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楼主: 三言两语

不是马后炮,又一个绝佳的投资机会过去了。

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鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2015-3-21 23:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
easygoing 发表于 2015-3-21 10:29
# F4 p. a, Z$ J- `7 q: O在资本市场机会多如牛毛, 原油这么便宜你要吗?这个机会比房地产好一百倍。你敢买吗?
1 F/ i- A7 R3 N
原油这个机会比房地产好一百倍??什么理由?说说给大家听听。你可以说认何一只股票十年涨十倍,但你要说出个一,二,三,所以然来,并让人们信服才行。
鲜花(85) 鸡蛋(2)
发表于 2015-3-22 08:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 easygoing 于 2015-3-22 10:24 编辑 $ B' W0 s- D8 P# |! N
三言两语 发表于 2015-3-22 00:09
! Y8 _& m( ?' Z& X; k! n9 K原油这个机会比房地产好一百倍??什么理由?说说给大家听听。你可以说认何一只股票十年涨十倍,但你要说 ...
8 a2 h4 D, H  U

/ E8 e. H0 l4 I$ B说服别人有必要吗?我没你那个雅兴。我自己清楚该怎么操作就行了,大声嚷嚷只会影响自己的心态和判断,6 l# o) g8 F( j0 J* ^  B4 \! z

6 X+ R$ k8 [  u; |; ?# G, I但是,你以为你说的就让人信服了吗?现在随便来看看下你的分析吧,: Z/ z# A( h- B) R; ^) N
1)你算这些收益率的时候,怎么忘了买卖房时的5%经纪费呢?还有交易税律师费咋也忘了呢?( w3 |( d3 r, e' g5 b  N! j- c- g. v
2)MORTGAGE 利息支出,房屋保险你怎么忘了算? $ |" z" J7 H* G5 w4 x3 u/ J- g
3)你的计算显然是用加元来计价的,那么你怎么忘了算加元美元互兑时利差损失呢?. ?& e2 F3 s8 M, L
4)水,电,气,垃圾费,PROPERTY TAX(休士顿是2%TAX)等等这些支出非常巨大,你怎么忘了?5 ?, T6 h# L5 ?/ R* O4 G
5)CAPITAL GAIN的税费你怎么忘了?! [* k5 l- u5 h- m+ ]( S
6)房子要不要保养?卖的时候要不要UPGRADE?出租的时候要不要修理一下?出租房要卖的话都有个打折的问题,如何算?这些也要交代下吧?( w. K! `: z" m1 d" V2 k
7)房租达10%怎么算的?人不在当地,房客怎么管理?费用呢?如果赖房租的话怎么算?如果被房客告了的话怎么算?(没工作许可的外国人在美国不能亲自管理房客,你只能雇可以合法工作的人去做)' ^) N' V8 c; A* c
。。。。。。。
, [3 [" A3 f4 E7 |5 X* W
% }2 T" y7 Y1 v  y8 l8 g  w你把这些都加进去然后重新在算算看,到底真实的收益率是多少, 然后说给大家听听,并让人们信服才行。: c0 R7 E) C* P4 i

) v8 [2 h5 J- v另外你说你好多房子都涨了100%,请问到底多少呢? 好多COULD MEAN 100套,20套,3套,,请告诉大家' M2 c5 e* Y. Z4 ~, k
到底多少? 都在什么地方,在旧金山或底特律,那可是天壤之别。
' |5 d0 p' A- U, k* P! }' \/ Z
! C/ v, ]* v& D. i8 {3 F=================================================+ T0 s$ C; c6 q( j" o& M
[url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=5789535&ptid=670979]三言两语 发表于其次,三年来,美国房地产市场平场涨幅是30%。如果,自己做点功课,或者去凤凰城,拉斯维加维等跌幅大的城市,买到一个涨幅超过50%的房子是很容易的。我的好多房子涨幅已经超过100%。现在回头看一看2012年的房地市场,真是遍地是黄金!8 l) L$ k/ Q6 j/ x( [4 [+ b# m/ W

