利率保持低位 加人房屋负担能力上升

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作者：牧涛

据皇家银行（RBC）昨日（周五）公布的《加国房屋负担能力指标》（点击查看报告全文），由于按揭率保持在低位，第三季度本国居民对房屋的负担能力（housing affordability）有轻微的上升，结束了该指标在今年前两个季度连续下降的趋势。然而，温哥华地区天价的房屋、特别是两层独立屋和平房仍然让房主十分吃力，需用掉家庭税前收入90%来负担。
% }! H: s5 n6 l3 @2 b皇银：加国房屋可负担性保持稳定
报告指出，在第三季度全国各大城市居民对房屋的负担能力都有上升，唯温哥华地区居民的压力仍然很大，供房开销仍占每月平均税前收入的90%以上。接下来是多伦多和蒙特利尔，供房开销分别占52.1%和40.9%。在大中型城市如渥太华、卡尔加里、爱德蒙顿，人们负担房屋的支出占收入的40.8%、37.6%和33.2%，明显低于三大都会城市。
就各城市来看，蒙特利尔市两层房屋和平房、曼尼托巴省的标准两层房的可负担性有较大的上升。温哥华地区平房的可负担性也有所改善，但是其价格仍然大大高于全国其他城市同类的房屋。

温哥华地区负担房屋开销超过居民平均收入的90％

RBC首席经济学家怀特（Craig Wright）指出，全球经济前景不明朗，央行取消升息，令按揭率保持在低位，是本国居民对房屋的负担能力上升的主要原因。在全国大多数城市，该指标处于正常的水平，但是仍可能会将来房市的需要带来少许负面影响。温哥华地区处于较危险的状态，日后房市向下调整的可能性很大。
怀特预测，央行会保持现行的低利率至少至明年年中，这有助于国民负担房屋。以后随着利率的上升，需求量减少，房价的增长便会放缓。总体说来，国民的房屋负担能力处于一个很健康的趋势。
3 D' C3 ~5 h, @满银（BMO）的经济学家卡维奇（Robert Kavcic）基本同意怀特的观点。他指出，低按揭率抵消了消费者信心不振及就业成长缓慢的影响，令全国许多大城市上个月的房屋销售量上升，这包括里贾那（Regina）、卡尔加里、多伦多和蒙特利尔，其中多伦多上月地产销售数量比去年同期攀升14.3%，价格上涨7.8%。相比之下，温哥华房地产销售比去年同期下跌1%，价格却上涨8.5%，这可能是一个不利的信号。
安省和多伦多房屋的可负担性
; a# I; r& s1 Q2 y3 y报告还指出，安省房屋市场行情很平衡，省民的房屋负担能力仍处于中性水平。照此趋势预期，未来安省房地产价格将保持温和，但是随着房屋销售量继续增加，价格上升速度将逐渐减慢。

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多伦多房屋的可负担性仍居较正常水平

从整个安省来看，独立平房与标准两层房屋在第三季录得的数字，分别是42.6%与48.8%，没改变。至于甚受市场欢迎的共管柏文单位，有轻微改善，负担能力指标微降0.1个百分点，至29.8%。换句话说，住户只花税前收入的29.8%，便可维持共管公寓单元的日常支出。
在多伦多地区，负担独立平房的开销占收入的比率比前一个季度稍升0.1个百分点至52.1%；标准两层房屋的比率却下跌0.3个百分点，至61.3%；共管公寓的比率保持在34.3%不变。
皇银方面表示，多伦多地区屋市上升势头持续，原因是购买意欲强劲的买家不断推高二手房屋销售。在今年第三季本地的房市仍是卖家市场，尽管销售单位增加，行情依然紧张。
# ?5 W0 h# y  x$ ?" g3 m" t: q* h附表：第三季度全国各地区各类房屋均价
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