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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿过去12年来房价走向
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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。% G! d: k( o* Y5 p- d
数据来之城市房产局。$ x* ?$ v- [) z: J& X

7 @& k" V  M4 y我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。$ q. q' W3 C5 A

0 F$ U1 `/ P. W) x! T% {- [7 c由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  0 A: F# J! o% y* W/ w: u4 y: r
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
: g4 Y9 }, z0 n9 s; a0 J/ |* d' K# Q4 {+ o  }
当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
7 q& T" m: |1 u0 V( j/ ]0 r/ J
) A' z5 i/ N/ @, O1 S- Y希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。$ Q5 L# q* J% y7 l/ d3 W0 ]+ _9 O: [

% `4 H4 V9 y6 O! w# d买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
. q# P2 X) P, }, ?5 W/ ]5 E! M" A, w3 x8 h8 l5 u3 Q6 Y) X9 P
点击下面的图片，可放大观看全图。3 n/ ?$ Z( ~8 o8 g2 }0 \  V2 t) e
/ \$ R: X, K7 r3 a

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
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nmz
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来8 A1 v& }6 \5 N3 z
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
, m" }, C' q3 I. C3 x8 [http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend' ^: X( u0 {% c) s+ m

+ A" K, ^- m# W  P- G3 I/ NThank you
4 J3 [4 N6 F1 \4 X
. i* h6 A- J" B  {+ P, r2 F4 [
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
' n$ @$ K' D$ }+ A2 v+ n对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。  ^: H* o$ O! t0 e% L
http:// ...
* U' g( B( a. t1 V% k
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。6 ?8 Z+ J1 s4 K

  T/ q8 Y$ f7 w5 ?4 s9 ~3 B在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％) T9 [. _# `; z
0 ]/ ~- f& y9 `' \  _8 w: ]( p
下降期反之。
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执迷不悔
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
Have you adjusted the price using CPI?
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25 : D2 H8 `. G# Y" Z8 l
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。1 W2 e, |0 {3 s. s* B3 C, C  d) \
0 {6 i" V+ q2 w: v4 `. ], A. @7 C7 i
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

" |* }" z* Y: o! u$ K9 W您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-22 12:17
% G# k" G6 A8 a5 ~( OHave you adjusted the price using CPI?

4 ?) {* X/ O0 m% S0 S. `6 r没有. 数据就是房产局公布的数据.
1 Q5 s& y5 }( D9 j1 w+ A按实际成交价格, 没有CPI调整。 2 X0 q! T6 A# P9 x8 j
谢谢支持。
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
5 ]: o4 {. b" b5 p1 H- N谢谢解惑。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43
$ E- O9 o) ?4 K4 ^) T* |1 t" o艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？( v' V: m0 _' y. Z
谢谢解惑。

! `2 v' P; `1 O5 C# \我也感觉房价和利率都要涨. $ I: ?6 F" L' q9 h$ v1 a8 K! }' c
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.! M6 G! f5 N4 t, u: F" ^
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
  Z  j4 H, U% O8 k& v' j8 U不知各位专家们意见如何.
2 [, i* |7 O/ q0 ]" d; k: _谢谢
理袁律师事务所
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
' J: f( q) U- a0 ~$ i  ]But you need to adjust CPI as well as US exchange rate. & Q; d: A7 s  k' x
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-23 11:33 ' P$ J( C/ D6 l, }5 c
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

" u+ s5 K* e, L) l. mThere is no point to adjust CPI:3 l  Q$ r- w% [0 L5 b1 D
3 C: t$ Z9 s8 z( ?5 E7 w, E* P
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component 7 j4 ~& C* V* A" K5 I- g+ K

, y" H) Z( f% x( |# }2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 / d! l1 Z- H6 K6 D1 ?
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
# _' N( k3 ?0 D0 ?$ l0 J7 Y! B
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
0 L. U0 f* i! B: t偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

8 P3 _9 N" I" c) ~
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
  [9 i% e8 A* E/ f$ C" b; _偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
% _5 Z1 \. x: [" F; t  W% }
倘若如此，卖房的会激增
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
- Y9 ^* h5 v% a, h( _偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

: X* d) Q" _8 c9 S1 m- D9 c; E您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. # C! a2 k/ L1 P

