 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
9 H" N3 M! s. [# T; Q/ G+ a0 ^a. 农地的稀缺性9 [) z, [5 A- \1 E6 ]/ A6 j
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。9 n! J2 `1 M9 A: h# f
% {" Z7 ?& m3 @$ b
b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低) H3 ]. k: d! h7 ?9 P$ I; D
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。& f: k7 O# y2 {8 F
' \6 V& b8 D/ f: J
c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
/ D8 A0 u E: f+ q+ n. M
) A8 M) E/ }, G P' j% X# Ad.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给' x/ x( ~* N0 W" M d8 n
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。- f6 M5 ^5 M& a% A
& e$ B1 Y& {/ a) u1 Ye.高的回报率和易于管理的模式9 G& Y3 \4 @. O- _5 g6 i% P
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
6 j, @( L0 G5 [0 q" ^3 n7 y w: D) F, n/ @ l
（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
3 h7 y1 t7 U ^4 `
( C* K. `& l! R) {, ^: `（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
6 @# z- ^1 L3 e! }: U# C9 P6 ?5 {* X/ O. q# n( Q
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件' k s4 \7 Z | |. Y7 o7 j
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。8 x+ |0 i7 L+ E7 ?" G$ d
' n5 p3 A, P( l; [5 ^1 _* M1 i; M
g.萨省的农地有良好的基础设施
8 i5 z3 t2 l% e% i0 u, J萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。2 W- q; p$ l8 |( Z; L) t, d
$ Y1 `0 v% j9 h- C) E
h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
0 ~5 z( b7 K# Q2 F! D% i% L7 }& g加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，
0 C) b/ G: Q% v1 @( F' \1 ]) P; O3 a, @
i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. ) _4 X' n7 e, I0 o Y
! W0 t0 b' K/ K) Zj. 遗产税
- F: Y" J: A8 w75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。
8 L' |' [: \: K" C9 d2 E8 E) T6 `6 t; L) l& e0 h: s- i* N
8 ^2 ]( o' {9 P9 a+ W% \. c* h
& v9 A3 U+ J/ [( h7 R, ~5 f, J$ S+ \
- z2 ]- Z' {6 G |
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
