MLS REPORT

紫光

Edmonton, May 5, 2008: The REALTORS® Association of Edmonton reported that the average price for single family homes dropped less than half a percent after three months of small increases. April sales of all types of residential property through the Multiple Listing Service® were lower than the two previous years at 1,823 units but higher than the more typical years of 2004 and 2005.
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# Z3 k& U/ n( O, {* x6 K) U“The Edmonton housing market is stable and buyers and sellers seem to be coming to a realistic view of housing prices,” said Marc Perras, president of the REALTORS® Association of Edmonton. “In this market, with a very high inventory, pricing is a key component of a successful sale.” While the typical sale is completed at 97% of the asking price many sellers have had to reduce their price to find the level that would attract a buyer.
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Single family dwellings sold on average* for $386,033 in April just 0.4% down from the previous month. SFD prices are still 6.6% lower than April 2007. Condos sold on average for $256,947, a decrease of 2.3% from last month. On the other hand, duplexes and rowhouses sold during April were priced 2.3% higher at $316,065 on average. Overall, the average price for all types of residential property was down 2% at $336,931 when compared to March and down just 2.1% from a year ago.
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# q- r- \, ]! |! QThere are 10,606 residential properties currently available on the MLS® (up 12% from last month’s record inventory). The average days on market was just 52 days; up one from March. There were 4,471 residential listings during the month and the sales to listing ratio is a low 41%. Total residential sales were $1.99 billion and total MLS® sales were $2.3 billion.

“It is hard to draw comparisons to last year,” said Perras. “Prices were still going up at this time last year and inventories were about one quarter what they are now. It’s a much different market in 2008.” He encouraged all buyers and sellers to consult with their REALTORS® for the best advice on current market trends and conditions.
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* l$ h1 p1 s/ R3 H* T2 c: F; B  V
Highlights of MLS® activity

April 2008 activity Record for
the month* % change from
& t  Y. r1 [4 T8 _6 U7 ZApril 2007
Total MLSsales this month 2,047 -25.80%
' ]6 O% G- e6 ^/ WValue of total MLSsales – month $699 million -28.80%
Value of total MLSsales – year $2.27 billion -27.50%
Residential¹ sales this month 1,823 -25.30%
. s5 v8 q% I3 yResidential average price $336,931  -2.10%
! k9 u* p3 g1 sSFD² average selling price – month $386,033  -6.60%
SFD median³ selling price $372,500  -6.60%
: a$ ~8 X* a3 U: h+ P# ECondo average selling price $256,947  -1.60%

紫光

平均价格降2%，其中SINGLEHOUSE -0.4%，SALES增加到1823。
关心房市的朋友应关注本月存货是否继续增加。

Dumber

原帖由 紫光 于 2008-5-5 22:21 发表
0 @# o' O/ U- D( Y$ j+ GSALES增加到1823

Not bad!

牛眼熊心

成交量增加，listing的增加有到顶趋势，价格今年一到4月基本没有什么变化，说明买卖双方的分歧很大，可上可下，需要一个重大事件或消息来刺激。

Buddy

非常正确，就是要有什么事来刺激一下，或者说是要忽悠一下。

catty

减息，很快就会再有减息消息，油价200

阳光沙滩

4，5，6月如果价格不涨，大势就一定了，这道理应该很简单，不知道你们为什么要那么执著。

紫光

原帖由 阳光沙滩 于 2008-5-6 13:02 发表
4，5，6月如果价格不涨，大势就一定了，这道理应该很简单，不知道你们为什么要那么执著。

' Q: W/ j9 {% _) j  m& `5 I) D我想说的刚好相反，存货如果在历史纪录的高点持续了这么长时间价格都不跌，大势你还看不出来？

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-5-6 13:23 发表

我想说的刚好相反，存货如果在历史纪录的高点持续了这么长时间价格都不跌，大势你还看不出来？

其实5月的最后一个星期的listing是减少的，虽然有月尾因素，但前几个月也没有这种现象。其实我倒不执着什么，也说过可上可下，跟着趋势走，Alberta的经济是关键，倒是看跌的人太执著了。

wanglh1205

我不知道为什么大家都这么乐观，眼光再短也不能短到这种程度吧，好像中国人在油田的大部分是Contractor吧，如果没有获取持续高收入的能力，还是不要把自己套在高位的好。油公司没项目了，所有围绕北部石油生产的设计，销售，服务及生产公司会大量的解雇员工，Edmonton还有买方吗，恐怕只有卖方了吧。看问题还是要客观一点，长远一点。

