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很多朋友非常关心别人是如何选择按揭贷款的。笔者发现,有近30%的客户,在了解完按揭贷款特性之后,依然拿不定主意的时候就会问“最近,别人都选什么样儿的按揭贷款?”CMHC最近公布的消费者调查报告回答了这个问题。让我们一起来看看,大多数加拿大人是如何选择和管理按揭贷款的。
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6 t* W. S8 |+ _& ~第一次购房者中,有90%的消费者通过上网查询相关资料来了解利率和贷款知识。有69%的消费者使用网上的计算器来评估借款能力和比较不同的贷款选择。年轻的消费者普遍使用互联网搜集住房贷款信息。59%的第一次买房者向银行咨询相关信息,58%的人向亲友了解情况,48%找贷款经纪,44%问地产经纪。大多数人认为银行和贷款经纪对其影响最大。# ~9 `0 i# w A- q
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90%的第一次购房者认为自己是在较好地了解了按揭贷款后做出的决定。85%的消费者确认,是在了解了承受能力后才决心买房的。75%的人认为,贷款申请流程简单而直接。/ ]: N1 R" @8 ] h& _
. o# Z- L; Y1 i: C( V9 v贷款续约(renewal)和再贷款(re-finance)的客户忠诚度比例较高,在原贷款机构续约和再贷款的比例分别为88%和70%。第一次买房者的忠诚度较低,为46%,而非第一次买房者的忠诚度高达58%。+ P5 B( S5 H- U# @* Y4 Q5 p/ o
9 X4 H, X7 _0 U+ w选择贷款经纪的消费者比例稳中有升。2010年与2009年相比,选择贷款经纪的比例由38%上升为39%;第一次购房者选择贷款经纪的比例由 44%上升为45%。2009年至今,BC省贷款经纪最为活跃,贷款经纪承做的贷款比例为53%。& F) _* x5 @" _, Z/ x
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92%的被访消费者认为,买房是一项很好的长线投资,77%的消费者认为目前依然是买房的好时机。消费者对于购买房产依然显示了较强的信心。
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. d, r- p; }/ }; U6 j b$ K买房需要准备多长时间呢?70%的被访者承认,他们至少在6个月前就开始着手准备。从全国平均水平看,买房者平均准备时间为一年。其中,魁北克人准备最充分,要准备15个月(向魁省的地产经纪表示慰问)。4 _' o" Q$ ^% o# H
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面对按揭贷款债务压力,加拿大人表现出了乐观和从容。81%的消费者认为目前的债务水平可以接受。80%的人认为至少明年没问题;91%的人认为未来家庭收入会保持平稳,甚至增长。
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9 g- X- T3 y8 j0 G' R; c; v在按揭贷款管理方面,加拿大人表现出了积极提前还款的态度。68%的被访者确认,只要条件允许,他们将缩短预计的还款年限。最近买房的消费者中,有27%的人已经使用了银行提供的提前还款便利,进行了加速还款。80%的消费者选择使用短于25年的还款期限。* [1 X- H, L3 q/ w5 v2 K& d
( Q! x5 N2 c# r6 z& t上述调查结果选译自2010年CMHC消费者调查报告。原文网址:http://www.cmhc.ca/en/hoficlincl /moloin/cosu/upload/MCS_2010_EN_W.pdf- ~* M9 M) m8 B/ W. }' k$ m
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本次调查时间为2010年2月11日至28日,被访人数为2503人,均为家庭财务决策者。4 a! F; N/ R6 s. O: u5 T6 X* B7 F
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精明的加拿大房屋贷款消费者 加拿大住房贷款手册, l) v. |9 s% P- t; }/ x
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——解读2009年CMHC消费者调查报告% |, Z) h& E( n- v- w
" J# U& c y% v- P! T j加拿大的贷款消费者有多精明?CHMC最近公布的调查报告给了我们一个清晰的答案。: @" Y6 S! @3 G8 z F* g
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90%的消费者认为,买房是一项非常有潜力的长线投资。不仅如此,被访的消费者中有70%的人认为现在就是买房的最好时机。虽然被访的消费者中有1/3打算在5年内换房子,但作为按揭贷款的消费者,他们依旧信心十足。
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CMHC的调查结果表明,加拿大的住房贷款消费者相当成熟和精明,对处理程序,以及所需要的条件非常清楚。例如,有80%的人知道自己最近的信用状况,有近1/3的人在贷款前已经从征信部门了解过自己的信用状况了。此外,“收入决定贷款金额”的道理几乎尽人皆知,知道税前收入的40%左右可以用于偿付贷款本息和其他个人债务的消费者高达87%。* W4 S, g4 X, M! f% T
