谈谈Alberta的房地产市场

牛眼熊心 · 发表于 2006-2-8 11:27

Alberta火热的石油经济，高就业律，加上新移民和他省人的不断涌入，工资暴涨，房地产升温是必然的。Alberta房地产这次上涨大概有三个主要区域：

1。Fort mcmurray，两年前还是默默无闻的小镇，一夜之间人声鼎沸，个人平均工资都到9万以上，在金钱的巨大吸引力下，人们忘记了严寒，忘记了种种生活的不便，纷纷赶去分一杯根，被人们比喻为又一次西部淘金热。single house从17万起步，一年内就到400K以上, 还供不应求。

2。Fort mcmurray的蓝领工人都住400K的房子了，Calgary的白领们哪甘寂寞。等Fort Mcmurray房子涨不动时，也就是Calgary real estate起飞之时。看看人家Calgary, 房子在1个月内就有涨30K的，现在2000尺的新房要35万，还没有lot了，新的lot要到5月才release, 所有大家现在是排队买房，是绝对的卖方市场。旧房市场上更是火爆，有些本来想卖的房子也持房观望了，上市的房子还没有上mls就被“内部认购”了，而且动不动就是高出listing price几千成交。现在calgary的房价号称要向toronto看齐，真是比Alberta的疯牛还牛B。

3。比起上两个大牛B城市，edmonton的房地产还是很理性的上涨。建房成本的增加，和购房需求的高涨，都是房子上涨的推动力。builder的新房一般是每一个月上涨2，3千，去年11月的时候已经经历一次大涨，那次每个房子价格都上涨10K。再加上lot价格上涨，去年同时期的房子比现在至少要便宜3万。比方说现在用30万可以在比较好的区买2000尺左右的房子，但去年同期只要25万。Edmonton的lot资源还是比Calgary要丰富些，而且新区距离downtown都不很远，开车都在30分钟内到downtown, 所以涨得要慢些。这好比股票市场，Fort Mcmurray，是第一波领涨股票，Calgary是第二轮领涨股票，第三伦领涨很可能是Edmonton了。

ps: 一家之言，仅供参考，入房市也要谨慎！

今天 · 发表于 2006-2-8 12:25

同意楼主观点,在卡城看房看的心惊胆战.REALTOR说无房可看,在网上找到了房子要么是SOLD,要么是PENDING.在朋友的全力帮助下抢了块LOT(相当于爱城28号地,96500$,

应该请闲着出马!

)第二天想签合同,房子又涨一万(比前一天)

SALES PERSON 说:WE CAN INCREASE PRICE ANY TIME!

并且限量发售,一月只卖5套房要知道我HOLD的LOT再走几分钟就出卡城的南边地界了!想想它太贵了也太偏,就去取消HOLD,在SHOE HOME转了几圈竟然没有地方PARKING!

再说说FORT MCMURRY,租客厅的沙发住一月至少也要400$

小叶子 · 发表于 2006-2-8 13:39

今天闲着 · 发表于 2006-2-8 13:55

这不是哄抬物价吗？我，我，我，幸亏买了！

昨天帮朋友去看地的时候，有个建筑商房子的价钱比上个星期涨了1万3！！！我和朋友都傻了！其实，我在那片地还没开发的时候就看好了那块唯一便宜的自己满意的地，可是那里的建筑商我不喜欢。。。。朋友的预算也刚好在那个建筑商那个房型那块地，它的房子一个星期内却涨得没谱！！！----------------1万3！！！（当时我还问他们，他们说是3月1号才涨价的，说话不算数！！！）

还没看见哪个建筑商如此猖狂，因为一般的每次涨2---3千，但有的建筑商一星期长一次，有的2星期涨一次，现在可能涨价最慢的是一个月涨一次的了。

到底房市是市场需要涨价还是泡沫呢？真得不好说啊！

Veteran · 发表于 2006-2-8 17:26

原帖由 今天闲着 于 2006-2-8 12:55 发表3 r. Y5 Q& y' i- H
这不是哄抬物价吗？我，我，我，幸亏买了！3 c" |5 c9 C! l. k" `; x& g. V

