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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
9 Z, W0 E/ m( v5 L( C1 a4 M) u( x5 U9 C1 C) k8 ?
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.+ b. T6 U/ z5 y/ r/ B# |' e

' N( `; C5 t( A0 R2 W( a) y! ^
, X4 O+ k8 E" m8 q5 q# U如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss. ' \9 r4 L: n/ T) P* G
& V* d  F  U6 q$ r+ R
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
" h/ W( G4 T7 x' O  |7 r' ^7 T( \5 K
大家看, 是否理解正确. 谢谢!
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个& {, A: N8 s8 K! W# E8 Q4 l% B5 ]

: b7 p8 y0 x8 k8 C$ ?6 _/ G这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。  `  D# I' M5 X, o4 h2 R1 k  A
& k, M' S0 N& j, ^
rental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
. ~  [& F4 y0 @UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

9 C9 Z( q" S" o7 |$ ]
4 p* G% d4 Q4 Z+ V( K, Gcapital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
* M, B7 z) N4 n! ?% @urspace 发表于 2011-6-15 09:48

0 O2 a& A+ S' b& q& f
! {2 M5 V; Z( Q6 b: Y6 {再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑 6 ~" Q. n: F6 s2 b* m
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
8 }7 I3 `2 i( OUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

4 }4 Y# z, A- o1 ?0 ^! }
5 ?1 ?. w( r# e第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑 - j7 Z: ?2 c) f% h2 m# C, `

. H4 U: l( c# t# d* m哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.: H7 s7 ~# b5 N( i% E& k! }, y
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57
1 z! l* ^. @. l! f  N4 j

1 W. X) u% f& K1 h+ bprimary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑 , V' y, I: [7 O- B3 `; t' m. x
1 s4 n; b) U+ Q3 O- o- X. M  |% Y
那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
) A$ ~7 g: V* c9 {% g& C+ X, y" ?5 }+ Q2 Z3 S, Q: m
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)5 m% c! A; E2 E, C
2011 买 第二套, 然后住在这里;
% L& E7 ]9 D3 }& K/ E2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
; z* D. M/ d' L9 h8 o可以claim 5 万的loss credit.
) V5 i; z% r* F- E" Y
3 S9 r1 {. Y! X) |: k2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
* ]+ @' c6 ^8 I8 @, S5 |7 ?! u5 g6 e0 L  V/ h! P0 }0 U
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
/ Z5 O5 L8 |) {* i" L
, H  s/ U- x6 y% K+ k# m6 O* f% F总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
: {. X+ y, P1 n% t; ^! J" ^6 @* n$ i6 N% E8 Q& [
"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
6 f4 M% a& j( W+ p" z8 x5 A' R( s0 ]5 r6 Q, J# D/ j
那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
7 r+ }2 p& |) }买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
8 n, R" @6 t/ \( n0 m' [: S9 J
% D  o+ O. q3 x7 @3 i没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
& `+ T" ^- @* b. D( ~+ a% t) q前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
: A$ p9 o) S9 B前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。. s: g( C" x2 b' t
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

# S* \0 {8 h" x# k6 n- c& p3 h% ^9 \. V; m
是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。( ?6 }5 {" i9 S8 I9 D- Z4 |

* A6 z" y3 ?2 l8 f
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
1 G. q, G8 Z9 Q$ z  b8 ?; _kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

$ g& g) n9 A6 ?. }, h1 n6 G0 _7 z- [' t" c( s' z
这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace
  O# F7 O5 Q- b6 G6 c8 E2 D3 P7 [& D+ k/ _+ o
呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:2 x. R# Q4 q. O: L, D! b1 s! `
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html' R  P6 d6 V8 \$ x

6 y. N5 x+ _8 jChanges in use
  \* V- D5 Y$ K' E- ?
: u. x( G5 @+ n) z. h& ?' H2 Y5 pYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:1 p; M9 m; u! ^) C( c5 g3 T# i
  b* i2 x% `6 Z! ]) m
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
! Q0 _# s: R/ rYou change your rental or business operation to a principal residence.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。
4 W' z; \0 p% S2 {& E
) A% D# d+ x: L+ x! W, j但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。
+ O2 T2 Z7 r3 i
$ ~% g' _# Y. F  ~4 z- d0 R房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
) L0 b( C! Q  P. N
% d6 l; ?0 Q' G/ s5 k0 d自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
) M# \+ m( Q: h' h6 R' Q# Y
! S* U- ]4 @" z! p3 X( M2 z希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
$ h* V2 X  i2 v7 H! m# p
. r6 T1 L, `5 D' s那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny
- S+ h  t1 ], Y7 ]  N( h& K* a1 z! n5 J& [; @% _6 d1 V$ S3 u
: ^9 x, ^% u0 O7 J' M
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。
% f% n; Z2 `! O8 f0 m$ u# t" L另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。
. ~2 Q1 Q# P8 q/ J5 B5 a! t3 Y2 t+ E" |+ u: Y" \9 ~
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...: S- m( l) M6 c& [0 i: @- v
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。
' w# |! B' I. X' d; S* c9 t/ V; ?4 d5 Y+ A  d
29# good-sunny + z. t( {% f- _
  `( @) {% m8 O: i+ `) o1 L" I

5 M, e5 W2 z- ~+ O. {3 l/ O# c当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
3 U/ {3 t2 Z# A# h3 jTiggie 发表于 2011-6-19 21:32
理袁律师事务所
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
. n. v* E8 D5 b6 G5 I
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36 . P* c" P. a) Z/ Z! s. c- W! u; D
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
. z8 f8 ~$ \9 a) }7 o& ?  s
什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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