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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:( r+ [2 q+ k8 x- m& V/ P  T7 L* t

/ f/ ?" o! h. ?) L, ?8 B9 N第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.' {5 O) n6 E' ~3 ^5 V
# S6 x3 M$ w! k) `, e

! Y! T7 ?( x+ P: D如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss. ' s0 E/ Z; d3 R) N
/ P' Q4 z; F- A+ e/ K' L- w$ k( [$ u
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
' C9 R' t3 t9 L9 ~2 a' P9 y6 d/ @* c6 [3 B) {+ V$ Y( G* M! i/ a* ~
大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个
% q# q- o6 B5 L  [- @( V6 K; W1 y) \# Q- q
这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。, C& c- H( ~* ~$ p; n

& @  W0 ]- J6 J2 c( Y+ Trental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
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发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
( `$ W- p, @9 {; U  A. ~9 RUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

' r( J, b$ `# U8 X% k$ L6 c! \% [) N$ @% d. h, n& N
capital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income8 T6 u0 ?/ Q5 m  d2 J8 E
urspace 发表于 2011-6-15 09:48
* [9 x& x* y3 R

8 r, Z  \2 h, ~) X7 J再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑 - }4 H% U, k1 h- a( A1 W' b
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?. E. G1 w7 l2 w4 ?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

7 [; X9 X# \& W% q; h! A- ^# O, e3 `
第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑 * D9 K9 J9 j7 ?* P$ m
" W( Z; v# u! c9 Z$ \, R
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
3 o* q7 o: @" Q; x( CUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

$ z7 s* k. |; |$ A9 o+ D) e& N- r9 k- @- F  a  Z3 G
primary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑
5 b3 s' E3 Y% U% T! d  A! T, B; e' ?+ @
那你看这例子算是否正确:( 谢谢)6 B2 y: }4 h: a3 [1 e' ~4 B/ U
& j/ n+ N( m/ q
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)- H/ l9 [; Q! U
2011 买 第二套, 然后住在这里;
* u2 q% F' |) y$ @( Y" A2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
# O3 W, {' L: V/ H可以claim 5 万的loss credit." _. J8 n6 \0 G1 R' F. P/ M
; X7 s9 B  ]5 F7 r8 t0 k1 Z
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的. / \6 R2 y# V1 P. ~- T4 ^( [

! X, f% B, g: ]( u; t这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
9 }! r* T* k: J  j0 e  h& s$ \1 ~' Q5 H/ O
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
$ h7 l/ A, O3 j: x* h# u) y% h0 w
"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
$ _: \+ z# O3 i$ U2 X# S4 A. e1 f3 {' |+ B. r5 V
那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
! a6 r0 z2 E9 N买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑 & R0 B8 d5 ]+ A! M+ c- B: e
$ K! H2 ]( L; r% Q. q
没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。" d/ t0 X! s. s* w! w. W
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。3 L1 Z: Z7 t$ [4 S, a
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。0 k1 J8 ?% R8 n+ h  N, ]$ n7 u9 f
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

& D. l8 i& g; f8 T2 p1 {- a
1 F- A, ]) s- ^6 S4 d0 }0 h8 o是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。5 G' U$ T: d2 K9 [0 ?" [' }) A

6 ^+ E, Z% u# `. r' e
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..# q( [; g2 _8 h8 V7 P. r
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

8 z& y) W- F5 L& Z- f) G5 l1 D1 h, @+ O3 X
这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace $ _" _3 F( C$ e0 A; i; R

% H* P" g- J4 z# N呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:* Z2 L3 l: l- {& U) _
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
$ I2 y% E$ }8 r; V7 E4 H& U# `  }# k0 Y' @! S( G
Changes in use - [3 y! S% x: \% O; V" v
& q0 `* H. O" s# Y
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
. a: {" |& ~6 x; ~6 S3 P/ V# s# N0 f$ C" x9 ?" N
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation. " H5 @9 b; c, u2 @
You change your rental or business operation to a principal residence.
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。) P0 w. M& G: F

# q+ Y, R8 G0 V" _' N但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。2 U5 z! O. F) y) s) Z* M

  j6 O9 |$ A- ~. z/ f房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
: k1 x) Y0 Q1 c' x1 n: o& D3 e* f+ p8 M9 G8 C
自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
+ K3 P  H' j6 i3 q$ H1 s7 N8 @- y' E2 p( L/ H6 b; f+ @
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
8 y- O  t5 I* F, B: N4 H  L* {
. O6 Y1 Y: H  X8 O那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
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发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny
; z1 ]( y; o$ R: |2 r* a: ^2 |3 ]! T7 i  v* y3 r) D

/ k/ r, n' n) z2 J. u: e/ x当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。( r7 j% V& s  L& U# U. w# i
另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。
% y6 D0 ^( u- B2 \! _  ^# ^& K1 J
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ..., M6 W! p( h% p  N( u! k* n
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38
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发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。
1 `; q- Y2 {5 ?" M- w# T2 f$ N) {6 ?3 A% t1 f9 M! j3 a% D
29# good-sunny & t, z2 ]; N: |" a/ s! C
' u, k3 P3 E; ~2 T

1 f6 o6 S2 t" ?3 E% P/ v当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。4 ^: b- m' _& i
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32
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发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦* i, j8 j5 N- b: h
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36 " \/ B2 d+ p4 v6 |& x) w' [% S( ^" X+ o7 q
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
+ B+ I" m: U" _4 J: ]
什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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