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兔宝宝 · 发表于 2006-7-25 14:43

买房者三思 (序，思之一)

姓梦，从前同事叫我小梦，如今朋友叫我老梦；崇拜我的拍我说我是“梦在千里”，不喜欢我的说我天天“白日做梦”。公司的哥们经常问我房地产投资的事。日子一久，自我感觉好得象一位投资专家似的。大概是因为4年前我40万买了幢小楼，后来以每年40万的速度往上窜的缘故吧。我说那是“瞎猫逮了死老鼠”。哥们说我谦虚。我说那是大实话，只要您静心想一想“瞎猫逮了死老鼠”的深层意思就知道我所言不虚。其一，我说的是”瞎猫“，没说”傻猫“。”瞎猫“=/=”傻猫“。”瞎猫 “只是不怎么用眼睛。房产商是”夜猫“，一天24小时看着老鼠出洞，但不一定是只聪明的猫。从另一方面讲，抓”死老鼠“最省劲，事倍工半，守株等兔子撞上去再去拣。这就要三思而行，审时度世。投资房地产，尤其如此。

今日与在一家大药厂当主任的至交谈他该不该买房子，突然觉得有些想法写下来怪有意思的。于是GOOGLE了几个关键词，写了篇不土不洋，不英不中，好多地方文理不通的文字“抛”(POST)到“文学城”。不想有热心朋友诚意相劝，言最好用中文，且不宜“抛”到<<移民论坛>>。哥们大概以为我英文够呛。其实我写中文的速度比蜗牛都慢，还不如英文。至于误撞移民论坛白虎堂，完全是咬文嚼字的坏习惯使然： “移民”就得“移”家，有家就得有房---我当时找了半天<<文学城>>，找的就是这结果。回头一看，乖乖，五位大律师的巨幅画像，赫然于五条“置顶”新贴之上，方知林冲在世也会打一个冷战。

冷战之后是冷静。冷静的结果是有一个计划。我准备：

先写完” 买房者三思“：思别人，看看我们周围的美国人怎么过日子并由此微观分析探讨房地产市场的走向；思市场以联系其他经济，文化，政治，心里因素以把握宏观的市场现实；思自己以探索如何将科学与艺术的手段活用于房地产投资的活动。然后再写三位华人的成功故事。最后是看看全美不同地区的具体情况。

我总的思路是：在当今形势下，能不买则不买，如果非买不可，那也要先让卖方脱一层皮。

思之一：思别人

对市场的把握开始于对市场参与者的了解---大实废话!

我们先看看一个典型家庭的月开销变化：

利率：4% ARM，贷款30万，月供$1432 利率：6.5% FIXED，贷款30万，月供=$1849， ====>-$400 油价：100=>200 -$100 食物：200=>300 -$100

买房者三思 (思之二)

看来麻烦大了。最初的想法只是劝大家买房小心，近期内能缓则缓，实在不行，也等到7月再动真格的。不想这<<我爱我家>>论坛的兄弟姐妹如此热情。不但没挨一句骂，还收到不少让人久违的暖心话，版主大人竟将拙作抬举到“至顶”的殿堂，惶惶然之中让人想起小时候母亲和别的街坊给说书的瞎子端去从也喝不完的玉米粥，而瞎子们则感动得粥没喝完就“铛锒锒三声响言归正“，用颤抖的手拨动二胡的琴弦去舞起清冷的冬夜的群星。

