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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:7 h& ]6 G; T. v) s' A
2 I% e* K' [5 R( a; I/ W$ Y9 b# z
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;( Q7 T' q+ z5 ]) L! o
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
" u8 E2 R4 n! L# A+ T3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
( |8 X. ~- s1 D$ V' j* P% |2 q5 R7 a4 L
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。$ e: E2 |0 K5 k2 y: f
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 0 L$ Q0 S: R! c/ c4 g
/ }/ ~+ L. o6 K* t
cibc的人好像是这么给我推算的:' ]5 O- k! j, _8 b: m0 z
( ~5 Q0 u" `2 L8 ^% q
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%* h9 e& B, f4 W5 x
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
& z$ _+ t* p& y- C: A) f
5 W% y! F! f' |% i按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
; q5 {; f+ [3 D8 @3 D+ w  @/ h6 Z0 U& @- P1 s7 F9 r0 V
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. 5 S5 Q. Z2 k$ V( ~) W& Y
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.! n" _: a: w/ d; R& Q# P; |! E
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
2 M5 |" T- L7 @; y) P8 I
5 a9 W2 g# d/ D/ l/ Q' _/ yOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
; H. O( V0 q: TIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.$ C# T6 H2 h+ k- H2 u& E
  S! z/ N7 b# L
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
$ p7 J9 X, p" C- n# [" V$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
$ Z- z! C8 D& j+ ^5 z% [If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
+ R# y  e8 H8 E4 k) v* ?
9 P4 B+ b  q. y1 ]1 ~& `Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
: C' _5 A- c3 r6 bIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC . k* Z2 A* i; v; G* f3 ^$ P
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:1 u* J5 |7 X) M( p) K
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
( u" T  S$ H+ V+ F: H
, M, k3 g0 E; UThere is no fee/cost to transfer your mortgage
大型搬家
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
4 L; e% Y: v+ U# K$ W4 t- W" J/ }( N4 h. U/ B; y
There is no fee/cost to transfer your mortgage
: l. ]2 N0 r* o' `& Z7 V5 r1 i6 t2 CPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
5 m. T# `8 T) `+ H
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail7 T3 C* t$ T' d- L
* ^* v/ m4 ~4 l7 @% x' \9 h1 P
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
; h  w' q8 n! f. j- S) W& S, a" y  M. E) i5 y
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”' {' E# \& _2 }2 t% m3 V( Q
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
9 {, C0 h9 ~5 a4 @这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?9 h2 i  a% N$ W7 S: L# m, I! h
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
2 [6 N7 `! X- t9 F) J
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
) `6 w4 ~" u$ R* s6 w+ U0 Mcaifan 发表于 2010-3-11 11:59
! C; t6 V  O; c( {1 z( c
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
大型搬家
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
3 Z, N, p0 a) W/ o: b, z! v1 Z2 k/ W' d: B" z$ m
$ g6 z2 ]8 |) O( K
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
  {* S; l" W# G4 c) e3 L8 Q9 ^; f# _: n2 E1 |1 T# }& @- I7 B

3 N$ c' H2 s5 w8 z是free money,直接打到您的银行帐号。
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