 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判
& Q( t9 E Q5 `8 G& S/ C% I, x
# i/ U( U* O1 I9 o: Y我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
: M5 h8 o9 E* e6 @4 l }+ B
8 E( J' h5 n1 Y+ K" W" S' [1.买新不买旧, 买北不买东
! ^+ z7 |+ U; a. u$ f3 H0 s. ^2.房子是别墅?$ Q, b1 @# d1 o; g I" N
3. 房地产永远升值8 w# a1 |* j% ~( s7 U/ a
4. 名校区
1 n+ j( v( Y9 f7 N" A3 K1 r& q2 B5. 买比租谁合算 h P) v$ C+ W" y0 e' X0 {
6. 印巴人，中国人，西人$ \. N9 j" h! u
7. 先买个小的，过几年再换/ d! o' E* f. F
6 c( g! l7 w* g# K, @ H1.买新不买旧, 买北不买东9 h/ z' k( a7 U& r' A2 ^4 T6 X
6 b) ~8 [5 z* a% G
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。* y3 a# j. d' h/ P
! U" C0 C* a- Z9 P/ I& F* C我一共去了以下地方：
- f% \( |( U5 v/ q6 W1 SHW7-16街 & Bayview- [' X, A7 t. J+ ^: G2 o( J
19街 & Yonge
% R5 Y% c: q( Y8 PKennedy & 407 (新旺角广场）7 v1 U0 U, O$ y9 b7 a. `) k
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
, h; P$ U! T( O7 @* f* p! oWoodbine & Major Machenzie
' v' O0 u) U: Q) t' {0 \$ ~Nelson & Steels* |! E+ J5 Z) q
Pickering 靠近4号公路. a+ |( j' s- e6 K/ n' J! v$ N
Whitby
0 N8 E1 N! E& V+ X: k
9 K: ~% C. L4 r这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。/ s0 U8 I7 [0 E! h- e; d
) p0 @+ T' y5 m
先看新房的位置.0 r; {" D3 u, D! O/ p8 n3 R
' O* o. s- \. w0 b; Y. m- y华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
0 ]9 I g | A1 N0 _9 G2 L" Z
/ t9 y; i7 U( ^但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.2 M; n; O+ g6 r" v' q
, q* u6 u% U& |
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
7 F* u$ n, b) U
; Z) a: ^4 ]& q8 i# l现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
5 k% i( d! |) C) m) X) y2 ?6 B0 M7 x- I/ K
再看新房本身
9 A* v4 G& ?5 Q* Y7 E; k9 _$ G: O; W+ O- Z: t" M/ Y
新房的好处有：: `/ @; l4 w! n, P" o( m
1)新:6 k5 a4 \; R6 `
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
5 ? @) o; \9 h+ W- n0 k& z: P6 ^9 v% [+ C2 @
2)结构：
4 F$ c& v) G2 w% e: W( ]% q: } X布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。: H" T2 ]5 ]6 ~' d8 n
) F! h8 V# r+ ~1 |
3)用材新:* e% Q/ G. a7 H2 O& d
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高. @' q8 o2 Y& U" O' i9 I4 W @( K
8 a! X7 w5 q2 o/ j& C
4)相对便宜, 短期升值潜力大:4 q( B" o! U0 I O+ t8 ]
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.& g; I, |( V' L$ w; X
$ s6 k. t* I2 A2 i; B) q
5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.2 W; H3 R6 ^% D8 J
1 [2 s0 F- j. I# \; d
由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
4 Z: _8 i& c+ e# k( ^* U
3 F+ Z9 ~5 L2 Z% k8 `- w/ I# t新房的坏处有(排名不分先后)：1 i& C8 D9 I0 l9 O5 a. O6 }
1)地点太远, 太偏1 E' R' a# S0 v' ]
2)用材太差, 不经久:7 V1 ~( |/ q0 O
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
. h* a' @% ^. ^% Z+ T, x3)地太小:7 T0 I3 C$ P$ h
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
" E i: o1 p( M& }1 A. G7 I, U# i4)环境差:
! A9 b c8 u( u) t) G' u6 D5 `& i很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
' m, S+ m7 V. z( \0 g% i现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.6 X: Y) V! V* z: |: M' P5 A2 ?7 E
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
6 v0 [" d0 M& T7 \0 j新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.# @$ n2 f8 u. w& O8 o
6)新房并不便宜: O3 Z5 S, q G
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.. a1 G) s, A# ~1 g& P6 v" v6 ~
+ G& a0 D0 ?# U! n- M( E# i
2.房子是别墅?
& x/ u" i$ K7 N0 S$ @) l% b4 _7 f2 g4 G
仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.3 n' e9 c- l9 K* M
# x0 O/ F7 [6 V别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
4 m1 p8 E7 U; b
1 V% k( W! p6 x5 H& K其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.6 j4 E0 O( R0 \1 h3 S, T {
* w7 t* S$ v) E8 f1 ]
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.6 t" _3 F% k, g; C5 G" z
+ ?; w* P# K% s+ E2 o# p/ V ^
3. 房地产永远升值$ z7 V1 k4 F$ G9 P/ V
2 }' y5 V/ Y: I9 C0 J这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
0 t# b2 _$ o$ f1 T& w$ d
8 Y6 ?: c: w# M; |6 I长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
' p. G) B+ C1 x4 w7 m @: N! j2 U. `
任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
1 B) n' _/ o" B4 h$ `7 g' R7 Y! h* T- M$ U- ]
从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.) F2 N8 W3 f$ s4 `- L
r! h" l5 q0 V# ?
