8月新屋动工量上升 居民房屋负担力增强

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作者：牧涛
据加拿大按揭与房产公司（CMHC）于昨日（周三）公布的数据，全国8月份的新屋动工量又在前一个月的基础上上升了12%；同时，据多伦多不动产局(Toronto Real Estate Board)公布的数据，大多伦多地区8月份的房地产销售量也比去年同期有了较大幅度的上升。种种迹象似乎都显示，本国的房地产市场正在走出低谷。
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8月份本国新屋动工量上升
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0 o7 O: U& Q. t1 k2 ECMHC的报告显示，今年8月份新屋动工量上升12%，经季节调整之后为150,400套，而7月份则为134,200套。其中，独立屋上升2.5%，复式及高层公寓（multiple segments）更上升23.8个百分点。
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从地区来看，8月份西部诸省的建筑业异常走强。其中，卑诗省的房屋开工量比前一个月大幅上升了56%，居全国之冠；草原省份则增长了16.1%，也大大高于全国的平均水平。东部的形势则相形见绌，安省的房屋开工量上升了13.8%；大西洋三省上升了9.6%；魁省仅增加2.5%，居全国最低。
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0 m! v$ V% a  ]1 [- A: OCMHC的首席经济学家杜根（Bob Dugan）表示，目前本国的房屋开工量正在呈上升的趋势，这几本符合业内先前的预期，即房屋开工量会在2009年下半年恢复。
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! B* ]7 G& c) h, P, J满银（BMO）经济学家卡弗斯克（Robert Kavcic）也表示，本国住宅类房屋开工量的反弹，更加显示出本国的房地产市场已经进入了复苏阶段（recovery mode）。不过，由于在两年前房地产火热的阶段，本国的市场内积累了大量的存货，所以这次开工量不会反弹得很高，而只会上升至一个比较平和的水平。他估计，2010年的新屋开工量大约为180,000所左右，基本上是本国每年需要的平均数量。

8 _- E! p: h% Q) A事实上，尽管现在的房屋开工量已居自去年12月以来的最高点，但是和去年同期相比，仍然低了31%；而和2007年本国房地产市场的最高峰相比，更是相去甚远。
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: A& i7 {1 @' F. n9 e. V据联邦统计局提供的资料，7月的建筑许可数额为46亿元，比6月减少11.4%；其中，市镇批准的住宅建筑许可有26亿元，减幅为4.1%，非住宅建筑许可数额为20亿元，减幅达19.3%。

5 [# l. j) D2 I' f1 e) g& M* D不过，7月份建筑许可数额的减少，主要是由于本国主要房地产市场之一的多伦多碰到了公务员罢工。如果刨去这个影响，全部的建筑许可降低了1.8%，减幅比前几个月有所放缓。其中，非住宅许可的减幅从19.3%下降到11.6%，而住宅类的建筑许可反增加7.4个百分点。
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8月多伦多房屋销量继续增长

+ ?% u% p; _' q% Q( L据多伦多房产局局(Toronto Real Estate Board)提供的数据，8月份房屋销量较去年同期增加超过27%，416以及905地区的涨幅基本都是如此。多伦多销量为3,109套，周边郊区为4,926套。同期，大多伦多地区的二手房的平均价格为338,000元，较去年同期上涨20,000元。

( |- K; Y% q- e: {. M3 g不过，本地区的房价上升并不是平均分布在各个区。据悉，Forest Hill和Moore Park的二手房价较去年同期涨了190,000元，这是有史以来最大涨幅。在C3地区，包括Forest Hill大部地区，二手房的平均价格从去年同期的420,000元涨到580,000元。在C10地区(包括Moore Park和Deer Park部分地区)，平均价从428,000元上涨到620,000元。

. a0 r: g1 a- O( ^' I- d不过，年初至今的数据(Year-to-date numbers)则显示市场上房价变化不大。比如C3地区，本年度至今的中间价为490,000元，仅比一年前高出30,000元。在C10地区，尽管8月份房价暴涨，但本年度至今中间价为489,000元，仍比一年前低75,000元。
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0 ?/ x/ ^1 m4 k% f. _1 }房产局市场分析资深经理默瑟(Jason Mercer)表示，C3和C10地区尤其受欢迎，这是因为市场需求的增加也起了推动作用。

: i( q0 w/ Z, x1 v% _0 V4 R" b业内专家则表示，有史以来最低的房贷利率以及有信号显示经济在复苏可能是推动房价上涨的因素。

- [$ W( B1 s8 x' ]7 C居民的房屋负担力持续增强

. d* Q0 ^6 E4 U! U) |0 i- f. p加拿大皇家银行（RBC）的经济学家表示，本国房主的房屋负担能力持续增强，在今年第2季度，房屋负担指数呈下降趋势，两层独立屋降为44.4%、独立平房降为 39.1%、标准镇屋 31.5%、标准共管公寓26.9%。

在今年第1季度，两层独立屋负担指数为44.7%、独立式平房39.4%，镇屋31.9%，共管公寓27.1%。皇银高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，这是房屋负担指数连续第5个季度下降。从现在来看，房屋负担能力的复原阶段似乎已经结束，目前基本恢复到房市火热之前（pre-housing boom）的水平。

据悉，本国居民的的房屋负担能力持续增强，除了因为房价在之前的调整期出现下跌之外，还有由于央行出台了历史最低的利率，导致各大商业银行的房屋按揭率下降。

) C# \  X4 E; u7 i- _) D5 q央行行长坎尼(Mark Carney)曾多次表示，央行将信守2010年6月份之前不加息的承诺，到2010年末或2011年初再上调主要利率。
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龙顺银行（Laurentian Bank）经济学家Carlos Leitao表示，鉴于本国经济还较为薄弱，央行很可能信守承诺。不过，由于目前的利率过低，到2010年末，央行可能一次性上调利率之1%(如今的利率是0.25%)。随后，央行可能会在通胀率达到2%的目标之前(2011年中期)再次大幅度上调利率。至2011年末，本国主要利率将超过3%，恢复到衰退前的水平。