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加国楼市扑朔迷离 加息箭在弦上 前景变换莫测

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发表于 2010-5-18 07:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
目前,加国政府遏制楼市泡沫相关招数正式付诸实施,银行加息箭在弦上, 加国楼市走向扑朔迷离;中国政府出台严厉房地产调控措施,导致国内炒房热钱大规模杀向国外,炒家必争之地当然少不了加拿大,从而间接给加国楼市平添了变数。
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三道冲击波催狂加房市
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最近,加拿大为数不少的购房者正在被来势汹涌的“三道冲击波”逼得心焦气躁:一是新的贷款规定已从4月19日起生效,贷款门槛骤然提升,借贷难度显着增大;二是统一销售税(HST)将于7月1日起同时在加国房地产交易最活跃的两大省份安大略省、卑诗省实行,这将增加新房的购房成本;三是加拿大央行极有可能提前在6月左右提高隔日拆息率,这将提升浮动贷款利率,加重还贷负担。
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5 p9 |7 f( ~1 E& k  |! C' {* h/ q在这“三道冲击波”的催逼效应下,加国房地产市场犹如火上浇油一发而不可收拾。
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大温楼市火爆兴旺
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最新楼市统计显示,4月份大温地区房屋供应量大增,新挂牌待售屋较去年同月激增六成五,在新上市求售的住屋数量方面,大温地区的幅度增长高达65%;菲沙河谷则不仅有 52%成长增长,而且总体挂牌量更达到历来同一月份的次高水准。同时,带动房市走势的独立屋房价亦呈现出强劲上涨趋势。" F" v1 Q8 I8 P( ]; c' a

4 K7 r! E9 }8 F  r  B" f8 [5 K% j大温独立屋平均价格连续两个月突破100万元,经调整的指标价格亦较3月份上涨2%以上。大温房地产理事会(REBGV)的统计显示,大温独立屋未经调整的平均成交价(Unadjusted Average Selling Price)继3月份首次突破100万元大关以后,4月份继续保持在这个关口水平之上。
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7 j! d, c# D8 l7 b( l而更值得注意的是,虽然3月均价首次破此关卡,但经调整的、代表一般典型房屋的独立屋“指标价格”(Benchmark Price),在3月份却不升反降,较2月份微跌0.6%;而4月份的大温独立屋指标价格则较3月份上扬2.2%,更较去年同月高出21%,至81万 8403元,加上均价连二月破百万,可谓二价齐扬,双双报捷。
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大温房地产理事会(REBGV)和菲沙谷房地产理事会(REBFV)发表的报告还显示,低陆平原房市4月份买卖件数也持续成长,根据大温房屋综合列销服务(MLS)资料,今年4月当地共有3512间住屋易手,较去年同期成长18%,更是历年同一月份中第五高的纪录。
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; E6 z. m+ U3 E! X" N大多楼市亦创新高
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仿佛是要与大温相呼应,大多地产市场亦持续火热﹐据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)公布﹐大多地区4月份透过多重放盘服务系统(Multiple Listing Service)的二手楼房销售额达10,898间﹐较去年同期上升了34%。
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另外﹐于4月新放上MLS系统出售的楼房数字亦增加了59%﹐同样创造了大多地区的4月份纪录。
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房价方面﹐4月份楼房交易的平均价格为437,600万元﹐较去年4月录得的385,641元的平均价格上升了13%。: y' f9 d+ D$ ]3 z, s& L

4 j$ c# `+ x! {. N2 e多伦多地产局总裁勒布尔(Tom Lebour)表示﹐大多区的二手楼房市场运作良好﹐销售量保持在高位﹐乃因为有准买家仍视现时为置业良机﹐放盘量增加则源于业主看好目前销量强劲及售价上升。他估计﹐在市场保持平衡的状况下﹐2010年上半年﹐楼房价格会持续上扬。: C1 {- @2 a* o7 j- h/ H

  N0 B' F9 {/ l0 K8 b, H* t中国买家推波助澜9 Y" p, f9 n8 T$ V2 `* B

  a& b& }* U& F' B国际金融风暴后,以美国为代表的国际房地产市场一蹶不振。中国炒房豪客挟着庞大巨资,扫向世界各国,展现“中国购买”取代“中国制造”的潮流。财大气粗、腰缠万贯的中国购房团亦不失时机地大举进军加拿大。
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大温楼市在刚刚过去的中国五一大假前后,迎来了销售最旺的高峰期。一些地产经纪称,近期自己都十分忙碌,需要新聘助手或是加班,来接待买楼心切的中国买家。有经纪指出,这波前来买楼的中国移民,对温哥华豪宅情有独钟,价格往往不在话下,最终是否拍板购买的考量条件,通常包括那些豪宅面积是否够大,内部装潢是否够吸引,譬如他们会研判景观是否独特(例如有海景),是否有音乐喷泉甚至高尔夫球练习场;若出自设计名师之手,则备受青睐。地产经纪一致认为,与去年5•1黄金周来的客人相比,今年的买家出手似乎更豪放。5 `3 d' g' k* }' u

