Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
8 L: o  A* y  d1 I. g+ C
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
* S+ }: c. K) J: [6 t
例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
$ ~# a% W- ]8 ?6 \! V- W今天的房价大约是：　２５万
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  Q8 V3 L( G: O$ U* v, X% s5 v# y
　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

; k5 W) @7 _8 j8 C1 jＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

5 E* A0 Q! f/ Q% [* J" M
7 O  e: h, t: {好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
5 ?( H* Y( a6 t$ a
按照你的算法，今天张三的房子值：
10万x1.03^10+0=13万4
/ R3 @& X4 `/ |3 U, S9 }9 O# d: I2 a6 b李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4
( S; T! V! V/ E& n9 A/ e
/ @# E3 o8 W$ f# L" [0 P8 W* H6 ?- @按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
/ e5 n  ?# n: p+ U以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

3 }1 i; g, L7 Y- g* ]' `  E, q8 e
我笨，您算给我瞧瞧。

, S* ~" T( a- a& l5 ~% `  q按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

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原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


: I) \3 r) F# o我笨，您算给我瞧瞧。

# }, T; ?- I5 X按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
' V; K( F: O+ u! W
$ p) T2 l2 ?/ h: {8 K) J4 _
  ^6 `! I" ^& P- c! [我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

- T5 E+ q" ?# {$ {7 N9 y8 d; Y
0 ?& _5 t0 o. p$ U( g2 M3 J可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
* `) Q. S# m  t6 _' C' i! d' O
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

9 t  d% V( s! b& b* C2 C3 y! M) SＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

0 h+ _  K% v1 o3 n) z" E
# E9 T8 w+ e! A* W2 C, P/ G这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

我的看法是：
+ _4 u1 f# d4 C5 G现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
; o) t7 \: m# `
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
% @. U5 F( ^  ?2 T. x至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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