爱城房市的过去，现在和将来（3）: Edmonton 当前的房市和各利益集团的状况分析

WST

目前，从表面上看来，无论是二手市场卖家的要价，或是建筑商对新房的定价似乎乱了章法。在二手市场，很多卖家要价离谱，离市场成交价相距甚远。对于新房，定价差异也极大，同一公司建的同型号房子在市内西南区（Rutherford)的定价格比城外周边地区(Spruce Grove)反便宜6- 7 万。 这些现象好像乱了套，但仔细看来，却有规律可循。对于新房，目前存在着3类不同的定价：普通价（Regular price）, 优惠价（discount price) 和甩卖价（dump price)。 对于尚未动工的期房，多为普通价，在西南区，2000 sqft 较好装修的房子要价大约为55- 60万， 对于已动工的Spec home, 大多提供优惠价，要价大约为：50- 55 万， 有些建筑商将其中部分Spec home 集中在某些地区大幅减价，要价可低至45- 48万。对应于新房市场的三种价格，二手房市场也有三种价格。要高价的多为不着急卖的，这些人或想以理想价卖出，或test 市场，卖不掉，可自住或转租；对应于优惠价的卖家，则希望以市场合理卖出，他们通常有实力和耐心。只有那些因各种原因急需出手的卖家会match 新房市场的甩卖价。
# S7 u  N0 q7 [- A; d$ b对当前买方市场，其成交价是以卖方愿意出的最低价为准的。因此，近来爱城房市的销售价是接近某些建筑商的甩卖价。一些值得关心的问题是：这种甩卖是暂时的，抑或只是序曲，会进一步加深扩大？这种甩卖会在何时结束？最可能的价格平衡点应在何处？在会答这些问题之前，我想先分析一下买家，个体卖家，建筑商，开发商，各路施工队所处的地位，和他们为自身利益进行的较量。我以为正是他们之间的关系影响到价格走向。
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1。 买家：以我的观察，在中短期会入市的买家主要有以下一些群体：
       1) 外来人，包括各国移民，以及外省市来人。加拿大是一个人口流动性较大的国家，因为家庭，工作，学习等因素，人们在不断的迁移，连郊区算上，爱城人口大约100万，保守估计，每年应有2% 的人迁移。  迁出的人多或迁入的多其实并非很重要。目前的实际状况是：凡迁出的家庭都在卖房子，而在今年5月份以后迁来的家庭大多数却在持币观望 ，累积了很多买压。7个月来迁来的人大概上万，这些人中，不少手握重金，身价百万，也有惯住house的，待房价稳定，会最早入市。
      2）近年来成家的年轻人，特别是有了小孩的家庭。亚省人口平均年龄最小，又鼓励生育。加之爱城有多所大专院校，毕业生多在本地找到满意工作。应是买方的主力。房版中有很多朋友属于此例。
      3）在本省油田和工业区的技术人员和工人，他们收入很丰厚，但工作辛苦，生活环境较差。这部分人多计划干几年，赚足钱即在爱城定居。其中，不少家庭的妻儿在爱城留守。这部分人的购买力非常可观。我想房版好人油砂工即属此例，去年在高位买了一套，吃了一些小亏。今年还要再买一套给父母，孝心可嘉，但也的确有实力。
    4）投资者，包括: a. 有房的人趁低价买一套称心意的房子，而将原住房出租；
                                    b. 认为目前是牛市的回调，正是买进时机，特别是过去炒房成功脱手，获
' z# l2 b8 D$ o$ w9 P0 |5 ?' f                                        利丰厚的。
" s$ k+ U: j; E                        c. 各类长线投资的。
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总的来说，我以为买家充裕，虽然多数在观望，但这种能量迟早会释放。买家希望买进时房价低些，买进后房价能涨。通常二者很难兼得，如果二者取一，多会选择后者，所谓买涨不买跌。因此，我估计当爱城房市连续2-3个月的止跌回升就可以jump start 买盘。(待续）

冰儿

NICE!!

eagle2007

写得不错。wet还打算出（4）吗？

Strom

白水

冰山上的来客

受益匪浅，谢谢你！！

一半清醒

这里有很多看跌爱城房市的人，并且希望跌得越低越好。其中不少是想买房的人，具有很强的作多的能量。这也就是看空思维，心里想做多+行动。
另一种人: 看空市场，对市场悲观，卖出手中的房子--做空，是实际的空方。这种人是越来越少了，因为有不少这类人已经卖出了他们的房子，能量不断减弱。
还有一类人是看多市场（认为价格还会上扬），由于种种原因，在适当的时候随时准备卖出房子，他们是潜在的空方。

老杨

期待下文！

清风拂面

今天还在查square foot等于多少square meter,不过这不妨碍我对这个话题的关注,顶!

