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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
$ D+ W/ o3 B  _$ g( W, i' |0 T9 N2 O' V, }; X
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
* b' j- S9 ]% @5 v6 s2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.4 G& O0 ~4 Y- l* O0 l: |
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%3 F. L3 v- x, v3 T- `; T
  E( V$ r3 f3 r5 a
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。* _/ ^7 k. U1 r% c8 @
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 6 f. @3 R  q0 @/ D) W" M7 U
/ S/ t2 {$ a7 ~2 a
cibc的人好像是这么给我推算的:
( ]7 M& |/ o# g3 ^( y% A& D
4 H* ]9 }+ u. @; q2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%8 B' R- F& H: T4 C7 H
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
* g9 ~- e6 {4 N; |" \5 I
( P& |8 M2 f$ g. I1 B  q/ S8 C按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。2 q: B% n* K5 l1 }/ K* h2 X, h. {
  Y! a7 y& Y, F( g
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
8 X7 a3 A7 |  H9 p. O9 e1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back., m0 o( ~3 }/ M
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back2 N3 a2 ?$ i; G: X; ]
* _! m' x' {- K/ q) o2 @) d: O! Z$ O
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
% s0 w8 G0 }$ C- S, JIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
5 r2 ], X  [' m
  z" O4 n4 x6 H1 A; VOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
- E5 y6 Q! I& t6 d1 }0 n. [$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest." D, t" B" C2 K- s3 M
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
5 t% z3 S8 p' _2 e: z3 T+ K! \5 v) e0 g2 Z' Q
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
" r2 X1 z8 D5 \* z: FIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC ( Q7 G# B9 F! X/ J  J
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:: w# c2 @1 q$ V2 ~6 y+ A& {+ j( o
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
) F+ G: e$ p. V( z1 c2 s
/ K% I( z/ e6 B! F4 \/ [( S# qThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
8 ?9 u! [: x% }1 P7 l$ @
& j9 n+ v- g0 p# }There is no fee/cost to transfer your mortgage
8 f$ M0 M3 ?% f5 C" ?1 A% ~Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
( n! p/ b  u9 O+ [0 L2 t9 v1 k
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
" ~. W1 C9 s2 ?  e6 F6 w: M& x' G" M0 l, w, k- t( X- F8 [
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
0 E: _7 F; U4 `
( K( C  R- L3 y: ]居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
1 Q! U% d1 G. E$ v! C6 Y这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
. u+ n& D9 l- Z0 |+ m这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
  v6 @/ R% N' F) i诺言 发表于 2010-3-11 11:41
; b# }/ P$ F6 R
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...& C6 I6 o, @& f9 `' }7 D( T
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
2 S9 I) h9 e, O. m6 D/ t8 {. @$ }
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 ; d: t6 O" k: F. I" f' j; H5 {
: a% c9 {/ @! |% _* T
/ X2 \/ B" I( t- z1 L
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 , C' P% T9 a7 L! O" V3 p9 x4 i

5 x5 n' C) w8 n; i2 E7 K, x& ^
* ^( O1 ~; j, }! ^是free money,直接打到您的银行帐号。
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