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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:3 S0 h( _* H4 V3 q
2 c5 |* ]9 f! k+ n9 c* W; ?- r; k
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
- G" `( e5 i% H' @9 @2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.* ^' @; Y0 c2 E2 Q$ C. ]% s- _4 ?& g
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%3 m2 A6 q( D* t0 O' a/ M; j
6 j) o$ |2 Z; N2 ?* N! w+ l9 |
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
! N& g9 q/ D0 B* C4 _5 `: G4 \4 ~( V感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 . Z6 h2 P7 q0 k( T

1 r3 H, T7 y* H7 u: }# Acibc的人好像是这么给我推算的:: s: Y$ X' ]7 {9 _4 F' l, P( h
8 j; d3 b7 W1 m
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%/ _4 ?) m) c" C
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%+ Q6 ?+ F- E( b& Q1 t0 G
: q( y' x& m* C
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。- s: ?6 d0 E7 N" x. X0 }! H) Y  O- Q( O
- A; x9 G( ~7 J
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. 5 ?, }3 m* ?- D  v  W
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.' s! z* }" q4 ?' V& l( s" ]7 F; a
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
0 s( J: S& Q5 V
( j( B/ |2 K5 H! e0 E. QOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
9 c2 s. V* I1 z2 E. J- I) sIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
0 ~& t- ]9 C8 l: ^. Y4 b0 s
: i) t$ T4 T! L; E9 y- fOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become% k4 B- Z7 K, A- @* b) R( D
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
- }/ h1 w0 c" f9 o5 D- iIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years2 f  e  V7 O1 z% ~  U% l+ [
$ e( c. D+ N7 k& X' o! C% H
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.  r0 v1 a- ^9 |/ s5 d/ B
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
9 e& \, J' G% e% \谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
: @/ `$ Q6 `* g& K. P7 eThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言
/ P! i' v' C: `' x
6 o6 C% R% F8 }: \5 g2 tThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 ! [8 i3 f* B3 S* _

$ x% s. I' I: T" g/ V! \2 CThere is no fee/cost to transfer your mortgage5 s3 a$ h$ W1 |1 b5 t% V
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
* J% W1 X1 L% R; ~8 k% o
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
5 C, a8 V( o5 N; I$ A9 e# @
4 y4 K+ D+ ?0 }. @https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
' S% }' f& U6 x3 \9 e7 H
, g7 h! m5 K/ }' c! P/ m居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”4 I" F' X2 G4 e: w
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
: l* |, m7 C0 H! j& I) P4 G! `; n这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
, o+ i* r7 P3 i: p7 K$ _) H诺言 发表于 2010-3-11 11:41
4 C# y- N# C$ ^8 w3 @4 W
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
9 k: X- }( v" e6 B# rcaifan 发表于 2010-3-11 11:59

* M- U3 _" g* X  A是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 # @( [; ~5 A9 |( j3 L

4 V* ]" g/ E" _2 E: _+ \! A3 ~8 k9 q: t; M. Z! b( l( `
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 ( ~( S3 c, F7 V3 U9 m* {
, [& ^9 l* z6 s4 v- I$ ~# Q2 I9 h
* Y1 k+ t. d  ]% k7 g" _
是free money,直接打到您的银行帐号。
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