2010年加拿大人房屋贷款的选择和管理

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很多朋友非常关心别人是如何选择按揭贷款的。笔者发现，有近30%的客户，在了解完按揭贷款特性之后，依然拿不定主意的时候就会问“最近，别人都选什么样儿的按揭贷款?”CMHC最近公布的消费者调查报告回答了这个问题。让我们一起来看看，大多数加拿大人是如何选择和管理按揭贷款的。

第一次购房者中，有90%的消费者通过上网查询相关资料来了解利率和贷款知识。有69%的消费者使用网上的计算器来评估借款能力和比较不同的贷款选择。年轻的消费者普遍使用互联网搜集住房贷款信息。59%的第一次买房者向银行咨询相关信息，58%的人向亲友了解情况，48%找贷款经纪，44%问地产经纪。大多数人认为银行和贷款经纪对其影响最大。
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; @6 z  ~2 b8 d0 ], M90%的第一次购房者认为自己是在较好地了解了按揭贷款后做出的决定。85%的消费者确认，是在了解了承受能力后才决心买房的。75%的人认为，贷款申请流程简单而直接。

. b8 [' J4 r8 }* j& ~贷款续约(renewal)和再贷款(re-finance)的客户忠诚度比例较高，在原贷款机构续约和再贷款的比例分别为88%和70%。第一次买房者的忠诚度较低，为46%，而非第一次买房者的忠诚度高达58%。

1 c7 N. Y* V# i3 M. Q2 _0 s选择贷款经纪的消费者比例稳中有升。2010年与2009年相比，选择贷款经纪的比例由38%上升为39%;第一次购房者选择贷款经纪的比例由 44%上升为45%。2009年至今，BC省贷款经纪最为活跃，贷款经纪承做的贷款比例为53%。

92%的被访消费者认为，买房是一项很好的长线投资，77%的消费者认为目前依然是买房的好时机。消费者对于购买房产依然显示了较强的信心。
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( k6 T6 e" b9 R" `. r买房需要准备多长时间呢?70%的被访者承认，他们至少在6个月前就开始着手准备。从全国平均水平看，买房者平均准备时间为一年。其中，魁北克人准备最充分，要准备15个月(向魁省的地产经纪表示慰问)。
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0 q4 A, J' f; Y) e; V) |7 _2 G% j: d3 r面对按揭贷款债务压力，加拿大人表现出了乐观和从容。81%的消费者认为目前的债务水平可以接受。80%的人认为至少明年没问题;91%的人认为未来家庭收入会保持平稳，甚至增长。

1 v0 |# \5 w- L; f在按揭贷款管理方面，加拿大人表现出了积极提前还款的态度。68%的被访者确认，只要条件允许，他们将缩短预计的还款年限。最近买房的消费者中，有27%的人已经使用了银行提供的提前还款便利，进行了加速还款。80%的消费者选择使用短于25年的还款期限。
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" T9 t& R; n! u/ `上述调查结果选译自2010年CMHC消费者调查报告。原文网址：http://www.cmhc.ca/en/hoficlincl /moloin/cosu/upload/MCS_2010_EN_W.pdf
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本次调查时间为2010年2月11日至28日，被访人数为2503人，均为家庭财务决策者。
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精明的加拿大房屋贷款消费者 加拿大住房贷款手册
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——解读2009年CMHC消费者调查报告

* @; W+ y) D2 R( R. l% e加拿大的贷款消费者有多精明?CHMC最近公布的调查报告给了我们一个清晰的答案。
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( |+ L9 D+ ?) Q: Q/ v4 h2 ?! }! P90%的消费者认为，买房是一项非常有潜力的长线投资。不仅如此，被访的消费者中有70%的人认为现在就是买房的最好时机。虽然被访的消费者中有1/3打算在5年内换房子，但作为按揭贷款的消费者，他们依旧信心十足。
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CMHC的调查结果表明，加拿大的住房贷款消费者相当成熟和精明，对处理程序，以及所需要的条件非常清楚。例如，有80%的人知道自己最近的信用状况，有近1/3的人在贷款前已经从征信部门了解过自己的信用状况了。此外，“收入决定贷款金额”的道理几乎尽人皆知，知道税前收入的40%左右可以用于偿付贷款本息和其他个人债务的消费者高达87%。

