 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
1 `# Q. m+ p/ r: W. C8 W( k一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。; `0 J6 W1 X# E3 p( _, e. T
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
v) o2 g5 r4 p' J- J右。# {) Q, T9 N3 R. }3 V" M3 q" G
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房0 l E: f: v- x- c- g, P
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
0 B% @7 ^6 b5 N的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
4 r0 s* h3 k' N; v动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。5 v* a+ S0 ~$ Y }/ D: F; k7 ^1 ^
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
$ j- b+ C- O" b的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。! w8 j H1 [, F5 |
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长, j8 c9 G- O/ j% V( k( z/ ?
唯一发达国家。
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, J( u4 k) k0 |8 r' N, }% v! Y; I5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
: o: H, b$ a3 E/ \' n6 n( H事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
( _5 k! F, C9 J) @4 a吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严6 ?+ w) L: n! t, ]+ G1 E
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大# c( m V: A2 y# F
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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5 I8 u' O2 s$ t' }8 b7 ~& u, w* b6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
- E3 I% T2 ^! d% Z: z: ^房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
0 {% Z J5 ]& C% f# s' U少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的& j( G# W Z4 d+ k9 {
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。- \0 w* a# t) q8 H% o1 O
2 n3 Y- O$ ?) [0 ~- x i `9 c7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
! E3 q, O3 U8 Q }' |; [( |' @" z两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
/ b# ?# H( r1 q6 L" X说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你- L: G3 R0 L5 Y
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。- U7 [: ~; Q& I. U1 a
2 t9 v. ^; W. [4 |8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年 W0 ?' }/ [! U, R6 n
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。; a" E) I- i% j
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, }" ~- j% J' ~9 U. c
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed # i3 B* K* m! u/ I1 _" d' a7 B- B
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)' [) Y: ~, a s/ W
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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8 \! Z: b4 ^# X, I11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
( V3 I( q1 N6 z5 _, \9 y因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现" w' }0 R! k7 u, t# t0 h' b; i8 K
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。2 G) K7 \0 ^4 J5 I8 E* M$ e
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
9 x* U% {3 y' b* i你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
+ [( Z- V# C9 ^息，进入本金将更多。
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( X$ K& m) ]5 q3 X. o. p13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
$ f6 [9 [0 n1 ^. \8 c1 V1 r* z' N3 x新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
3 }6 W3 a9 x; I0 M如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预( r/ ^ h% L) t9 A
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），6 E" y, m, L- P# p ^" ?
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
. P v0 H/ R& d9 \年11月你可能会追悔莫及。: h& y& ~# x* U- w+ u
3 E3 g# k& o' i14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
8 x) [2 T+ K9 L- E& c" [年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
& J: |5 {9 r. |& X6 k: B( m3 B1 q氛下，很难卖出好价钱。% i& ~( K x8 z: Z- F5 J; v
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
) O' H4 |$ ^; e只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
1 S) l7 I3 d$ G; Z. H7 l4 @- I/ I线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
6 @5 x( E* o6 n4 o0 I; S炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们$ x$ Q# X _. W! H9 _6 f+ K
便宜出货？
' [% l) S1 s7 L2 ^原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。 L' [8 l( S* H; N# D
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
3 A; ]6 ~+ s6 B$ d走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
# v2 u6 q4 L* G$ I$ E8 N额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４$ G6 {+ e; O( P
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
/ Q% K1 U Y! y2 S' e降低了。* w: w4 H/ X4 Q2 {/ b4 m, r, W: g
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
. {0 v# T) E& z3 V么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０6 g7 D3 \: U) A8 \
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
- W! ^8 Y+ V3 A* C/ \& n" `# |些统计方法误导了别人。- z. T; ?0 r0 ~8 h7 A
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
8 P3 }! E, G9 f- D5 \9 W9 F9 d4 A& V: G, `* Q降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
0 a' u. F& n: s" ^/ T他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价& F0 _) w2 ]5 ?' }
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差/ X2 t# m o; }9 c' T, G
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上* z/ t7 _6 Y( P( f: n, V- d
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。3 y4 ^; _5 T, U! P5 v6 D) n: Y
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
& A0 }! o& o, W2 g1 M6 b大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
# v! q: t; O b: p: `就被消化了。6 m) Y) K9 w' M6 r: a7 _+ w
7 Q" }! L/ m1 y补充两点：9 S, n3 {2 _ v* Z: [/ D2 r) y k
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，! X8 } U3 {" x* P
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
/ A! Z1 N/ u5 I h慢复苏。5 d/ A0 G5 M; N- @7 o: A& r5 P
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但" x6 K3 K/ b1 t, r. N/ Z% G6 c
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：5 s* D5 `2 h8 M ]* _
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果, I& N6 a1 H" s, ~# R/ H) C7 [# ]
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价0 V5 Z" h& P$ D6 k
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。3 Y ?# Y+ Z* \, G. e. F7 a1 R" J& J
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交1 K: B5 e- t( t8 d1 \$ X
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
. Y; q$ Q" e$ G6 U# B( _也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买2 _" s5 ^9 j4 N2 k- {; N2 Y1 b! @
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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