WST

卖家：
0 V7 |6 N; D8 X& D. n1）按卖家的组成来分，目前市场上主要有：炒家，换房和离开爱城的人。按卖家的动机来分也可分为3类：要卖理想价，要卖合理价，急需卖出的人。
2）炒家曾是买方的主力，在建筑商不断提价的时期，炒家帮助了建筑商消化推出的房子，从而使建筑商提价能够实现。目前炒家出货，则成了建筑商的竞争者。和专卖Spec home 的建筑商相比，炒家持房时间比较灵活，实在卖不出，还可以出租，而专卖Spec home 的建筑商则多属急须卖出之列。
3）如果包括建筑商的新房，按卖房的动机强弱和愿意出的最低价钱可以排列为以下顺序：
a.        建筑商甩卖已建好的新房；
, \4 Y5 \  S) m  _$ |b.        个体卖家卖急于出货的房子；
9 F5 E0 c2 @$ c9 G0 uc.        个体卖家想以市场合理价出货的房子；
d.        建筑商卖已动工的新房；
e.        个体卖家想以理想价卖出的房子；
f.        建筑商未已动工的新房
; U8 J# s' {7 A; m) y买家不是傻瓜，自然选择最优惠的价格的房子。因此，以上的排列也是房子的出货的优先顺序。在mls list 上，大多数卖家属于e. 如果a,b,c,d 没有卖掉，e 卖掉的可能性微乎其微。半年的实践似乎已使e 卖家明白，要以理想价卖，现在在mls 上list 不仅无益，而且愚蠢。无益是因为根本卖不掉，愚蠢是因为：i. 要接待看客，整理房间，做无用功；ii. 多一个list, 等于赶走了一个买家，因为买家的多少是和 list 的数量成反比的。目前，list 大幅减少，可能与e 卖家撤出市场有关。反正一时卖不出去，不如等a,b,c,d 出局再卖。现在或可出租，或另作别的用途。

有关建筑商，施工队等内容较多，我将在第4部分讨论。

潇洒哥

elephant

E不是要等ABCD卖掉才出来,是他们认为今年春天房子还会上涨,等开春再出手,卖个好价,反正这三个月还是等得起的,再等三个月就能多卖几万,咬咬牙也要挺过去,要是市场不如预期那么样,那就痛苦了.

WST

原帖由 elephant 于 2008-1-7 09:45 发表
E不是要等ABCD卖掉才出来,是他们认为今年春天房子还会上涨,等开春再出手,卖个好价,反正这三个月还是等得起的,再等三个月就能多卖几万,咬咬牙也要挺过去,要是市场不如预期那么样,那就痛苦了.

只有ABCD都脱手，房子才会上涨到E要的价位。我想，无论ABCDE,都排在F前面，而且总量是有限的，大约5-6千。终将会被消化。关键是F, 如F大幅降价则E全盘皆输。 F 取决于经济，我将在下文详叙。

wanglh1205

在石油衰退面前，买家和卖家什么都不是！看谁活得时间长。

牛眼熊心

期待下文，同时想听听你对vancouver和toronto当期局势的看法. vancouver一直保持涨势，是不是到了edmonton的07年年初的状态？但有种看法是vancouver要一直涨下去，因为还是相对其它世界级适合居住城市太低。vancouver保持涨势对edmonton是间接利好。

CoCo_2003

好贴好贴！支持支持～～·期待下文ing！

yvonneyvonne

清告诉mls list 的具体网页，想了解爱称公寓的价格。谢谢

常华

好文章.

听竹潇潇

真是好文！

jenniferming

老杨

原帖由 yvonneyvonne 于 2008-1-10 21:44 发表
! N" q* `' V& P: u) G' ]清告诉mls list 的具体网页，想了解爱称公寓的价格。谢谢

www.mls.ca