Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

- z! W) ]) `( x0 S7 W从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

3 J! U7 w4 g0 b" \0 |卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
# g6 R) A- F! L7 j: }3 D
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
' ~! T& w7 V: e( _5 H1 ?今天的房价大约是：　２５万

* S1 ?+ \' I/ I$ i% Q2 g
( b! Z' y8 N# |8 U9 i　　

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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
- y  n. c# L+ O. }! r3 N卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
# T3 x+ p5 b. f9 u2 h$ Q0 ~! _+ ?
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

) V8 G2 J% z+ }( l例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
+ u) b" o$ \% O' D今天的房价大约是：　２５万

& g, [; U$ T1 d" M
# [+ O  w, h, \; b+ f- Q好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

% A2 h& E* D7 G( }, |2 t按照你的算法，今天张三的房子值：
- B7 P( K3 J  o9 s+ i10万x1.03^10+0=13万4
; p6 y. B9 G/ m  _9 X2 ^6 r( _' Q李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4
8 i* M5 C: P! q2 I- H
& j: `6 G' f* p: m" y, Y/ n按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
) X3 [  X0 a& t( c以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
# `& |4 G  L% P6 T4 T以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

: n6 K+ K( b; }% Q- [$ m1 k8 L
我笨，您算给我瞧瞧。

, U* W  U" l2 d3 k按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
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' v5 x! }( K' P/ O; o0 r1 a$ A$ ][ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
+ J) S; k7 Q- I

我笨，您算给我瞧瞧。

% y8 n/ Z9 F9 k3 H: ?: ]% z( P! }按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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8 v( G9 e) H# a: h' M我笨，您算给我瞧瞧。
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* m# I. V; \% S$ t7 i按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

1 k! n0 I* \6 X/ i可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
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卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
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Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
0 a+ n2 x' P- ]
& ~. e; `; Z8 y5 N. I3 q2 I9 ]我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
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% H' _* w! N  o* a4 f市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
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你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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