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小议房价与新房开工量

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发表于 2008-1-2 10:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。. Q( f1 ?% l! y

# ^$ A  Z* G! X5 k) M+ x" Y这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上涨,按这种逻辑,房价该降了吧?但房价一直在升。事实是,房价一直等到开工量下降以后才真正回落的。说到底,这里面有个因果关系,和相位差的问题。
3 A* a$ S* L3 y  d( o3 a2 B8 x6 o' i" B% ^
首先,这种看法有个不正确的假设。就是新房建筑量对房屋存量的影响巨大。按照北美的多年平均值,每年新房销量只有旧房销量的1/5而已。所以,即使一个新房都不造,也不会出现无房可买的状况。以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。
0 e7 P4 g. O% a
6 u+ |- D( s' P% {其次,我们要看到,多数建筑商永远在追市场走向,而不可能先发制人。开工量少,是对既有现状的反应,而不是建筑商的居安思危。否则,他们2006年少建造几个spec home不就得了?在整个过程中,建筑商只能是被动的。最终结果必然是,只有当开工量回升时,房价才有可能回弹。9 n3 i3 Y; A8 x  @8 }% u! A. |
. U) x) A, d  g% t; y8 [
最后,必须要注意房市的螺旋效应。在初期,房市上升是因为石油经济。但到了中后期,房市上升跟石油已经没有什么关系了。完全是一个建房经济。一个房子需要3个劳动力1年的时间建造。换言之,为1个油砂工造房,需要从外省进3个建筑工。但这3个建筑工自己也要买房炒房,于是就需要更多的建筑工,还有地产经济。这几年阿省的主要经济增长是2个版块:建筑和零售。讽刺的是,化工采油都落在后面了。
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所以说,在初期,房市上升是因为石油经济。在中后期,房市上升只因房市上升。是个self-feeding loop。同样,房价回落和石油经济关系也没有那么大。回落的开端在于房贷收紧那么一丁点,炒家出手那么一丁点而已。之后,房价回落只因房价回落。在房市上涨后期,主要需求都来自炒房。既然是炒,买进必然要再卖出。一进一出,对于存量影响为0,不是真实长期需求。炒家也无需抱怨没人买,你自己不也不买吗?自己不做的,不要预期别人去做。
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回到开工量,这个螺旋效应和开工量紧密相关。不是说开工下降,未来新房存量下降吗?但为何房价会继续下降,开工继续下降?别忘了那些外省来的建筑工人。如果开工下降,他们吃什么?所谓建筑商都不永久雇佣建筑工人的。他们都是general contractor,就是总承包商。一级一级承包下去,直到建筑工人。里面只有眼前的合同。如果没有开工,建筑工人是瞬间失业,连一般公司layoff员工的缓冲期都没有。对于建筑工人而言,饥一顿饱一顿本来也平常,但要一年都没有活,估计也挺不住了。如果在阿省没有房子,随时可以走人,去沙省这样的下一个热点。如果有房子呢?如果要卖房走人,就会导致更多建筑工人失业。
# I) w( o$ S$ y% j* }0 k* I
. h% D+ c" F2 \, S我上述分析只是针对新房供应的。并没有谈新房需求,所以不能视为预言房价涨或跌。各位自己领会精神吧。
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发表于 2008-1-2 10:39 | 显示全部楼层
谢谢分享. 跟老杨学的.
9 P# i. K4 B# C3 B5 `+ H* i, z; b! }3 t& v6 d
我觉得推动房价的最大因素是需求.8 U( S8 ?2 w9 {) ?
放在爱民屯就是有没有新人来,不论是外省的,还是外国的.
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发表于 2008-1-2 10:48 | 显示全部楼层
没坐上沙发也给点鲜花鼓励.
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发表于 2008-1-2 11:38 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
看贴留名!
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发表于 2008-1-2 16:02 | 显示全部楼层
我很愚昧,没有领会其中的道理,请楼主进一步分析!!
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发表于 2008-1-2 17:27 | 显示全部楼层
Z老弟不是个简单人。是学经济的吧?
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发表于 2008-1-2 18:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析的很好,很透彻。
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发表于 2008-1-2 20:09 | 显示全部楼层
Makes a lot of sense!
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发表于 2008-1-2 20:16 | 显示全部楼层
没啥说的,一面学习一面交学费。
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发表于 2008-1-2 20:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
还是不懂
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发表于 2008-1-2 21:17 | 显示全部楼层
表扬
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发表于 2008-1-2 22:34 | 显示全部楼层
有点不合逻辑!
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发表于 2008-1-2 22:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-1-2 23:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大型搬家
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发表于 2008-1-3 00:14 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-3 01:52 | 显示全部楼层
说了半天不知道在说什么!
6 Y5 Y! b) p8 u- T/ v
2 s+ J" ?* `0 N$ J' |7 E. o个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落
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发表于 2008-1-3 07:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分享,只是没太读懂。
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发表于 2008-1-3 08:43 | 显示全部楼层
这么好的内容竟然不值得一个精品,
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-1-3 10:28 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 01:52 发表 , _, R1 V. V' ?/ x
说了半天不知道在说什么!, `. o. p3 j4 ]4 v* c/ {5 t9 @! C

% V3 a# k! S1 K1 u. m9 ?. ~" z个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落

$ R, i( l7 {2 r- V- R
# G* @. I/ O3 y; \" B总结的简单点:
9 y' [5 D1 }  m1 @, f' S在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)
+ T/ j3 e' P* M在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)7 j/ A) g. a6 R; l7 \0 l
" f% k* C3 V1 }2 B" l+ {& C! C
房价降也是一样。% Z9 z- Y+ @) e/ ], r# |

