 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判. h# Z8 K9 P+ O* h
5 C1 F* K2 w' n; |+ i" }1 Z: i我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.* e9 ^2 L) `6 A8 J0 b6 s% L! s
7 c) i% g0 l+ i# A4 ^" I+ x" K. s* r% P1.买新不买旧, 买北不买东, a) H5 |- R# w# U3 O$ P
2.房子是别墅?) @1 l" v9 Q- q3 b
3. 房地产永远升值/ _$ F) g. q# v
4. 名校区
# j! I8 x+ u) E; ~1 i5. 买比租谁合算4 c4 p6 b% w' d
6. 印巴人，中国人，西人
# ~3 J4 D' v1 M+ I. d: K7. 先买个小的，过几年再换, G7 A$ c) J# n* p: ~
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1.买新不买旧, 买北不买东
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当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
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我一共去了以下地方：/ D! e* X* U0 a; g5 B- Y
HW7-16街 & Bayview) L' A, A+ g& M& b
19街 & Yonge
! v. Q4 M* U1 W: a: g+ }! OKennedy & 407 (新旺角广场）
: ~" Z) k2 m) ~6 t* ^& FKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
: @+ x o( M$ @ @ {( HWoodbine & Major Machenzie+ p q4 G+ O1 \+ V; x3 y3 A5 }
Nelson & Steels( T- O! E* a+ ?' i
Pickering 靠近4号公路: ?1 z! t: V) o6 y1 m
Whitby
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这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
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$ E$ Z. v P& P" H& t. }+ P先看新房的位置.
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
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但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
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: Z% d4 U# q, O# z6 V8 J2 a在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.3 _ `4 `2 I! d, z$ u. q
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现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
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再看新房本身
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! a! h1 s2 V% w" O3 [新房的好处有：
1 v! K4 [5 @ q6 ~5 h1)新:2 X+ r) S" g- _7 i3 z+ m
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.4 \7 R- R+ o( a8 M% f* |
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2)结构：2 K; Q2 z& E" D _! t7 A( U q% t
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。( n1 W" ^/ X' G; Z; S! ]1 B4 ~/ W
* |7 B o4 V+ B3)用材新:% r. V8 {$ a! f' s$ k& @6 x
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.6 G; p; O3 f0 ^. T
! B- ?7 y) w( f* ]( ~1 Q7 D4)相对便宜, 短期升值潜力大:" I! R2 p9 X- C
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.- e5 ~8 \# z1 p- c4 u0 n
5 S9 B% y9 M2 T# G: u# I* Y新房的坏处有(排名不分先后)：; a- p9 b( |0 ]! U. ^- J- W8 v
1)地点太远, 太偏% K5 o! S9 X5 _/ e A0 W" B
2)用材太差, 不经久:% S, u4 v# N# q
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.1 B1 r2 }$ a" V+ _" n+ p
3)地太小:3 V& t: e# A3 M; {. m0 L6 O. U# {
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
' D8 c0 n9 O& Y# R$ b6 l& m/ k, W4)环境差:
7 h' i4 A3 D' \% o很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
$ z' @2 h. d2 @, x: c现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.* ]2 [6 c0 u5 }4 W
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
2 t- j8 X e, _1 J( ^4 v新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.6 O5 j9 p. j* m1 n6 T) R
6)新房并不便宜:" n3 o6 d- K- ~, d: |
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
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- y( K! X7 T, y) |4 u2.房子是别墅?
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仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.! ` C. L3 g' J8 a7 w+ o9 V# d
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别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.. \7 O: U# F2 _
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其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.# d8 Y7 M: `$ O1 X8 x1 k
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3. 房地产永远升值' O/ N% a+ [4 [) z5 c) h
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这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.8 S1 c; d. D5 H) y/ m4 o. Y. o; c
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长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.* V' x9 s8 E( t C3 Q2 W# E3 S
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任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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, I" o# V/ X8 A其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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4 L& q+ L& r6 Z6 S4 N4. 名校区
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这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.4 }- s5 R5 K" i2 O% c
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所谓的排名有几个, 最著名的是:6 `$ u8 Y. i/ o. D7 P) t; i, {6 [% c* S
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
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这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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2 l" D/ T4 D' P7 c1 Z创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.: o; b, u( n D7 t, ^. M* Y q. @
. E7 @( X5 }. H1 e- i* u i9 d排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.( ], f- w$ O! A4 F) I
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Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
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! n; L; f- c* K% z }( W* R比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
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$ Q+ ]" Q3 C3 ]有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
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: ]4 W) P% w5 ] y3 ^; t4 N/ QRichmount Hill High School也不再参加排名了.) B) w* B& G4 P# K& l% ^# X
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这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.& G, G2 s. D6 Z5 r
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我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
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8 X. ~; e# r0 v( r: k% r" C可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
( P b7 W8 O& u( ?5 }1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.& [. o( ^4 H1 g O" y
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.
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% R8 f( j% h& w' w5. 买比租谁合算
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5 T/ b; H% E/ Z. B' r% ?4 P1 b其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.4 h9 `" M8 a! G" l
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比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
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$ K+ Y4 b/ o3 u: G# L" T所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.# M0 y! Z( Q( _ M. M- U
5 m" o1 O+ @" E- {* T4 O' }其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元." V0 L9 \! G2 u7 b' W/ d
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租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).7 s1 K- ~1 m9 F; g
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这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
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按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.2 Y0 _9 t. P- ]# _; a
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
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4 Z) c) \) Q1 U9 e6 ?至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素., C- L( B' }: L$ ]6 d! D1 S+ h i
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
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每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.; U6 M. ?; z- R; k, G' @( x I
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我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
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每次关于这个话题的争论都是这样结束的:" V/ l. c8 I; T! Y/ W
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大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.+ \) i2 z6 L: z n7 f6 O
) ~" h- Q: Y; ?! j从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.8 j8 b0 v7 s; \8 ]: i% ^
3 V/ i: F; D$ B/ `. j3 D4 R# i6. 印巴人，中国人，西人9 s4 t) S" p( M: p) E; R
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
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! l" `' i6 D6 N1 E2 u7 g; r中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
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所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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4 j/ o. X) ?+ X* S y1 \+ |我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.4 m, Y. S8 b4 ~. z
: M! x' d' p4 M大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
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7. 先买个小的，过几年再换
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这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚." R# h' L6 b# S2 L$ U- Y
, ~8 g8 n7 f7 k5 Q首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
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但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
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多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.) p* H4 ?# @, `. e2 ?9 z" B
- H8 R) D4 [4 \: H而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?7 f' ~! U: t/ m1 l0 B+ u' z
, s1 h4 n2 P1 K" W4 |8 d
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.3 s$ ]5 K- w( j- f+ _- X/ b3 W
% |% j: ^) i+ B% X' `- n9 E: T买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
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楼主