0 F* N0 Y; }/ R. _8 D5 c& P再次,我当年的帖子里就明确指出了:出租房租金收入为年利10%。三年下来就是30%.
/ R3 O, _' w. ?+ `8 k1 i" `' X$ N7 m* @
最后,美元对加元从2012年的1:1左右,一路涨到现在的1:1.25。这即是意料之外的惊喜,也是意料之中的结果。记得当年和“逍遥游”谈到加拿大商品和资产过高的价格,加元大幅贬值很可能是最终的结果。
% d$ N/ ]  P3 e让我们算一下2012年投资美房产到今天的收益率吧:1.30 X 1.30 X 1.25 =2.11, 收益率为111%。这只是一个保守的收益率,如果买到好Deal,或用贷款买房,这个收益率会高很多。应该说,这是一个非常好的低风险,高收益的投资方向。 ...
# R* f. A: A: ^
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-22 09:53 | 显示全部楼层
easygoing 发表于 2015-3-22 09:27
. P) v! V" U: x1 d, W* `8 ]) ?4 ?# ?说服别人有必要吗?我没你那个雅兴。我自己清楚该怎么操作就行了,大声嚷嚷只会影响自己的心态和判断, ...
4 o; v6 a" y5 {- Y9 d, g+ a: B" E
哎。。其实没必要挣这个。。投资这种东西向来是仁者见仁智者见智。
, q, d4 t$ v' z, S1 N7 c& f. v$ c原油你买了存储费又是一大笔。。。当然如果几个月内涨到100以上那就真发达了,这点存储费不算什么。8 P. v5 W& @2 ]: G9 l) d
可是持续个一两年,拖不起了。。没资金了怎么办?5 t; B8 Z' c/ ^- `  h
投资嘛,我个人感觉:如果你拿100块钱投资,你亏了50%到了50块,那么你就要找到一个百分之百的收益率的项目再赚回来。所以风险也是蛮大的。
1 v. R6 ^5 {8 [如果我只买中国股票大盘。从14年的10月底进市。到现在也是快翻了7成了。如果我每天都买涨停,我现在已经可以和比尔盖茨并肩了。您说是不?
大型搬家
鲜花(600) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-22 09:58 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
三言两语 发表于 2015-3-21 23:57
" ]* w6 s/ p% k$ u* a9 ]. d2 Naaaaaa

4 N/ K+ n; t# ^  i* L( b8 M" b股市能给你带来每年10%以上固定收益吗?股市是高风险,高收益市场,而房地产是低风险,高收益市场。这就是它们的最大区别!  发表于 2015-3-22 00:07
; S! v+ e( p9 J; Y* N8 i! o* L1 T' V: W
首先恭喜您投资美国房产成功。其次,您说“股市是高风险,高收益市场,而房地产是低风险,高收益市场”" i8 K. x. d. E- ^" \3 f( ]
我并不认同,因为所有投资都存在低,高风险,低,高收益的问题,关键在于细节。选择正确的时间,在
' M; u! {' J2 v+ b/ i; O6 N1 F/ b正确的地方,采取正确的策略,会决定投资的成败。另外还需要根据自身的实际情况来决定投资的方式。

鲜花鸡蛋

张玉  在2015-3-22 20:09  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(844) 鸡蛋(29)
发表于 2015-3-22 10:00 | 显示全部楼层
本帖最后由 量子风水 于 2015-3-22 10:02 编辑 . b* w$ e" R+ o* S" z

* Y# e2 n$ ^- X如果作为保值,而不是投资,房产应该是首选。投入房产的回报,是要远高于养老保险金的税收及利息所得总和。9 z6 l3 [2 A. s6 c0 u: }# m4 j
: U2 @+ G, z5 Z2 o) i. t5 ~
如果要做商业投资, 公司前拥有人(身家一到三千万加币的规模)的模式应该是值得借鉴。 他是在小城市、大城市均投入商业用地、货仓、商场。在小镇及Red Deer遍布其商业用地、货仓,在卡城、美国、英国也有其物业。他是纯种英国人,也是个出色的工程师,其设计的图纸及程序,是公司的重要赚钱机器。所以一个西人书生,不但用专业知识赚到了钱,还在资本运作上,有独特之处,退休后还能使钱生钱,令人佩服。
鲜花(600) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-22 10:09 | 显示全部楼层
量子风水 发表于 2015-3-22 11:00
2 p  f( d/ F7 f8 x% Z* n如果作为保值,而不是投资,房产应该是首选。投入房产的回报,是要远高于养老保险金的税收及利息所得总和。 ...

