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几个小故事

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发表于 2007-9-25 12:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
故事一& J) {. s. o1 o% p) K
一个朋友有个7,8年新的condo在downtown,三年前租给别人,每个月890,三年来房租一直没涨。最近收回来,准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷,决定重新出租。. }! f* U0 V$ E4 z- O
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了,因为他说这是第一次,他可以在租金上赚钱(以前每个月都要贴一点)。结果没想到list 出去的当天下午就租出,没有讲任何条件签了一年的lease。' n7 X& v9 w+ E' }
当天晚上,接到好几个电话,其中一个人说:我给你1500/月,你不要租给别人。; K+ Z! G' Y9 \5 U
朋友感慨:1、早知道租房市场这么火爆,等等就好了;
; f4 K* R4 `5 Q+ M( U! |! }- {8 } 2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?, {0 E% t/ P- ~5 P
故事二
# `* ?$ V  [" z* `! a; z4 X我所在的公司从事金属加工行业,公司不大,但是很典型的洋人公司———见风驶舵,决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作,查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后,最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%,不算个别调整,这样的普调二年来做了3次。
/ `- N( t. Y7 W1 T! w" a4 U+ J故事三
" M& Y6 p  I. h! G7 P可能很多人不知道,如果你去BC省下面的美国那个州买东西,如果出示你的ALBERTA省驾照,是可以免税8.5%的。
( }" T, P# @1 O/ W1 A$ \  n# ^+ ]) R% l) g
我们有TOP 的平均工资
7 g6 E& d$ K8 {+ ~0 y我们有最低的税率$ ]+ L" K5 I1 C, Z8 L5 |& Z+ H3 \8 I& i
我们有最低的空房率
$ w+ U7 H) _4 T+ Q& i我们的城市有52个,平均每个30亿加元的项目ON GOING  o6 i7 u7 s% j& u6 l3 `
(如果数据不准,请指正,懒得去确认)
- M2 r+ U, \6 I. C1 i% t为什么房价会跌?
8 n8 G6 h  `- h- ^0 M9 s9 [2 W: M$ Q' K, f& v
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 12:32 | 显示全部楼层
Woow.........
Z
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发表于 2007-9-25 14:56 | 显示全部楼层
我也来讲一个小故事。' J  v; A3 ]$ @8 E5 z
7 g5 e' `- b# y. F
微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值,这8年,可以说是很惨的。
# J$ A' F' Q, n; \4 `! p! P: l) p( j
那么为何钱越赚越多,而股价越来越低呢?答案是:预期透支。" {& ]4 H$ p1 \

) D' L; v) ?9 L0 q8 O. ]' Q微软早期增长速度很快,所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末,股价接近$60,投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然,没有达到,实际增速10%~20%本也算不错了,但却无法支撑起人们的预期,于是乎,股价暴跌。之后的8年,一直在$30上下徘徊,就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
& N5 u- {/ s& J1 a
; i7 f, I+ o1 v" y3 e: J% q" T同样,过去3年在爱城,人们已经习惯了石油界每年加薪20%,非石油界加薪10%,房价每年涨50%,大宗投资每年新增几十个Billion。所以,房价把这些利好已经price in了。没有这些利好,房价又怎能7年3倍?5 b" n& K. X5 l# {6 r5 [

5 }5 b1 v9 Q* I! @我无意预言房价,那是神仙干的事情。我只想说,最影响房价(或者股价)的不是现在的利好,而是未来比现在能好多少。换言之,有多少尚未 price in 的利好?$ T9 [1 v) G: N1 R5 i- }# u
2 }: F2 O; E0 ^( N
如果油价冲破100,甚至200,阿省石油投资继续放大,显然房价将继续暴涨。不过,一旦投资规模增长放慢,甚至开始持平,即使工资仍然在增长,房价也会下跌。
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发表于 2007-9-25 15:12 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表 0 ?6 B: W. I* D. W
我也来讲一个小故事。5 l  _8 h2 O) P0 H+ D2 D& }) ]
5 |& P2 K% U8 [! K
微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

" N$ ]4 T; f- {+ Y0 X2 t4 e. p$ }( v2 y9 P4 U/ [; G7 _2 X
Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.
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 楼主| 发表于 2007-9-25 15:30 | 显示全部楼层
我跟楼上两位看法刚好相反。
# P5 a* k1 i" G5 X这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已, x+ {$ l8 T8 P2 k* r

