 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
H- u6 l4 @! o" n/ D' W一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
b p0 {8 c( W空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房4 F: W. e- e# D7 J Y# ~ H0 Z
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿9 f1 W4 y/ P+ a, @
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
+ Y0 a, q6 Z. ?$ C- R动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。# z/ ^& E, h+ }# E
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
F9 E5 \8 c6 z- \的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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, `- U' o( h, f. k5 l４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长8 O# V6 I4 |: `: X6 ^
唯一发达国家。% u! |1 J# C; n4 b9 D1 |
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的# N3 p- |/ J6 ^5 e2 l
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
8 h0 \6 C- v$ x- L吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严; x% H/ g$ F# u) a; Q
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大4 N1 H0 S+ m8 `
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。* M/ i2 G' F, u- }2 z
" C. X, g! x* k* O! ~7 P6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些4 X/ r/ x, G4 g& A* [7 c; i. g9 v
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于" W7 u1 S }' S. b! H4 r6 n- ~
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
# r* g( I" O, p1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。! f/ Z( _* T( u
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的, ^( |9 s) W2 Z! ?+ I+ p# t
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
3 _) a0 Q4 }( `% B% @' u) S说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你2 o! B5 p. p, e
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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1 h8 L5 v9 f0 a7 A2 q8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年: A3 J0 q' l0 c% C; y/ N
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。6 L- ]. F, s: \, d) o
; w) `# {/ j- Q; ~! c9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 5 A( ]# y1 O \5 e8 B i2 E; N4 f" ^
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
: R: V: x9 n# xthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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' i$ F, q" d/ z q/ K" R! i10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
+ G$ X9 ^) |, ~4 x, Z; p+ H因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
3 B% N7 o5 i2 `* D6 Y f; }, Z3 f. ^2 E在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。, F6 w5 ^3 T X( U) l$ ~. ~
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许( M; E7 Q4 s( J" r! k
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
4 G( n/ N. k) N9 E7 n9 \% {& v% D息，进入本金将更多。0 K/ p$ E; U0 K, q) S5 p4 `: v
& W+ N% Q0 T8 \9 @' V+ `13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个( z- ^5 r6 ~ u d
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
. ?2 W1 W1 d5 o; U. K: I5 s如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
- L8 r! P/ e% m- C) u0 {( z计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
* ]- ~- P! K( L可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明: t0 j& n$ V- d! M v# H
年11月你可能会追悔莫及。
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! F. F" r( Z( q14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明' d& s* M2 o6 S$ x, E" ^! a( Y& {5 g
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气- \. H ]" r6 W" m9 P( i
氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
8 ]/ s# t' t/ g只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长 ?3 z; A9 K5 t9 x6 b
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线# t! t4 O: J6 r3 G, l0 H" g2 i$ A
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
7 t, A" e1 Q7 I( M. R9 I7 s7 ^便宜出货？
* Z) Q! ]9 |2 Y# M0 g/ z+ I! g原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。4 R: s5 Z: O& W- _) a
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
2 s# M0 Z& i3 W走长线。! G: H0 u3 P8 g9 y: |3 f& m' o
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
# C& K) V5 b3 S/ O5 ^ a额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４: V2 `6 Y l8 s' Z, U7 I
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
! u% |2 T5 P1 k# q) c8 d降低了。
3 l. ?5 `3 Z0 N. P4 z例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
0 W, ?1 ~" B6 c4 U/ d/ x么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０4 K$ ]& E7 ?) I( K# L' n2 Z
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
( M9 k2 Z$ _1 s0 |些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再/ f6 a) Y0 r" Q z4 A! h4 h* R. o& b9 w
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
9 d/ p0 i6 I& ]6 z1 H/ t, r他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价& t' y0 ?* x& r' e
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
4 V+ l% [! L4 k/ e2 k& t1 Q的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
1 k( Z1 [2 A8 i/ h! f/ U# c海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
6 ^! u9 V! I$ {3 M) W上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif( k E8 h7 ?3 L6 E, V+ m' k
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
2 ^1 m3 r I( m6 w' J. \就被消化了。" Z' [( Y, T- w) ~# V
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补充两点：
# q* w2 S/ C7 `( Z/ T! Y# k/ k１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
; k* ^9 k6 b4 I" r# y" Q7 s出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
{9 D4 _. v+ X1 U5 H0 p: y慢复苏。0 u6 |7 n/ B; V9 `1 O
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
' X- D3 \1 [8 [& J0 K+ [0 V3 x卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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9 V3 T- T ^4 G7 E8 j) g U２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：% D, q5 R3 Q$ ^$ s+ i
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
. u; `9 J3 V/ I9 ?/ K你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价: u6 y5 E" X% i `2 D* _" L
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
$ c( _0 ?% o! a, {% y: t- @% D二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交6 f- \/ {' T! B: u a
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
7 c% G% I; t* Z/ i2 X4 p也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买0 @7 q0 U9 K) d* s. N
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。& G, d$ M, R8 M% f8 \9 z
5 Y. @+ [7 d% R# g本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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