有朋友问：干嘛要等到7月？(那位会问这个问题，请举手! 好，没举手的请忽略下面的废话。)。答：7月买主少，7月卖主急。为什么？这得从美国文化的根本谈起。对美国文化的概括，常有人以”民主“为之。太玄。要有血有肉地理解美国人，是在您排在长长的车队后面，望着黄色的校车伸出两只”stop“的红色耳朵让学生们上下车的时候，是您在您律师办公室庄严地往”deed of trust“ 上签字的时候，也是在您拿到”offer“，开始在您那8x8小隔间上班的时候。”票子“，”孩子 “，”房子“，构成世俗美国文化的”三位一体“。那”7月买主少7月卖主急“的商业现象，正是由”孩子“读书时间表的文化本质造成的。一般地讲，从合同生效到closing，一个半到两个月为正常。8月前搬进新房为开学作好准备，便成为美国大多数家庭的理想间表。7月是大部分家庭等待closing的时候，而不是到各条街上看open house的时候。您如果在这时出现在本来已经对出售绝望的卖主面前，于他们无异于是最后一根救命的稻草。

这让我想起几年前的一位卖主那个着急。也就是在7月吧。VIRGINIA中部的大学城。” 林湖“小区藏在29号公路的东侧，高高瘦瘦的松树在那宁静的湖边划出深绿色的曲线，却又不失时机地露出浅绿色的草坪，由草坪围起的绿水，以及在水上嬉戏不停而泛起朵朵细浪的野鸭。那座房子就在那湖边。还是CUL DE SAC。红木地板。有3000尺吧。偶尔看过他的房子之后，卖主在随后的一周内几乎每天打电话给我。好端端一座当时值二十七八万的房子让他降了四五万。如今想来还为没能买到它而心里酸酸的。倒不是后悔，因为当时根本没有再负担另一座房子的能力。

好，现在回到我们上次没写完的那个月支出表上：我的意思是，如果3年前贷款30万，用的是3年arm，利率4% ，您的连本带利月供$1432，今年arm到期，您转为30年固定，利率6.5%，您的月供一下子增加$400左右。油价，食品，保险，加上其他开销的增加，一下子增加了7，8百元。这笔钱从那里来呢？假如您工资从5万的基数上增加了 10%，每月到手的也只不过多了200多元。这一下子就有了500多元的净亏空。

比arm还损的贷款项目有一种叫”interest only“。贷款之初，贷款人每月只须支付利息。贷款能力一下子加大一倍。由于房价的离谱上涨，贷款人为了园自己的美国梦挺而走险，殊不知梦醒之后是无法自拔的债务锁链。况且，本人的感觉是各种支出的上涨决非是我估计的规模。哪位有心人如保留数年府上开销的明晰账，一查便可得到更客观的分析。

在这样一种形势下，如果有人离婚，如果有人丢工作，这个家庭除了破产还有别的出路吗？离婚现象在这个国家里是如此普遍，(有朋友能查到这方面的统计数据吗？ )，您也许在每一次的搬迁购房过程中都会碰到那么一两位。而丢工作的几率呢？我没有硬性的数据，不敢妄言，但有两个现象请朋友们注意：

1) 美国的IT业向印度，中国OUTSOURCING，近年来愈演愈烈。2000年，一工大的硕士可同时得到4，5个OFFER，起薪不下5万；2005年，DC一个小公司只愿出2万多的年薪召一名IT硕士，竟然申请者过百。我一朋友有幸拿到OFFER，2月后老板说，”没活干，走人吧“。而另一家夫妇均系it毕业，2002年双双失业，至今未能回老本行。男的作零活，女的当贷款员。据说BILL GATE 前些日子扩军数千，但召的都是北京户口。

2)可怕的是，在2001年以来新出现的工作中，有大约 25% 的工作与房地产有关。如建筑业，贷款业，房产商。据统计，纽约市每一幢上市的房子就有10个注册的房产商在哪里等着。房地产一旦冷下来，这些人的工作一旦丢掉，他们的房子又有谁去月供呢？

咱们再来看几组数据：

1) 截至到2005年9月，在有抵押贷款的家庭总数中，有将近 10% 的房子EQUITY为0或者为负。 2) 5%的房主有10%或者更多的亏空。 3)更可怕的还在后头呢。在2005年的购房者中，有29%的人EQUITY为零或者为负，有 15.2%的人有10%的亏空。