$ H. C1 _1 L" ^8 D1 G那肯定,但不是人人都当得了李嘉诚的。, @' D- j0 \0 m" ^2 I
: L0 ?; i& u1 s8 l8 d' ?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2015-3-22 14:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
三言两语! i1 t/ P( f. U: o3 r; q
简单得很!联系一个当地的经纪,在网上看到好Deal,就让经纪去看看,拍些照片,看差不多就下Offer,签合同后再去看房验房。如果当地有个可靠的朋友,就更简单了。  发表于 2015-3-21 23:51

1 c8 [1 O* [! g$ n& p% g! A# q
2 I3 q8 F  N# i0 C+ b( L. B
1 c4 i/ t* Q7 u( P$ A2 M- a  P0 o
  S9 N/ N+ l. ]说的简单啊。你自己是在“国内”买房,然后指责别人怎么不到“国外”买房。不是同一标准啊。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2015-3-23 07:34 | 显示全部楼层
恭喜楼主。能赚到钱就是厉害!
鲜花(2212) 鸡蛋(4)
发表于 2015-3-23 08:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同恭喜楼主,
鲜花(77) 鸡蛋(1)
发表于 2015-3-23 09:15 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家别吃不到葡萄就说酸的,楼主牛人
鲜花(76) 鸡蛋(4)
发表于 2015-3-23 10:28 | 显示全部楼层
easygoing 发表于 2015-3-21 10:29
7 X# i" r5 D9 t0 _- r- c1 h在资本市场机会多如牛毛, 原油这么便宜你要吗?这个机会比房地产好一百倍。你敢买吗?

0 j+ M9 x4 i+ B0 k
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-23 16:54 | 显示全部楼层
还是应该佩服和欣赏楼主的投资眼光和智慧。"你不理财,财不理你"就是这个道理。觉得大家在这个难得的爱城华人网还是多点鲜花少点火药,这样大家更愿意在这里贡献智慧,互补互惠。有钱大家赚,多好。热烈欢迎像楼主这样无私贡献智慧,至于采不采纳则见仁见智自己把握了。我是新人,上来学习。目前有什么好机会吗?先谢了。

鲜花鸡蛋

FORD88  在2015-3-23 17:20  送朵鲜花  并说:说的顶好,我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2015-3-23 17:59 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 三言两语 于 2015-3-23 19:08 编辑
& Z) e4 E7 W; ^5 J$ ]% w* {0 k5 j8 o
easygoing 发表于 2015-3-22 09:27
9 Q3 M" S5 t- r说服别人有必要吗?我没你那个雅兴。我自己清楚该怎么操作就行了,大声嚷嚷只会影响自己的心态和判断, ...

6 p( T4 i, M% s- P/ B1 N
& L' L" A# d! D: I3 G& @+ S, b既然你是要闷声发大财,又何必到这里“大声嚷嚷”,影响你“自己的心态和判断”呢?
; o* Y# L7 w3 W: p5 E  p+ o7 e+ q3 _, K2 @
我说的房租年收益10%,是把所有的税费扣除之后的净利润。  i' g- Y- ^, h! L! |
# O0 H4 @( i. B+ K
你其它的问题都是抬杠,不再回复你的问题了。
. r% d7 ^5 \) l/ m1 t4 @  V2 ^
( v& G. W% v8 S( ^" J" ^
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2015-3-23 18:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2015-3-22 15:31+ W; M% V- q2 @. ^7 k1 c
说的简单啊。你自己是在“国内”买房,然后指责别人怎么不到“国外”买房。不是同一标准 ...
4 {; `& F5 I# N, S+ {9 R& H% f
第一,我“指责”谁了?哪句话是“指责”?为什么要“指责”?因为没把他们自己的钱好好投资?6 Z. |$ t  x2 ^6 q- h! `+ T