牛眼熊心

主观性太强，按你的说法，按你的逻辑，两年前2006年房子大涨的时候，6年后Fort Mcmurray基本没有什么像样的项目了！那些06年买房子人太短视了。
" x9 q$ v! I& ^! F1 W8 W: h
( p; @+ |9 i4 {8 h何况你的主题本来就值得怀疑，alberta的石油还可以开采至少30年，4年后就不开采了？

wanglh1205

4年后Fort Mcmurray确实没有多少像样的大项目了，这不是我乱说的，有可靠的消息来源的，不是大家乱传的。任何事情都是有波峰波谷，搞建设，做市场更是不例外，你能给我举出一个例子，股票，外汇，房地产，期货，什么例子都可以，单边行情一下走到头，没有大幅度调整的。在短期内暴涨的幅度越大，回调的幅度和可能性就越大，越是缓慢稳定增长的模式越具有持久性，偏离平均增长曲线的爆发都会有大的回调的。另外，没有哪家石油公司是连续大规模建设几十年的，Syncrude，

wanglh1205

这些石油公司也不是这几年才建立的，两三年之前怎么没见他们这样大规模的建设，这恰好说明了，大规模的建设对于这些生产型公司来说并非常态，用几年时间大规模地扩张生产能力，然后就进入长期稳定的生产阶段，在正常情况下，石油公司人员需求量是比较小的，象Syncrude这样块头比较大的公司，正式员工也只有4千多人。由于这些油公司的集中性大规模建设，在石油的产业链中增加的就业量是石油公司本身员工量的数倍之多。当石油公司进入稳定生产阶段后，这种建设需求大幅度减退后，你可以想象这个产业链中还有多少人能保留原来的职位，这就是Edmonton以前房价一直非常低的根本原因。

wanglh1205

这也是我认为电工这个行业3年后不是非常乐观的原因。

catty

历史地看各省的房价，都是单边上扬的，

紫光

原帖由 wanglh1205 于 2008-5-7 10:21 发表
这些石油公司也不是这几年才建立的，两三年之前怎么没见他们这样大规模的建设，这恰好说明了，大规模的建设对于这些生产型公司来说并非常态，用几年时间大规模地扩张生产能力，然后就进入长期稳定的生产阶段，在正常 ...

, C! f* ^1 C: M$ k我对于你的短视才是真的吃惊，难道大规模的建设以后的结果就是放在那里好看？
/ I5 U4 T8 G* l% D建设只是发展的前期投入，却被你看成终极目标。转回去10年你要回国发展一定可以得到李鹏的赏识。
4 n: e: E; \6 b' Q" C
建设的结果是原油产量在现在基础上提高5倍，然后直接通过管道输送到edmonton进行深加工。
你以为是建设所带来的利益大还是建成后的利益大？
) r# z+ A2 q0 U
[ 本帖最后由 紫光 于 2008-5-7 11:16 编辑 ]

牛眼熊心

其实项目投资减少已经在房价上反映出来了，那就是07年的上涨变缓并且有一定调整。这个大家都有共识，但总体经济还是好的，负担率还是很低的，这就是房价没有继续大幅度下调的原因。

说到4年后没有基建投资了，没有人敢保证。举个例子吧，01年的时候，由于京都协议，整个Alberta石油行业萧条，石油工程师4万的起薪，那时候的人比你现在还悲观，谁会想4年后的2005年，Alberta如火如荼的石油投资？石油工程师拿10万的年薪？

我也搞不清什么叫短视，要用发展的眼光来看问题，上海浦东的建设，是盖房子的时候对经济有利？还是房子盖好后，各种经济发展成熟后对经济有利？深圳的发展，难道就是小平画圈圈那几年吗？过了几十年了，现在的经济不是也很火热吗？

qwlimited

我的一个朋友在多伦多的一个芯片大厂，他说要裁员了，如果被裁，就去Alberta

水管工

原帖由 qwlimited 于 2008-5-7 13:24 发表
$ o2 w* J7 L& U. s: s我的一个朋友在多伦多的一个芯片大厂，他说要裁员了，如果被裁，就去Alberta

: ~* L+ A: m5 A: X& G  _1 L
$ s0 _3 P0 O! ^只有没有工作的人才来Alberta, 这样的虚高房价不一定撑得住. 要是有钱人多来一些, 就好了.