" v0 x( m7 A+ W9 Y有个认识的人,几年前一个人工作,有两个孩子,大概5-6万的收入,
) v9 E! N3 O: @有点投资的头脑,居然连续买了4个CONDO,买第五个银行还同意借钱。5 |% W6 Z, W  S) v. h
还是他老婆害怕才作罢。
9 e7 n/ \8 @  f2 L那时的房价,你们认为呢?正常吗?1 b( v4 G0 F0 p3 k# _1 {
9万多块,就可以买个1100SQFT的CONDO,两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
& q# D* T% r& S+ ~( q8 R: w! j1 c现在翻了3倍又怎么样?2 x! {2 b% C" a6 t' Q" _
27-8万
$ u- V8 j# a1 D4 l" f% J8 R跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD! {" ]! x5 }  J+ Z" U( h% ]/ b
当然,你非要住HOUSE的人另当别论。
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发表于 2007-9-25 15:33 | 显示全部楼层

Up

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发表于 2007-9-25 15:35 | 显示全部楼层

DING

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也感觉这里的房价太低了,工资都这么高,怎么也要70万以上啊,我再等等,等涨上来就买。
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发表于 2007-9-25 16:02 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

总是说,投资买房子。别忘了,房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的!当然炒房子炒昏了头的另当别论。
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发表于 2007-9-25 16:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉楼主好像漏了什么。
9 Y. X( G6 A8 e- d2 A* J9 d偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
4 D: M1 l( T4 V5 b爱城的房价已经超过多伦多,照着温哥华而去了。还能再涨吗?2 A5 w2 O, p' a1 W" f& |2 M
这里又没有户口暂住证,大家能来难道不能走吗?
Z
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发表于 2007-9-25 16:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
/ J4 X- l* Z8 [4 D) X" L3 O$ u# y我跟楼上两位看法刚好相反。
, r. F% I6 ?) M" ]) m: Y/ F这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
$ `: ^* A, n$ `3 v" i2 d

) {* _8 ~: b! |* g6 B3 Q  e补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。" F- J' |0 T7 q  h0 `+ A. N  p

" q& A( G' u/ u5 p问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市收入和爱城差不多,而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了(还不是每个人都能赚到的),那么我只能说,你见过的市面太少。: t& }1 @  d6 n1 P" a

7 x* [2 S2 J2 A+ H& W4 _2 L3 h在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州,大城市有盐湖城房价是爱城一半,凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷,到圣迭戈是更贵,但人家是软件业发达,或者亚洲欧洲热钱追捧,这与爱城受本地油工追捧是不同的。0 U9 {8 q" K1 ~, a* U6 ~

8 G% y/ x8 s6 j3 w2 m9 P, J回到中国问问,有几个不知道温哥华的?又有几个知道爱民屯的?现实情况是,爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜,与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升,只有石油继续暴涨,冲破100。
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发表于 2007-9-25 17:04 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表 2 k7 C2 c$ |  ]5 \, O; i2 ]
5 F' j+ \+ l3 H& d+ `& K  f/ N* b

* d9 L7 k& V7 a5 K! J补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。
5 e" x8 J* _& H
& T/ T* \; u5 n' C6 v' y问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市 ...

  X' u8 B/ Y3 O. N' G) f/ ~
( }. A2 }* @& C2 V
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发表于 2007-9-25 17:23 | 显示全部楼层
看了楼主的收入,真为你们感到高兴,可能我现在生活在低层吧,大家的收入在10元上下的好多人啊,楼主能否介绍几个岗位,让我等平民脱离水深火热之中呢!
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发表于 2007-9-25 17:41 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

同言同羽 置业良晨
太有才了,跟俺英雄所见略同啊!!
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发表于 2007-9-25 17:56 | 显示全部楼层

形象逼真!