7 G Q- @( M4 u& g# `昨天帮朋友去看地的时候，有个建筑商房子的价钱比上个星期涨了1万3！！！我和朋友都傻了！其实，我在那片地还没开发的时候就看好了那块唯一便宜的自己满意的地，可是 ...

凡是到了疯狂的时候，就是泡泡要破碎的时候了。虽然我也有房，也不希望看到房屋大降，但这种长法正常吗，能给我一个确实可信的理由吗？

这不禁让我想起了当年中国抢购彩电冰箱了。

但愿什么都不要太疯狂，什么都不要发生。

酷暑严寒 · 发表于 2006-2-8 17:33

原帖由 Veteran 于 2006-2-8 16:26 发表$ {  Y( H9 I3 c$ J4 F- j

: [) e$ [5 J. \: A7 I9 s7 v. ~" u4 Y7 `. Y
凡是到了疯狂的时候，就是泡泡要破碎的时候了。虽然我也有房，也不希望看到房屋大降，但这种长法正常吗，能给我一个确实可信的理由吗？7 P0 c3 L# ?/ ]% @' g; a. e- }' \  Y
: Z* q1 |, W9 ~' h
这不禁让我想起了当年中国抢购彩电冰箱了。4 k1 U+ D+ [$ ]; j

, E% D6 ?4 {  Q( w: A* @4 W但愿什么都不要太疯狂 ...

话是这么说，可泡泡一天没破，大家就还是会往上冲。

今天 · 发表于 2006-2-8 17:39

上周日去的卡城,上午10点出发,2号公路已比较繁忙,下午5点返回,2号公路上往返车辆的繁忙程度可与周五的WHITEMUD相比.半年前还没这样吧.

酷暑严寒 · 发表于 2006-2-8 17:47

原帖由今天于 2006-2-8 16:39 发表
7 S5 |/ ^! Z9 k' b: J# }8 \上周日去的卡城,上午10点出发,2号公路已比较繁忙,下午5点返回,2号公路上往返车辆的繁忙程度可与周五的WHITEMUD相比.半年前还没这样吧.

呵呵。。。 3个月前我跑过几次，还没这样。看来会越来越火。

牛眼熊心 · 发表于 2006-2-8 22:08

原帖由 今天闲着 于 2006-2-8 12:55 发表
$ u9 Q7 m! ~- A. J这不是哄抬物价吗？我，我，我，幸亏买了！
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昨天帮朋友去看地的时候，有个建筑商房子的价钱比上个星期涨了1万3！！！我和朋友都傻了！其实，我在那片地还没开发的时候就看好了那块唯一便宜的自己满意的地，可是 ...

哪个builder这么牛? 大家把他灭了! 是edmonton的吗?

FtMac1 · 发表于 2006-2-8 23:04

原帖由 dgg 于 2006-2-8 21:08 发表
- @3 \. ]7 u9 s5 H4 R$ o: v9 B B9 [ a7 i9 ^; `3 o+ x, q

' \7 J5 W9 j* F9 n哪个builder这么牛? 大家把他灭了! 是edmonton的吗?

都这个德形啊,否则它不给别的BUILDER抗价吗,谁也不傻啊.

teddy · 发表于 2006-2-8 23:32

别涨得太快，要不过去就没有钱生活了。

feng123 · 发表于 2006-2-9 00:14

求购西南区旧房

本人想直接向House Owner求购, house条件如下:
1. 地点: 西南区
2. 面积: 2000至2300平方尺
3. 建房时间: 大约80 至90年代

请House Owner直接发短信给我, 谢谢

牛眼熊心 · 发表于 2006-2-9 10:24

原帖由 feng123 于 2006-2-8 23:14 发表
% p' y. ]  Q* ?/ M/ w$ G求购西南区旧房: p6 _2 D% ~) S

9 L( @; {0 A! ?4 a本人想直接向House Owner求购, house条件如下:9 Z$ J( n9 J# D5 r$ k
1. 地点: 西南区: ^; ^$ ]# I  F* R# ?$ u
2. 面积: 2000至2300平方尺7 c/ p5 ?* W/ k" g3 t$ ~) v+ p
3. 建房时间: 大约80 至90年代7 n0 x# I/ x. z3 U
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请House Owner直接发短信给我, 谢谢

