房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
9 y+ v3 N6 W8 a' A/ K
9 V) C6 I: @4 q7 B
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
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9 h' L" h0 h' ?1 y5 M但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
0 [" |+ E  ~+ m9 e5 l# y4 S# w& c
* m& H, ]6 u  C5 q) l但结果怎么样呢？
9 b, D9 V6 W& f( _" O) z0 s
! Z: Y' q6 h/ P, Y$ y. k' a几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
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4 ?( G* n3 K2 b8 B# Z1 {9 s前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
0 o5 Q. d, a! a) g" Y+ o! c5 B
8 J" m# j9 ?) y# `8 o+ ^- t' P- Y* @两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

. v4 V: I5 J, p* H+ O$ Q# M  d" Q/ Z最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

0 ^; j7 B8 q% d2 }9 k其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

% }. s6 e/ O% C- _如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
; h5 h2 ?8 k  k  Z  o4 @$ B
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
( R8 w. j; u: c& w! l
1 u4 [1 @. ^- W/ s7 i4 W' j算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

( O- D, F  m. U! w0 f! j2 S买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

8 U3 Q1 j& r) G3 ?4 U0 E0 B40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
* I4 E* M0 S: ^% dTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
- W; a* t* Q) x9 uYear Average Price %

1953 14424 0.00%
& \; F/ L: @. D9 k5 ?1954 14647 1.50%
& K/ @# v# S1 |7 r0 I1955 14952 2.01%
1 _" I( h8 T/ R" U' S3 Q5 E1956 15043 0.60%
3 s8 h% [6 @$ @4 x; a! g# X1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
, Z2 r4 N  W0 X) j- W1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
  P# M2 A9 b6 J1961 16334 0.03%
% ?8 O+ V0 U% j; m- r  @! X  x1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
' K/ f2 Z, ~; x; y1966 21360 13.11%
4 n+ h% a% d* T! U6 o1967 24078 12.70%
) Q! D: x0 q  ?* @2 Y% E8 Z2 x1968 26732 11.01%
2 c! e' E% N5 g1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
0 {. R3 ~7 G6 P7 f& t1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
8 x: Q  @1 D# w; R- X1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
% {1 l; V' E- Y1978 67333 4.30%
1 T; P, z  m2 v8 \1979 70830 5.20%
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7 p2 V' H9 m$ X- f: @  Z) @2 ]1 j1981 90203 19.02%
/ |; k9 H  N. n, I5 S1982 95496 5.90%
: I; S( X- v4 B7 a( S+ B1983 101626 6.10%
9 F! B" y9 Y& F$ J  h5 n1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
; }# m2 i) E$ ]& s6 I# Z1986 138925 27.30%
* G9 `6 x% {! \1987 189105 36.10%
' s* k. w/ U* {1988 229635 21.40%
9 c- U9 L7 u2 A7 @5 r6 W: \1989 273698 19.20%
' |4 t6 B5 K$ u, p( I1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
( Z9 \# ^/ Z8 v1 `0 R& A& J1 B1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
2 m7 Q7 W  r! N4 {, C1999 228372 5.30%
) V% x# {! m1 m- o' \, b: a) F# u2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
7 {) X  ?' a7 q2 b2003 293067 6.50%
; p1 z% G. z3 M' A! q+ c+ R  e) ^2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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2 K: W- ^9 k6 \: J  u
' O% O3 g( ]5 p/ @' m好奇的看看下表就可以估计出来了
; ^2 a4 a2 ^& rTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
* G; j) ?1 ~# |3 `Year Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
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弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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6 d; j$ n8 y" F' o3 `) D; {, C--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
- z9 g: X; k" f/ I8 m5 {TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
! a5 R% V( w% b+ ?Year Average Price %
# N8 O% b9 h$ G5 d  z: Z* o
1953 14424 0.00%
...

. R$ j* @2 N; s- t" w+ z2 H8 t
' j# I+ o8 s1 O2 F" w我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
2 ?- T: J" q0 b: E# f1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
; U+ G; o9 P3 F% i) |1 ]2 }$ K
- j6 e0 c, D% z. v结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
( l$ A) g" j* S6 ?0 j7 `9 O* I
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结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
; P# P* K( l( @...

/ t7 T& V; I& D- |
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
9 Q: H8 k7 k! Z, U7 ^# P$ _
7 ~2 V* K- g0 o6 q[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
' D' d7 \3 p5 ^" ^. Q

) M* t9 O( z( D# P# ~* G# I40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

$ W3 S% t! o$ m: x这点我同意。
$ }7 R7 G" N! y; V+ q: h9 T40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

2 O4 [2 J( u% b8 m大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

2 E. @4 ~7 f' R$ R) A4 t% O# ?! r/ c" C
, x( B' Y8 v/ t) B6 ]/ L7 h& J老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

7 A9 {/ |* {; @) g3 h
+ F+ m, A! u( [( A9 c3 A银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
5 O! j0 J' S2 K! ^4 S' ?# X+ q
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

2 G3 d& N& V. K% ^这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