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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。3 R6 [# m( I  F' ?6 N
数据来之城市房产局。% m) q$ L0 g6 t; y) O! y6 b
4 y' {+ M# C, ?' r+ P' u
我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。2 X% C& s( s& D$ i

6 T+ t! y% Y. B: q' }由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  ! x3 a! ^& ~0 m  {' {
很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。
) o4 f) Z" ~* G0 h* M% Q. Y6 C* }
  U1 U6 [5 D, O1 p3 n4 E当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。6 e+ D" D- p3 }& }
6 o3 m& F7 x( e5 j* W2 ?
希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。7 T  A% _& s# u4 h+ h; R
$ u# z1 h& y6 T' e9 |
买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.& a6 J3 M! x0 G9 p

" u, n6 P# {# U  A) V3 _点击下面的图片,可放大观看全图。+ C+ A! s! r8 f4 o  Q, a1 ?
+ i: Z0 `' H, |4 _3 a, ?1 N

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来$ ~( w( g0 D) U
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。- W2 E3 _! Q- I! }/ [1 R
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend% ^- [& D" h8 M( T2 `
! O* t. |: S3 D* u& N5 m6 o
Thank you
# G# [% c' K6 p3 D8 \6 w
. L0 I9 }, s1 f5 k9 C( H
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32 & T; l. N  S2 _/ ?. O
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。) Y& l5 ]! a2 j4 M/ D$ o4 m8 U
http:// ...
) T9 ?% N7 C3 a/ J% h
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
7 P- U( \; S# x7 @8 B: W
+ ]2 j6 z) ?! t8 K# k6 D% I/ i在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%+ P( n1 m) B% E8 o! w8 u' f, ~# `

/ H/ c9 C9 x1 W3 X  n下降期反之。
大型搬家
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
( G' m& N  D# ~$ F所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。3 w- O9 j& a9 B8 c

/ P/ H5 h* t7 A/ \3 d' _: ]在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...

. E$ V( V5 ~: {1 |$ w) _$ M您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
arbo 发表于 2013-4-22 12:17 # C- k- {( [# P
Have you adjusted the price using CPI?

: ^; L# B- b$ f8 p, H: m2 J没有. 数据就是房产局公布的数据. 5 F- X9 t  c3 W. F: v
按实际成交价格, 没有CPI调整。 , Y$ p0 Y7 S/ w, V" M4 E" h
谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
% {# h) t: t$ [9 b/ |4 P# n( s谢谢解惑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43 3 P6 W' Q3 K. G3 U6 `7 U' @
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?' C0 R, v0 H* ]
谢谢解惑。

6 ~/ V5 k3 f* t我也感觉房价和利率都要涨. + H+ `2 C! n. z' L1 r2 P! h4 ~& [9 ?
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
7 w0 S+ i& o1 p+ c0 ?关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.' e- ~2 a2 P, O% ]" ?! W
不知各位专家们意见如何.
  S  X% ?7 [( Z8 r谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. " {  |& p0 }: P, ]% N
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate. ! l; |! l# O  ^* M  |: Y
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
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arbo 发表于 2013-4-23 11:33 3 t6 o4 l1 Z3 j  X& w
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

$ l7 J; L) J+ f; V7 {7 UThere is no point to adjust CPI:% G+ F6 f8 `: H+ h+ j

) J- H$ A0 z# ]- ?2 Z2 ~1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
) E: [  k: Y! |& g3 b# I8 H) F' e8 E/ @# q
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
大型搬家
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 - l  c$ m- A- e5 @# l9 W
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
/ Q9 D/ X6 w, l( O) G1 q1 l
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
4 @: X7 @! p; t偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

' v, ~$ Y& I' b" m
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 3 _2 R7 H- v0 n) I  f, y
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
( H0 `* P& }& ]
倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 ) Z3 o( j) \  y- d
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
& X( i7 D- g5 {2 _
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. / _% O* i3 d2 T
( ]" _0 B' l& B2 G: H1 a
其实我这个图还反应了一个信息. : L0 @, o5 `* v" k/ j7 i/ [2 u
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
8 m) P& w* w, P/ Q在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. 8 k: z. ^, h4 F3 n1 z( t

3 e1 q1 ]" `/ ]3 Z+ h! H9 U9 Mhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend6 r1 ?# ?% r  Z5 F0 r/ G* ^

; e6 e1 w) n  E9 l
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
& `( P2 O& P# J3 H* o您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. ' ]! V$ w( _- C/ R3 u