$ S9 r- h/ Y5 v1 a2 s7 O2 p9 H/ s第二,按照你的逻辑,如果我“指责”别人怎么不从“国外”搬到“国内”,再在“国内”买房,就是同一标准了??
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-23 19:39 | 显示全部楼层
对于穷人来说,即使知道是绝佳机会也要有钱投资啊。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-23 19:52 | 显示全部楼层
感谢楼主分享他的经历。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2015-3-23 21:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 三言两语 于 2015-3-23 22:22 编辑 4 d6 z. @/ F' ~# F% S" \- W
% D$ x+ k- a6 t2 K
easygoing
2 a$ f* [3 r; g4 w2 W3 }( i5 t) C( L* ^# G) t2 }& l' G, I0 L
哈哈, 你也可以收房租收益50%。 你也可以说你买了100套房子都涨了100%。 肯定都有人信。 不同意的全是抬杠,无聊。  发表于 2015-3-23 20:21
) K$ m$ K5 O) o( _' `8 a" P9 [8 \
你的意思是说:我应该找个会计师审计一下,再测算一下,再写个报告,再每人发一份??  
鲜花(14) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-25 20:42 | 显示全部楼层
edmonton-fish 发表于 2015-3-21 11:036 i6 I! U" z; s( R9 b" L
很是认同,所以只会穷人越来越穷,富人越来越富。
+ |1 [7 s5 h4 {, L' w$ A& r: l- {1 }$ o原因是穷人只有在经济好房价高的时候才有能力贷款买房 ...

# Q: k: M6 I% r5 v
鲜花(141) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-25 21:09 | 显示全部楼层
3 {  N' R0 [$ N5 Y1 q5 ~$ X
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-25 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同一种葡萄,永远有人说酸,有人说甜,楼主别往心里去。如果方便给个短信留个电话,一起坐坐聊聊
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2015-3-25 23:36 | 显示全部楼层
我与楼主曾有一面之缘,当时楼主找我准备在爱城买房,但不久之后决定移居美国。+ g% z  A9 h& d* w
; E3 H$ _! J# \( v  o8 Q3 v' S% p
2011年楼主的帖子,我看过,也回过,因为看帖要回帖嘛。' R; Q  f* y& R; ^
- u% B1 K( ^4 R' _4 H
书归正传,我在2011年曾经用了几个月的时间筹划在美国买房,因为我判断美国的房价已经到底了。我首先选择了一个城市,恰好这个城市有一个中国人做realtor,是我在国内时的好朋友,给我提供了很多有用的信息。最后选择了几套房,准备下offer,这时傻了眼。' r% U& q9 J7 C5 z5 `  X+ G5 g3 D

6 Z% D$ ?2 W4 h9 U% m* h在埃德蒙顿,我是手上有几万块钱就敢买房的,在2011年的时候,很多不错的独立房在35万左右,首付7万就行了。而在美国买房,像我这样的人没有银行给我贷款。于是想了不少办法,最后找到了一个我家领导在美国的朋友,以她老公的名义贷款买房,我出首付款。一切谈妥了,我选好的几个房子已经卖掉了。于是接着看房,没过多久,埃德蒙顿大学区出了一套极具投资价值的房子,我给几个客户推荐,他们都嫌房子太旧,我实在不忍心看着一个超级Deal被别人买走,就出手了。于是,去美国买房的钱也没有了。于是,去美国买房的事情彻底泡汤了。
9 D" N) J# v2 ?: T, L+ B, x! K) W4 z6 ?4 k) ?
在2011年去美国买房,确实是个投资机会。我没有抓住这个机会,也没有什么后悔的,因为我努力过了。至于说投资回报,在美国如果没有贷款的杠杆效应,也不一定就比爱城高。我2011年在爱城投资的那套房子是首付了8.3万,去年出手的时候,减去各种费用之后毛利超过了10万,当然交税之后就大大缩水了,但我猜在美国赚了钱也必须交税吧。
9 l- y9 b3 }2 m' f9 c& V( E% k, h' {0 L) C3 m/ E
不管怎么说,感谢楼主的分享。

