 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上- J; ?* ^% Y/ H% f# d3 j3 N" n5 a
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。8 Y* w K& j( f; A& z8 S) a* F8 {) K
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左! N/ d% v6 u( L5 C
右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房8 X4 P8 s0 `9 q5 h; ^
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿' l% i: t' U! i% o
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮' D- w& e1 W7 P
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。2 @9 z- }1 _8 D
Z# D3 T# m3 ~9 [7 k% z, t# ~9 \' A３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键5 g0 g3 F" G0 \% v" l% \: k
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。9 Y# Y7 d" I# p7 m7 O
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
' Q# s( |$ H$ H! y唯一发达国家。
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5 R, \; Q0 s3 {8 f7 ~2 D5 m' D5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的, g9 d# W4 n7 @0 k
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
# H' i4 _ T) J1 _吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严) l0 B* |3 T, M- a7 v" G/ m
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
; g: R \& V! `1 R经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。6 i, A: A4 j6 O _ Z
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些8 j! y, r9 p& t* f6 g
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于$ d* c/ ]/ s" x3 g! i
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的- C7 F7 q) X4 @, X3 N
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
+ D1 y) P/ P; H% Y; _两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人- A) Q# B; h- Z0 I8 N0 y2 ]
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
, _% |+ d- l X1 |7 t: ~/ R; j可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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# }% w2 z- `5 x) N; R$ [. _ G8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
( M9 K, |/ i& L1 f租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9 L8 i; n, N8 }' {9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 1 Q: [/ ?7 \% y; P3 P2 N7 r
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed . s" W! _% u m5 y0 J
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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) E5 V+ p5 i& ~1 l0 z: B10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。$ P, V0 ^8 S5 T. y! m
N1 W/ Z- x! {2 G$ A K5 ~- B11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
7 ^$ _! z" ?, i因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现8 C# c$ d2 A0 F/ N
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。5 c' K; m3 n/ C
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
4 Y. W) Q6 l+ d* F' {( e你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降/ B. p* v, T# F2 m) N
息，进入本金将更多。' g+ z0 }$ n$ D$ x1 y% T' ^. `3 p/ I
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
% I' ~5 m8 }0 u! c6 I6 H, D新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
7 r* k, E$ O# U' c# [7 c如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预' m& ~& e* n5 u# @# C/ ]
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），, m/ G9 |/ |; y: _+ i
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
. X0 J0 x$ e5 q8 P. R9 u9 Z年11月你可能会追悔莫及。
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' G' M F- @* P% t$ t. Y s5 S- ]14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
8 |5 [' J7 i4 ?4 G& q: |年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
8 H6 Z" A/ s% x氛下，很难卖出好价钱。) G2 ~0 r; H; t( K- X, w
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前 {3 b9 H& p- d% b; t& v) O; ]4 U: _
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长) g7 R3 l( `; x
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线" W! J l j/ ?7 C
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
( S& e, L# K& W" m/ @. {便宜出货？7 p9 t1 \: v; L1 L1 Y2 ^3 z. S
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
4 p) Y( J. u# }原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
( L6 F1 d& ^' W走长线。1 u% {3 F C0 V0 ~9 W2 u& T
# e; r+ Q# v, f- M( z16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大3 K" H6 y, X, A! ^- w" r
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
; J! R6 j6 w o0 x( b+ H" B０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
2 m2 [* H! i6 ]1 t0 n* {降低了。
. b/ j' a L7 r例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那+ t( P+ e" O: o/ v) @
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
% y. T; X4 u5 L# `6 c万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
9 K9 h/ ^! ^1 d# t( }. \0 ^! l些统计方法误导了别人。3 h: u3 M* T0 [
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再$ H6 u, ], w+ F9 J: i! d
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了% n* U! D0 r' M; c; J B' P$ g3 A
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价* y& J8 u% [2 W$ \6 ?4 k
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
( k* J( }1 u Q的时刻出手。+ Z+ l" X- j6 w
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
4 b% G! s( k! x7 r5 p海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
8 r" `: E! W9 c8 I% Q上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif T" n; U( r" k
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易2 c" M1 \; C6 |9 z w& M$ U
就被消化了。& S* _# n' k; o0 A1 n$ K. R) c. V
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补充两点：) W: a# z }9 |6 t9 Q
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，8 L9 G: o: q' u; u* w6 ^
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢8 `2 j$ R: J- x6 @/ ], D8 P2 r
慢复苏。/ V* M/ w2 g7 q
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
! P8 a. S: Z( l1 ]0 i# g+ w3 L卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。% l5 C) m7 p4 d3 z" ~) U
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
2 J* b% I6 E5 t7 t+ m一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
W# Z4 Q. F6 K* j你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
; [4 H! t7 q( K: H! t肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。8 X/ v) o5 `1 D2 X+ E
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
7 _9 `( v* m$ z# h6 \' S! R9 e* @易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然7 R/ X6 u9 K- ^. q! g
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
2 p, T) p2 \$ A家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。5 s6 U! v0 E8 z% o) j4 l+ F% V6 Y% L6 w
3 i0 X% M- E! X4 D5 E5 Y U本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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