/ M) ~( `% ^) d$ l* c! X其实我这个图还反应了一个信息.
/ i" m9 c3 _; W; c2 u0 [
我认为你分析的不完全。$ \( H  s. r" a2 T( C8 }2 e; J0 v

; Z) T6 |) U# h& h  n4 L# h* n一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。
& v: t! L5 ^/ M& v$ Q. U- q& H: c( B  g
所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 4 d  j6 o0 V2 i6 I7 u2 h! S0 U
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

6 Y- I& \# c% U. L' L" HIt is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50
. x, ~* b" A7 _  M* T# P: Y我认为你分析的不完全。" C$ H7 K% R0 S; i' ^6 D+ L! v

: h7 v1 S/ O: O9 B* w1 D/ q4 b一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...

+ P% v, ]% u8 {谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
0 [: v# `0 v1 [1 n我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...

. A& m/ {- n+ J; B美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
  r9 c6 v8 c  r# l" E8 l$ \1 B因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
9 k5 v, t& Y5 z8 |- O/ ~/ U; q7 E( L0 p1 V& U' t
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. * F! U6 a5 |/ T+ T

; Y* V* a. g$ r0 P/ D# `因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
8 Z4 d9 `2 q3 L- Z6 G: W这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, # v0 F. _0 b& R2 D: P
见下面视频. ) x$ T; [) {; W2 m6 [/ V- i

2 Q  L2 F  V3 o$ n) M2 Ihttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
/ ^* i% F3 y* M也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. ; [, f" E4 \/ p- L1 d
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31 3 l7 b, F2 Z9 f$ L$ F: L) T
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. $ ?9 b8 u& A* e( f* A; ~
因为美国国家的债务很重 ...
! I9 Y: w+ F2 T. x" I5 o
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 " C9 u) s6 K! g
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,

/ G' v4 q, d& I0 ]Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:5 a* @5 V2 M# y" Y6 w- w, E& P
Average = $451,596
% S; X8 E/ A! T# v8 ]9 PPrice/sf = $327
+ [. Z4 d2 u) E' mFor April of 2013, they are:; m1 a8 x5 G9 \# m, }1 H5 k
Average = $406,811 (10% down from the peak)! ]8 T  r; Z$ B* x* ]
Price/sf = $277 (15% down from the peak)$ x$ \9 Y" z6 r  g% a* ^( H) N  x
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
6 r6 @/ x+ q8 o$ v7 X! ~% m% Y1 o2 d
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
4 B- v$ b3 v8 N  o+ l# oAverage List Price: $487,388
' W% K" g& \* P$ M) y" }' kMedian List Price: $478,450
; l5 B8 h- l# D& \) A2 ~8 f
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30 ; ?/ F5 @% L% ^+ m) V+ {8 d7 C( i  P
summerside mls right now:
9 r& [0 O$ b" ]9 {  h* L5 u  bAverage List Price: $487,388
- ~1 X( E- A7 J) j  R7 _: K; t. BMedian List Price: $478,450
1 q, R# z. L# A5 q9 V. }
有07的数据吗?
- [7 Y! H- m( g$ a有单位面积数据吗?/ o- H2 U2 G; a3 @" ~) c
参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,5 p- a2 P( D9 q) d

& X, U0 k! s1 k# eNorthwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;
$ j( p, h: b9 E0 J0 B) U5 `4 W: P: U! n2 f5 @
North Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;' O4 C7 ^; p7 h

- \& K+ K- Z9 K6 w/ bNortheast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;& ?3 A# i" V/ Z2 Q* k
9 O" m6 _3 a; L; G& P
Central, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
3 a6 X5 c+ |7 Z9 f
- j+ j- O! n% n$ n* h  W: k, IWest, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;1 F! @: G- b. R* s

1 `" ~% }8 i1 PSouthwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;
2 p% u6 p! T7 w6 l7 C- @- `5 [+ p$ K6 v2 R6 s/ x: b
Southeast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;7 Q1 O0 h4 y* k6 N

; x2 h0 Q+ a4 ^1 c+ V. J+ N从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
9 |2 A! s6 U8 M" g如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。
$ ^* N) f* F5 a- K3 d1 d
  p: ?+ }: B' T, ACentral房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。$ h# k" }$ c- Z4 u# o; ?. H9 [
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53 . K& @) Z( q8 A
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
) s# O# P8 K9 Q
- ^1 f$ [) w( P; _Northwest, 平均价(涨)+$1 ...

0 X- t( _3 N2 p$ w2 E5 @+ b
大型搬家
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