鲜花鸡蛋

小黄  在2015-3-26 20:55  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
小黄  在2015-3-26 20:55  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
小黄  在2015-3-26 20:55  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
小黄  在2015-3-26 20:55  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
小黄  在2015-3-26 20:55  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2015-3-26 20:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nca 发表于 2015-3-25 23:286 o/ Y: R, Z/ n
同一种葡萄,永远有人说酸,有人说甜,楼主别往心里去。如果方便给个短信留个电话,一起坐坐聊聊
8 c" k0 \9 }( s" c6 P8 r; y) X, @
多谢支持!
鲜花(141) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-26 20:55 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2015-3-26 00:36
( o6 u% c+ d9 g& o" A) B我与楼主曾有一面之缘,当时楼主找我准备在爱城买房,但不久之后决定移居美国。
  ~2 G% ]# j" v& ^  A: i7 V0 Z
$ |. G8 M4 e; Z2011年楼主的帖子,我看 ...
1 b; `/ F- c  _( _" T' M+ \: D  z
谢谢分享!- q6 ^7 Q5 `- {5 ~5 g

' z  `: \1 Y% V- P( g( N: s在易地买房,贷不到款,还不好管理,是很有难度的。
理袁律师事务所
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2015-3-26 21:13 | 显示全部楼层
本帖最后由 三言两语 于 2015-3-26 22:34 编辑 . v4 j+ }2 [* q. o; N
老杨 发表于 2015-3-26 00:36
# @8 {' r: b6 y1 \; A7 N我与楼主曾有一面之缘,当时楼主找我准备在爱城买房,但不久之后决定移居美国。
) h! z' I  q% m2 o5 z$ N
$ n% q# S) F# }) T* q7 ~2011年楼主的帖子,我看 ...

6 b/ S! \$ h* I& R* O" t2 c6 ?& \1 J7 l/ z1 Z
 谢谢老杨看帖回帖,分享亲身经历。相信现在的老杨手上不只有8万。! ~- i( O: [0 x' n

% r; L% f0 L8 y0 D4 w2 H( i. d实际上,我知道有人成功贷款在美国买房。老杨当年可能没找对人。只是首付和利率不是很好罢了。
- g. z6 U$ Q# E) g' \
. w8 v+ F- P; G/ M+ R- o0 n对于老杨这样非常了解当地房地产市场的专业人士,当然要首先考虑在当地投资,因为你比别人有太大的优势。我也知道美国其它城市有比我所在的城市更好的投资机会,但进入一个新市场要做许多前期工作才能真正了解市场,并拿到最好的Deal。所以,我只在当地投资,和老杨一样,我也看到一般人看不到的机会,买许多人不会买的房子,拿到最好的Deal! 刚刚签了合同,买一个价值百万的豪宅,我的贷款经纪一看价钱就说这房子是我偷来的。
  O1 L- ~9 D: P2 ?% g; Z# ~
4 J4 j: t: A# g8 f; m( v4 F- F如果我们再见面,可能有许多共同话题,和经验可以分享。 % D6 R# ~& G! V% U' E4 Z

, k  F- A( P9 ?8 B' B- r
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2015-3-26 21:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2015-3-26 22:32 编辑
9 o+ u! P" l. @" B& T
edmonton-fish 发表于 2015-3-26 21:556 y* ?7 D  ^; h: V' m: z7 g
谢谢分享!+ N, O; s9 Z% M
2 \# z5 n+ L: J3 t# g  g4 B, H$ r- V
在易地买房,贷不到款,还不好管理,是很有难度的。
8 t1 A& T. V7 ]% Q7 s! T
  q3 {6 ^, ^; Y  k6 `* h8 g) |$ A
是有难度,所以最好在当地有朋友,或认识个好的经纪人。我2011年看到我当地有太多超值房产,我自己的资金是有限的,眼睁睁地看着好房子在市场上没人买,最后落入它人之手。所以才在网上发帖看看有没有有心人来投资,也算为爱城的网友和朋友们提供一个信息,必竟我在爱城生活了七年,还是很有感情的。
5 [! d6 M4 w9 h- m( m2 |( N  S  n, D1 v! B% Y6 P7 C0 L
现在市场已经完全不同了,手里有大把的钱,常常花不出去。好在当年经我手在美买房的国内的和加拿大的朋友现在都很满意。
鲜花(141) 鸡蛋(0)
发表于 2015-3-26 21:23 | 显示全部楼层
三言两语 发表于 2015-3-26 22:182 m. ~/ x7 g. {( K9 \4 J6 D/ Z" f
是有难度,所以最好在当地有朋友,或认识个好的经纪人。

9 X, [( J# f2 x& _& q) l
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