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爱城房市

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
  y( c+ o) E, M; F5 `' q8 H, a9 B! ~. B- m. h# x0 u
1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:
5 A3 `; M( S* `6 V0 Z5 o+ M  J3 j, L0 S
利空:
( C/ e5 p+ ^( K1 ~! a7 O1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。  U! O. ^; A1 r( {, [; k& z- K
2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。& V* J& Z3 f5 \9 G: I
3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。1 J( k( g; R9 ^! n4 \
4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。* t, o$ t/ G. `. i5 H( A% d0 A

+ [! s1 `& `; SYear                      housing start9 N3 K! e, J1 B* R( E& @* C

9 [& {, |; D% y$ B+ _  a2002                        12581! @# g" w) @0 E/ M% A1 _- L: M
2003                        12380
; q* F7 {( H" E* h$ b' x7 d) G2004                        11488
# i9 \4 i7 T3 a4 D5 J& F2005                        13294$ ~, F7 u8 Q& B2 ~! Z& G( `) a8 b
2006                        14970
) w) K' P  U* p/ ]) x2007                        15000 (估计)
) h- f( ~/ z2 c; l2 m8 f% V0 k+ m
& f) I* n1 H9 F  L5 O  h5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。, C; ]/ @' R+ F

6 I& h  R+ T/ z# p; C利好:9 `# I3 l& X' o/ r6 R
1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。
0 |9 E2 d6 j  y% K/ Y2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。
' F$ Y$ G& u% s6 s9 q3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。6 A- w5 t: O0 Z, @# w; _# H
4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。
7 r. V' Y* _( ?/ B5 m+ f$ Z: l2 t- i2 b5 {
鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。' a% ~1 C- n3 f6 ?- [+ [2 y/ G
! w/ e) h7 |/ q' F& n4 J  U8 F
2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。
8 V- I. j/ X1 o" \8 l
( H9 N* j7 y, h& x8 N% \" W3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。% }$ |6 f8 M! q- L' t) J: f
4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:
) s' A) U" ~: I- }  m8 s
- B! }$ Q) E' v  ?& _1。炒楼花。8 C" K$ m. `6 v# y: O; s
2. Flip, 低价买进转手卖高价。
- Q; T  `2 F$ I( U' N. I5 s: W2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。
' _# b/ e& `0 j9 m0 ]# i9 \3 o3。 Lease options.
( ?: D" a( c; ?- V. L* Y; a4。 Foreclosures.! c$ D% a" m" O$ P
5。 买房出租,得到正现金流。2 K! b6 ^; R$ q. o. J% F" K
) K2 p6 l/ U6 m) Q6 T: v' h
目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.
0 ^& i. K3 n* r' i$ E5 _1 Q谢谢分享.
鲜花(12) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表
; R$ s. Q' v# V% G* H4 @# T' O对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:( I* _$ |1 v$ y% t7 u

# ]) U+ C& G# x  I3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。

. _7 y% l- s% P' ~/ Z1 j5 z
% r) S" v1 S  l" Z7 y你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
! h% ~3 l: G- `" \5 s% }
+ a! R. m: ]- f补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?
- l. s! X1 i% G2 r( y$ k* j
5 @9 P' G  O, R; G[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表
9 k! J+ {) t5 U2 a) |4 G支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。' Z8 F2 F  i8 |% l

' ^- @4 Q  l; x& {3 g& A# w补充一点, ...
1 x) R0 L# }' R* t

1 _8 u2 K) v: u) G同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表
0 T& K1 |2 C" x2 K支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。& j, K( \' C8 a% P! w

- p# I( R! ?* F' w% L& P* k补充一点, ...

8 |7 j1 C7 y/ i( j$ I0 X4 L+ N, ^: B$ ?+ X" D
About 8% incease I believe.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
大型搬家
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大型搬家
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