wanglh1205

Alberta这次大规模建设的是石油的基础设施，是采掘和炼油，不是浦东的盖大楼，搞清楚，看看这些大公司的员工规划吧，Syncrude在扩建完才5000人的规模，那几个公司员工加起来也没有3万，这还是Alberta省的规模。具体每一个城市，人员需求更少。要说炼油厂多，沙特更多，有用吗，一个工厂500人，千数人，知道什么叫自动化吗！大量的石油都通过管道向外送，Alberta政府现在聪明多了，他们现在要的稳定持续的增长，不是爆发！爆发之后就是大幅度的回调，这叫客观规律！前些年处在低潮，确实是投机的机会，但现在不是，因为现在是高峰，加拿大其他地区经济不好，来Alberta也没用，现在有职位是因为现在有大规模的基建项目，需要大量的建设人员，项目一旦结束，没有这么多职位，不会有人脑子短路来这个没工作的地方的。
" W) k. I. M' M2 }& o! g不要把自己当上帝，人没这么伟大！我们要做的就是顺从客观规律，高峰之后就是低潮，这就是投资规律！

wanglh1205

我绝对不否认Edmonton的房价在很多年以后比现在还高，但近几年想维持这个价格是有相当难度的，我想说的就是，不要高位套牢，除非有稳定高薪工作的支持。当然，考虑到中国人是世界上最能吃苦遭罪，忍受力最强的族群，完全有可能在极端困难的经济条件下依然能够支撑几十万的房子。

Z

原帖由 qwlimited 于 2008-5-7 13:24 发表
我的一个朋友在多伦多的一个芯片大厂，他说要裁员了，如果被裁，就去Alberta

除非他愿意改行，否则，这里没有他的位置。

wanglh1205

历史地看各省的房价，都是单边上扬的
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3 b5 z8 {( a/ J7 |- B“单边增长”不代表“单边持续不带回调的爆发”，玩投资没有不知道这个的，房产投资前景是光明的，即便这样也要找个合适的低点切入，高点切入，风险更大，回报周期更长。

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-5-7 14:20 发表

除非他愿意改行，否则，这里没有他的位置。

太武断了吧，芯片厂就没有电工，焊工？没有电子工程师？没有扫地的清洁工？没有高财务的？没有看门的？

牛眼熊心

我看你才是把自己当了上帝，高点低点都是你都看得准？你怎么就能保证现在就不是回调后的低点呢？

qwlimited

原帖由 Z 于 2008-5-7 14:20 发表
2 N8 O- T0 b  |5 _( v. E0 B
除非他愿意改行，否则，这里没有他的位置。

) I: G4 L8 p( `7 ?人家做的是软件，来这里没问题的

zhucalvin

支持 wanglh1205 的观点。
- A% ~. c# n7 Q; `& L. ]
" ]( {, f& K; a+ o/ T个人感觉诸如油价上涨和降息等“利好”消息都只是暂时的利好，不能从根本上刺激爱城房市，就像中国的印花税降至千分之一也不能使股市回到6000点一样；只有美国经济的利好消息才是本质的利好。美联储可以用一些手段延缓经济的衰退，而不能从根本上重振经济，衰退是不可避免的，拖得越久，衰退的深度就越大，持续的时间也越长。所以目前的一切利好都是表面现象，加拿大总还是笼罩在美国的经济衰退的阴影之下，本质的利好恐怕要明年才能看得出来（如果有的话）。


  e% d' v% h5 y0 R6 U8 ?
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-7 19:55 编辑 ]

牛眼熊心

你说得有一定道理，美国经济不太好，edmonton的房子不可能接着大涨，但大跌也是不可能的。想想这个道理，为什么加拿大其它地方在美国经济最不好的时候，反而是涨呢？说明房子有他的地域性，并不是全国同步的。

zhucalvin

原帖由 牛眼熊心 于 2008-5-7 20:15 发表
你说得有一定道理，美国经济不太好，edmonton的房子不可能接着大涨，但大跌也是不可能的。想想这个道理，为什么加拿大其它地方在美国经济最不好的时候，反而是涨呢？说明房子有他的地域性，并不是全国同步的。

& z$ ~+ E% B% [7 M& ~0 O

, s, E1 i( O9 E' b记得你以前的帖子里也提出过沙省和温哥华的房市只不过是强弩之末，多伦多一直是稳步上涨的，没有亚省的泡沫现象。总体而言，整个加拿大的房市是下降的。用你的话来说，是不同城市房市的发展阶段不同。我希望沙省和温哥华能够撑住，否则，这些地域的房价下跌将是惨烈的雪崩式的，因为他们过渡投资的程度比爱城更严重 ...

牛眼熊心

我认为，沙省和温哥华不可能撑得住，傻省会比alberta跌得更惨，温哥华会有所下跌但可能也就是15%以内。他们跌的时候，并不代表Alberta会继续跌，反而对Alberta利好，因为不管温哥华怎么跌，Alberta现在买不起温哥华的人，跌了也买不起，不会有太多人因为这个搬家的。反而会有温哥华的打工人会高位套现进入alberta.傻省的人也是一样，高位套现到alberta, 不可能有alberta的人会有兴趣去接傻省的盘的，哪里的工资低环境差，房子还和alberta一样贵，小算盘一拨，都会卖房子到alberta的。