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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
5 W8 q* j; l) Y! _8 ]; h0 J5 x1 E请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?' q% Q2 C* e" b
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
6 R- ]8 I: D* x+ ]5 |! T
9 v- ?/ t, D: V/ ~请教熟悉税务的高手。十分感谢。! h5 D5 h* @4 o
如能提供个链接最好了。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
3 y, f* C; S; Q2 f% ]: O  `; \, a, J4 d' _
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 3 O" D3 {7 c1 p$ g) e% n: X+ b
这么做,技术上还是自住房% x; i" v# y. h  o$ k4 N
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。
- O4 M4 @& k# i4 Q, P: A/ f6 N7 b* }. ~5 U7 H  n- k, \( n. Q1 o
另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
8 E- s1 u! k9 Y% z6 c1 r) i4 O. F
. R: r- e) J/ X2 i4 T% C不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。  K& n4 c  w$ i9 y: u
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
* [$ Y: q  z( w. g  j
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?3 M' E* m. ]+ }
2 ?* R! x" E; p* Y% j
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
: N$ i, k" r6 S3 m% u& L
' S8 q7 P& k3 D2 N+ B2 {7 X5 E+ u  E商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?6 ?" i: f, {& a! k% p6 z

- U) I9 \8 M1 I6 d8 ?) L& Q
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
7 x! v9 g6 V0 n( M
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
2 p: t. ?; p  m) S- W( J# t" m" M  {! E# g
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? " p+ @7 u6 z/ ?0 g
7 R! ?5 ~" ~/ O9 t
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...& I8 p4 z, G. r$ R/ Z0 Z. u
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

6 O( K3 Q/ E7 \# w- V" O实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。0 T  C9 n- I6 p. }" H
; B) f1 _1 O' f5 i" o- [- N, C# ?3 T
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
* ?  ~) ^$ Q) S) ~( I% u! B5 P政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
# u$ t. Q! R1 g9 q) o但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?) M4 j, t1 l: E; ~2 W6 W* k2 g+ X6 o
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

7 k3 Y. n& x; A1 l* I除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的. b: c, L5 K1 K3 }5 v8 Z
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

+ p0 I1 O4 C( S. V, d2 ^  s8 E& l; k
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算 " Y  L0 f, X: X/ P1 k

6 o2 N5 C  ]1 {+ r感谢精打及各位朋友。* ]& ?; d3 x/ r- q1 @5 ^
! i) A+ p5 |* o* B! L" B! r  r6 h
我在edmonton没用房子。
+ m! U# Z& e- i7 v3 ^- R& {
! U9 i6 u+ B$ c有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。" n3 Z$ I) Y/ S% W# A

- U2 k9 v* m# V: U6 e6 x3 L如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 , U/ b) x7 S( x* W
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28
0 g$ h0 u( i+ `5 _; E  l+ K! y
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement/ u. Z  S) j; P3 B3 Y8 _, `% v& u$ e# P
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
, f5 S/ z3 p+ x4 }! U9 Q" w, _; z  G' R- ~$ X( J- p6 M; S$ n
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税4 p+ U2 \0 W# D5 t
补充2楼primary resident,需要2年时间。6 J! C. S  O/ K9 Q: L. m+ y

; r- O  h2 v. o除了贷款利息, 还有那些可以抵税?; n2 u/ v3 p3 D/ H$ z; A' G: ~7 U
广告
' Q% h  n9 m# _- C5 S! `保险
/ @  z; ~$ v- J* }其他银行charges and interest. X4 r( ^8 Y" U* m7 z  F
房子修理维护) M0 Q: \* `. z  i, j5 |
管理费用
1 E( L( E8 Q3 M0 o$ s/ b汽车费用
6 D8 G( S$ N8 Y# f0 m5 @$ G- Foffice expenses) w3 f/ I8 X& j! u! b' r
会计费用,legal fees! `2 |4 m$ m2 T& k' _, F6 B
地税
, q* O3 |& n& V% L6 F工资(这个一般是casual的清理打扫之类). Z9 u$ u) C2 g7 F9 u
travel- h7 C- K, W" p
utilities
, C& @' e; R) w# ?and other reasonable expenses
+ \) t4 q( T- q' X' J$ ^# |, k
0 n( C- l- ~. j& R2 R4 Q6 w回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有9 d2 {  L6 g; s  A+ m: I/ T9 {
6 E- T1 v# l3 }5 g  e
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
4 ]6 M5 ]1 p' ^! U$ E8 a3 b0 T
. `. q( t. U/ {" {0 N$ l你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算 " D  B; M2 l7 [# Z1 p8 G& @/ O6 c

+ {& b( h/ P) |" f) F+ u2 @' ]9 }. _3 Y# g: s( N9 g& X( [6 N3 p
Both can 抵稅
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。& t% G- L* K; Y1 N  s4 }8 S8 W  S

4 A) _2 Y1 |( J( F; o. e虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 5 r# j* [8 n9 W) v$ Y: n$ {

; L0 [3 ^  I8 N( s5 {( `* r) c, \1 M# B% O: U4 i: q4 C
???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
3# 精打细算
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( `7 f! H; b8 B$ T/ F4 z- W1 k: n8 }. J( m
See see
鲜花(169) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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