美国买投资房经历：组建购房者俱乐部？

get8686

作者：李萌
( G( }9 A! e( y' ?$ P
这里首先要说明的是，我虽然最近在美国投资买了房，但本人绝不是什么大富大贵之人。
/ P. E+ W  G' t6 Q2 d: R$ n
6 T% {7 j! C/ |) B% p8 r十几年前，我和我先生是揣着一万多美元的全部家当，技术移民到加拿大来的。经过这么多年在加拿大的打拚，虽然我们早已有车有房了，但总觉得，仍有某种对未来的不安全感，我们的退休金还没有攒够呢？把余钱做投资理财计划是不靠谱的：我和先生这些年，把RRSP的额度全部交给理财经纪了，费了不少心思的这份投资，回报却是个负数，其收益还远不如简单地存银行呢。为此，最近我们一家做了一个重大决定，不再把余钱交给理财经纪了，而是把积蓄的十万现金存款南下投资到美国，在Florida 的Orlando 买了两处Condo。
7 u1 P' n1 p+ x1 w$ E9 k
) h" [' F/ d, }* a/ m鉴于到美国购买投资房产可能是各位51网友感兴趣的话题，为此我想多说几句。

首先，美国房地产市场不景气已有两年多了，房价暴跌得很厉害的地方，也有许多城市的，如加州、赌城拉斯维加斯，还有离我们多伦多很近的底特律等。作为投资，我为何我要选择Florida 的Orlando？
' O: A3 G0 g) q. ^  v7 D# L8 L
为此，我主要是出于两个方面的考虑：第一个考虑是，自己投资房产的城市，一定要是将来自己一家人经常可能去的地方才好。哪个城市可能经常去呢？Florida 的Orlando是最可能的，因为它是迪斯尼的七个主题公园的所在地，我家的两个孩子还小，若有房子在那里，顺便带孩子去玩一玩，以后也算是全家的投资和娱乐兼顾了。第二个考虑则是资金的考虑，自己的这十万现金的积蓄，绝不是个大数目，在多伦多只够买一处房的首期，投到加州、拉斯维加斯？那里的房价基数也比较高，大概也只够一套房子的首期。投资到底特律？那里的治安又太差，治安差的地方，房价何时能起来？相对而言，Florida 的Orlando的房价基数还是比较低的，城市治安也不算太差，毕竟它能吸引世界各地游客去。所以，它适合于像我这样的普通人投资。

$ o0 V* z; w. E- n8 I( o其次，十万元投资，在Orlando 能买个什么样的房子？当然，最好是购买银行破产房。普通的非银行破产房，其下跌的幅度（与06-07年度美国地产的高峰年代相比）仅在25%-50%之间，跌幅并不很大，但银行破产房的叫价基本跌了一半以上，最极端的仅为高峰价的三分之一，甚至四分之一！但一般而言，破产房一般无法得到贷款，要一次性现金付清，这正适合我们外来的不需贷款的现金购房者。
8 y; ]) t: x. X: O( I3 ~
在Orlando的地产经纪的带领下，我们去看过各种房子。十万元现金的投资，还是可以有多种选择的：首先，十万元现金可以买一个低端的独立屋，当然房子不能期望太大，一千多尺，多为3居室吧，通常是平房（若是两层的，一般就会要价10万以上了）； 其次，若选择高端的公寓的话，十万元的投资还可以买一个小的一居室Condo，如Orlando著名的Celebration高档公寓区，地产高峰年代，最便宜的一居室价格为20万左右，现在跌到了9-10万，为原价的一半。

但我们作出的是第三个选择：购买两处低端的condo，一个四万多、一个五万多，两处房产加起来也是10万！这个选择可能使我们的经纪多少有些不开心，因为买两处房，要做的事情比买一处房多了一倍，但他得到的佣金和买一处10万的房子是一样的。We are sorry about that……但从我们投资的角度来看，买两处低端的房子比买一处高端的房子，的确要更合算一些：我们买的这两处condo，高峰的历史成交价均在20万以上。也就是说，我们现在花费10万，买下了历史上曾经达到了40多万价值的房产，这当然合算。
$ Q2 t1 T7 u2 M: L( a- y0 i

