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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。6 r: d+ q+ Y4 b1 v. Y: _# P1 l. N" e
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
/ }* o% Q/ i) ]) ^例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?: d$ ^$ ^6 w9 e" h3 D5 _7 H
  J" q6 ]5 t5 g
请教熟悉税务的高手。十分感谢。% k* x* y. @/ v8 k1 f
如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑 : k+ s: ]* Y4 ~
( J6 f7 K# @3 O( `; ~
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 4 A0 g+ e1 n# x! W$ Y2 t
这么做,技术上还是自住房- T) _- R, Q/ l( Z$ V
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。
4 [0 i) ]$ @! I$ C
, b) \* o/ V$ t. j" t  X$ I" S$ @另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
# Q4 y- {7 g, x" d3 S" g3 N
1 P' y1 ^- O& K' }不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
2 g4 i& o8 \3 ^3 x. H/ ^! s% F自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
+ l" x$ K  b9 M$ O0 R2 ~
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
2 s  M# W) S1 \$ H
: F4 G! h; P. f& V% q如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
# `0 g) p! Z7 T2 G3 m' M" o& m  Y6 l9 p: A
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?" h9 w2 E1 N) _& C8 w" y  f

' m' C( }# J( t& H  _9 p
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 0 c9 D, X: v  _# d- d8 q
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
3 T1 R# v- O8 S8 J
8 g3 L5 h+ ]- t$ [) O7 M如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
7 M( y/ h) q6 w: h0 b2 y# m; I
9 X+ a/ U" C+ U: A9 C0 l商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
1 d$ o% m% h) z$ Q2 s% Snewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

- Y* ~$ ]4 _& e# k/ j* @! P2 @实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。+ S4 |! }7 s9 _$ q' i+ t0 v, j

: k& b. z4 m7 f不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息" s; X, V) M+ G
政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。# A. Z  z8 ]! y7 y
但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?  v( F$ c: z# s  k4 W" U) y7 \9 l
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
9 e9 \/ W- G6 _* H
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的8 ?8 g9 }. I6 R& c: r% V
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
7 E6 r/ W' \4 N% C) C3 X* u
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算
. ^% b0 }, C6 l8 O' }% ~( A+ D0 Q3 j  _* e5 Y& l; I5 Q7 H
感谢精打及各位朋友。
2 x4 X8 Q; C: r, X% E2 C5 t3 ^7 Q- _0 b# {; v0 j. n; ^
我在edmonton没用房子。
2 V1 S: G0 u8 b8 P& @  M) X) w+ C
( u% s0 l* S* c有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
大型搬家
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。: B! c; q# P9 x) _
% S5 j9 c, ]) x7 I9 A% Z
如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
9 P  r8 K+ d. ]% R8 S0 e" d. sSunalta 发表于 2010-2-9 14:28

8 |  P9 T' r) K& W0 s+ q' s请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement
- R# G# ]2 K7 d( u只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
  a6 ^+ _4 D1 R5 d) q. C+ U7 m2 g8 l9 d' \% e' g. t
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税8 Z$ \  y* D4 m# Q
补充2楼primary resident,需要2年时间。
! j0 h' o, V2 [) r) ~$ b$ X8 V; `+ k4 b( n: N* S. V
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?
! d/ x: F$ N% L3 q) w, z) L5 p广告
2 M5 v/ b6 e9 j, u; U保险
% a5 H5 E  [2 {6 Z4 e) j9 E4 N8 ]) E其他银行charges and interest3 v+ r* x% t$ ?* p+ j7 `8 \* Q, B
房子修理维护; E# L4 J- J$ T/ u* h; |; {( Y
管理费用& i/ W) u6 z& Z; Y2 E1 u1 g3 @8 l
汽车费用8 }' x7 ]2 J. u
office expenses
" L( C, f0 i- s: Z: P: b1 B会计费用,legal fees2 D+ b8 a+ G" L) E0 g9 {
地税5 ?) N7 Q: S* a, i# J6 s9 h
工资(这个一般是casual的清理打扫之类)- v- n3 O' o. x
travel
6 [( Z+ R7 t# M( e( k' G! t5 u" Nutilities2 K/ v2 Z6 {2 r8 T/ E) z4 |+ t
and other reasonable expenses0 O/ P% Z8 V+ x  p. `

4 _# m7 ?9 T+ Y, Y1 K回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有8 g: M1 a; o. P. i8 S

8 ]; H+ Y1 r  V8 A% Y& L( u3 m补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
% \0 u- w3 ^. t" f7 {! F
6 ]4 N& ~$ U, ~% O/ ?* O你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
- e' g8 N3 _8 U7 {5 Q, Z  j4 U  s& s9 \$ C0 X0 h# h5 i1 R; T
0 G' e4 i! a1 _4 }7 V
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
9 i2 J8 T; H+ V
$ L1 _! X7 l' Y% i( _虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 4 s+ L( I! y. f" M

) [% G# B$ ]" W+ c( R7 @/ c1 F1 g9 O! W
???????
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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; f8 V: c7 ~$ X. b
, A$ j4 E' l6 B6 W$ F' MSee see
鲜花(169) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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