况下,建议购买新 ...

) U7 {/ U2 k6 U/ J' q看了几套靠近153AV 23 ST 东北区附近的旧房,有的25年,有的30年,有的50年,面积大约1000多一点Sq Ft。感觉院子挺大,绿化很好。房子旧且有点小。价格在330000至350000左右;也到南部距century park 地铁站附近的First Place Program Landmark 建的 townhouse 看过,感觉房子小,没有自己独立的庭院,价格在310000,还得交1800¥的Condo 费 每年。但房子在成熟的小区,距学校和地铁站近。新区Manning Village 的房子也看过,独立房、duplex 都看过,感觉设计不错,新房,略为大些。但小区里没有学校,没有交通。本人又小孩上二年级,爱人不会开车。所以不知怎么选择啊。恳请你根据我陈述的情况,提点建议,以便参考。衷心感谢你牺牲自己宝贵的时间为大家一一解答问题!
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 楼主| 发表于 2016-5-11 09:49 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Cavin 发表于 2016-5-10 23:33
& C# q0 F% p2 @7 W# X8 J7 m看了几套靠近153AV 23 ST 东北区附近的旧房,有的25年,有的30年,有的50年,面积大约1000多一点Sq Ft。 ...
; b) g. _) r' Z8 y
我个人很不喜欢condo fee,但是这个很好的投资开销把,自己就不用操心大理房子以外的地方。
$ C" L9 O/ \5 v) b3 r$ R" ?) B* W( \# H! J# {% P1 l% g" r3 F# i( N- g% J
很多人都是从小房开始,等孩子到了一定年龄后,或者更多孩子后,再换房,不一定要一步到位,如果小区有green space的话,不一定需要自己的院子。
4 \& p+ b$ N! c4 W8 i3 B
' P% x9 A+ i; ?$ A0 M4 c' Q, L4 Z你又考虑过其他地区吗?SE也有first place program, Larkspur这个离学校很近,可以查查看?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-11 23:26 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-11 09:49
, Y/ d% p! S* @6 O+ {% `7 W我个人很不喜欢condo fee,但是这个很好的投资开销把,自己就不用操心大理房子以外的地方。
" p$ d0 B" X7 G8 M( p
3 _& {' M& k+ R( c, t很多人都是 ...
+ s# z7 F1 E# j3 d, w8 }
太感谢了,我查一下!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-12 15:53 | 显示全部楼层
请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销售情况不理想,developer新推出了买lot减价三万刀的promotion。整个section我是唯一一个按原价买的lot,所以觉的很不公平,这种情况下你觉得我是否有机会去和developer争取做一个price adjustment呢?其实也明白收到了的钱想让developer再返还出来似乎不大可能,毕竟买lot不像去超市买东西还有一段时间的price guarantee,而且lot是通过builder去买的,虽然是on behalf of me,但毕竟不是我直接经手买的。所以不知道一般developer有没有关于这种情况的policy?如果机会很小的话,可能我也就不再费精力去交涉了。
鲜花(16) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-12 16:02 来自手机 | 显示全部楼层
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:530 @$ P. B5 K3 ]7 G% F
请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...

4 O9 U/ H8 {: o+ X6 t' @什么区便宜三万这么多
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-5-13 10:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53) R( G( A8 p0 q5 q' _
请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...
, o- O+ v. @1 o& @
如果房价涨3万,你会要求多付3万吗?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-13 12:38 | 显示全部楼层
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53
' T; D! m) }  |7 _请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...
9 [; j* @  V7 H* V
个人觉得回去退钱的几率非常低,毕竟合同签了,再去改的话,应该很难。& D' E$ }  y: N4 b

6 w: S- P+ O! u8 X4 @$ X% v5 u) E但是你多出了3w买lot,我建议你可以去争取的是 damage deposit,因为developer会charge back你施工过程中,带来的damage,比如side walk,fence等,回头developer 会扣钱的。如果你想争取什么的话,可以尝试让他们最后waiver掉一些你的damage。这个很不好说,取决于developer了。Good luck吧!
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