其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
s( ?: t( @5 O' L6 \. o+ Q4 b9 L$ t9 y4 Z* h- `5 _4 z% B
4. 名校区* L1 X. P$ L" `5 N* R- W7 b
0 c' N. H2 N0 n9 m这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
: A7 T$ G6 z/ e, W! p1 o# m2 B
0 q7 p; K2 b9 ~: s$ x$ ?所谓的排名有几个, 最著名的是:- M* \9 H9 a C
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html& Q& O1 O" ]+ s9 g+ T: [
- _$ q. m' S% N1 k这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
9 W* R5 Z- g \' d5 I" H0 Z
2 x# V! u1 P/ `' ~& l# f" H创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
& N% P0 P/ U5 o( V0 H1 A: {2 d1 F* m/ o- Q# o9 @3 a
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.( w8 Q9 w- c9 `8 U' B
# M. w: p5 C% b( J
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.- w5 W' F+ c1 ^& |$ h
1 e1 Y& H7 Y. |( h" v, K4 `3 n" s+ |. J比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系., I3 i8 x* {/ W3 t1 M: p
6 n7 P, e @" f6 Z8 L( o* ?* L有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?" v3 r2 y s" L1 w2 N3 r/ V
* T5 I* ^6 @. N2 x! f5 @% W
Richmount Hill High School也不再参加排名了.
" l, W: l- W/ f* s P6 j! A: ]; r/ K: Y8 b( n8 ~9 L7 U" h5 d
这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
* h+ d5 @# Q, b' \ z) q$ o- t! A) s- e0 |+ _! w
我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
+ F9 |1 ?- R+ A; m- ?
# Y3 y" a7 B$ G+ V! i: M可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
/ M! ]& h0 a# E( r, ^9 q; V# v1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
' t1 o! D7 B9 [. y, t% z2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.6 K# @$ M" J: U, a( p. v4 _
* S! T" c' _9 V5 ?% s5. 买比租谁合算
$ K5 y: B" ? J6 a! J' J' u
& o3 n2 F0 @4 D9 p" T0 E& _2 ?其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.+ ?8 H1 r: z0 k* R, n
+ n6 F- Y: A* W% N比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
3 G7 |4 t* o8 \' {
5 K9 M1 Y8 d+ u3 w, }所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
+ u7 N" h% [( U* \2 L; r, Z m( L$ v& `0 p) E0 w" x
其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
# F; x' j+ h) D' b5 n: T# w6 R# P
* f" C3 G2 |4 {2 J" w/ z租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
, I1 L5 X& v4 M2 O5 p! K: c
* i* p2 O$ ~3 L, b这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.5 u+ y! G$ J# N! m/ R% D
# s1 w# @. G/ |- v) b8 H3 n* c按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.- ?2 \9 q1 g6 ^
. ]5 _# J2 p$ G5 k0 ]8 v. s
按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.6 s( @. `8 `4 c- y( Y; O+ G
5 R" x4 J* P9 e% |0 ^$ D; w8 U
至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.) E$ r& B% A; ^& T+ i0 A* {
6 v8 S9 F1 w( @) U x" d3 z6 G
关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
% k$ `! s1 y7 o5 E3 v' `% |& m6 f' G/ ^
每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.& U, H: O. ~8 r0 s2 L* c" l- h
6 O- O4 g8 P" H
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
5 |2 Z) i# R+ _: V: f0 D" l4 r/ n1 G+ b! u) E6 B8 Q( ~; E
我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
6 O2 z3 ?; }% ^) ?) t9 B( y- m" W7 E7 q( Y+ {1 G6 V
每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
; }4 p% ^' n1 j/ Q( R+ o3 `) M% [: N9 O$ F8 C' E
大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
- R9 w( G0 V# F
+ g/ Y( d# X. j0 A2 L. A" ?从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.% ]3 U6 B$ u8 K: U" R& ^( c
* ~4 ^& u" |* s' X3 ~( X6. 印巴人，中国人，西人
5 Y; S7 k) f _1 L) n; S- V
/ X% K) m3 \: }# V- r! G6 v3 o大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
: T* |3 c& W% y
- a* C; ^0 f6 ~; J# Z; A1 K3 ?3 y6 t4 f中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
0 n4 R' _& Q- J
$ K+ X: v+ E1 [- W9 R0 w M; w) `所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.) o6 C4 D; b) C% i
( b) z* \/ B, F3 X9 L9 a, x# v
我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
5 L# g0 O" W) W$ C* r! d7 P+ J& i; z1 E
大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
5 ^4 h1 ]. r# c _5 G
+ i; Y" M$ l" ~" U) ]7. 先买个小的，过几年再换- Z# ?7 J' c; l7 t/ h [
5 j7 p. p$ B: w( c3 m$ `这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚." Q8 c* M' s/ c7 Q4 F+ P v, H
) m. m- g. N& \/ n9 i) z) z- f! n: T
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
6 Y" m# E. b3 c$ V( e7 Y1 O9 ^- ?# A, s& J0 L
但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
- p) i, B9 E2 N6 k8 G! Y b2 a) ^) n
多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.; u0 V( L) G. K1 B8 R
" c, t3 g1 _- i
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?/ Y0 l+ [3 @* o
. m& b1 p8 e( x
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
7 N# j) E- `6 ~! A" m! {! c7 k( ]* S0 R3 q9 s0 |! i8 d
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
" `/ T* f5 W8 p" z" `
楼主