' L9 w/ ^% h) M对于加拿大特有的按揭贷款保险(Mortgage Loan Insurance MLI),近72%的消费者知道,这种保险是为了帮助加拿大人早日成为房主而提供的。76%的消费者认为,有了这种保险,加拿大的金融机构将更加稳健。
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3 \( z/ {8 K) M3 t& I; q- `% y除了精明,加拿大消费者对待房屋按揭贷款的态度也越来越谨慎。" I' l8 i. a( W* T$ w
3 t8 o% e% J5 W7 A: q2 ^/ h 73%的第一次购房者,使用自己的储蓄存款作为首付款。% U6 @5 a$ F2 K) T0 E* r8 a
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75%的购房者将自己的还款目标设定为短于还款期(Amortization)的时间。 S3 D( e5 I5 I" B! ]
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20%最近购买房产的消费者曾使用过提前还款便利,采取过一次性大金额还款措施。
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! V5 r* L7 h" x7 Y 40%的消费者打算在贷款期结束后调整还款期,尽量缩短还款期。 W, K, C6 J7 o' Q
. Q$ O# i) n; t2009年,78%的消费者对银行或贷款经纪的服务表示满意。感到不满意者仅占14%。以利率作为衡量满意度的消费者占57%。对银行和贷款经纪的满意度相差无几,分别为79%和75%/。但感到“满意”的原因却相差较大:22%的消费者因为服务质量对贷款经纪感到满意,而只有11%因为服务质量对银行表示满意。与之相反,消费者对于“良好关系”满意度的比例则是对银行22%,对贷款经纪12%。4 N" F0 z% L# z
3 I2 j) a& S# y9 T$ ]4 F% c; R# x在客户忠诚度方面,76%的消费者对正在为自己提供服务的银行表示满意。47%的首次购房者,在贷款到期后选择留在原贷款机构,而2007年的调查中,这一比例曾高达67%。对于已经续期一次以上的贷款者,忠诚度格外高,达到了90%。% ?! o0 S! F6 f
4 |5 z3 v; Z7 j消费者对贷款经纪作用的认同有增无减。2005年、2007年和2009年首次买房者通过贷款经纪承做贷款的比例分别为28%,35%和44%;所有贷款者中使用贷款经纪服务的比例分别为27%,33%,38%。从人口角度统计,25-34岁之间的消费者比较偏好使用贷款经纪服务,这一比例为42%;女性购房者更愿意选择贷款经纪,比例达43%。, W; _0 N1 a- n1 V& E
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CMHC报告全文:" I1 W3 R% }8 D/ _
& Q* ] \0 {) J% A9 V' shttp://cmhc.ca/en/hoficlincl/mol ... 5363_-w-June-30.pdf& F" ]7 W" B, ?
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关于CMHC的调查:最近取得按揭贷款的2507名消费者,全部为家庭财务安排决策者。
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- E- B9 {, a( N. r看了CMHC的报告后,笔者对加拿大政府在教育消费者方面所做的能力感到由衷的钦佩。其实很多华人都不了解CMHC的作用,也没有浏览过CMHC的网站。加拿大消费者之所以精明,是因为他们了解CMHC。我的一位客户在浏览了CMHC的网站之后,知道用10%的首付就可以贷款买房,但走访了几家商业银行之后,都被拒绝了。她找到我来问是怎么回事,我帮她最终解决了问题——留学生身份,10%首付买到了理想的房子。
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CMHC的权威性是不容质疑的,只可惜其网站内容95%是英文的,不是所有的华人消费者都愿意去读。华人贷款经纪作为加拿大住房贷款专业人士,在解读政策和加强消费者自我保护方面,承担着义不容辞的责任。但很多专业人士却用自己的知识愚弄和忽悠消费者。
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笔者最近听了一个讲座,讲演的人称,各银行贷款提前还款的政策各不相同(这句话说得对),但需要贷款经纪人为客户去争取,如果不去争取,借款人也不一定能拿得到。这是一句彻头彻尾的谎话,是贷款经纪在忽悠消费者。每个银行的贷款产品都有着固定的提前还款政策,并将其作为贷款合同的标准内容提示给消费者,不可能在消费者不要求的情况下就不提供。要做一个精明的消费者,首先要找到可靠、权威的信息来源,对银行服务人员和贷款经纪所作出的解释能有一个基本判断,否则无法保障自己的利益。8 h4 q" ^8 M+ n5 X$ w3 G
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让每个华人都成为精明的贷款消费者是笔者的奋斗目标。 H; ?( M" Q/ z4 c$ U" M. d
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- n% ^& ^6 u: Z4 J0 s h( t6 |(新闻来源:加拿大家园网) |
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