( d/ s2 Q0 }- j# b3 K据报道,来大温选购房子的豪客,主要在温哥华西区看楼价在500万左右价位的房子,有中国买家仅在短短数天就买下温西700万元豪宅。
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专家警告非理性繁荣8 x0 }% }1 m( h% [
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地产业机构Urbanation Inc. 副总裁迈尔斯(Ben Myers)指出,加国地产商现在可能对市场前景过于乐观,不仅急于提价,而且往市场内投入过量的新房,这可能损害市场。如果建筑商兴建了多过市场能够承受的公寓楼,则之前供大于求的现象将再次出现。因此他警告开发商务必要避免“非理性的繁荣”(irrational exuberance)
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" j2 b; R+ \9 A2 G: I( h) q2 P他还提醒说,地产投资投机者的身影已再次出现在市场中,很多人一次购买多个单元,以谋获取巨额差价利润。
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知名公司唱衰加国楼市
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' e/ B; t; K: q道明银行(TD Bank)预测加国明年楼价会作温和调整,届时全国的现楼价格将下跌2.7%,原因是经济状况较预期为弱,相比道明较早时候的预测刚好相反。道明上次预测楼价会在明年上升1.6%。* J" ?2 g" ~% q9 P$ Q- k

3 C& K! s7 Q3 }9 ~8 \* M( E1 M# |0 e道明银行经济师高斯尔(Pascal Gauthier)指出:“各项因素综合起来,将令楼价到2011年趋软,且较预期更弱。虽然我们预料成交量及价钱会在上半年保持强劲,在下半年冷却,我们现在预测,两者的差别会愈来愈大。”3 q: J* F  c, R4 t
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道明银行分析道,楼市出现转折的一项重要原因,是计算机盘的出现会较以往估计为多,另外新屋动工量也会上升。供应一旦增加,买家便有更多选择,令楼价冷却。此外,加息速度预料会比估计为快,削弱供楼能力。
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著名投资公司恒达理财(Edward Jones)亦表示,加国目前的房价上涨速度超过了经济基础所能负担的程度,所以房价会下降。他们指出,虽然加拿大民众一直以避开了美国的房市泡沫而庆幸,但去年底的消费债务占可支配收入146.2%,缔造了新纪录,比美国130.6%的峰值还要高。在他们看来,房地产泡沫市场必须具有房价快速上涨、低利率和贷款条件宽松三个条件,而加拿大的市场都符合这些宝藏。该公司提醒加拿大的投资者应做好准备,以应对住房市场下滑对经济的冲击。! a9 a- l) i" z6 a
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迄今为止对加国楼市最悲观的预测来自加拿大著名经济师罗斯伯格,他估计加国平均房价将大幅下挫20%。9 u- Y" ~# U. l' ]0 i( b

7 F# c6 u; P5 f7 c0 o# N9 c按揭保险赔偿储备已增加
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  E6 T' `1 }5 s" ]  Q+ ?据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周发表的报告,该机构将按揭保险赔偿储备金增加了6亿元至12.8亿元,这意味着本国可能出现业主“断供”率上升之趋势。CMHC是联邦下属的房地产管理机构,而当业主付不起按揭款时,银行将向CMHC追讨赔偿。' i+ |7 s# c  l$ {2 s5 T

- z  |8 t* T- ^市民意见不一
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; H2 J1 ~7 ]; O近期在大温网站论坛上,网友们对楼市现状和走向议论纷纷,观点不一。
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“偶然灌水”说:现在很多人唱淡加国楼市,连财长都说要“冷”,加息也会很厉害。过不了多久,新盘要打折促销。他认为手里有单位守得住就可以不放,但是也会绑个10年8年,靠借钱的话,就得快放了。2 `2 z) \, v6 t4 A* o

6 j+ |9 ?8 M7 \& Q- j4 [网友“rmdrmd”这样解读中国买家的豪举:北京通县的房子都是2万到3万一平方米了,那才叫真正的泡沫和炒作。通县的房价和列治文在一个水平线上。北京人卖了国内的房,就可以在大温轻松置业。北京人去了多伦多,更是觉得房子太便宜了。到了西雅图,房子就跟白给似的。
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+ }. j; |" E9 I$ e7 U8 Q网友pointzero分析了温哥华房价不会暴跌3大理由。他认为,(1)温哥华房价价格并不高,现在买房和租房的成本相差并不多。(2)供应并不过剩。空置率并不高,炒家也不算多。至少温哥华目前没有市民连夜排队买楼花的场景,大家都比较理性。(3)加拿大银行贷款保守,不会有信贷危机。以上房地产暴跌的三个常见原因,温哥华并不符合。
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发表于 2010-5-18 09:01 | 显示全部楼层
thanks
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发表于 2010-5-19 21:28 | 显示全部楼层
don't very clean. i'm very confuesd.
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发表于 2010-5-20 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
继续观望, 谁愿意炒去炒!
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