# G" k+ O* g. p7 d" \% z还必须要说明一点的是，我们买的虽然是低端的condo，但还不是位于Orlando最低端的社区的房子。看本文的两个附图就看得出来：两处分别是2000年和2003年建造的condo，至少外观还是比较新的。里面住的人呢，属于黑白均有，不是全黑的。本来我先生还有一个想法，反正也不是自己住，是要租出去的，那么干脆就图便宜，买最差的区的房子如何？特差区的、特旧的房子，最便宜的，2万一套也能买下，那10万元投资岂不能拿下4、5套，将更合算？



. h. I5 o/ R! x7 b9 L但这个买特差区的特旧房的想法，被我们的地产经纪驳回了：若投资差区的房子，你要找管理公司来替你管理都难：首先是维修的任务重，管理公司烦，你房主掏钱也不乐意，这还不是最要命的，最要命的是，越是租金便宜的差区，租客也是烂人，这烂人赖着房租不交，管理公司是最麻烦的！
! b: ]2 ~; z  J6 {# t/ k5 o
好了，啰啰嗦嗦写了这么多，就谈到本文的正题了：投资房产和其他投资相比，最麻烦的就是，在期待它涨价之前还有一段过渡期，这段时期必须要把它租出去，即便现金买房没有按揭，但也有地税和管理费的硬成本是要支付的。而这个租出去的过程，只有委托当地的管理公司来管理。可我们怎么才能信任远在千里之外的管理公司呢？这是个大问题。听到过个别极端的情况：曾经有管理公司哄骗房主，明明其房子已经租出去了但谎称目前的状态是空置，一年只要骗了一、两个月，房主的利润就全无了，这当然是大骗的情况，另外的小骗也可能发生：如老是有维修的费用，其中可能不少是谎报军情呢……

这当中的核心的问题就是，我们远在多伦多的投资人，怎能信任Orlando的房屋管理公司？为此，我本人的一个想法就是，我们多伦多华人圈里，像我这样在Orlando有房屋投资的人是不是还有很多？如果有很多的话，大家是不是可以聚一聚，成立一个互助性的俱乐部？

  p. }/ w: [, k( T$ I我设想，这样一个在Orlando投资有房产的人士组成一个互助性的俱乐部，只要有一个群发e-mail 的 group，是可以做许多对大家都有利的事情的：
  k6 T* m9 ^: R- b  Q* C8 W: r
例如，我们俱乐部里多家投资的房东是不是可以一起雇佣一个Handyman，给我们的房子做维修管理兼做催帐的工作（若有房客不交租的情况），从而房子就不需要交给管理公司来管理了，这会不会比管理公司抽取的10%的管理费要少一些？若仅仅是一家投资人的一、两套房子，让这个Handyman来维修管理，肯定他不会太Care你的，你一年能给他多少维修的工钱？但如果人一多，几十处、上百处房子都让他来做，情况就不同了：他一定会把这当作一件生意来做的。

再例如，我们俱乐部若有一个群发邮件的e-mail group，大家有什么事情相互通告一下，可以方便很多。如，我家的孩子10岁，发一个邮件说这个暑假要去Orlando住一段，你家的孩子9岁这个暑假也想去，那么我们是不是凑一块一起去？这样，陪同孩子去迪斯尼游玩就可以你我家长轮流去了，余下的时间我们家长可以做些别的事情。更不用说，这个e-mail group，可以通告很多信息，如我家房客报告需要什么特殊的维修有没有人能做，以及你的投资房要出手，就直接私售给俱乐部其他成员算了，不用找地产经纪了，等等。

! F. W! g: i* z& u最后，看看51网站服务黄页中的租度假屋的这个栏目，总共17条信息，就有4条是租位于Orlando迪斯尼附近的度假屋的，可见华人在Orlando投资物业的人士是不少的。所以，我有信心，这个投资Orlando房产人士的俱乐部，是一定会有人气的。
6 F: x. k, b. ], T7 M
目前，正是本人在Orlando所购的房子即将交接之际，我才突发了以上想法：我们这些位于多伦多的华人中已在Orlando投资房产人士，可不可以一起聚个会（具体地点我还没有想好，大概选择一家自助餐厅）？这个投资俱乐部是否能够运作起来，目前还没谱，但我们大家聚在一起聊一聊总是可以的吧？有意者可以给我发e-mail: mengli_07@yahoo.ca. 我将先安排聚个餐，让大家共同讨论一下。多谢大家的支持！

094

聪明人。