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表 5 c& G' [7 i6 d9 |, e' A
感觉楼主好像漏了什么。' }4 L) |7 L* w( K) I2 o1 X: x/ C
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...
6 B3 k5 n" M! u  P
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发表于 2007-9-25 19:34 | 显示全部楼层
今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
. s1 b" u3 b$ ~0 w' R5 {6 [' h% o9 k7 c$ @' E
120万加人年薪逾8.9万一半居安省! y6 g* D) L7 S! j" r

5 g5 D3 j- M) l+ l9 ^; q5 i2 |加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明,加拿大最富有的5%的报税人多达120万,他们的收入占全国报税总收入的25%,年薪最少8.9万,且几乎一半居住在安大略省。( f2 {& i; W1 H3 g" i4 m  t. x
' e4 x; q" g3 G7 E; Y
收入最高的5%加拿大报税人75%为男性,45到64岁富人占54%,已婚占78%。从省区分布来看,有46%住在安省,18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现,女性比以往更有钱,1992年最高收入的5%报税人中,每7人有1人是女性;而2004年,4人中就有1人是女性。
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发表于 2007-9-25 19:36 | 显示全部楼层
楼主赶紧买呀,买它个三四个。要是后面涨了3倍,回忆现在不买岂不后悔了。8 Q8 O1 G0 g8 n$ B6 X( N

5 e' X) D* O2 [3 a: Q/ ~[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 20:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
空房率,保证房主的房子能租出去,持房心态稳定,是个重要指标。5 |* r# c6 J+ L
问题是,低空房率能保持多久呢?新人有多少愿意来?旧人有多少想生根?
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 楼主| 发表于 2007-9-25 20:59 | 显示全部楼层

回复 #9 青萝 的帖子

多伦多没有去不知道。
5 l0 a4 Y( \; c( C温哥华前几天才回
6 O6 x8 P8 I0 `: o0 X1 d$ u好一点的区一个condo抵这里一个house
7 B- l7 x' ]+ q  a5 C( E' B% Z+ r西温一块地就要100多万,就不谈房子了" U0 b( k, n' B  D7 W' p' S
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
& H' g) g0 c/ U, }" K5 K白送都不想去住。当然便宜。
Z
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发表于 2007-9-25 21:28 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表 " U- J3 e+ ]( ^7 l% P( ?' g
多伦多没有去不知道。1 C) U/ Q* ~4 L' D8 r# R! q4 X1 u
温哥华前几天才回
. F7 B- p- a, @" ^) y6 H好一点的区一个condo抵这里一个house4 M8 l/ p5 w# r/ v
西温一块地就要100多万,就不谈房子了
! y. J% @7 I4 A7 B5 ~3 H非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。# i1 X+ ^7 Q! M6 S
白送都不想去住。当然便宜。

3 Y  ]' G4 Q5 N2 `; k
# L: B- B: n5 ^7 N( Z3 d西温一面青山一面大海,大海对面还是青山,莫说屯子没有一块地比得上,就算是全世界又能挑出几处?爱城现在西区靠河的地,还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅,爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路,大而不精致,简直就是Jayman小房的放大版,比起西温豪宅的设计多样性而言,提鞋子都不配。
% M( r4 Y+ }! U5 [0 d: |5 {+ R* X8 D. T; A% h
列治文是旧区,虽谈不上好,也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3(还是第4,我有点忘了)街相当整洁,爱城也不多见。如果想要新区,Coquitlam有很多倚山建的新房子,绝对不比爱城Margrath山顶房差,也绝对没有更贵。
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发表于 2007-9-25 21:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也加上小事实:' r" [* @& {; A' v) C

# h) G2 {4 }% w$ D, }* U" g0 @% C公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签,工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
6 X  }" l9 u' j- L7 G4 W同时也给了几个offer 到中国印度,工签在进行中。
' v8 p. Q/ G# j: `
/ m+ Y& }7 S" ]& W2 R你说我们的工资会涨无止境?资本家不会这么蠢的。4 z0 q+ S7 w* j3 ?9 c
$ c. D+ z/ C2 U0 L9 O4 g
最要命的是就业市场很难长盛不衰。) q1 [* j. ~, [: ^  U
5 p3 d& ^; l- _* o! H  M6 I- v4 @. r
[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-9-25 21:37 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

还真被你说中了,各位看官也开开眼吧) v- @5 d7 V/ _7 r6 J( N
jayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的" P' L5 L5 q8 A) i3 ]. M
也就1950---2310sqft大。
# c, ?  h2 |5 F$ H2 g- {! H这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的- K# Q: ^; E+ g4 O3 q
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html. ]. j7 y9 c1 _  n/ U% c! ~) s% b
注意,上面的价钱不含tax和lot的premium
( E  O9 j7 {! B, z' K/ {新房市场不降,别期待旧房市场降太多。' s: X9 G, t9 p( E
降的人要不是买的时候太便宜,就是有两个morgage背不起。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表 4 P) E% l0 Q4 o9 j" @5 i* j1 U
还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
( ]: l1 S+ r2 I% H3 |7 M7 jjayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的
7 {0 g3 [' q1 C( o也就1950---2310sqft大。* q2 b! e) f: y, L+ ]4 F! ^
这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的0 P3 z7 a$ l, r+ E
http ...
/ b' p+ F1 {) {% L- m3 S* c0 U  f