你可以到comfree.com去看看，上面都是自卖的房子。自卖房子的一个很大的问题就是卖主看价过高或过低，对市场行情把握不准，对买卖的过程也不很了解，容易和买家发生一些不必要的误会，买家就要小心了。

不过自卖房子的房主一般是卖得比realtor低的，但有些人因为不是很急于出售，一般他们都是买了更大的房子，他们的closing day也会相对长些，有的甚至是半年，买家想马上住进去的要有思想准备。

开心每日 · 发表于 2006-2-9 10:47

天要下雨，娘要嫁人！不能听到拉拉蛄叫就不种地了，涨时自然要涨，降时自然会降，保持一刻平常心才最重要！

菩提树 · 发表于 2006-2-9 17:13

我还想明年买房子呢？能不能等我买完再涨啊？

FtMac1 · 发表于 2006-2-9 23:12

个人看法,E城还没涨到时候,将有一个过程:涨到每人敢买的地步,然后下跌,更没人敢买.就稳定下来.08年之前不会有太大问题.
现在大家多关注大贵房子--涨价快阶段.

酷暑严寒 · 发表于 2006-2-9 23:17

原帖由 FtMac1 于 2006-2-9 22:12 发表
. K ^9 d) @! D3 e个人看法,E城还没涨到时候,将有一个过程:涨到每人敢买的地步,然后下跌,更没人敢买.就稳定下来.08年之前不会有太大问题.
# d% N1 L) I& o9 F ?现在大家多关注大贵房子--涨价快阶段.

如果涨到没人敢买，再加上贷款利率升到一定程度的时候，恐怕就不是能“稳定下来”这么简单了，不跌才叫怪呢。

FtMac1 · 发表于 2006-2-9 23:48

原帖由 酷暑严寒 于 2006-2-9 22:17 发表4 P9 w( f. ^6 u6 c' Z. d

# w5 g% z# R* n3 @8 V如果涨到没人敢买，再加上贷款利率升到一定程度的时候，恐怕就不是能“稳定下来”这么简单了，不跌才叫怪呢。

贷款利率上升不止是EDMONTON OR ALBERTA 的问题,央行提高利率是整个加拿大全盘考虑,如果升的太多,TORONTO,VENCOUVER的人怎么活?

酷暑严寒 · 发表于 2006-2-9 23:55

原帖由 FtMac1 于 2006-2-9 22:48 发表3 L9 ^- K0 h) ]0 C

5 Q: w6 B9 A5 ?1 |5 O8 T贷款利率上升不止是EDMONTON OR ALBERTA 的问题,央行提高利率是整个加拿大全盘考虑,如果升的太多,TORONTO,VENCOUVER的人怎么活?

以前不是加拿大有高过２０％的贷款利率的时候么？　那个时候都可以活，现在经济持续看好，估计还是有可能会长上去的，而且贷款利率涨到８％－１０％也是可能的。

牛眼熊心 · 发表于 2006-2-10 11:55

原帖由 酷暑严寒 于 2006-2-9 22:55 发表
- @% |6 F: ~9 E( {2 b- c! P$ B
" a; ^/ @- o1 ~# d" x以前不是加拿大有高过２０％的贷款利率的时候么？　那个时候都可以活，现在经济持续看好，估计还是有可能会长上去的，而且贷款利率涨到８％－１０％也是可能的。

以前到过20%并不代表以后还会有。20%的利率表明强烈的通货膨胀和经济的萧条。经济好的时候一般是底利率，国家鼓励适当的通货膨胀，利率不会涨到哪去。加国的自然资源丰富导致经济的持续发展，短期(10年)内经济是会健康发展的。中国和印度的廉价劳动了以商品的形式输入到全世界，导致经济的全球化，也导致剧烈通货膨胀的不可能性。利率涨到10%左右是可能的，但那至少要3到5年的时间，不可能一夜之间。

现在的经济特别是房地产市场的”过热“，导致了中央银行提高利率，是国家调控宏观经济的一种手段，并不代表会一直涨下去，2006年可能还会涨一到2次，每次0。25，以后我预测会降，然后在一定范围内波动。

中国人在加还维持以前在中国的思维，股市和房地产受政府控制，不是市场导向。加拿大经济是由市场这无形之手控制的，政府只能做适当的调控。

yiyi · 发表于 2006-2-10 13:24

原帖由 dgg 于 2006-2-10 10:55 发表
( r& `9 D7 [$ s& u1 R4 J" ]* d& r' P2 ]; x$ E! k

& I5 a9 ]+ C, ?! d以前到过20%并不代表以后还会有。20%的利率表明强烈的通货膨胀和经济的萧条。经济好的时候一般是底利率，国家鼓励适当的通货膨胀，利率不会涨到哪去。加国的自然资源丰富导致经济的持续发展，短期(10年)内经济 ...