大家都知道，美国现在的总体储存率是负的。也就是说，工作一个月下来，平均讲我们不但没往银行放钱，反而花掉了以前的存款。问题是：很多人并没有存款(咱老中例外)。那钱是用EQUITY作低押向银行借的。如今房价下滑，EQUITY不复存在，哪家银行还敢借他钱？所有的美国银行都是白眼狼：您越有钱它越想借给你钱，您越需要钱它越不借给你。克林顿夫妇拉链门事件欠律师一屁股债之后想向银行借钱买房子，生生让银行给拒了。总统的帐都不买，何况小老百姓。现在，您只剩下那座房子了不是，那就把它卖了吧。

所有这一切，告诉我们一副什么样的图景呢？它描绘的是一个新的卖主队伍。这个队伍是无奈的，被逼的，和几年前从公寓搬出时的喜气洋洋相对照，这帮兄弟们恐怕连原来的公寓都回不去了，因为他们中间有很多人因欠债不还而败坏了自己的信誉。

那么市场的另一方又是怎样一番情景呢？(待续)

(注：本作者只是作一家之言并带有很强的个人偏见。参照时请慎之又慎。但有一点可以保证，本作者的每一句话决不搀杂半点私心，况且文学城一分稿费也不给。Welcome public or private comments/criticisms:tosavethefuture@yahoo.com)

买房者三思 (思之三) 2006-07-25 08:47:57

两个贴子下来，真理解宣传部的重要性了。言论自由，是有它的害处。要不咱老家怎么能把文学城给封了呢。古时候皇帝怕“以言乱政”，今儿个书记们担心“以言乱性”，看来决非是空穴来风。这不，有朋友“脑子全乱了，正准备买房呢，不知该怎么办是好”。

还好，法国的大智者笛卡儿活过来了：“我思故我在”；不过老人家何时改行研究经济学了呢：“ 越花越有钱”。该不会是嫌弟子无能，连发两篇论文都未能将基本的命题澄清吧？

那么好吧，我就泼几处笔墨，将曾在<<买房者三思 (思之一，二)>>里的陈述再解释一下，顺便也根据诸君的评论对我的观点作一些调整，从而把可能产生的负面效应降到最低。附带说一句，本作者由衷感激诸位的评论或者批判。说真的，没有“笛卡儿”先生与“脑子乱”先生的提醒，我真要花点时间想一想怎么开这第三个贴子的头呢。

现在好了，我们一同分析下面两句话：(1)“在当今形势下，能不买则不买，如果非买不可，那也要先让卖方脱一层皮。”(2)“近期内能缓则缓，实在不行，也等到7月再动真格的。”有人觉得(1)的意思是“乘人之危”发横财。错。“让卖方脱一层皮” 无非是“找一个好DEAL”的另类说法。它关乎到市场行为的各种策略与艺术。这里先埋下伏笔，以便在后文中进一步阐发，如打时间差，地域差，心理差之类，如怎么建立简单的数学模型以吓唬谈判的对手之类。

其次是我说“能不买则不买”。关键是您怎么确定“能不买”的条件。它们因人而益，因家而异。切不可统而论之。有无孩子，是否单身，父母是否与之共同生活，计划在一个地方住多久。。。。有经验的地产商还能给您列出更多。

OnMove君写道：“if you want a life with a house, go for it. ”本人从心底欣赏这句话。我也想过，人活一辈子，究竟图个什么呀？痛痛快快过一生，国王不换。整天算计来算计去的，累不累啊？况且，在<<文学城>>的读者群众，才子才女如云，精力放在工作学习与研究上更好。

