大厦屋顶漏水，我家的损失由谁买单？

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作者：萧山
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来自上海的印女士最近非常郁闷，住在市中心一栋公寓大厦的她不久前发现屋顶漏水。开始她以为漏水不是很多，应该不会对单位结构造成损害，谁知水越漏越多，她们家的天花板开始出现一大片水迹，积水沿着墙壁往下渗透，小小的鞋帽间变成小水库，鞋子都能浮起来，渗水还把她新铺的地板搞得乱七八糟，不少地板都翘了起来，最让她郁闷的是，与大厦管理处交涉很久都不得要领，最后管理处只派人来把天花板的水迹清除，天花板重新喷漆，其它的都不管了。
印女士对于管理处的官僚作风很是不满，「管理处对于我们的损失不管不问，我们要求管理处提供楼上单位的联络方式，我们自己找楼上的单位追讨损失，管理处也做不到。」印女士向51周报记者出示大厦管理处的回信，声称鉴于私隐法例，管理处不能把楼上单位的联络方式交给他们，但是管理处可以代表他们找楼上的单位主人，并把印女士的联络方式交给他们，但是不保证楼上单位的主人联络他们。

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! G7 D2 ~' p6 L' M" b8 e「我们这栋大厦是封闭式的，每个单位的人只能坐电梯到达自己的楼层，自己想找楼上正对着的单位主人都做不到，只有靠管理处居中联络，没想到管理处连这个基本的东西都做不到。」
印女士要求与大厦业主委员会交涉，管理处的回答又是几乎一样，可以把她的投诉和意见转给业主委员会，但是业主委员会管不管这件事就不是他们能控制的了。
. f* r; o( ?6 D$ S5 ^, h印女士自己找地板公司询价，其实把翘起的地板重新安装只需要几百元，不明白管理处为什么连这点小事都不管，每个月交的600多元管理费都干什么用了。
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; T; U8 g) ]' d5 Z家居财物装修不在大厦保险范围

文/余月瑛（安省华人物业管理协会会长）

大厦保险证书清楚列明，大厦保险恕不包含任何家居单位内业主自行使用或拥有的物品，诸如家俬，各种电器产品，衣物等；向来较多让业主微言，甚至极度不满的则是关于「标准住宅单位」的条款，即是如单位遭遇水浸火警等导致的损毁，大厦只负责复原最原始「标准单位」的装修标准，业主单位内自行付款的升级装修，如墙纸，高级木地板/地毯，橱柜以及水晶灯饰等等概不负责。
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大厦每年保险续保后均发给每户业主当年有效的大厦保险证书，证书的另一面均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及注意事项。保险公司更强烈呼吁各大厦业主必须购买家居保险，不但保障自身单位的不时之需，如不慎漏水等原因引致楼下单位受损，已购买的家居保险也能实时缓解以度过困境。
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还有一个例子也是与大厦家居保险有关的，多伦多一场特大雷暴雨后，安迪匆忙赶回家，赫然发现他和太太精心布置，温馨雅致的主人睡房已变得一片狼藉。窗台顶上天花掉下一块块白灰，两边墙因雨水渗入起了不少大小不一的水泡，墙上挂着的全家福照片也不幸被雨水弄湿，窗前书桌上摆放的激光打印机，传真机和数码相机等亦难逃一劫，最让他痛心的是，新装修才半年的木地板泡在水上。

( z8 u* h- p4 @4 i) Q安迪随即致电管理处，大厦清洁员马上赶到，迅速用吸水机把木地板上的水吸清，抹干净地板，再擦去窗台上的水。安迪被告知大厦将会通知防水补漏工程公司在天气许可的情况下，修理窗外的漏水地方，在确保不再漏水后，大厦会负责室内损坏的天花板，墙壁的维修和油漆，基本上将保证恢复原状。

1 h. h9 N+ L2 v5 z  g安迪感谢管理处迅速的补救行动，但却非常纳闷大厦只负责天花板和墙壁部分的维修，对其他诸如木地板更换，打印机等赔偿却恕不受理。

显然，安迪并没有购买任何家居保险，他的木地板，激光打印机，传真机，数码相机和珍贵全家福照片等等的索偿要求也是徒然。虽然对安迪的遭遇予无限同情，但白纸黑字的保险条文，我们只能按本子办事。

根据不同的个案，有时大厦业主董事会像征式给付二三百加元以示友好及补偿(as a goodwill gesture)；若该单位已购买家居保险， 大厦可能也可考虑代为支付保险赔偿的垫底费(Deductibles)。

大厦有一住户自行安装软水系统却不合规格，导致水管爆裂，致楼下连续三个单位水淹受损，加上本身单位的损毁，总维修费用高达近五千加元。鉴于大厦水险的垫底费是五千加元，申报保险显然属毫无意义，通常牵涉维修费用是垫底费的两倍或以上，才建议申报保险。该住户并没有购买家居保险，最后难逃自掏腰包，破财近五千加元的厄运。

*有鉴于此，保险公司因应公寓大厦的特殊要求，向业主推出「公寓大厦单位金牌保险」(Condominium Gold)， 向公寓大厦单位业主提供度身订做的家居保险， 让公寓大厦业主住得安心放心。

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北极光

漏水，不只是水和地板的问题，更严重的问题在墙体。
/ ]  ?: K$ Y0 E我们最近处理了一起类似的case。

+ Q, p: ~% X9 n3 s某公寓楼楼上水管出事，水漏到了地下室住户。地板回缩，墙体内部霉变严重。很多地方厚厚的黑霉。我们清除了1个月前刚铺的地毯、地板，拆除了底部的drywall，涂了杀霉菌的油漆，更换了insulation，再重新装drywall、地毯、地板等等，相当折腾。
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霉菌在封闭的房子危害很大，尤其是大冬天，整天不开门窗，霉菌很容易滋生繁殖，让住户感染。因此，加拿大对此有非常严格的规定。如果处理不好，整个楼的住户要全部搬迁出来，封楼，直到检查合格才允许进住。

因此，发生这种事情，管理方应该相当恐慌。

h2o2003

北极光 发表于 2012-10-11 23:10
漏水，不只是水和地板的问题，更严重的问题在墙体。
我们最近处理了一起类似的case。

# _( S# I$ C) V% X. }- G- tHow to tell if there is mold in the drywall? Could you just see from the outside? Thanks.

FORD88

霉变严重的，drywall上可以看出来，甚至粉碎化。
! a4 ~1 s& U  l% a5 t9 m8 @+ D进一步验证，选择靠木头的地方（木头间距16inch），在drywall上挖个孔。有霉就必须好好处理；没有霉，把drywall放回去，订上，刷漆还原。