房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

1 I( E6 K: S# H  y4 m' K0 K- o; Z4 A说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
: Q2 v, }4 h# P. u6 a一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。
  ~& p% ]& @% i+ X& U& M" h
* ?6 V8 @1 ^8 z  }2 ], Q+ Z- T3 I5 e1 [[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
0 f7 Y/ n  w  `帮你算算账。
  G7 i. A' F' D! u: ~一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
: m+ E1 f# \2 P# U- T2 Y+ |* R, k即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
1 z6 _( W3 |$ }. y: y" i7 l. D+ H' d投资回报3.16/3.8=83%
' A7 B9 o$ ^8 E; L! G9 {抢银行才有这种回报。

这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
7 X8 i1 C8 X5 f% P  d. w我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

4 |! {$ P( \; c7 @2 }' M1 F) u& o
# v( I  m6 W; q" j) F没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
! k0 E( ^0 D# j: D& ?0 o帮你算算账。
3 r- }- C4 u4 G& A' D一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
/ M1 ]" t8 p5 S0 w$ _即3.8万，
4 ~  C% H7 l$ j/ m; Y9 T# N卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
; v( |6 |( J4 y0 v# g$ A投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

5 f* ]1 i% T& W! ~  d% m* \4 R' q8 f这回报确实诱人

+ I0 h3 j* ~6 t1 W$ L3 t如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
& @" H( z3 Y2 J& b
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
; m) ^, v; o9 k: ~问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。

[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？

+ q! Z3 N: _3 q/ U! [& q% u5 m

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
3 r, A8 v1 \" I. `+ b& R（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
4 g1 s6 n  o5 B% V2 V/ G7 y4 A（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
: ^' F1 |; B3 y! P- w9 j5 W（３）卖的时候找agent了 ...

) g& p( M! \: [' I% B# ~) f1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
3 r( y3 L( j. Z7 K$ ~因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
8 N5 q1 n3 S7 ?# u$ a2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
# x: ^4 m& _+ g; w3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
: u# M3 Q, _9 c7 S, S0 U! p（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
6 b. ]% b+ _" E3 f+ G（３）卖的时候找agent了 ...

! k/ a. y$ S5 y' p6 K9 j% R
" F; G0 P  _. ]$ e' bRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

6 N- \: L! Z% z那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
% p0 }8 d: ?, C- J6 W. v9 ~如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.
) j5 o8 k  s3 D
& o9 {/ g5 u5 ]$ ^2 \" V问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
3 I, Z& B: s! u
-20%
-15%
9 ]) C1 t! ^" j1 T7 w-10%
-5%
0%
" m" N4 i1 T* @- a' X+ m5%
. h0 ~. ~6 {# c+ ?7 I$ {- `4 @7 B10%
15%
20%
30%
1 [- ?8 e0 x* V( @) j* K8 U40%
( s2 k- S4 z  e$ I; U# s$ O& @50%
6 X# R$ N( M2 |- {# o8 G0 H60%
! _$ T$ Q6 l; e  v
当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
  E, x. O& ^0 _( g* o; R7 A; \, g( z可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"
  Z* R' o. M, r- ]0 S1 Q2 y: r
3 R0 z, Z; t7 E- A# Z$ V1 {去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
3 o* d. {' J; E& i% y那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
4 b9 h0 L* ], {% c; H+ z9 j" A你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

该例子至少不具代表性：
1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
' b# ]6 ~+ }' Y6 M5 {. L. r; K, }2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
' x+ n" y% p7 Q  p; X3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。