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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。
7 |+ @4 o! F: a1 ^! v4 ^
: P1 k0 f3 A3 s2 Y) V7 y至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
' X2 |3 D1 c: D  o
% p% u& v  X3 M$ \. ]5 V$ M1 E总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
# t, B6 A9 n5 x; H4 f6 ^9 I2 y
7 k) J5 o) Y8 n& Y想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?
  B3 o* C' V  C2 c' c3 p9 V" t( W/ s
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
大型搬家
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表 / D$ _1 R3 i5 p* A# H7 G
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

- [1 o' p; B! G/ r1 `: @7 ]" x' r- n
回答两点:# m1 l2 X/ ?. q. O! [
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?4 ]0 o( H5 S) s
8 Q) G  F7 ^* W) `4 q( I
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),* ?' X' E4 {2 m5 Y( Y# Q
    存TD:4.75%=19000$/year 收益
9 W9 K) z9 v8 H, s/ w    存RBC:4.0%=16000$/year 收益, [" q0 Q+ F5 W7 U+ ~9 v
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益( e2 Q: s9 I6 D/ z4 Z
所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。$ E0 i& c! f7 W3 k

+ B$ k* y8 t6 z9 S# S[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
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如果现在买个40W的房子租出去,
( b- q. x% l0 x) m1 j5 T* \7 s7 b( E
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?& S/ H( S4 e/ i4 E; I5 l4 s
2。如果能COVER,大概能有多少利润?! J1 p, w+ k2 o' F( e" K$ U: z; n+ M  o
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)! D: _( G) z* H
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
9 o, F6 x* }9 Z
0 d3 c# b+ _! E' O* P6 |# Y如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。  p3 o" c, ~) \8 X6 t5 @' t* [

, _3 T8 k1 {( j# S1 p: x- B[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表 + q$ K3 S$ E7 n8 r" R4 b( e2 O
如果现在买个40W的房子租出去,5 Q# X5 w$ j- x$ J  M

; [, K: |+ @$ k" W/ h. a3 o8 s0 `  j1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
% n2 C% J! \4 y/ U  O, J# |2。如果能COVER,大概能有多少利润?. Q8 a- ]) {, ^& [$ W1 x9 e
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
2 a7 t! Q; h" c  y' y$ [4。如果出 ...

1 `/ E+ W& Q3 ?40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ( e9 t7 u) `/ \% m: d8 O

1 E+ d! r4 Q, n, M; A1 c3 G40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
& O" O7 l! v1 ^+ B4 j% k
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
9 t' y) W* m$ j) o: x) ~: W6 r3 g8 r2 V6 f+ c: @- Y1 S' q
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
3 \8 b" C8 d% k, T/ a
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 - Y3 w# p9 \6 a4 C3 K' m
4 Y+ k0 ]& J. x, L: o8 L$ B; n
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
1 [, x' T& }+ \% f
8 o* D! w( W# W* B" {4 F5 _6 I
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?! O8 Z0 O2 Z: o/ L

2 d! {6 J/ Q! N4 Q1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
! i1 x$ y5 ]* a) z9 C. g/ H+ q3 L2。利息+地税+CONDO FEE=?大概2 M. H" s5 j7 k# d4 g  n
3。能租多少钱?大概* m" N: T& Q4 e3 x: z1 u0 _, @
2 H. k/ O4 U) X- k
好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
/ |1 N; b  ]/ _0 P+ K
" t7 `0 v" q4 x% U% I- l
, ], z4 [9 M% d; k! c7 j开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?' V% h! c+ a" r: j
/ u  N0 H/ l1 t% V( Y
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概6 @8 j" Y% ^  t! {
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概$ c6 {* F% {- w# s; P  {2 d
3。能租多少钱?大概2 M6 Q$ }2 X, y. K
3 d& U' m4 f4 x7 P8 |! e7 }
好几个朋友 ...

* D! N# C7 ~- K4 r9 Vhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661# v5 v. u8 `' ^; I7 d
* e, w: ]4 v* ~
For Sale:$216,000
& S. G; x0 g3 a! Q4 E) _5 J Real Estate Type  : Single Family) g1 U/ K) B, L: L# ?+ n
Building Type : Apartment
9 M/ i4 b- F) k" ?% JBedrooms : 2
9 H4 i$ p  R% e6 c7 {Bathrooms : 1
1 b1 D5 E7 }$ t$ q* J/ M$ s( hBathrooms (Partial) : 1
4 }) \7 J. O1 X& u' Q5 O' k8 EInterior Floor Space : 87.50 m25 ^+ i, t9 X6 ~) ^
Storeys : Low rise
# U" q7 R7 `! r1 K' Q, [1 ^8 F0 O% CBuilt in : 1978
# T; v# G; I* _, D3 B. W3 d0 oLand Size : 170.53 m2$ k4 _. C8 W1 Y
Title : Condominium/Strata! U% r6 u: G/ `  X
Location : 103 7407 171 ST' p- L/ w$ ?7 }7 _+ d( F
Edmonton, AB   T5T 2R1
  N# ~) G$ u. _
8 y+ p" R5 l4 L; C上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。' `& k) ?; r- E) A, M

* N% N1 u9 o, J6 o; d" X9 V这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
3 Z; x  f. P3 K0 D& x" g9 o3 c( k  S" \4 G: c0 O) ]
再次感谢Monster。下面继续讨论。, Y+ s8 Z( N. Y$ [% F

" J+ A. w+ k& ?9 w6 K我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。, G; g9 n  U' ^4 ~/ }2 n
/ r$ g* [' A1 Q: R
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表 9 p- ^# ?$ z7 |9 L, X! p
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
& k# E8 S; N$ h% {3 y
4 M, @+ b. g; z% v再次感谢。下面继续讨论。: U, d" A  e' f* N5 P. N

8 _! c$ U0 m4 j* b我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...
, q3 y" o' ?" @& i1 g" M
一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable. " n  E' B3 x& _' A, _# _& @: ]
why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
' X$ P+ m# H- f2 _' H" M, p/ q) G. Z' o+ l
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
  R+ u6 p3 t$ Y9 ?! ~8 f2 W% s8 I: }  M: P/ G# p! c! ]
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表 2 x- o- |# N* h& V8 u4 R, e
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。, U5 T& |7 K* [! d
9 q: I  J  _9 J8 r8 I5 O8 W
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
* N) }. n2 F1 P0 `, Z: o$ O' T, `; w
长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

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买CONDO维护的成本会少点。6 h/ g8 x4 F0 S( |, h
) t6 H2 K# }$ B$ l2 a% I9 r
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。
  g" S& ^  t3 {, B% T% d/ n( J8 L- d3 X9 p) e$ u) P
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
9 M5 k2 H% k$ j0 X" I) a2 }: Q' T( I7 l; J
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。6 E; f" J: ]# {2 k

  L. q" l3 R( b7 \: I3 q总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下." v* |/ W5 J4 i  q  C& }2 ^% ]

: i0 c4 P% j8 t( u5 f' U9 X[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
  v7 _+ N5 n1 _
  O1 h5 Q: r3 F至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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