房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

; @# A8 c' F8 O) u2 |& K自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
- N9 D0 i, `; o  {% a
- z2 G, I9 I2 W% M' [7 I# _! u
# H3 I, A9 e, Y( A6 E
# G# S) T3 |+ A+ [潜在买家的负担能力获改善
' I1 E( j) |" W4 r# n$ e+ t' f
! A7 Q; o6 r; L$ a

2 I' t( A# a( O5 y" b  a- \由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。


1 o  q1 _# }( N$ `5 J: _3 {
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
0 J# v2 c+ h8 Y6 N9 F

, V( u* S( v* Z
2 ]- g2 V1 G  x2 m同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。


% `3 W/ \* o! j. @6 z2 W$ H! x, o6 d
3 m, D  j: P* Q8 d2 x; h; x' c1 ^

% {8 x; ]' {  [5 l9 j1 t+ D0 e

, V8 B5 g3 C5 G: m1 t例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
9 x! O+ s, o: D" e! l6 t. {! D

6 x/ a( \. ^0 S, F4 X8 |  y! B+ S$ x
从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
0 a  N3 r1 E& Y% ^5 s


& o1 y7 a! X  b; P5 ^# Y就业形势不稳定影响买家
/ F2 h0 ]" L; L+ n3 a4 Q7 Z
* i8 R) p; C" y6 a) M  i8 k
7 s& [6 B8 ?. K
在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。

, Q- k9 _9 Z: t* T. A3 l
4 @+ o9 o+ t$ \% p' u6 c
5 W# ?2 u) y( m) f据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
: D' F; Z  v% I) q0 M
# T; H" P% z) f
. \3 |! U. b" i2 E" k5 o8 W
. `+ W* ^7 j& K$ j: I2 a4 z皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
+ U- D" H" ?1 k$ @6 O


' g( b6 ~) `- h: V5 n! Q3 s8 n同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

9 K1 |7 Q" ?6 k. h* K. x

于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
6 P( m; S8 S/ k) K! O0 B! a
) G! l% U& w6 }3 ]& ~9 U( `& n
5 J" r% X8 B5 H% @
5 G  w2 n+ x9 Q  R# ^; ~房市会不会很快复苏？



4 ]  w( w* T1 f, {就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
$ f5 `: E0 P2 M/ _; @/ q1 f$ P* \
* o& x2 c2 c% k& z
; E/ `) u3 E$ O* i4 |+ N
  S- q& H6 N: z9 a. a1 [" ~. X地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
: B# n- j( C- s. d3 F' i! r
- N1 n9 J2 [  }& a' N

# V( j. Z! p: J! B然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。


7 X, R- x- E- o( K* s5 R" ?
: ~/ l4 _' x9 K4 r; l% L( F6 K4 k) F值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
7 ]7 b" x7 F! M& p5 u0 P$ r
$ z: X  m. g0 z, h) h/ I8 k8 B

3 J# L$ W9 g! B0 f# _; N7 kCIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