房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
! G" e' v" S& L6 \
但结果怎么样呢？

  W4 h3 u1 }+ Q几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
1 |+ w- @& |* i: s9 ^2 f
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
( p2 Q+ f0 U8 ?3 m9 b# ~
& N) V  }. O/ c/ J. w' k两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

* I$ j" B0 m& E9 O" L  |  S最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
3 ?( m' }+ z7 w/ y0 t0 |  j1 F
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
6 \5 `9 V& ]1 l' ]
5 B) H* K4 E8 t, F首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
' F6 k. E% {; u% V
" w1 W1 t7 V. [$ t8 t身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
6 h% ~* n3 ^) \% p
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

% h' a1 S5 _) K$ ]$ o
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
/ K4 P3 H4 Q" sTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
% M% ~* u- d* T  Z; \+ N- Z" YYear Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
" y6 l/ R& W* x5 _* G' \( I1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
0 ~0 t# ]) t- t# K% s1961 16334 0.03%
/ ?2 C, m. A! d9 J0 b5 G1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
4 A8 Y: K( S) {+ G1964 17370 5.10%
. e& B0 H' i- t9 j% ~% j) Y1 P. t1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
7 r# ~2 \- Z# H7 E3 e  D( H) n1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
3 D+ ], s- V9 {/ g! G. e1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
- B+ q* w. `9 U1 K6 p  a. C% s1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
+ g% }7 [) r3 l& u( c9 P1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
: u7 K. H2 A5 |9 _: I) w1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
9 {) T) }  E/ n2 B, [) V, P1981 90203 19.02%
  H  ^+ Z. d9 q4 @3 W1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
, M* h4 K+ b& @/ a: q8 f& E( M" a1984 102318 0.70%
4 @4 }! M3 J8 N# ]; q) i; N. n1 c1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
0 G; s/ ]- N) n# h, q3 d: U7 k1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
6 {2 |" L; X: A9 L1 c* l8 j1994 208921 1.20%
' h$ e4 n# w% y$ }$ N1995 203028 -2.80%
' n! N: I+ P2 I8 ]& g; H% `7 b1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
: h4 _; j0 p1 U# s7 U5 c/ |6 a$ n2001 251508 3.40%
! Z$ H% ?7 A6 K2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
4 _8 z1 Y8 @* H, z1 l$ @" b--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
0 Q5 |6 T3 j/ Z7 J- o# `. s# [, AYear Average Price %
% U4 Y- h( D0 P8 d. R- i2 |
1953 14424 0.00%
0 a& O* v: H5 z9 ~1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
0 |0 l. F! t4 T' N. u  c4 R' q( g1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
, M( ]0 z) z" z0 ?1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
0 s' e* K2 W& R' K7 Z. {1967 24078 12.70%
" E7 C1 A: I* h+ e5 ?1968 26732 11.01%
9 O0 v( e: F, s; V1969 28929 8.20%
2 w; j2 i' p: y8 g1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
7 I, F. H% `. j; d7 o1973 40605 24.88%
$ h- I. j9 C, O1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
( l9 l- @6 Q8 o4 v1977 64559 5.20%
3 X# `5 ~) z% F$ ~1978 67333 4.30%
- [' J) [# A  `& e' ?6 m" W1979 70830 5.20%
/ M( X: G0 Z! [& a9 A/ i1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1 |' k4 R1 @  j# l1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
: a5 B1 [! e: f2 q) L1985 109094 6.60%
6 e; i( ^+ `# x4 f0 o9 d( q7 {1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
8 D9 }# h) K) E0 Y1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
( D2 M* k2 C3 z# H% H# ?. G1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
( c& Q/ ?9 a* Y8 E1 u5 p1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
& M) |. |9 K6 P. P9 c1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
, Y7 }4 ^, g' D" ^  X- R7 v4 B1996 198150 -2.40%
- q( ^& b- V" e8 E1997 211307 6.60%
7 l6 h- `, a1 @* t4 D4 Z( }3 ]6 ]1998 216815 2.60%
3 @3 r9 d* i0 \; V. ?1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
# ]6 c* \4 Z# z, M2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
7 b0 Z% ?( P2 t2003 293067 6.50%
: R& x5 V/ ~0 T$ Y: n9 v2004 315231 7.60%


- b1 n" r; a5 B1 Y* C
; e9 X* e. L/ l; Q8 W
) L; W- Q7 Z$ G弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
2 v& M0 K: @' F4 |* |:
# |5 }0 F3 E+ L1 }$ @- N/ Y2 P--------------------------------------------------------------------------------
1 a2 d" h3 q' j, p7 M0 i1 B
+ l) L4 r8 r; l: E/ K好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
+ R. |. W- P& \6 LYear Average Price %

# ~4 u1 J+ M- ]& Z  R1953 14424 0.00%
5 P3 B5 b' ^" k ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
; G8 F& Z8 ]  ]7 w, }: A1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
) V5 X3 D) n: [" F
1 k% L6 `1 u' w+ |4 p结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

. i+ j$ C; Z8 X
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

4 u5 N6 F8 X. w9 C' ]3 u[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

: v/ |/ K% x  S, Q" ]" E& _
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

8 ?1 }( C5 s9 k- i: T这点我同意。
7 a: Y% c$ R% E& ?40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
$ n( T* k2 s- A5 J) Y# g* Q* K& Z
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
* m/ J( w- N# c8 n
2 \' D. U7 _. M& [  D  r) H# Y0 h那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

, k- Q6 \. r, ?# h0 n4 A三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
( Q- y1 c  i: V% H$ ?8 |' N
: B* a6 A1 p" M! x* d1 c
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
  P' p$ f& {3 w) F' N, x. r
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
, w& W/ U: r% J5 j$ C4 v. `
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