哪有人就要问了：如此您干吗泼那么多的冷水？原因说起来简单也复杂。一是我怕，二是我觉得不公。“怕”起因于2000年。那时我刚毕业在美国工作一年。省吃俭用 (70年代的朋友别笑：一个时代有一个时代的话法么)存了两万多。您猜怎么着？一年后丢到股市90%! 心里那个气呀。那时，老中在一起，没有不谈股票的。如若不信，问问您身边2000年已经在美国工作的看她/他知不知道JDSU。记得当时的一位同事总讲他玩股票争的比工资都多。可高兴的时间转眼就过了。剩下的只是废纸一张。2002以后，公司文化的另一现象出现了：老中人人谈房子。原来那批在股市输的头破血流的哥们摇身一变个个成了“LANDLORD”。吃一堑，长一智，这回早点跑吧。我这么想，也这么作了。

原因之二是我觉得不公。中国人社团与一般美国白领接受的信息不对称，尽管我们共处同一个经济体系。我没作过调查。但感觉是中国人的兴趣点与老美的大不一样。不信只需查一下中美硕士中读华尔街日报的比例。再一检验方法是看<<文学城>>上对不同新闻的点击率：查一查关于胡锦涛的与关于格林斯潘的新闻再加以对比便可明白。

这种信息的不对称导致决策的不对称。在我周围，正准备买房的老美早被华尔街日报的“泡沫论”吓怕了，而我的同胞们还摩拳擦掌，跃跃欲试，生怕误了最后一班车。从去年起，我总觉得看每一个OPENHOUSE个老中多于老美，要知道那怕最以中国人为多的TOWN老中也是少数(CHINA TOWN 不算)。

于是，和中国人社团的踌躇满志相对照，是美国白领的举步不前。而这个队伍的领头人，不是别人，就是大名鼎鼎的格林斯潘。他早就发出房地产泡沫的警告，而去年喊的最响。如果您还怀疑格老头躲一脚华尔街都要晃三晃的传闻，那您就很难理解为什么各投资司，共同基金在最后一次格老讲话后纷纷抛出所持的房地产股份。如果这些情况还不足以服人，那我再告诉您，本作者仅去年一年就抛出十座房子之多。我一朋友也尽最大可能将他在NORTH VIRGINIA的房产一一脱手。

好了，我描述的BIG PICTURE就这样遗憾地让人不愉快：忧心忡忡的格林斯潘，战战兢兢的房主，狼狈逃窜的投资者，以及举步不前的中产阶级。

有位朋友把NORTH VIRGINIA近年来的售房资料的链接POST出来，以求证明NORTH VIRGINIA房价从未跌过的命题。这很难服人。资料用来作TIME SERIES分析可能给我们一个满意的统计模型，但由此我们便相信模型对未来的推断，那只能说明我们没有读“HOW STATISTICS LIES”。

与这些资料相反，我昨天与NORTH VIRGINIA的一位华人地产商通话的结果是：当地房子的库存是去年同期的4倍! 知道这意味着什么？它可以是ANY Thing but房价朝您那些数据指引的方向走。

本人现居麻州。我也想买房。于是让一realtor天天送本城的上市情况。今天好像是只一座under contract，7，8座price change，还有几座是新上市的。水只进不出，库存不增加才怪。并且别忘了：目前是黄金五月，往年售房的最好季节。

好，现在是总结的时候了。如果您“能不买”的条件均不具备，我是否非劝您硬着头皮撑呢？那也不是。第一，如OnMove君所说的，“if you want a life with a house, go for it”；第二，如今的冷门市场完全可以提供一个发现好deal的机会，我前天就在lincoln看到一座让我动心的，不过本人尚有“能不买”的条件，所以还是想等等；第三，尽量把风险控制在自己可承受的地步。比如，bill gate 决不来讨论咱的话题。所以我说呀，在每一次的经济动荡中，白领最惨：富的流油的，用钱捞钱；穷的裸体的，无钱可惑；只有咱这号自以为能劳动至富的哥们，可以挣足够的财富让富人掠夺，又没能力挣足够的财富去有能力掠夺别人。


