房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
4 P4 {' b* y( ]
! @, h4 Q+ g- k1 Y自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。



/ i# F" P6 u7 {: i% |潜在买家的负担能力获改善
. o4 _; ^7 a4 X; T) M: d8 V
; ~3 B4 _* _: X  [" @5 T6 z
8 q/ x- [4 h6 m3 j* I
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
) u& r* c* _" Q/ }1 C7 T. o

: }. h4 Z6 s. c) V, l1 ]
4 M+ }, I- W1 Q6 v同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
2 f! W3 a1 O" R- i3 ?7 ^  z2 v4 [


$ }; z% f9 U3 J- K6 Q3 a同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。

! k/ D( g" c! W9 |5 A* t" D5 v
: g! [. E" V+ i9 A

' f& C/ V1 {  ]. i
# Y* ?7 I# d: ~+ E; s; d7 v

例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
( j0 l. Q: z0 q- X# G  ]- o1 w

" I& p2 Z2 X( e1 I) c
$ {5 e9 V- a' i' ~从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
# g9 N" j0 ?1 [5 V3 L5 |- R

. M7 |  x; u( N
就业形势不稳定影响买家


4 e3 Z$ g7 X5 P1 d
4 `* x) l) `  y在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。


- S  Z- k! j+ X
据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

" H6 F3 t* N$ {% d9 y4 P1 U
$ y9 Z1 Q7 ]: u0 f; F
皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。

7 Y" D+ w+ y- _6 W/ [
- Z( f* F! P3 C( O# A4 }5 N! I+ z
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
$ D+ P! Z( K) l! z* q) `

( V! j1 ~5 \3 f$ B1 y* _& V
于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
- J/ X0 F) w/ _) t9 l
# p1 c& W# _6 P: W

- d# h& a( o2 |- y& t; Q5 ]; P房市会不会很快复苏？
" }% E% c$ @+ p( u5 `# ~4 Z& M


# {& {" |0 y9 W, `1 x: [就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。

; F' M5 T# g8 ~
) F2 l& n" H" N/ v; a$ M( Y+ F+ L
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
3 m/ k* v$ m( z8 ]) z2 f0 r2 s# ^+ B( k


然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。

* W0 F  t8 [) o6 a3 j$ W! c6 r; k

5 A4 Y" U2 ]' }! h5 ~+ s值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。

/ k7 _4 u6 m4 M* X( G% F& d

CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