Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.

Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/

7 `1 _: Q; Q- f  j/ e. ?Thanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
& `' P: p& z4 Z) ?  B
: e4 _9 B0 d( \4 c如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄

Thanks a lot!
% j; `, b& V1 _; I3 R
0 h+ d  H- B% A) `* U' hDo you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄

2 t: L3 l- P. d% H' {4 u; HThanks a lot!
+ Z" _4 E. U% K2 W- m
/ u% D" j: {- z/ m4 ?Do you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

7 E; T! a- D7 t6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
. M& x) [% G9 E. c8 O% Q因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
$ s# N8 h8 s9 S1 p0 C& n5 o车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
$ g$ Y. q) B, m% SPerry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
. E& X! E# d/ a2 M/ N$ K当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
# U" @$ C$ o9 P6 E4 U9 ~+ J祝好运！

小黄

8 p8 p9 U) n, K对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。

至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。

7 d2 s4 r7 B* E3 B/ X. W这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。
" p6 ]" e% e; g! L+ }9 _) }2 @
当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
+ R2 e  G/ c% x1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重 ...
/ L' F( x- [$ T% L2 K5 O+ m5 l小黄 发表于 2011-8-27 00:19

7 U, D& G! n* h  T我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
% E0 }4 A4 G) f: i# p+ W6 Z% G至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.
8 t  H0 i) w9 ]# H5 w& V
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?

- G$ P4 v( n. R: w. L6 MIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
0 B- m0 ~. F( ^- X3 d) G
Thanks,

小黄

! o9 V+ ]5 e* E

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
8 D( r4 R" a  S: I  R至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
  T) A% W: G4 l3 h5 n衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
Urban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
Premier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
Ridge - 200万起，基本都是专人审批的。

! X+ ^- E) e; G. b1 e2 ]8 Q所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.
" A+ e/ l; U. ]0 D8 T
3 w* P) Q( B& U- e( A! n( w  f' w4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
3 |7 A2 g2 \  M' U) uWhat does this mean?
) J+ F, D! Y8 \1 Q7 Q* s
- e, \2 [. n. b5 a3 K' H. U( JIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
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5 H8 P" j4 b3 q* L5 P# h4 w1 r  C ...
7 c1 P. B) h0 ]% dqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

5 D: b2 T5 M: i1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400


地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
, j5 b1 B1 B4 C8 V  [4 S% q+ `如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

, y7 o2 \9 I( w那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。
) K' y1 {  B$ j: K1 W* f1 o
& [( i* _' W6 D0 p只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

/ s- D! |0 u6 [6 c  d
我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
: Y9 \4 j/ C/ ]7 w小黄 发表于 2011-8-27 20:57

* w9 R7 {+ n- l, _; h

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

& M) D% B" {7 }4 R, K3 D
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.