房者三思 (我三思完了?) 2006-07-25 08:51:34

[edit]等等吧，无房阶级失去的只能是索链，而得到的则是肉体与灵魂的自由。

把转钮拧到"spin"那里(弯弯说我的之四水分多)之后，买房者三思(之四)剩下的要点有三：1) 参与者，2) 价位，3) LOCATION。这三个要素中，凡是和地产商打过交道都知道他们最看中哪一个：LOCATION。言谈之间不断提起就不说了，就是他们的广告，也常常见到开头就大喊大叫：LOCATION! LOCATION! LOCATION! 好像生怕人家不知道房子是在地球上建的似的。
地产商如此强调LOCATION的后果，是对消费者产生一种误导。他们把人们的注意从人文(HUMANITIES)的方面引向对物理(Physical，Geographical)特征的过分看中。本文的目的，一是要指出地产商的误导，二是要提出一个新的命题，那就是参与者也即人的重要性。所以，有一天笔者也能有幸当上您家门口的房产商，那您看到的广告的开头用的就不是LOCATION! LOCATION! LOCATION!了，而是PEOPLE! PEOPLE! PEOPLE!

认识参与者的重要性，一种角度是看一个社会群体对特定要素的敏感度。犹太人敏于价位，重商传统使然；中国人敏于学区，望子成龙传统使然。MA有个ACTON，十年前不怎么样。一是离BOSTON较远，二是交通不怎么便利。但由于近几年华人的大量涌入，学区质量空前改善，房价也因之大涨。我老家有句老话：告诉我，您和谁在一起，我就告诉您，您是谁。把这句话改吧改吧，我们可以说：告诉我，您和谁在一起，我就告诉您，您的房子是在哪个价位。

不过我今天谈的不是这个角度，而是另一个角度，即决策的角度。从这一角度看，参与者的重要性在于它担当着原动力的角色，而LOCATION自身则不过是一种衍生物。房子在地图上的位置之所以重要，不是因为它所在的经度维度，而是因为它周围住着什么样的人。

有人说，这样说来说去还不一个东西？您说是鸡生蛋？还是蛋生鸡？您还别说，这个让咱民间哲学家头疼多少年的问题还有它重要的现实意义。本作者与主流房产商的分歧，也就体现在对这个问题的回答上。房产商说蛋生鸡，蛋最重要；本作者说鸡生蛋，鸡最重要。蛋寓的是LOCATION，鸡寓的是PEOPLE(WARNING：刚从黄色网站上下来的朋友切勿有邪念!)。蛋是死的，鸡是活的 (烧鸡例外)。这种思维重心的转移对我们买房决策有着不可多得的重要性[脚注一]。从业余的角度讲，它会让人注重于人的流动性及发展趋势；从专业的角度讲，它甚至能让您建立一个根据人的流动数据来预测房价的统计学模型。

有了鸡生蛋的理论框架，我们现在看两个实例。其一是BUSH所在的华盛顿附近的北 VIRGINIA。其二是本作者所在的波士顿。

十几年前，当我们刚来美国的时候，DC周围还是一片片的空地。如今，当您驱车在 66号公路行驶，您在两边看到的是一个接一个的开发区与一个又一个的科技园 (RESEARCH PARK)。当然，这种变化的背后是美国国策的重大调整，研究这种重大调整将是以DC发展为案例分析来作博士论文的STANDFORD的ABD们的主要科题。但即便我们这些业余爱好者，也可以追踪一些大型建筑公司的行踪来得到有用的投资信息。举例说。当 TOLL BROTHERS，BEARS等建筑商在那里申请PERMIT的时候，就是我们JUMP IN 的最好时机。可是我们华人获得信息的模式一般不是看华尔街刮的哪边风，因为我们在国内早已习惯了他大姨的小道报告而不是人民日报的综合报导。到了美国，这种习惯就把我们获取商务信息的模式转化为：“甜9娘”因为“心疼老公”到“村姑”家串门找使其“心怡心悦”的灵丹妙药顺便说起开发“园艺”的问题。我不是开玩笑。真的。要不然人家“一家三口”都会要我再甩干一遍。我是在描绘三种人在房产市场的行为轨迹：布什的，建筑商的，“甜9娘”的。白宫不好进可以理解，建筑商的办公室还是可以经常走走，至于“甜9娘”对您说她那房是上个月是20万买的，那您先要问问自己是不是她最好的朋友，要不然和平鸽带上英国女地主先走一步，您再去那里买同样的房子准要多出好几千大刀的血。[脚注二]

