大家是选择浮动利率还是固定利率呢？

donghaiw

请问最近有没有申请mortgage，大家是选择浮动还是固定呢？

lzhmsa

variable

kingbird71

这是个老生常谈的问题，但不同环境背景，建议不同。作为一个专业工作人员，根据历史记录，现在5年固定利率几乎是历史最低的，当然prime利率也是最低的，但variable的offer 却不是最低的，从这个角度说，固定比浮动好。
再换个角度来说，做个假设，prime利率今后平均每年匀速上涨，如果2.5年后浮动的利率等于现在的固定利率3.69，那么选浮动利率好，因为浮动利率灵活，而且如果提前解约，罚金少，但这个假设几乎不可能发生，因为现在浮动利率是2.4％左右，减去3.69再除以2.5年，等于浮动利率每年的涨幅0.516％，实际上prime每年0.75％的涨幅都是非常保守的，也就是说，如果你选浮动利率，2.5年后，利率水平会远大于3.69％，依此，你应该选固定利率，当然你还要考虑是不是在5年内会不会换房的问题，不过，固定利率的mortgage可以portable，这样固定利率更有优势。
% ~& V% C" @4 O; [以上观点仅供参考，如有不足，欢迎指正。

小黄

实际上prime每年0.75％的涨幅都是非常保守的
kingbird71 发表于 2011-2-5 22:07

! I& p3 A$ T4 j3 O  B, LSorry, but that's BS.

FORD88

如果你打算还款年限是3-5年，可以采用浮动利息，因为很多华人采取这种模式：
3 O& J; ^2 W0 w  r1。 办理30年按揭；
* o7 W% y) G( V0 t: h+ g2。 通常3-5年还清贷款；（第二年，提前还3-5万，第三年，提前还3-5万；第四年。。。。）
0 X/ w6 `0 T3 F
目前利息很低，未来3-5年内利息会逐步走高。假定贷款30万：
4 o  `9 q" i! l4 j) T  t% Q第一年，30万贷款享受低利息（30x2.2%=0.66万），如果是固定利息（30x3.69%=1.107万）
1 W: R9 {% o! T1 E, w提前还款5万，剩下贷款25万；
! [8 N) D5 G) H8 S+ ~4 `4 z7 e0 ~第二年，25万贷款享受中低利息（25x2.5%=0.625万），如果是固定利息（25x3.69%=0.9225万）
5 D' U7 N( l9 c7 ]8 y6 j$ m提前还款5万，剩下贷款20万；
# T7 e. F5 L; P2 P1 h2 [7 v* G第三年，20万贷款享受中等利息（20x3.5%=0.7万），如果是固定利息（20x3.69%=0.738万）
9 J* i* Z2 _3 G0 A提前还贷5万，剩下15万贷款；
! p- n2 {# A1 G: N: E; X- O第四年，15万贷款享受中高利息（15x4.3%=0.645万），如果是固定利息（15x3.69%=0.535万）
8 y. M% u5 U2 p! V% ]8 s8 e: J' E提前还款7万，剩下8万贷款；
第五年，8万贷款享受高利息（8x5.5%=0.44万），如果是固定利息（8x3.69%=0.2953万）
$ }& N; [' g" S% K提前全部还清剩余贷款8万；
) n, B  r6 @) R6 Z$ n% M浮动利息总额3.07万；固定利息总额3.5978；差额0.5278万。
4 P. b$ p0 ?% |+ q" e7 t
1 F! ]# C* }* I. G. e- M. Y; P误差：
1。 利率估计不准确；
2。 是按年利率在计算；
* I0 `, d7 m/ L, C; ]- w& c4 D' t; Q- V3。 每年的提前还款数额差异可能比较大；
, J- K5 _+ Z* _7 V
但是，楼主可以根据这种计算方法、根据自己的可能经济收入进行计算，应该可以得出基本结论；提前还款数目越大，好处越多。（好像每年提前还贷不能超过贷款总量的15%，否则罚款）

天上明珠

现在有30年的啦？以前只有20年滴

198309271

Elainezhao

3# kingbird71
  X+ w9 G0 x& E四年前问你就好了。四年前选Open和 Closed各一半，结果Closed赔大了！！！

伊人

我是浮动5年。