) D; S  U, n$ G' T. n2 n/ f* O+ Wthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)
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发表于 2007-9-25 21:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?
) Q! h  u+ z# }. E, x# m+ Q. C: Q0 o
哪里有这么低的mortgage? 20 years
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发表于 2007-9-25 21:53 | 显示全部楼层

builder lag behind

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses& @2 p2 S0 d8 @/ f0 V1 r& o8 ^

$ R; L) c. R: Ohttp://www.sterlingedmonton.com/
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发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表 5 g8 d: \) @7 P( L
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
8 f0 b2 L* F& {& j+ O2 [+ X; c$ M/ d* t0 G1 A. r9 {- C4 \& @
http://www.sterlingedmonton.com/
6 {/ q& g( ?! H7 z0 l
9 P! S: e, j- B, Y) S+ G1 U
same thing in year 2005.
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 楼主| 发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层

回复 #17 扁舟 的帖子

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
) y+ h0 n! C7 R8 V6 j3 C既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。, _, U$ ~9 ?* m2 X
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
3 w8 F1 F$ ]! [- _1 I) z' E你还期望人会越来越少吗?
; {; H+ b% ], M: y! n) ^& O* T- Z* d
其实,我也是白费力气,有条件买的早买了,( }9 U: X/ R3 C
少数从20几万就开始看跌的,说了也没用。
* V4 r2 N6 ~0 ?$ R
! M) r- B( ]- l顺便举几个数字。8 f& W9 m; @4 D
看房市是否有泡沫,重要指标有二:
" e4 l# z! @. R) ^/ t* c. C1、payback---(房地产有专业术语,我用的是管理会计的词汇) 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
0 h, S; Z5 M& R0 [, J+ @$ m0 ]! l  a( J: Ledmonton目前15-20年;温哥华30-35年;北京、上海200-300年以上9 ^' K% _2 b4 E, N" Y
2、房价与平均年收入之比,国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 22:05 | 显示全部楼层

回复 #23 edmontonjqh 的帖子

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
. G+ S8 e4 p  k' P自己算吧。
5 A: j- y0 c9 W" w5%的还是找得到的。现在8 M. w0 j8 B, d: t9 @4 g
你可以选择30年-40年的term
Z
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发表于 2007-9-26 07:25 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表 ) C+ }- b; L) `  g  a9 `
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题7 V7 T$ H4 e  ?% S
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
& }) }# t/ `/ T' y4 s6 e甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
0 ~2 V% b  f- H' g你还期望人会越来越少吗?
0 ?6 u0 v$ [$ `! v
, w1 D* Y1 r0 r  h其实,我也是白费力气,有条件买的早买了, ...

4 L* }* s' z5 Y/ o# H
8 e2 z* \# ?2 N爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分,有没有决心。政府所做的,只是在公司下定决心后,同意或不同意,或者以什么税收代价来同意。' }. Q* M# M( E4 M% t  q! i5 K. g

- X% m* c& v- _6 P4 `所以,本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚,换言之,油价以加元计,是否能维持高位。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表 # W2 D$ v$ |" M* Y/ r1 Y' M- F$ V" Z
新房市场不降,别期待旧房市场降太多。
1 p4 F- B/ \0 s4 d
1 V- w9 g/ `  r$ j; P) z
错误,降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险,信贷收紧,先从旧房开始收紧,力保新房房贷。
+ P* k* N1 X, ~5 a( d4 Y) |- e2 @- {( {) h; L2 A
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国,尤其是美东建筑商直到破产,都没有大减价。对他们而言,减价也必然破产,不如坚持到最后一秒。
理袁律师事务所
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
2 W- N3 ]  F4 U1 vEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
8 ^3 j9 {! k% S: i0 w' w" N- @: G' w+ s9 h$ R& Y
http://www.sterlingedmonton.com/

  D9 U  Y. T- K
9 l/ P  _$ H. X0 \0 i* b' Q; a这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.
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