I agree. Alberta will be better off.

review168 · 发表于 2006-2-15 03:01

楼主所说的 - "现在2000尺的新房要35万，还没有lot了" 是什么意思?

lauraeca · 发表于 2006-2-16 23:50

According to MLS report, increased 11% compare to ONE YEAR ago....
Not as hot as vancouver&Calgary

苹果鸭梨 · 发表于 2006-2-17 00:16

就个人理解, EDMONTON的房价会持续的涨下去.
1.卡城的建房区域有限, 会导致更多的人涌入爱城.
2. 全加失业率增加, 会导致银行加息放慢. 这会促进房地产市场升温. 因为更多的人想在低利息下买房.
3. 爱城是更接近石油城的大城市. 很多大公司已准备在爱城开分部了. 这会导致更多外来人员涌入买房.

牛眼熊心 · 发表于 2006-2-17 10:50

原帖由 review168 于 2006-2-15 02:01 发表/ G5 ?5 Q8 i' A& B$ x! c0 I
楼主所说的 - "现在2000尺的新房要35万，还没有lot了" 是什么意思?

lot就是可以做房子的地，比如说30 feet lot, 就是可以做30 尺房子的地，其实30 lot的实际宽度要大，一般是30+2+2，也就是说左右要至少留2 feet.

一半清醒 · 发表于 2006-8-11 22:34

顶起来！

温故知新，大家认为房价能回到半年前的水平。当时也有人为房价涨了很多。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-12 00:21

我愿意与说年底前房子不会下跌的人打赌，用现金。如果2个月内爱城房子不下跌，我请客喝酒。

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2006-8-12 00:23 编辑 ]

peterpan · 发表于 2006-8-12 00:28

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-12 00:21 发表
- c; w/ M/ i, O# e X* f我愿意与说年底前房子不会下跌的人打赌，用现金。如果2个月内爱城房子不下跌，我请客喝酒。

所有准备近几个月买房子的弟兄们一起和醉酒打赌吧,如果这两个月房价跌了,肯定比请醉酒喝酒的钱多的多,如果没有下跌,起码有一顿酒补偿一哈受伤的心灵,总之都是好事!!

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-12 01:15

爱城房子2个月内有跌。还打什么赌，明摆着事情，像我3月份时候的预测还有些超前。现在不用预测，都已经开始降了。

原帖由 peterpan 于 2006-8-12 00:28 发表4 `6 U/ Z: p1 P' p6 p' P
9 b( g, W5 g: R8 N2 W* e
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所有准备近几个月买房子的弟兄们一起和醉酒打赌吧,如果这两个月房价跌了,肯定比请醉酒喝酒的钱多的多,如果没有下跌,起码有一顿酒补偿一哈受伤的心灵,总之都是好事!!

牛眼熊心 · 发表于 2006-8-12 21:27

原帖由 何处是我家 于 2006-2-10 11:55 发表
, [% q, F! ]* L, n9 ?$ L: B3 `% O# M
) G& {" E: @) I9 F, D现在的经济特别是房地产市场的”过热“，导致了中央银行提高利率，是国家调控宏观经济的一种手段，并不代表会一直涨下去，2006年可能还会涨一到2次，每次0。25，以后我预测会降，然后在一定范围内波动。

看看我以前的帖子，还是对我的先见之明很自豪的，现在的利率果然不帐了。预测edmonton 作为领头羊也对了。想想也就是半年的时间，什么事都变了。但有一点没有变，就是对自己有信心。劝大家也要对自己有信心，当初大家来Alberta就是看好这的经济。房子跌对大家都没有好处，对没有买房子的人也一样，自己想想就明白这道理了。

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劳驾借光，Thanks a lot

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