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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:8 t. @9 H- ?9 ^3 W, n0 F
2 f. b3 X2 _3 E" Z! _
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.3 J8 Q' p& e2 A6 Y

5 Q4 P! e" n6 }& G9 o- a6 b5 n2 l
, r* ~6 a* {3 y# M6 }' X+ t如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss. : P' M2 A6 h( s2 W

2 T0 d: A3 ~9 T4 ~如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.+ |- h, @# \/ u* [
3 E6 k: W5 N9 S/ R7 i% u
大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个
, f0 n; |; J/ J
  V/ K: K/ {5 c( m这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。" x7 J6 `. Q. ~9 }( w/ n
1 H  P7 ~( ^' y" q
rental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
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发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
/ V; I% B3 w- V) m; k* AUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48
) b9 t: W3 a$ }

' g5 S4 j, R5 [8 L  {capital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
0 ~1 W- t( R! i" d* ~  Lurspace 发表于 2011-6-15 09:48

- ?* C5 U8 j2 p8 ?+ ?) ?2 ]- ]. l' t5 [5 U
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑 % M3 i' O. W2 i2 r2 k  j9 h
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
1 r$ o, _6 s( s) X1 pUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

2 T& l' J+ p: x6 v4 Z8 B
0 O* t  \, g8 u' E' [/ N: Q. e第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑
" d2 F3 q3 l& H. E# d1 V) a2 S0 r2 g, Q
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
8 u/ U" u8 Y6 FUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57
$ z0 w/ b9 ^9 I+ O
" O5 Z, p! q7 c+ I' C/ d
primary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑 1 y8 U% }  P8 N1 H2 f: Q6 c& G
* ~, ~( R$ d- S5 d
那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
! n, I+ V3 G2 b# y
' t6 x' g3 x. ?+ g2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)" Y9 ?$ P8 l* Y4 Z
2011 买 第二套, 然后住在这里;
+ X$ }* J! {* _5 ]2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
$ f. b5 s& [& G; G1 _可以claim 5 万的loss credit.
2 x2 H" a% X' v& _6 I1 I3 _& M9 g* O. M! y1 i/ }
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
; o' ?5 ^$ l# v% [1 a8 [4 m- x. v; q7 m/ b* u" i( X
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
, ~+ S7 ~# \/ O8 P
8 Y2 @: f% L1 J' j总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:2 E; N% V' |7 }6 H/ A" C
1 F0 N4 ~) Q+ K; c# Y: W& ~# Z
"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
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发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
5 w$ F" y8 Y( f: b7 Q+ U; I# ~+ }4 e" P4 e0 o
那个人的回复是扯蛋。。
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发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下1 ]* B5 ]3 y. A& \; d2 {3 S- e) o
买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
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本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
. N! X0 s' T6 Y( s' {
  ]6 ~/ Y- ?' ]3 m没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。/ k5 }0 W& `5 ^' C5 q* ?
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。; x( G7 U0 l' G
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。5 y  Y4 D9 v$ r4 r3 C
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06
1 k) r$ j* p2 k5 |' Z' |
  \- G6 X0 M) w( r
是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。% w' d/ }3 J; i1 P7 h

, o  p  W! v6 a6 t! y2 Y0 u/ v
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..  K5 w, v! {( w6 N4 L# o7 J  M
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
8 }6 j, V: \0 m! C/ `, D  [8 x

% }9 X1 b6 E2 E; R$ d5 k6 V这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace 2 r% E1 ?% q* j) Y
8 c+ J. D  g: F" c& l' r3 w7 V
呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:' p3 O) ^* z0 l/ Q0 Y2 i
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html# t/ `$ ~+ O" [5 K
# |/ }) }# l; t* l! d2 N
Changes in use ; ?6 P+ Q+ H1 e' F8 {: T
+ g/ f0 ^- m/ f" A# M" N
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:. O0 w, |' s; z) `1 t; [

- s: Y$ m( ]5 w' a; FYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation. ) ^. g) }3 ?3 ~- Q9 f7 F
You change your rental or business operation to a principal residence.
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。
) ~" A: _+ i/ K* Q3 ?$ R1 L- G3 \0 D  z
但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。
% l1 i  S( q) l& R  n. f/ E" d
房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
; F+ ?# i5 x' p; Z! f) V' z
. S& q$ N# @6 \5 y  C自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
( F# a8 N* \; p- Y) B$ u* s% G' v3 [. B% P' l% a4 n
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
$ H8 T% F6 [1 l- f& e; ^
" A- \: Z3 x* N2 O. N% X. t那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
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发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny ' }$ D, N# Y# H% C/ g! V- u
% J: W+ Y6 z# L9 ^2 o* F! V" J" \

1 e# @# H- N1 M* ]1 O  F当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。- Q3 f$ t, g5 j6 d2 Z3 w
另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。
0 `" E8 {$ G+ N; ^) h4 U: E
8 a% H1 w4 b+ @3 b3 V! {. ~+ U6 z
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
2 B% V$ S0 ~! |. lTiggie 发表于 2011-6-19 16:38
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发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。  i$ ]! z4 w9 j7 q* h$ g
2 T6 J, r$ ~4 v7 C8 X1 F
29# good-sunny
5 D: g, _3 ?) `5 `5 u6 d! J/ X, D

) e/ ~) Y* z7 A当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。  Y& W: ^2 j& n  M$ K" z7 U6 I
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
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发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦0 l1 i& Q: K4 T. n3 c
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
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kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36 & i. s6 ]. Y3 N, p5 ~$ a
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

& w7 w& v  O4 C/ w什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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