对于加拿大特有的按揭贷款保险(Mortgage Loan Insurance MLI)，近72%的消费者知道，这种保险是为了帮助加拿大人早日成为房主而提供的。76%的消费者认为，有了这种保险，加拿大的金融机构将更加稳健。
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除了精明，加拿大消费者对待房屋按揭贷款的态度也越来越谨慎。
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( Y1 u* W# j0 K, i 73%的第一次购房者，使用自己的储蓄存款作为首付款。
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8 p2 _: M* m+ d' A  @8 W" D 75%的购房者将自己的还款目标设定为短于还款期(Amortization)的时间。

6 b; A. Z+ s- M 20%最近购买房产的消费者曾使用过提前还款便利，采取过一次性大金额还款措施。
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40%的消费者打算在贷款期结束后调整还款期，尽量缩短还款期。

( h$ Z# i& i" b5 V, P( O6 D2009年，78%的消费者对银行或贷款经纪的服务表示满意。感到不满意者仅占14%。以利率作为衡量满意度的消费者占57%。对银行和贷款经纪的满意度相差无几，分别为79%和75%/。但感到“满意”的原因却相差较大：22%的消费者因为服务质量对贷款经纪感到满意，而只有11%因为服务质量对银行表示满意。与之相反，消费者对于“良好关系”满意度的比例则是对银行22%，对贷款经纪12%。

0 ~" I" V/ F: x3 I) T在客户忠诚度方面，76%的消费者对正在为自己提供服务的银行表示满意。47%的首次购房者，在贷款到期后选择留在原贷款机构，而2007年的调查中，这一比例曾高达67%。对于已经续期一次以上的贷款者，忠诚度格外高，达到了90%。

" ~  ]$ E5 j' M4 B$ i  ?1 t消费者对贷款经纪作用的认同有增无减。2005年、2007年和2009年首次买房者通过贷款经纪承做贷款的比例分别为28%，35%和44%;所有贷款者中使用贷款经纪服务的比例分别为27%，33%，38%。从人口角度统计，25-34岁之间的消费者比较偏好使用贷款经纪服务，这一比例为42%;女性购房者更愿意选择贷款经纪，比例达43%。

CMHC报告全文：

http://cmhc.ca/en/hoficlincl/mol ... 5363_-w-June-30.pdf

关于CMHC的调查：最近取得按揭贷款的2507名消费者，全部为家庭财务安排决策者。

1 m; W4 X7 j' {7 S看了CMHC的报告后，笔者对加拿大政府在教育消费者方面所做的能力感到由衷的钦佩。其实很多华人都不了解CMHC的作用，也没有浏览过CMHC的网站。加拿大消费者之所以精明，是因为他们了解CMHC。我的一位客户在浏览了CMHC的网站之后，知道用10%的首付就可以贷款买房，但走访了几家商业银行之后，都被拒绝了。她找到我来问是怎么回事，我帮她最终解决了问题——留学生身份，10%首付买到了理想的房子。
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8 @9 p) P4 l6 O, z7 _! S' u: z6 SCMHC的权威性是不容质疑的，只可惜其网站内容95%是英文的，不是所有的华人消费者都愿意去读。华人贷款经纪作为加拿大住房贷款专业人士，在解读政策和加强消费者自我保护方面，承担着义不容辞的责任。但很多专业人士却用自己的知识愚弄和忽悠消费者。
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+ r0 o2 r: i# D+ t- }笔者最近听了一个讲座，讲演的人称，各银行贷款提前还款的政策各不相同(这句话说得对)，但需要贷款经纪人为客户去争取，如果不去争取，借款人也不一定能拿得到。这是一句彻头彻尾的谎话，是贷款经纪在忽悠消费者。每个银行的贷款产品都有着固定的提前还款政策，并将其作为贷款合同的标准内容提示给消费者，不可能在消费者不要求的情况下就不提供。要做一个精明的消费者，首先要找到可靠、权威的信息来源，对银行服务人员和贷款经纪所作出的解释能有一个基本判断，否则无法保障自己的利益。
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1 X: y3 t, o' j$ K! o: k7 ^让每个华人都成为精明的贷款消费者是笔者的奋斗目标。

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0 \% }0 K, ^9 O0 ~$ R# Z; o7 ^; Z7 h（新闻来源：加拿大家园网）