Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
6 l7 t+ e( ]5 o6 A
8 s2 v7 i! r' V( e: |: W, @从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

6 S: C$ j5 k' u! E卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
7 [$ @, ?% \5 D
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
4 W- H1 K% v& M! l: r今天的房价大约是：　２５万

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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
/ F& I# }; q2 L+ O- m- _( M3 Z" R" p$ q3 ~卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
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! T0 c1 Q! U6 `/ GＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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0 U4 \( j: z' B2 g) h例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
0 M$ z4 d* l& d% U今天的房价大约是：　２５万

* Q* ?$ H& L8 x( x
7 f% `8 q3 h, D/ b- @8 C好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
8 _; c" o: D# s8 l; h6 s
0 W. u+ O5 L- g按照你的算法，今天张三的房子值：
, R  F4 `5 u6 u" ~, f7 i% t7 S4 e10万x1.03^10+0=13万4
- D& s% K2 ~: S, [0 E' U李四的房子值:
8 i% ]; S/ s+ `( d0 p- D7 {* h10万x1.03^10+49755=18万4

- H1 X) I3 `0 H- B7 v; p9 U2 e按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
% r$ ^% L* |0 o" r% g  f' p以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
' e: i- R' Z: \: {' F! k以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

2 m! [1 J( K+ C$ I% L我笨，您算给我瞧瞧。
2 S8 A; R( H/ x2 m0 a" O0 `
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

* e8 }+ \4 h& Y2 [- Q" m5 l[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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# n9 e+ b' g: S* ^/ z我笨，您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


$ E. G" [" ^# X) p- t! y6 O我笨，您算给我瞧瞧。
# w4 Y1 |+ {) p
) n" H, v& l( G2 ]( T" P按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

/ }) [. z$ y2 w( V8 T; r
& }( }0 O: d5 I7 o可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

8 Q3 ?# D6 H( `' t& Y卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
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; u; P& X9 G& \  Q. \5 e' HＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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2 B  Y9 b8 P' N) P- [; f这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

) T! _3 T  _5 J  l; C, {0 G我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
2 Q1 {0 t' x4 x9 y. q
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

: y9 f1 R6 E& z0 _7 y) q7 D你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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