与DC模式不同，BOSTON地区没有那么多的空地开发，所以眼睛盯那些新房开发商没用。那就应该注意旧城的改造。比如说，BOSTON CHINA TOWN附近的发展情况，SOUTH END的开发情况。除此之外，COMMERCIAL 房产的销售情况是一个地区总体发展的晴雨表。5，6年前，BOSTON这里高科技群英聚会，INTERNET的泡泡糖越吹越大，听说本公司一个女孩来这儿排了6个月的队竟没租到一个APARTMENT最后梓梓忍痛离开。您若在那之前来这儿投资，肯定发了。不过您若是那女孩的朋友听到她的故事而突发奇想要到这儿发房地产的财，那您肯定赔的连本带吆喝说不定还得捎带上您太太那作嫁资的二亩三分地。因为您来的时候BILL GATES的哥们儿全跑了，剩下几家作假药的自己都不敢吃还哪能卖钱给您交房租？不过同学们别误会我的话为 “BOSTON没戏”。要是那样，我也不把它挑出来作案例分析。何况本人如今仍在这儿“守株待兔”呢。从长远看，BOSTON还是块风水宝地。宾。拉登之所以从这里出发攻击世贸大厦，是经过研究BOSTON与纽约的血缘关系并作了基因亲子鉴定之后决定的。KOWLEGE IS POWER。WALL STREET的人很多是在HARVARD出生的。庞大资本的乳汁在当今世界是由MIT，HARVARD这些才子们提供的。这就说明了为什么BILL GATES的朋友走后这里作假药的越来越多。一个CEO，提一个BASEMENT，到WALL STREET要钱很少有不给的。当然，这BASEMENT要有不少HARVARD医学院用过的瓶瓶罐罐。结果呢，这原本单身的CEO过不了几年就妻儿成群。地不贵房价不长那才不正常呢。

好了，我们总结一下上面貌似信手写来的胡说八道、插科打浑。要想真正理解一个地区的房地产发展趋势，关键不是蛋，而是鸡；不是LOCATION，而是PEOPLE。人的走向，决定着房地场市场的走向。具体的讲，我们看到的是三个层次的人：1) BUSH/MIT层； 2)建筑商人层；3) 最后才是“甜9娘”层。这三类人的行为轨迹产生的POWER由1)而下越来越小。还有，BUSH/MIT型同居一个层次，但本质不同；我不是说BUSH与MIT人的智商高低不同 (这还用说么？)，我是说他们对房地场市场方向的影响的方式不同。一在组织企业方面，一在生成企业方面。但是，他们的力度又处在同一个最有力量的水平。至于他们二者的关系，则更为复杂。那需要经济、文化、政治、金融多方面的探讨。区区小文要想把握它，只能是望洋兴叹了。

最后为了证明我所说不虚，特从我哥那本正写的<<新红楼梦>>一书引诗为证：

世人都道LOCATION好，惟有PEOPLE忘不了。昨夜房价窜两万，只因龙人全来了!

[脚注一] 有朋友说这只对你们搞投资的有用。错。以住为主要目的的朋友别忘了，您是在用大半生的积蓄买房，其本身就是一种投资行为。假如租房也提供同样的投资INITIATIVES，华人又能克服中国文化中特有的“拥有”感 (它文另议)，我想会有更多的人选择租而不是买。

[脚注二]不少建筑商规定每售出两三座房长一次价，笔者遇到朋友们一起帮建筑商抬高房价的情况。

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