二手房房价销量双破纪录 业内担心泡沫

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作者：牧涛
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据加拿大房产协会(CREA)于昨日（周一）出台的报告，10月份全国二手房市场持续火爆，平均房价和成交量均创下历史新高。良好的数据，令CREA调高了对明年房地产市场的预期。不过，越来越多的专家则担心房地产市场内可能存在的泡沫，并提醒潜在买家当慎重。

& O/ [# y7 H+ e5 a新一期房地产报告概要
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, I5 Y8 m  v" G3 H/ W( z报告指出，10月份本国的房地产市场维持了从夏季开始的火爆局面，而二手房市场依然是各类房屋中的热点。据房产交易系统MLS提供的数据，当月房屋销量比去年同期上涨了41.5%，达到42,288单元；同时，全国平均房价则上涨20.7%，至341,079元，双双创下了同月份的历史纪录。


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9 O; f- l* Q3 _; o20年来全国房价走势（来源：环球邮报）
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4 _9 p8 q% K/ C3 z& }& ]+ `3 ?) r/ A如果经过季节调整（on a seasonally adjusted basis），MLS房屋销量在10月份达到45,818单元，比2007年5月份的高峰记录还要高出2%，比今年1月份的最低记录更是足足高出74个百分点。新挂牌上市的房屋量则在减少，经季节调整后为65,148单元，比去年10月份低了14个百分点，但比9月份稍有升高，至65,148单元。据悉，二手房的挂牌量于2008年5月份达到高峰，之后一直呈下降趋势，直至今年3月份趋于稳定。
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在全国各次级房地产市场中，有五分之一创下了销量纪录，其中包括全国五大城市中的多伦多、蒙特利尔和渥太华。以多伦多而言，上月的成交量升至8,476宗，比1年前比较增加了64%；而当月平均屋价则上升20%，达423,559元。

$ \5 m3 i) J9 o, M# J8 G# {CREA主席利普林格（Dale Ripplinger）表示，房地产市场的形势在今年年初的基础上大为改观。去年年底及今年年初经济恶劣，潜在买家不敢入市；而随着经济改善、低利率和消费者信心的增加，“滞后的需求”被释放出来。目前，房屋需求量的释放已经将全国的销售活动推至新高，而房屋库存量则正在减少。据悉，房屋需求量的剧增使得市场上的库存连续第六个月缩减，至194,994单元，创两年多来最低记录，同时比一年前的高峰记录低20.8%。
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& b9 F+ A% q' V+ @报告中，CREA还提高今年二手房成交量预测值，从8月的43.26万宗调高到46.02万宗，升幅为6%；明年，该机构预测销量再增7%至49.23万宗。如果预测正确，则明年将成为加国二手房屋成交量第二最高纪录年份，仅次于2007年。

CREA首席经济师克伦普（Gregory Klump）则预测，在今年年底和明年年初，房价将维持涨势。受此影响，挂牌量将在未来几个月内升高，市场的供需会日趋平衡。

  u9 E. J; y6 v业内称市场可能有泡沫
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经济衰退的影响尚存、而本国的失业率也居高不下（新数据显示10月全国继续流失7.1万份工作），房地产市场出奇的火热让许多人非常疑惑。TD银行经济学家穆林(Millan Mulraine)解释，本国房地产市场迅速走出衰退、并再次火热，主要是央行大幅减息，以及出台多种刺激地产市场的财政政策。他还预测，近期房地产市场的强劲增长大致上会持续，不过销量可能无法维持早些时候的、百分之十几的增长。

丰业银行（Scotia Capital）经济学家的观点则比较谨慎。他们在给客户的简讯中指出，房屋销量是本国经济的亮点，但房价较一年前暴升20%，而且几乎所有类别都创新高，导致房屋已成为“价格过高的资产”。

丰业银行副首席经济学家霍尔特（Derek Holt）表示，如今房地产市场的形势可谓多年罕见（once in a lifetime situation）。不过，现在的火热可能会导致我们在未来的两三年中遇见“令人头疼的事情”。他还提醒，利率不可能一直这么低，而今天买家在入市时当谨慎，要考虑自己能否在两三年后能否负担得起比现在高3%至4%的按揭率。
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) w0 k8 ^8 ~7 s! G  Z% j. u4 P至于市场中有没有泡沫，专家们的观点也不是很统一。满银资本市场（BMO Capital Markets）副首席分析员波特（Douglas Porter）断言，全国的房地产市场中还没有泡沫（I don't think it's a bubble yet）。尽管房地产市场急速反弹、并无放缓迹象，惹来资产泡沫爆破的恐惧，但也显示联邦的货币政策仍然可行。
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他指出，全国房屋销量、房价大涨，很大程度上是受某些大城市的影响。例如，10月份多伦多地区的房价比去年同期上升了20%；而温哥华地区的房屋销量则比去年同期上升了170.8%，这都大大拉高了全国的数据。
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从事地产市场分析的前国会议员特纳（Garth Turner）则认为，最新的数据充分显示了本国已陷入不动产泡沫（a real estate bubble）之中。他提醒，本国并没有完全走出衰退的影响，房地产市场的数据，与最近的就业数据、GDP数据严重不符。

& O4 z0 [9 @7 t1 V2 n6 ]/ m也有专家提醒，如果本国房地产市场已经过热，央行可能会提前加息。