% G  X: u% x& ^* z, M你的,明白?
# p& z9 l! k) x5 W% _) h( q* L8 |2 e, b( O+ q( M9 {, W' e
再举个例子,现在国内股票很牛(虽然小幅回落,但整体还很高),很多人觉得是公司业绩好造成的。但你要仔细看看,很多公司的盈利业绩是炒股炒出来的。这就是自循环,就是泡沫的必要条件。; {7 d. f' k8 t1 \* A) k# Q: f6 E

. v% N+ P" m( x) p6 X( [[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 10:29 编辑 ]
大型搬家
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-1-3 11:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 giss 于 2008-1-3 08:43 发表 , F9 R  ~# e& _
这么好的内容竟然不值得一个精品,

- s" y4 |9 Z/ C  S
& \0 u5 i: h1 |8 W; J5 q$ e同感,老杨应该设精。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-3 12:16 | 显示全部楼层
这篇论述有一个重要的错误。“以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。”这个假设是不成立的。如果这个假设真的成立,那么“既有存量”就一定比现在市场上的低。
) B- @! X, X1 h: y, P
; |: D5 H* ^1 Z5 h, @( {8 J! b" z很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。
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发表于 2008-1-3 12:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
哈哈,美国房市大跳水,其中就说库存量够卖9个10个月的,这Edmonton库存够卖一年的,还有这末多人看涨,真系奇迹。
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发表于 2008-1-3 12:55 | 显示全部楼层

同意楼主关于基本面的分析

同言同羽 置业良晨
如果大家有石油业内朋友,可以打听一下今年石油行业工作量,相信就会知道,ALBERTA,所谓龙头产业已经急剧下滑到2001年水平,但是房价涨跌和龙头产业好像没有什么关联,在2007年底房价些许下滑,砖家们就跳出来说房价要涨回去,但即使石油价格冲到100美元也没见房价应声而上。从这些现象我同意楼主的分析,现在房价高低就看有没有人炒,如果2008年所谓龙头产业还没有起色,08年底就是水落石出的时候了。顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:04 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-3 12:16 发表 ) a1 K' _9 m0 W: @" O
很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。

( S/ E9 K' W+ S. ?$ ]  S9 h4 @/ {  x
现在卖房子的,很多人是已经买了新房,同时持有2个或以上房子的。这些新房是已售房,法律上就是旧房。不再我所谓将建新房的范围内。我原文的新房指尚未有人付定金,尚未开工的新房(换言之,还在开放商手里的一块地)。1 ~& x, B  e8 @9 W( L% V! {
: j: T; A; s8 @
要说还没已经买进新房,现在卖旧房的,估计没有几个。  {2 |/ q# g& h: c! W( _
( t0 K" D" i8 d' e
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 13:06 编辑 ]
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2008-1-3 12:55 发表 ) M/ J: m, `- w; E
顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。

- }3 C% y* u0 N' X
. M! {" k6 H* X# O. y 一手资料
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发表于 2008-1-3 15:48 | 显示全部楼层
学习学习!
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发表于 2008-1-3 17:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-3 10:28 发表 1 {- A! |) e" g0 O) j1 G6 t

! ^) Y8 S2 S$ r- j: _& x( L8 r* ^: l' ]) @
总结的简单点:: W  F: J  I3 y
在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)( R* ^$ H) S" Q5 y* P
在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)
* B' M; J( }+ _
8 Z7 Z' T0 A7 X9 I( }房价降也是一样。$ ?  p" d4 _! z0 r/ a4 `4 `& n: k
) e( a8 u7 ~8 X
你的,明白?# i. W; a9 m! J& m5 w% t. F8 _
...
: i0 ^& Q: ]4 I& D2 o3 ?

) N* ?8 n, `/ j# B7 S谢谢你的解释。不过,炒房不是炒股,你的明白?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 07:14 | 显示全部楼层
先回复下,慢慢看
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 09:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-2 10:31 发表 0 @' f- U) e# R. H
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。; e9 w) J# ]2 ]
6 B) u! I: j4 _9 [' [0 Q; ^
这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上 ...
) l% A, q; i0 h  \8 _
  l0 C3 ]  ~, A) T, Y6 n
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:# p9 w# o" j( R

  q5 p; |9 |5 M' J$ p$ V4 l* f% F0 p1) 大面的供求关系是价格的根本原因.7 l2 y9 H+ \9 O8 x1 ?. S3 R- k$ `
2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的价位.
( [2 N9 w8 n' [3) 新房开工量是结果之一,不是原动力.
5 Z9 d. o3 _- W9 B& d* O4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.
$ A2 e8 K, c0 N5) 油价对房价(原料等..)有一定影响,但直接的原因是本省的人口增长较快.
8 k, L' ?7 p0 `& Y# \% H6)通货膨胀本身也会推动不动产价格上涨.
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发表于 2008-1-4 11:12 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 09:19 发表
+ Z; F: D6 L9 R, K" t2 t+ V6 q# m& b) u* y4 q1 a; i* D
5 n: Q4 M9 |: H; ]! ?0 s
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:
% P  q# W. A2 y! x7 P  r  }
+ N4 h# G) ?9 W! b+ n: C1) 大面的供求关系是价格的根本原因.
1 `  K% D; \9 Q0 w7 D/ H2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的
5 b8 d8 a- D/ P  b+ c! x0 v0 t% G7 C
4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的., d8 g' u/ m4 q" v! h. ]" e+ Y
...
: D& j* C3 J' C6 ?  K
感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
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