7 w# M, H$ O, Q2 g/ I6 k5 N4 r+ S其实我这个图还反应了一个信息.
! w4 l% C, }; b在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
# R. Y0 m$ F* J5 S( L在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
9 w: F7 ]9 G& i% _# Y% E  i$ D& ^9 @6 ^4 P; H
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
, S0 Q" z7 l) d& b  z6 L4 Y# K# ?6 ~+ p0 z6 w
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14 8 X+ I: N3 z' J" Q, r- Y
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
6 {# D& ?& |" E0 X/ }$ m
" G% T8 z6 o4 Y0 @$ n其实我这个图还反应了一个信息.
* y- h, r- ?( W: z2 v' L
我认为你分析的不完全。
2 ^0 `, [2 j" x0 B* e( q1 J# b! f4 ?# Q
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
# x$ `: z$ U$ V" W4 ]) f4 v5 f6 ?6 S/ ^4 ]; c' A/ \
所以，开工量本身就有一个很大的影响。
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自由鸟
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 . }3 _$ [6 [+ [" ?% v
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
/ j) D" X3 e. ^, z8 i
It is impossible !
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50
5 n) X- U: n% v2 r: f# ]8 d我认为你分析的不完全。
7 I- d6 g5 o6 E. M- z8 v. u& G
  F: m' t" M% \一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

2 x$ J; |( j  o2 g1 X谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
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阳光普照
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56 $ W+ ~& |7 d. ?/ P! w
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

9 u5 A4 A; q% C' r美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. " w* _7 m5 U8 I2 h2 P/ b! s
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
+ ]6 A4 s" `% [+ Z4 h
2 n% t$ W% c8 `0 w5 g/ z/ B. K还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. 8 c' t5 ^  ], o( |$ S! r$ }
  v: R0 R9 G7 r" a. n2 ]
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
8 i7 g+ f* [; z) Z4 |  d这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
; E. z3 Z% t" d. e- Z见下面视频. % q, Y+ q+ X5 \) @( D) o1 o
  M$ X0 ^) ^( o
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
/ j1 S5 o+ V* S3 K  E: G+ r1 X; [5 D也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
# k: I: S/ |5 ~4 S8 X9 C
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yue17738
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了，再涨就要出问题了
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
5 [$ c2 k. L+ u5 y+ g$ H美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. & i& _* [8 ?0 x, ]  ]) q
因为美国国家的债务很重 ...

6 ?; A5 x) D7 H( _7 g
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 2 W( Y4 {( K% j
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

' J7 F( E- ]: h7 W2 P2 l; S' KBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:8 \! m) o# I+ {9 i8 s& l" W! ?9 h
Average = $451,596
! a7 @/ r0 ^' |6 M; TPrice/sf = $3279 \/ T* G! L# `: k, E7 v
For April of 2013, they are:
! V" [4 r5 k: X! X  J" cAverage = $406,811 (10% down from the peak); X* y. I# ]/ ^6 L  e% j( ^
Price/sf = $277 (15% down from the peak)5 Z  M! z0 t  ~8 }& |
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.% m& J  U7 u3 d$ f  T
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:- I& h4 ?6 c+ N) J' Z
Average List Price: $487,388, w1 p8 J! g2 i  @/ n- d
Median List Price: $478,450
) ]" H& u% a7 @6 M3 Z2 s" M
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
0 G8 W& t) Z( }summerside mls right now:4 K1 R/ o: m. G$ l
Average List Price: $487,388
3 a" U  T. w2 b& ?! h: {9 eMedian List Price: $478,450
$ S4 {3 S0 Q" `! P; X' `( ^6 p  \
有07的数据吗？1 g/ Z6 \: L9 ~
有单位面积数据吗？
8 e5 ]( x8 @$ v! u; A5 l( j; L1 C参考一下
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
& ?9 F' T: m. W7 D3 a* B0 O) g/ U8 ^4 \2 v/ W- B
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；
( Z3 k# E' O3 s0 l3 @9 {
/ J  v9 g$ C* @, JNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；3 q1 f+ I5 }' G& _1 S3 H) s

" N3 |4 E2 t3 u$ K/ n; d3 wNortheast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；( C# [- p( ?9 X" ?% c4 h

2 G) |" Z0 `% U0 y1 u0 T/ RCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
7 q- `0 L8 d2 s
( u4 y. @: \- {0 `& Y$ ]0 U8 v. UWest, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；0 F, G6 i: {6 o' r8 e+ R- W4 M

9 N& T3 F, S& h% Y  A3 G, MSouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；/ \- x( _/ d" U1 y( t: F! T- R

8 X' n# F  q2 R; n7 t. C/ JSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；2 F: K- w/ P3 \
8 P& J- {- h$ [8 Q7 U' a
从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
! Z7 {5 s0 w+ h7 a如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
" Q4 L# X& n! \* A9 P0 c0 P% m
% c' w$ O( `, z; ~2 _6 ]( W, nCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
" W2 a# c0 ^# B7 n. V$ g( C5 x. ?# V
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
5 c5 l! t% u+ P- `8 }  L8 j拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
% ~7 @1 x% `8 {2 W! T
. L: f1 i4 q7 i& T/ r  ^Northwest, 平均价（涨）+$1 ...

# K; i+ E* h  ^8 Y$ u
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