几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
; f4 K* R4 `5 Q+ M( U! |! }- {8 } 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
故事二
# `* ?$ V  [" z* `! a; z4 X我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
/ `- N( t. Y7 W1 T! w" a4 U+ J故事三
" M& Y6 p  I. h! G7 P可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
( }" T, P# @1 O/ W
我们有TOP 的平均工资
7 g6 E& d$ K8 {+ ~0 y我们有最低的税率
我们有最低的空房率
$ w+ U7 H) _4 T+ Q& i我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
- M2 r+ U, \6 I. C1 i% t为什么房价会跌？
8 n8 G6 h  `- h- ^0 M9 s9 [2 W
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
# J$ A' F' Q, n; \
那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

) D' L; v) ?9 L0 q8 O. ]' Q微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
& N5 u- {/ s& J1 a
; i7 f, I+ o1 v" y3 e: J% q" T同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

5 }5 b1 v9 Q* I! @我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

" N$ ]4 T; f- {+ Y0 X2 t4 e
Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
# P5 a* k1 i" G5 X这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

" v0 x( m7 A+ W9 Y有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
) v9 E! N3 O: @有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
9 e7 n/ \8 @  f2 L那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
& q# D* T% r& S+ ~( q8 R: w! j1 c现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
$ u- V8 j# a1 D4 l" f% J8 R跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
9 Y. X( G6 A8 e- d2 A* J9 d偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
4 D: M1 l( T4 V5 b爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
/ J4 X- l* Z8 [4 D) X" L3 O$ u# y我跟楼上两位看法刚好相反。
, r. F% I6 ?) M" ]) m: Y/ F这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

) {* _8 ~: b! |* g6 B3 Q  e补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

" q& A( G' u/ u5 p问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

7 x* [2 S2 J2 A+ H& W4 _2 L3 h在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

8 G% y/ x8 s6 j3 w2 m9 P, J回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表


* d9 L7 k& V7 a5 K! J补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
5 e" x8 J* _& H
& T/ T* \; u5 n' C6 v' y问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

  X' u8 B/ Y3 O. N' G) f/ ~
( }. A2 }* @& C2 V

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
. s1 b" u3 b$ ~0 w
120万加人年薪逾8.9万一半居安省

5 g5 D3 j- M) l+ l9 ^; q5 i2 |加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。

收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。

5 e' X) D* O2 [3 a: Q/ ~[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
5 l0 a4 Y( \; c( C温哥华前几天才回
6 O6 x8 P8 I0 `: o0 X1 d$ u好一点的区一个condo抵这里一个house
7 B- l7 x' ]+ q  a5 C( E' B% Z+ r西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
& H' g) g0 c/ U, }" K5 K白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
. F7 B- p- a, @" ^) y6 H好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
! y. J% @7 I4 A7 B5 ~3 H非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

3 Y  ]' G4 Q5 N2 `; k
# L: B- B: n5 ^7 N( Z3 d西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
% M( r4 Y+ }! U5 [0 d: |
列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：

# h) G2 {4 }% w$ D, }* U" g0 @% C公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
6 X  }" l9 u' j- L7 G4 W同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
' v8 p. Q/ G# j: `
/ m+ Y& }7 S" ]& W2 R你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

最要命的是就业市场很难长盛不衰。

[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
# c, ?  h2 |5 F$ H2 g- {! H这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
( E  O9 j7 {! B, z' K/ {新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
( ]: l1 S+ r2 I% H3 |7 M7 jjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
7 {0 g3 [' q1 C( o也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

) D; S  U, n$ G' T. n2 n/ f* O+ Wthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
) Q! h  u+ z# }
哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

$ R; L) c. R: Ohttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
8 f0 b2 L* F& {& j+ O2 [+ X; c
http://www.sterlingedmonton.com/

same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
) y+ h0 n! C7 R8 V6 j3 C既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
3 w8 F1 F$ ]! [- _1 I) z' E你还期望人会越来越少吗？
; {; H+ b% ], M
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
* V4 r2 N6 ~0 ?$ R
! M) r- B( ]- l顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
" e4 l# z! @. R) ^/ t* c. C1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
0 h, S; Z5 M& R0 [, J+ @$ m0 ]! l  a( J: Ledmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
. G+ S8 e4 p  k' P自己算吧。
5 A: j- y0 c9 W" w5%的还是找得到的。现在
你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
& }) }# t/ `/ T' y4 s6 e甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
0 ~2 V% b  f- H' g你还期望人会越来越少吗？
0 ?6 u0 v$ [$ `! v
, w1 D* Y1 r0 r  h其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

4 L* }* s' z5 Y/ o# H
8 e2 z* \# ?2 N爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

- X% m* c& v- _6 P4 `所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
+ P* k* N1 X, ~5 a( d4 Y
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
2 W- N3 ]  F4 U1 vEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
8 ^3 j9 {! k% S
http://www.sterlingedmonton.com/

  D9 U  Y. T- K
9 l/ P  _$ H. X0 \0 i* b' Q; a这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.